Определение № 4494 от 24.09.2026, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 4494 гр. София, 24.09.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 4-ТО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 1-ВИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мими Фурнаджиева

Членове:

Велислав Павков

Десислава Попколева като разгледа докладваното от Мими Фурнаджиева Касационно гражданско дело № 20258002101996 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационната жалба на П. М. Б., с адрес в гр. Велико Търново, чрез адв. А. Ч., против решение № 99 от 21 февруари 2025 г., постановено по в.гр.д. № 1096/2024 г. по описа на Окръжен съд – Велико Търново, с което е потвърдено решение № 1440 от 4 ноември 2024 г., постановено по гр.д. № 1627/2024 г. на Районен съд – Велико Търново в обжалваната му част, и като краен резултат е прието за установено по отношение на П. Б., че дължи на Община Златарица сумата от 22740,60 лева – главница, представляваща арендни плащания за стопанските 2021/2022 г. и 2022/2023 г. по договор за аренда от 31.03.2014 г., изменен със споразумение от 21.02.2017 г.; сумата от 1545 лева – обезщетение за забава върху арендното плащане от 11000,28 лева за стопанската 2021/2022 г. и за периода 04.10.2022 г.-07.12.2023 г.; сумата от 282,39 лева – обезщетение за забава върху арендното плащане от 11740,32 лева за стопанската 2022/2023 г. и за периода 03.10.2023 г.-07.12.2023 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от 12.12.2023 г. до окончателното плащане на задълженията, за които е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 3676/2023 г. по описа на Районен съд – Велико Търново.

В касационната жалба се твърди, че въззивното решение е неправилно и незаконосъобразно. Въззивният съд развил погрешни мотиви, тъй като не допуснал събирането на доказателства в производството пред него. Във въззивната жалба се съдържало искане за допускане на трима свидетели и съдебно-техническа експертиза при условията на чл. 266, ал. 3 ГПК, като били развити съображения за приложението на тази разпоредба. Втората инстанция неправилно приела, че страната не твърди районният съд да е извършил процесуално нарушение по смисъла на чл. 266, ал. 3 ГПК, и не допуснала 1 исканите доказателства. Съдът неправилно приел и че предоставените за ползване имоти и тези, изключени със споразумението от 21.02.2017 г., представляват земеделски земи, а не гори, а ответницата знаела за състоянието им и то отговаряло на интереса й да ги ползва. В действителност тези твърдения на ищеца били оспорени още с отговора на исковата молба и за доказване на наведените възражения били направени съответните доказателствени искания, които не били уважени от съда. По този начин делото останало неизяснено от фактическа страна. В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване се поставят въпроси без да е уточнено в коя от хипотезите на чл. 280, ал. 1 ГПК се търси разрешаването им, и се сочи основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК.

В отговор на касационната жалба ответникът Община Златарица, чрез юрк. Михаела Атанасова, излага становище за липса на предпоставки за допускане на касационното обжалване и сочи доводи за неоснователност на жалбата по същество.

По делото е установено, че на 31.03.2014 г. между страните е сключен договор за аренда, по силата на който Община Златарица, като арендодател, е предоставила за временно и възмездно ползване на П. Б., като арендатор, земеделска земя общинска собственост в размер на 742,556 дка в землището на село Родина, община Златарица, като в договора имотите са описани по номер на поземлен имот, местонахождение, площ, категория на земята, начин на трайно ползване, цена на декар, граници на имота, обща цена за имота и документ за собственост, срещу задължението на арендатора да създаде и отглежда трайни насаждения върху предоставените му площи. В т. 2 от договора страните са се договорили обектите, предмет на договора, да бъдат предадени в състоянието, в което се намират към момента на предаването им, като същите се предават по опис, подписан от страните, който не може да бъде оспорван след подписването му. Страните са договорили арендно плащане в размер на 6747,99 лева годишно, което се индексира с изменение на минималната работна заплата за страната, като същото е дължимо за всяка стопанска година, не по-късно от първия работен ден след изтичане на стопанската година – 1 октомври. Договорът е сключен за срок от 25 стопански години. От приложеното заверено копие на Споразумение към договор за аренда от 31.03.2014 г. се установява, че страните са постигнали съгласие за изменение на размера на предоставената за временно и възмездно ползване земеделска земя от 742,556 дка на 640,293 дка, като в споразумението подробно са описани имотите, за които следва да бъде отписана арендата, както и за изменение на размера на общото годишно арендно плащане от 6747,99 лева на 6127,01 лева, което се индексира с изменение на минималната работна заплата за страната. След индексациите за 2014, 2015, 2016 и 2017 година сумата се изменя на 8155,16 лева за стопанската 2016-2017 г.

Не е спорно по делото, че ответницата е извършила плащане по договора за аренда за стопанските 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2

2017/2018, 2018/2019, 2019/2020 и 2020/2021 години. В първоинстанционното производство са приложени и заверени копия на фактура за дължимо арендно плащане от 27.09.2022 г. за сумата в размер на 11000,28 лева – аренда на земеделска земя за стопанската 2021/2022 г., наред с индексация за периода 01.04.2022 г.-30.09.2022 г., както и фактура за дължимо арендно плащане от 30.08.2023 г. за сумата в размер на 11740,32 лева – аренда на земеделска земя за стопанската 2022/2023 г., наред с индексация за периода 01.01.2023 г.30.09.2023 г. За претендираните суми за дължими арендни плащания за стопанската 2021/2022 г. и 2022/2023 г. заедно с дължимите мораторни лихви, е издадена заповед за изпълнение по чл. 417 ГПК по ч.гр.д. № 3676/2023 г. на Районен съд – Велико Търново, срещу която в срок длъжникът е подал възражение.

От правна страна въззивният съд е посочил, че, за да бъде уважен установителният иск по чл. 422 ГПК, е необходимо в условията на пълно и главно доказване ищецът да установи съществуването на валидно облигационно отношение между страните по посочения договор за аренда от 31.03.2014 г., изменен със споразумение от 21.02.2017 г., че е изпълнил собствените си задължения по договора да предаде на ответника за ползване описаните в договора земеделски земи в състояние, което отговаря на ползването за което е отдаден, изпадането на ответника в забава за заплащане на дължимото арендно плащане, както и размера на претендираните вземания.

В тежест на ответника по делото е да докаже изпълнение на своите задължения по договора – за плащане на арендната цена, респективно възраженията си за недължимост на същите. Наличието на валидно облигационно правоотношение между страните по делото е установено по безспорен начин от приложения договор за аренда, сключен в предписаната в чл. 3, ал. 1 ЗАЗ (в приложимата редакция) писмена форма с нотариална заверка на подписите и е вписан в Служба по вписванията град Елена. В същия страните са постигнали съгласие относно отдадените под аренда обекти, срока за арендуването им и дължимото за него възнаграждение, както и срока за плащането му. Съдът е приел за неоснователно възражението на ответната страна, че арендодателят е неизправна страна по договора и не е изпълнил задължението си по процесния договор да предаде на арендатора имотите в годно за ползването им по предназначение състояние. Посочено е, че в самия договор се съдържа подробен опис на всички недвижими имоти, които се предоставят за временно и възмездно ползване, каквото е и изискването на чл. 6, ал. 4 ЗАЗ. Съобразена е и разпоредбата на чл. 6, ал. 5 ЗАЗ, действала към момента на сключване на договора, съгласно която при липса на опис се предполага, че обектът на договора е бил приет, съответно върнат, в надлежното състояние. В този смисъл и на по-голямо основание, доколкото в самия договор се съдържа опис на имотите, съдът е приел, че същите са били предадени в състояние, отговарящо на нуждите на арендатора и той ги е приел в този вид – още повече, че в договора имотите са описани подробно, като изрично е посочено, че част от тях представляват изоставени 3 трайни насаждения, лозя, овощна градина, временно неизползваеми ниви, изоставени ниви и храсти. Следователно арендаторът още към момента на сключване на договора е бил наясно, че в част от имотите има обрасли храсти и дървета, респ. – това състояние на имотите е отговаряло на неговите нужди.

Съдът е съобразил още, че в т. 10 от договора страните са постигнали съгласие, че арендодателят не отговоря за недостатъците на земята, ако към момента на подписване на договора арендаторът е знаел или е могъл да узнае за тяхното съществуване, с изключение на онези недостатъци, които са опасни за здравето на човека, в каквато насока е и изричната разпоредба на чл. 24 ЗАЗ. В конкретния случай дори арендаторът да не е знаел в какво състояние са имотите, е бил длъжен да положи необходимата грижа да се запознае с действителните им характеристики. Дори да се приеме, че последният е научил за тях след сключване на договора, съгласно чл. 23, ал. 1 ЗАЗ последният е разполагал с правото да иска обезщетение или съответно намаляване на арендното плащане. По делото обаче липсват твърдения и доказателства арендаторът да е отправял претенции пред арендодателя за недостатъци, които да правят имотите негодни за ползване, нито пък сам да ги е отстранил в съответствие с чл. 23, ал. 4 ЗАЗ. Сключването на споразумението от 21.02.2017 г. е ценено като допълнително извънсъдебно признание на факта, че отдадените под аренда земи, без тези, които са отписани от арендата, отговарят на нуждите на арендатора, при положение че последният е ползвал същите в период от почти три години от сключването на договора, през който е имал достатъчно време да узнае за евентуалното съществуване на недостатъци по имотите. В подкрепа на този извод е съобразено и плащането на дължимите арендни вноски за първите седем стопански години от действието на договора. В допълнение съдът е посочил, че в договора не се съдържат твърдения относно конкретното предназначение, за което имотите са отдадени под аренда, нито по делото са наведени такива.

Посочено е единствено, че арендаторът се задължава да създаде трайни насаждения, но не и какъв е видът на тези трайни насаждения, респ. – какво според ответника е било необходимото състояние за използване по предназначение, което се различава от характеристиките на имотите, описани в самия договор, за да се обоснове необходимостта от събирането на поисканите доказателства. Освен това в договора е уговорено, че привеждането на имотите в състояние за засаждане на трайните насаждения се извършва от и за сметка на арендатора. Предвид изложеното е счетено, че общината е изправна страна по договора за аренда и е предоставила процесните имоти за ползване в надлежно състояние. Това е породило задължението на арендатора да извърши дължимото арендно плащане в уговорения между страните срок, като за стопанската 2021/2022 г. и 2022/2023 г. не е доказано такова плащане да е извършено. Затова исковата претенция е приета за основателна и първоинстанционното решение е потвърдено.

Касационният съд приема, че не се обосновава допускане на касационното обжалване по поддържаните от касатора основания.

4

Поставените от касатора въпроси се свеждат до питането следва ли да се допуснат гласни и писмени доказателства за оборване на презумпцията по чл. 6, ал. 5 ЗАЗ (в редакцията й преди ДВ, бр. 61 от 2016 г.) при направено оспорване за липса на приемо-предавателен протокол при съставянето на договора за аренда, и при недопускането им нарушават ли се правата на арендатора, предвидени в чл. 6, ал. 3 ЗАЗ. Това питане обаче няма отношение към крайните изводи на въззивния съд. За да приеме предявения иск за основателен, съдът е съобразил уговореното между страните, че арендодателят не отговоря за недостатъците на земята, ако към момента на подписване на договора арендаторът е знаел или е могъл да узнае за тяхното съществуване, с изключение на онези недостатъци, които са опасни за здравето на човека, в каквато насока е и изричната разпоредба на чл. 24 ЗАЗ.