Закон за арендата в земеделието

Чл. 1

Чл. 1 (1) Този закон урежда арендните отношения в земеделието. (2) Арендните отношения се уреждат с аренден договор. (3) Обект на арендния договор са земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство.

Чл. 2

(1) С договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът – да извърши определено арендно плащане.

(2) Добивите от отдадените под аренда обекти стават собственост на арендатора от момента на отделянето им.

Чл. 3

(1) Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно. В хода на нотариалното производство нотариусът извършва проверка за спазване на изискванията на ал. 4 и съхранява скици на имотите, предмет на договора. Скиците се заявяват за получаване от нотариус чрез отдалечен достъп до информационната система на кадастъра и имотния регистър или се предоставят от страна в нотариалното производство. Когато за съответното землище няма влезли в сила кадастрална карта и кадастрални регистри, нотариусът съхранява скици на имотите, издадени от съответната общинска служба по земеделие по местонахождението на имотите.

(2) Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие. Към акта, подлежащ на вписване, се прилагат издадените по реда на ал. 1 скици на имотите.

(3) За регистрация на договорите за аренда в общинските служби по земеделие се прилагат правилата по чл. 37б, ал. 7 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.

(4) Договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване може да се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.

(5)

Чл. 4

(1) Минималният срок на договора за аренда е пет стопански години,.

(2)

(3)

Чл. 5

(отменен)

(1) Едно лице може да арендува до шест хил. дка земеделска земя и не повече от една трета от земеделските земи в едно землище.

(2) Арендуваната земя от членовете на едно домакинство не може да надвишава размерите по ал. 1.

(3) Министърът на земеделието и хранителната промишленост определя максималния размер на арендуваната земя от селскостопанските научноизследователски институти.

Чл. 6

(1) Арендодателят е длъжен да осигурява спокойното и безпрепятствено ползване на имота от арендатора.

(2) Ако не е уговорено друго, арендодателят е длъжен да предаде на арендатора имота в състояние, което отговаря на ползването му по договора, и да го поддържа в това състояние за срока на арендата.

(3) Ако имотът не е предаден в надлежното състояние, арендаторът може да иска привеждането му в съответствие с изискванията на ал. 2, да извърши това сам за сметка на арендодателя или да развали договора,.

(4) Арендуваният имот се предава по опис, подписан от страните по договора едновременно със сключването му. Опис се съставя и при връщане на имота при прекратяване на договора. Описът не може да се оспорва от страните по договора.

(5)

Чл. 7

(1) Текущото поддържане, наложило се поради обикновеното употребление на имота, включително на жилищните и стопанските постройки, пътищата, канавките, напоителните и отводнителните системи и на другите обслужващи имота съоръжения и ограждения, е за сметка на арендатора.

(2) Арендаторът е длъжен да плаща данъците и таксите, свързани с ползването на арендувания имот, а арендодателят – данъците и таксите, свързани с неговата собственост.

(3) Ако не е уговорено друго, арендаторът е длъжен да застрахова приетите по опис сгради, инвентар и животни, както и, привнесените в имота вещи и добивите.

Чл. 8

(1) Арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове.

(2) Размерът на арендното плащане се договаря въз основа на:

1. пазарната поземлена рента;

2. наема, който включва годишни амортизации и лихви върху капитала, вложен в арендуваните движими и недвижими вещи.

(3) Размерът на арендното плащане по ал. 2 се определя по методика, одобрена от министъра на земеделието и продоволствието.

(4) Арендното плащане може да се договори в пари и/или в земеделски продукти.

(5) Ако не е уговорено друго, арендната вноска се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година. Ако арендната вноска е определена за по-кратки периоди, тя се дължи в първия работен ден след изтичане на съответния период.

(6) Министърът на земеделието и хранителната промишленост определя минималния и максималния размер на арендната вноска и реда за сключването на договора за аренда на държавна земя, а общинският съвет – на общинска земя.

Чл. 9

(1) Арендаторът е длъжен да ползва арендувания имот с грижата на добър стопанин съгласно определеното с договора, а при липса на такъв – съгласно предназначението му. При това той е длъжен да спазва установените санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми и да не уврежда почвата.

(2)

(3) Арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на имота и да извършва подобрения в него само с предварително писмено съгласие на арендодателя. Съгласие не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на имота след изтичане на срока на договора.

(4) За извършване на строителни работи, за които се изисква разрешение за строеж, е необходимо предварително писмено съгласие на арендодателя.

(5) Арендодателят може да прекрати договора, когато арендаторът ползва неговия обект по начин, който не отговаря на изискванията на ал. 1, 3 и 4, както и да търси обезщетение за нанесените вреди.

Чл. 10

(1) Арендаторът е длъжен да търпи необходимите действия на арендодателя за поддържане и запазване на имота.

(2) Арендаторът е длъжен да търпи извършването от арендодателя на подобрения в имота, освен ако това му създава съществени затруднения за ползването. Арендодателят е длъжен да заплати обезщетение за причинените вреди и пропуснатите ползи, включително и авансово, по искане на арендатора.

(3) Доколкото подобренията допринасят за нарастване на добивите от имота, арендодателят може да иска подходящо увеличение на арендната вноска.

Чл. 11

(1) Ако е уговорено в договора, арендаторът може да преарендува част или целия имот, да заложи правата си по договора за аренда или да ги прехвърли на трето лице като в тези случаи арендаторът е длъжен незабавно да уведоми писмено арендодателя за всяко преарендуване, залагане или прехвърляне на права.

(2) При преарендуване преарендаторът не може да има повече права от арендатора, а последният не се освобождава от задълженията си към арендодателя включително и за арендното плащане.

(3) Селскостопанските научноизследователски институти и други физически или юридически лица, арендуващи държавни и/или общински земи не могат да преарендуват арендувания имот, не могат да залагат правата си по договора за аренда и да ги прехвърлят на трето лице.

(4) При неспазване на ал. 1 – 3 арендодателят може да прекрати едностранно договора за аренда с двумесечно писмено предизвестие. Предизвестието се отправя до арендатора в срок до една година от узнаване на преарендуването, залагането или прехвърлянето на права.

Чл. 12

(1) Ако не е уговорено друго Арендодателят е длъжен да заплати на арендатора направените от него необходими разноски за имота извън тези по чл. 7.

(2) При прекратяване на договора арендодателят дължи сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на извършените с негово съгласие подобрения.

(3) Арендаторът има право да вдигне съоръженията, инсталациите и другите подобрения, които не са трайно закрепени в имота и са направени без знанието на арендодателя. Арендодателят може да избегне вдигането, като ги заплати на арендатора, освен ако арендаторът има по-голям интерес да ги вдигне.

Чл. 13

(1) Исковете на арендодателя за заплащане на обезщетения поради увреждане на отдадения под аренда имот, както и исковете на арендатора за дължимите разноски за имота или за упражняване на правата по чл. 12, ал. 3 се погасяват с тригодишна давност.

(2) По отношение на арендодателя давността започва да тече от връщането на имота, а за арендатора – от прекратяването на договора.

Чл. 14

(отменен)

(1) Нотариусът съобщава на арендатора за всеки постъпил при него проект за нотариален акт, с който се продава арендуваният имот. В едномесечен срок от получаване на съобщението арендаторът може да заяви, че купува имота при условията в проекта за нотариален акт. В този случай, при съгласие на собственика, договорът за покупко-продажба се сключва между него и арендатора.

(2) Алинея 1 не се прилага в случаите на чл. 9а, ал. 1, т. 1 и 2 от Закона за собствеността и ползуването на земеделските земи.

Чл. 15

(1) Арендодателят има право на търговски залог върху добивите от арендувания обект и привнесените вещи за обезпечаване на вземанията му по арендния договор за съответната година.

(2)

(3)

(4)

Чл. 16

(1) Ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора. Изменението не може да засяга уговорения срок. Увеличаването или намаляването на добивите от имота вследствие стопанисването му не е основание за изменение на арендната вноска.

(2)

(3) Срокът на действие на изменението на договора е най-малко до края на стопанската година, през която е направено искането.

(4) Насрещната страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок от получаване на предложението за изменение на договора, освен ако с него не е определен друг срок.

(5) Ако страните не постигнат споразумение по иск на страната, която е направила предложението, решение взема районният съд.

(6) Отказът от правото да се иска изменение на договора за аренда и уговорките, че от упражняването или неупражняването му могат да се претендират вреди или облаги, са нищожни.

Чл. 17

(1) Ако е уговорено в договора, наследниците, съответно правоприемниците на арендатора го заместват като страна в договора за аренда. Те са длъжни да уведомят незабавно арендодателя за настъпилото заместване и да му посочат определения техен пълномощник.

(2) Приобретателят на арендувания имот замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и имотът още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването.

(3) Приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Той не може да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването.

(4) Приобретателят замества предишния арендодател по отношение на дадените от арендатора обезпечения от момента на получаване на съобщението по ал. 3. Заложените вещи могат да останат у приобретателя само със съгласието на арендатора.

(5) Алинеи 2, 3 и 4 се прилагат и по отношение на приобретателя на ограничено вещно право върху арендувания имот, упражняването на което би лишило арендатора от уговореното ползване.

(6) Ако арендодателят обремени арендувания имот с право на трето лице извън случаите на ал. 5, то може да упражнява това право, доколкото не пречи на арендатора да ползва имота съгласно договора.

Чл. 18

(1) Продължаването на арендния договор се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите и се вписва в службите по вписванията и в регистъра на съответната поземлена комисия.

(2) Предложението за продължаване на договора следва да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда.

Чл. 19

(отменен)

(1) При арендуване на земеделско стопанство арендаторът е длъжен да стопанисва отделните предмети от инвентара и животните с грижата на добър стопанин.

(2) Арендаторът е длъжен да подмени добитъка, погинал при обичайното стопанисване. Добитъкът, погинал поради причина, за която арендаторът не отговаря, се подменя от арендодателя.

(3) Арендодателят е длъжен да подмени или да заплати обезщетение за инвентарните предмети, излезли от употреба поради причина, за която арендаторът не отговаря.

Чл. 20

(отменен)

(1) Ако е уговорено, че арендаторът поема инвентара и добитъка по оценка, при прекратяване на арендния договор той е длъжен да върне инвентар и животни от същия вид и качество също по оценка. Поетите инвентар и животни се преоценяват към момента на прекратяване на арендния договор.

(2) При уговорката по ал. 1 арендаторът подменя излезлите от употреба инвентарни предмети и погинали животни за своя сметка. Доставените за подмяната предмети и животни стават собственост на арендодателя.

(3) Арендодателят може да откаже да приеме доставените за подмяна инвентарни предмети и животни, които са излишни или твърде скъпи с оглед правилата на стопанисването с грижите на добър стопанин.

(4) Разликата между оценките на поетите инвентар и животни и подлежащите на връщане инвентар и животни се уравнява в пари.

Чл. 21

(отменен)

(1) За обезпечаване на вземанията към арендодателя по тази глава инвентарните предмети и животни се смятат заложени в полза на арендатора.

(2) Арендодателят може да предотврати упражняването на правото на залог по ал. 1, като предостави друго достатъчно обезпечение. Той може да освободи от залога и всеки отделен инвентарен предмет или животно, като предостави обезпечение до размера на стойността му.

Чл. 22

(отменен)

Към договора за аренда на земеделско стопанство се прилагат и останалите разпоредби на този закон.

Чл. 23

(1) Арендодателят отговаря, когато отдаденият под аренда обект на договора има недостатъци, които го правят изцяло или отчасти негоден за ползване по договора и недостатъците бъдат открити в срок до една година от предаването, а за животните – в тримесечен срок. В тези случаи арендаторът има право на обезщетение или съответно на намаляване размера на арендното плащане. Арендодателят отговаря и когато недостатъкът не му е бил известен.

(2)

(3) Ако недостатъците се дължат на причина, за която арендодателят отговаря, арендаторът може да търси и обезщетение за вреди по общите правила за неизпълнение на задълженията.

(4) Ако арендодателят не отстрани недостатъците в продължение на три месеца след писменото му уведомяване, арендаторът има право да ги отстрани сам за сметка на арендодателя.

(5) Съглашението за освобождаване на арендодателя от отговорността за недостатъци е нищожно.

Чл. 24

Арендодателят не отговаря за недостатъци, които са били известни на арендатора при сключването на договора или са могли да бъдат забелязани от него при обикновен преглед на имота, освен ако те са опасни за неговото, на членовете на домакинството му или на работниците здраве.

Чл. 25

Ако арендаторът бъде лишен изцяло или частично от ползването на имота поради права на трети лица, се прилагат съответно чл. 23 и 24.

Чл. 26

(1) Арендаторът е длъжен незабавно да уведоми писмено арендодателя за появили се недостатъци, за необходимостта от вземане на мерки за предпазване на имота от повреждане или унищожаване, както и за предявените от трети лица права върху имота.

(2) При неизпълнение на задължението си по ал. 1 арендаторът дължи обезщетение за причинените на арендодателя вреди. Ако арендодателят поради неуведомяване не е могъл да вземе необходимите мерки за запазване на имота или за отклоняване на предявените права от трети лица, арендаторът губи правата си по тази глава, както и правото си да развали договора и да иска обезщетение поради неизпълнение.

Чл. 27

(1) Договорът за аренда се прекратява:

1. с изтичане на срока, за който е сключен;

2. при неизпълнение – по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго;

3. по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите;

4. с едностранно предизвестие – в предвидените в този закон случаи.

5. освен по други причини, посочени в закона, още и със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице – арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго;

6. при принудително отчуждаване на арандувана земя за държавни и общински нужди по реда на глава трета от Закона за държавната собственост и на Закона за общинската собственост.

(2) Прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.

Чл. 28

(1) Арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендната вноска за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски.

(2) Развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.

(3) Арендодателят по договор за аренда на държавни или общински земи, сключен при условията на ал. 2, може да го развали с писмено предупреждение по реда на чл. 87 от Закона за задълженията и договорите.

Чл. 29

(1) Договорът за аренда, сключен без определен срок, може да бъде прекратен едностранно от всяка една от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичането на четвъртата година. Ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години. То трябва да се отправи най-късно до изтичането на стопанската година, предшестваща началото на срока от две стопански години.

(2)

(3) Арендаторът може да прекрати договора от началото на следващата стопанска година с писмено предизвестие, ако изпадне в трайна нетрудоспособност. Това право имат и неговите наследници, съответно правоприемници, като предизвестието трябва да се отправи не по-късно от три месеца от смъртта на арендатора, съответно от заличаването на юридическото лице.

Чл. 30

(1) След прекратяване на арендния договор арендаторът е длъжен да върне имота в състоянието, в което го е приел, като се отчита обикновеното изхабяване в резултат на ползването с грижата на добър стопанин.

(2) С прекратяването на договора за аренда се прекратяват и правата на третото лице, на което арендаторът е предоставил ползването. Арендодателят може да иска връщането и направо от него.

(3) Ако арендаторът не върне имота, арендодателят има право на обезщетение за претърпените вреди и пропуснатите ползи за времето на задържането.

Чл. 31

(1) Ако арендният договор се прекрати преди изтичане на стопанската година, арендодателят дължи стойността на още неотделените, но подлежащи на отделяне плодове, когато договорът се прекрати не по вина на арендатора.

(2) Ако стойността на плодовете по ал. 1 не може да бъде определена, арендодателят дължи обезщетение за направените от арендатора разходи.

(3) Алинея 1 се прилага и за предвидените по установения ред за изсичане, но още неизсечени дървета. Ако арендаторът е изсякъл повече дървета от допустимото, той дължи на арендодателя стойността на дървения материал.

(4) Ако арендният договор се прекрати по чл. 27, ал. 1, т. 6, арендаторът може да поиска от арендодателя обезщетение за причинени вреди.

Чл. 32

(отменен)

(1) Ако не е уговорено друго, арендаторът на земеделското стопанство е длъжен при прекратяване на договора да остави от наличната земеделска продукция толкова, колкото е необходимо за продължаване на дейността на стопанството до следващата реколта, дори ако не е приел такава продукция при предоставянето на имота.

(2) Арендодателят е длъжен да заплати на арендатора продукцията по ал. 1, като може да приспадне от стойността ѝ продукцията, приета от арендатора при предаването на имота, ако тогава тя не е била заплатена или не е била включена в стойността на имуществото, въз основа на която е била определена арендната вноска.

§ 1

За неуредените в този закон въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство.

§ 2

По смисъла на този закон:

1. „земеделско ползване“ е ползването за производство на растителна, растително-дървесна и/или животинска продукция;

2.

3. „стопанска година“ е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година;

4. „домакинство“ са съпрузите, невстъпилите в брак техни деца и родителите им, които живеят заедно с тях.