Решение № 1671 от 30.12.2024, Районен съд - Пазарджик

РЕШЕНИЕ

№ 1671 гр. Пазарджик, 30.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, XVIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на пети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ненка Цветанкова при участието на секретаря Стоянка Миладинова като разгледа докладваното от Ненка Цветанкова Гражданско дело № 20245220100002 по описа за 2024 година

Производството е образувано по повод искова молба на Д. Г. Л., с ЕГН ********** и А.

Д. Л., с ЕГН **********, и двамата с адрес гр. П., ул., ет. 3, ап. 5 чрез пълномощник – адв.

А. П. от АК Пазарджик, против К. А. С., с ЕГН **********, с постоянен адрес гр. П., ул.

********* № **, ет. 5, ап. 1 и Г. С. З., с ЕГН **********, с постоянен адрес гр. С., ж.к. № **, вх. А, ет. 7, ап. 2, като молят съда да постанови решение, с което да осъди ответника К. А. С. да заплати дължимата рента в размер на 14,30 лева за стопанската 2022-2023 г. за следния недвижим имот- поземлен имот с идентификатор *********** в землището на село Б., общ.

*****, обл. П., по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-185/09.08.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот от 07.07.2023 г., с адрес на поземления имот с. Б., местност „П. П.“, с площ от 7148 кв. м. трайно предназначение на земята: земеделска земя, начин на трайно ползване: друг вид трайно насаждение, категория на земята: пета, предишен идентификатор: ********, номер по предходен план: 101001, при съседи: *********, ********9, ********, **********, **********, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното заплащане, както и сумата в размер на 1415, 70 лева дължима рента за стопанската 2022 – 2023 г. в увеличен размер в резултат извършените подобрения и настъпилата инфлация; да бъдат развалени Договор за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г. и Договор за преарендуване на земеделска земя от ********* г. в частта за процесния имот, да бъдат осъдени ответниците да върнат процесния имот на ищците.

В исковата молба, уточнена с допълнителни молби, се твърди, че поземлен имот с идентификатор *********** в землището на село Б., общ. *****, обл. П., по кадастралната 1 карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД- 18-185/09.08.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот от 07.07.2023 г., с адрес на поземления имот с. Б., местност „П. П.“, с площ от 7148 кв. м. трайно предназначение на земята: земеделска земя, начин на трайно ползване: друг вид трайно насаждение, категория на земята: пета, предишен идентификатор: ********, номер по предходен план: 101001, при съседи: *********, ********9, ********, **********, ********** е предмет на Договор за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г., Акт № ***, том 1, общ. рег. № 1854/2016 г., вписан в Служба по вписванията гр. Пазарджик под Акт № 177, том 4, дв. вх. № 7750 от 16.08.2016 г., сключен между А. К. С. и О. Н. С. от една страна като арендодатели и К. А. С., от друга като арендатор. Срокът на договора за аренда е тридесет години. Впоследствие арендаторът К. С. сключила друг договор, а именно Договор за преарендуване на земеделската земя от ********* г., вписан в Служба по вписванията гр. Пазарджик под Акт № 36, том 2, дв. вх. № 3166/2017 г., с който договор процесният имот бил предоставен за ползване на преарендатора Г. С. З. за срок от двадесет и девет стопански години.

Посочва се, че процесният поземлен имот бил предмет на съдебна делба като с влязло в сила съдебно решение № 260018/29.04.2022 г. по гр. д. № 443/2018 г. по описа на РС Пазарджик, на ищците бил разпределен новообразуваният имот с проектоидентификатор № ********.А, представляващ част от допуснат до делба поземлен имот с идентификатор ******** /с площ от 13 197 кв. м/, находящ се в местност „П. П.“, землището на с. Б., обл.

Пазарджик, с площ от 7148 кв. м.

По силата на горепосоченото съдебно решение ищците били осъдени да заплатят на ответника Г. С. З. подобренията, които направил в делбения имот с идентификатор ******** А в размер на 4183,96 лева, която сума била заплатена изцяло от ищците на ответника Г. З..

Считат, че на основание чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ ищците са станали страна по договора за аренда на земеделска земя, сключен на 15.08.2016 г. и на основание чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ като страна по договор за аренда, сключен за повече от 10 години, имат право да поискат неговото разваляне по съдебен ред.

Като основания поради, които искат развалянето на договора за аренда, посочват следното:

В нарушение на уговореното в договора, че поземлените имоти ще се ползват съгласно предназначението им /процесният имот представлявал земеделска земя от пета категория – нива/, същият бил насаден с трайни насаждения - орехови дървета, с което бил променен неговият вид и начин на ползване. Насаждайки орехови дървета, които подлежат на специален разрешителен режим на премахване, имотът бил обременен за дълъг период от време, в който същият не би могъл да бъде ползван и засаждан с едногодишни култури и да бъде ползван по предназначение като нива.

Съгласно чл. 6 от договора арендаторът се задължил да плаща годишно арендно плащане в размер на два лева за един декар, платимо в края на всяка стопанска година.

Твърди се, че арендаторът не бил заплатил дължимата арендна цена за периода 2022-2023 г. в размер на 14,30 лева и изпаднал в забава на плащането повече от три месеца.

На следващо място се твърди, че процесният имот бил преарендуван с Договор за преарендуване на земеделска земя от ********* г. без арендаторът К. С. да е имала право на това.

Посочва, че съгласно чл. 23 от Договора за аренда арендодателят може да иска прекратяване на договора за аренда, ако е възстановил всички средства за създаването на трайни насаждения върху арендуваната земя, както и е заплатил съоръженията, изградени в имота. В случая ищците били заплатили всички подобрения, направени в процесния имот, което представлявало самостоятелно основание, на което може да се развали договорът.

2

Предвид увеличената стойност на имота считат, че сумата в размер на 2 лева на декар е прекомерно ниска, поради което считат, че следва да им бъде заплащан наем в размер на 200 лева на декар, общо 1415,70 лева за стопанската 2022 – 2023 г. Посочват, че това е наемната цена поради промененото предназначение на имота, подобренията, извършени в имота и инфлацията в страната.

Претендират разноски. Сочат доказателства и правят доказателствени искания.

В проведеното последно съдебно заседание, при редовност на призоваването, ищецът Д. Г. Л. се явява лично и с адв. А. П. от АК Пазарджик. Ищцата А. Д. Л. не се явява лично, представлява се от адв. А. П.. Изразява становище за основателност на исковете и моли съдът да ги уважи. В предоставен от съда срок депозират писмена защита.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответниците К. А.

С. и Г. С. З. чрез пълномощника им адв. П. М. от АК Пазарджик, с който изразяват становище за неоснователност на исковата претенция.

Не оспорват, че процесният имот при съдебната делба е бил поставен в дял на ищците, както и че същите са изплатили присъдената сума за извършени подобрения в имота. Безспорно е също, че с придобиването на имота ищците са заместили арендодателя като страна по договора за аренда на основание чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ.

Посочват, че предназначението на имота е за земеделско производство, като със засаждането на орехови дръвчета в него това предназначение не било променено. Освен това в случая в чл. 4, ал. 2 от договора за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г. изрично било предвидено, че арендаторът има право да сменя начина на трайно ползване на имотите и в тази връзка да подписва всички документи. В случая не била извършена промяна в предназначението на земята като земеделска, а за изменението на начина на трайно ползване било налице изрично изразено писмено съгласие от страна на арендодателя, обективирано в договорна клауза в съответствие със закона.

Отделно от това считат, че твърдяното неизпълнение, свързано с промяна на предназначението на имота, би могло да послужи като основание за прекратяване на договора по реда на чл. 9, ал. 5 от ЗАЗ, но е неотносимо към предявения иск по чл. 28, ал. 2 във връзка с ал. 1 от ЗАЗ.

Оспорва се твърдението, че не било извършено арендно плащане в съответствие с договореното за стопанската 2022-2023 г. С преводно нареждане от 25.10.2023 г. по банковата сметка на ищеца Д. Г. Л. било направено плащане на сумата от 142,96 лева с основание договор за аренда за стопанската 2022-2023 г. за арендуван имот № 101001 в с. Б. от ответника Г. С. З.. Арендното плащане било извършено в уговорения вид и срок.

Съгласно чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. В противен случай не може да му противопостави права. Такова уведомление следвало да бъде отправено от ищците Д. и А. Л.и като приобретатели на арендувания имот към арендатора К. А. С. и то незабавно след като са придобили имота чрез делбата. В случая липсвало уведомление до арендатора за настъпилото заместване съгл. чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ, на което самостоятелно основание претенцията, че арендното плащане не е извършено, следва да се остави без уважение.

3

Относно заявеното в ИМ, че договореният наем в размер на два лева на декар е прекомерно нисък и претендират заплащане на наем в размер на 200 лева на декар, сочат, че такъв не е бил договарян между страните по процесния договор. Не е отправяна и покана за изменение на договора. Посочват, че съгласно чл. 10, ал. 3 от ЗАЗ арендодателят може да иска подходящо увеличение на арендното плащане, доколкото подобренията допринасят за нарастване добивите от обекта на договора, но това се отнася за подобрения, извършени от арендодателя- арг. от ал. 2 на чл. 10 от ЗАЗ. Нямат възражения за изменение на договора относно размера на дължимото рентно плащане, но съгласно размера на пазарната поземлена рента.

Твърди се, че с направеното плащане по преводно нареждане от 25.10.2023 г. ответникът Г. С. З. не само е заплатил арендните вноски за изтеклата стопанска 2022-2023 г. в срок, а доброволно е направил това в размер по-голям от уговореното по договора - вместо по 2 лева на декар е заплатил по 20 лева на декар.

За неоснователно считат твърдението на ищците за нарушение на договора за аренда поради сключването на договор за преарендуване на земеделска земя от ********* г., тъй като такава възможност е изрично предвидена в чл. 14 от договора от 15.08.2016 г., който гласи, че арендаторът може да преарендува изцяло или част от имотите по чл. 1 от настоящия договор. Сочат, че този текст се намира на стр. 22 от договора, която липсва в представеното към ИМ копие от ищците.

Заявяват, че ищците не са се възползвали от възможността за едностранно прекратяване на договора за аренда с двумесечно предизвестие - такова предизвестие не е било отправяно в едногодишния преклузивен срок от узнаване на преарендуването, за което ищците узнали още при завеждане на гр. д. № 443/2018 г. по описа на PC Пазарджик.

Молят за отхвърляне на исковете и присъждане разноските по делото.

С отговора на исковата молба ответниците са предявили против ищците в условията на евентуалност насрещен иск на основание чл. 23, б. „б“ от Договора за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г. за заплащане на сумата от 1000 лева, предявен като частичен иск от 60 979 лева, представляваща стойността на пропуснатите ползи от едностранното прекратяване на договора за аренда за ползването на арендуваната земя и създадените в нея трайни насаждения-орехови дървета, за оставащия срок на действие на договора до 2046 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба в съда.

С исковата молба по насрещния иск се твърди, че ако искането за разваляне на договора за аренда се уважи, то за другата страна по договора биха настъпили вреди под формата на пропуснати ползи за оставащия период на договора.

Твърди се, че имотът е засаден с орехови фиданки от ответника Г. С. З. през пролетта на 2017 година, по 10 броя на декар. Инвестицията в орехово насаждение започвала да се отплаща по - късно в сравнение с други овощни видове, тъй като орехите навлизали в период на плододаване след десетата си година. Към момента на депозиране на НИ същите се намирали в неплододаваща възраст и основно се реализирали разходи за тях. Стойността 4 на разходите за засаждане на 1 дка площ трайни орехови насаждения е 470 лева за декар.