Решение № 186 от 23.04.2025, Районен съд - Ловеч

РЕШЕНИЕ

№ 186 гр. Ловеч, 23.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЛОВЕЧ, V СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ИРЕНА В. РАБАДЖИЕВА при участието на секретаря ПРЕСЛАВА СТ. ДИЧКОВА като разгледа докладваното от ИРЕНА В. РАБАДЖИЕВА Гражданско дело № 20244310100640 по описа за 2024 година

Отрицателен установителен иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК.

Съдът е сезиран с искова молба от П. Г. П., с ЕГН **********, с адрес: ***, чрез адв.

М. Г. П. – ПлАК против „АГРОКОМ ИНВЕСТ“ЕООД, ЧРЕЗ УПРАВИТЕЛ Маргарита П.а Г.а, седалище и адрес на управление: гр. Плевен, ул.“Васил Левски“№ 174, ет.5, офис 7 и „АГРОКОМ КОНСУЛТ“ЕООД, представлявано от Тодоринка С.ова Койчева, седалище и адрес на управление: гр. Плевен, ул.“Васил Левски“№ 174, ет.5, офис 7.

Ищецът излага в ИМ, че на ***г. с нот. акт №***, том *** д.№***, Вх.№***г. на СВ гр.Ловеч за дарение на ид. части ищецът придобил 5/6 ид. части от земеделска земя, представляващи 4 ниви по КККР на с.*** одобрена със Заповед №РД -18-50/20.03.2008г. на ИД на АГКК гр. София - ПИ №***г. с площ 9 398 кв.м, местност „*** ***“ с.***; ПИ №*** с площ 21 484 кв.м, местност „*** ***“, с.***, ПИ №*** с площ 8 302 кв.м, местност „***“, с.***, ПИ №*** с площ 20 499 кв.м, местност „*** ***“, с.*** и ***нива по КККР на с.*** одобрена със Заповед №РД -18-70/01.11.2007г. на ИД на АГКК гр. София, ПИ №*** с площ 34 397 кв.м, местност „***“, с.***.

Посочва, че към момента на сключване на договора за дарение за горните ниви е имало сключен аренден договор на ***г. за срок от 7 години за нивите от т. 1-3 и т.5, и за срок от 6 години за нивата по т.4. Този договор за аренда е бил вписан в Сл. вписвания гр.Ловеч с №***, том *** рег.№***г. Страни по него са били Г. П. П., в качеството на арендатор, и С. М. Д. като наследница на С. М. Ш. и С. В. Ш.а, в качеството на арендодател.

На ***г. ищецът П. Г. П. въз основа на дарението извършено с нот. акт №***, том. *** д.

№***, Вх.№***г., с което придобива 5/6 ид. части от 5 те ниви, става страна по договор за аренда с №***, ***, рег.№***г. на СВ гр. Ловеч. Това си качество ищецът има като правоприемник на Г. П., който на основание чл.7, ал.2 от ЗАЗ с договор за покупко продажба с нот. акт №1*** ***, д.№***, рег.№***г. на СВ гр. Ловеч замества арендодателя С. М. Д., изкупувайки от нея и В. К. Ш.а притежаваните от тях двете общо 1/3 ид. части от 5 ниви, предмет на гореописания договор за аренда с №331, ***, рег.№***г. на СВ гр.Ловеч.

Наведени са твърдения, че в същия ден ***г., в който ищецът П. Г. П. станал страна 1 по договора за аренда е взел решение да удължи срока на действие на договора и подписва Анекс към него вписан с №***, ***, рег.№***/***г. на СВ гр. Ловеч. С Анекса срокът на действие на договора за аренда №***, ***, рег.№***г. на СВ гр. Ловеч при условията на чл.18, ал.2 от ЗАЗ е продължен за 15 стопански години. Страните по него договорят арендно плащане в размер на 30.00лв. на дек. на година и нейната актуализация на всеки 5 години, ако има разлика по - голяма от 30% спрямо средната цена, която арендаторите плащат на МЗХ при арендуване на земеделска земя държавна собственост.

Твърди се, че с подписването на Анекс №***, ***, рег.№***/***г. на СВ гр.Ловеч ищецът П. П. упражнява свое право по чл.32, ал.1 от ЗС и оспорва облигационната връзка по друг договор за аренда №*** ***. Рег.№***г. на СВ гр.Ловеч с обект на аренда 5 -те ниви, които са предмет и на подписания от него Анекс №***, ***, рег.№***/***г. Посочва се, че ищецът П. П. не е страна по договор за аренда №*** ***, рег.№***г. на СВ гр.Ловеч.

Същият е сключен на ***г. между „АГРОКОМ ИНВЕСТ“ ЕООД, чрез управителя на дружеството Маргарита П.а Г.а, в качеството на арендатор и „АГРОКОМ КОНСУЛТ“ ЕООД чрез управителя си Тодоринка С.ка Койчева, като арендодател, с дял от 1/6 ид. част в 5 те ниви съгласно нот. акт №***, акт ***, ***2, д.№***г. на СВ. Ищецът не е подписвал договора, поради това, че той е сключен при действието на чл.3, ал.4 от ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ бр.13 от 7.02.2017г. когато всеки един съсобствениците, независимо от дела си в съсобствеността, е можел да сключва договор за аренда за цялата вещ и така да обвързва всички останали съсобственици.

С настоящата искова молба ищеца иска да се освободи от действието на договор за аренда №*** ***, рег.№***г. на СВ гр. Ловеч, т.к договорът е сключен при очевидно неизгодни условия, с които той не би могъл да се съгласи занапред. Сочи, че срокът на действие на договор за аренда №*** ***, рег. №***г. е 15 години, считано от 2013/2014г. до 2027/2028г. По него е уговорено рентно плащане в размер на 10лв. на дек. (6 чл.) и възможност зависеща изцяло от усмотрението на арендатора да изплаща рентата вместо в размера на уговорената пазарната цена за дек. в натура (чл. 7). Твърди се, че от 2016г. досега между П. П. и другия съсобственик в 5 те ниви – „АГРОКОМ КОНСУЛТ“ ЕООД доход съобразно чл.30, ал.3 от ЗС не е разпределян. Ищецът не е получавал рента под никаква форма (пари/натура) както от „АГРОКОМ КОНСУЛТ“ ЕООД в качеството му на арендодател по договор за аренда №*** ***, рег.№***г, така и от арендатора по същия договор – „АГРОКОМ ИНВЕСТ“ ЕООД.

Съответно на обема от права, които има в нивите ищецът не ги е предавал с протокол за въвод във владение на „АГРОКОМ ИНВЕСТ“ ЕООД. (арг. от чл.6 от ЗАЗ ), а съгласно чл.32 от ЗС ги е ползвал чрез арендуването им от Г. П.в П. въз основа на сключения Анекс с №***, ***, рег.№***/***г. на СВ. Ищецът твърди, че същевременно тези негови интереси са засегнати от договора за аренда между „АГРОКОМ ИНВЕСТ“ ЕООД и „АГРОКОМ КОНСУЛТ“ ЕООД, тъй като техния договор прави несигурно положението относно рентата, която ищецът добива от ползването на нивите. Позовава се на константната практика на общинската служба и областна дирекция по Земеделие, че тези ведомства не могат да решават колизията кое от представените от съсобствениците правно основание е с приоритет за ползването на едни и същи имоти и този въпрос може да се реши единствено от граждански съд. В тази връзка счита, че договорът за аренда между „АГРОКОМ ИНВЕСТ“ ЕООД и „АГРОКОМ КОНСУЛТ“ ЕООД пряко засяга правата на ищеца, защото оспорва както правото му да избира какви добиви да извлича от ползването на 5 те ниви, така и застрашава правото му да решава лично или чрез арендатор да ползва нивите, в т. число лишава го от законно признатото му право на избор кой да бъде арендаторът, чрез който ще ги ползва и при какви условия да прави това. Ето защо с настоящата искова молба ищецът брани всички тези свои права, които чл.32 от ЗС му признава в качеството на мажоритарен собственик с дял над 50% в 5 те ниви, пряко засегнати от договор за аренда №*** ***, рег.№***г. през срока на неговото действие, считано от 2013г. - 2028г. Излага, че 2 в случая договорът създава пречка за включването на 5 те ниви в споразумение по чл.37б от ЗСПЗЗ, тъй като същия договор се конкурира с подписания от ищеца Анекс №***, ***, рег.

№***/***г. И докато не се реши този спор кой от съсобствениците - ищецът или „АГРОКОМ КОНСУЛТ“ ЕООД има основание да определя как да се извършва ползването на нивите за него има ежегоден риск 5 те ниви или да му се върнат за лично обработване в реални граници заради тяхното изключване от споразумението по чл.37б и чл.37в от ЗСПЗЗ вследствие наличието на второ правно основание отдаващо право и на „АГРОКОМ ИНВЕСТ“ ЕООД и „АГРОКОМ КОНСУЛТ“ ЕООД да ползва нивите или да получи рента която не е в негов интерес. Изтъква, че за ищеца не е безразлично дали ще ползва нивите чрез избрания от него арендатор и каква ще бъде рентата от тях, след като договор за аренда №*** ***, рег.№***г. го обвързва и не изключва в някакъв момент по някакво стечение на обстоятелствата да получи рента, която е минимум три пъти по - ниска като пазарна цена от тази, която сега добива от ползването на нивите. Счита, че следва да се има предвид, че с настоящия иск по чл.124 от ГПК във вр. с чл.32 от ЗС, респ. чл.21 от ЗЗД ищецът не брани правата си на арендодател по Анекса с №***, ***, рег.№***/***г., а защитава своите интереси на мажоритарен съсобственик в 5 те ниви и признатото му от закона право да иска да бъде съдебно установено със сила на присъдено нещо, че не е обвързан облигационно от действието на договора за аренда №*** ***, рег.№*** г., сключен от съсобственик, който не може вместо него да взема решения относно управлението на имотите само защото по - рано от него е сключил договор за аренда за тях.

В петитумната част е изведено искане съдът да постанови решение, с което да бъде установено, че сключеният на ***г. между „АГРОКОМ ИНВЕСТ“ ЕООД, гр.Плевен, чрез управителя на дружеството маргарита Г.а, чрез пълномощника й Ц. И. И., в качеството на арендатор, и „АГРОКОМ КОНСУЛТ“ ЕООД, гр.Плевен, чрез управителя си Тодоринка Койчева, в качеството на арендодател, Договор за аренда №*** ***, рег.№***г. на СВ гр.Ловеч е непротивопоставим спрямо ищеца П. Г. П.в, съсобственик с 5/6 ид. части в процесните пет ниви, находящи се в землището на с.*** и с.*** и няма действие спрямо същия в частта относно тези имоти. Претендирани са и разноските по делото.

В срока по чл.*** от ГПК е постъпил отговор от адв. Г. Г. – ПлАК – пълномощник на ответниците „Агроком консулт“ ЕООД, гр.Плевен и „Агроком Инвест“,гр.Плевен. Счита, че претенцията е недопустима, алтернативно неоснователна. Намира за безспорно, че на ***г. между Г. П.в П., в качеството на арендатор и С. М. Д. – арендодател е сключен договор за аренда за срок от 7 години по отношение на процесните недвижими имоти, което се установява от приложения договор за аренда № ***, ***, рег.№***г. Намира за безспорно, че на ***г. „Агроком консулт“ ЕООД е придобило 1/6 ид.част от същите имота, във връзка с което са представени НА №***, ***, д.№***г. и НА №***, ***, д.№***г. по описа на Нотариус А. Ц.. Не оспорва, че на ***г. арендодателят по гореописания договор за аренда от 01.11.***г. – С. М. Д. и В. К. Ш.а са продали на арендатора Г. П.в П. 1/3 ид.части от същите имоти и така Г. П. е придобил качеството на арендатор и арендодател. Не оспорва, че на ***г. ищецът е придобил от Г. П.в П. 5/6 ид.части от процесната земеделска земя, което се установява от Договор за дарение – Акт №***, том *** д.№*** на СВ – Ловеч. Намира за безспорно, че предвид разпоредителната сделка от 2016г. П. Г. П., като правоприемник на Г.

П., на основание чл.17, ал.2 от ЗАЗ, го е заместил като арендодател по договор за аренда от ***г. В деня на сделката – ***г., в който ищецът е станал собственик на 5/6 ид.части, е подписан Анекс към него, с който срокът на действие на договора за аренда от ***г. е продължен за 15 стопански години, като страните са договорили арендно плащане в размер на 30.00лв. на декар на година и нейната актуализация на всеки 5 години, ако има разлика по-голяма от 30% спрямо средната ценя, която арендаторите плащат на МЗХ при арендуване на земеделска земя държавна собственост. В отговора се сочи, че с нормата на чл.124, ал.1 от ГПК се въвежда като абсолютна процесуална предпоставка за предявяване на установителен иск, наличието на правен интерес, който следва да бъде посочен и обоснован 3 в исковата молба. Оспорени са като неверни твърденията на ищеца, с които е обосновал правния си интерес от депозиране на исковата молба, а именно, че иска да се освободи от действието на договор за аренда №*** ***, рег.№***г. на СВ гр. Ловеч, т.к. договорът е сключен при очевидно неизгодни условия, с които той не би могъл да се съгласи занапред, срокът на действие на договора за аренда е 15 години, считано от 2013/2014г. до 2027/2028г. и по него е уговорено рентно плащане в размер на 10 лв./дка и възможност зависеща изцяло от усмотрението на арендатора да изплаща рентата вместо в размера на уговорената пазарна цена за дка в натура, както и че от 2016г. досега между П. П. и другия собственик в 5-те ниви „Агроком консулт“ ЕООД съобразно чл.30, ал.3 от ЗС, доход не е разпределян.

Направено е сравнение и са посочени различията между разпоредбите на чл.16 и чл.18 от ЗАЗ, уреждащи възможност съответно за изменение и продължаване на сключения договор за аренда. Счита, че в случая следва да се приеме, че представеният по делото Анекс от ***г. не представлява изменение на договора за аренда от ***г. по см.на чл.16 от ЗАЗ, а е продължаване на договора по см. на чл.18 от ЗАЗ. Твърди, че е спазена предвидената в същата разпоредба форма за действителност, като документа е вписан в СВп. Счита, че при това положение няма как да се приеме, че договор за аренда №*** ***, рег.№***г. на СВпгр. Ловеч е сключен при очевидно неизгодни условия, с които ищецът не би могъл да се съгласи занапред. Застъпено е становище, че не е налице правен интерес от предявяване на настоящия иск поради това, че при конкуриращи се арендни договори превес има този, който е сключен, при спазване на всички критерии на ЗАЗ, с по-ранна дата. На следващо място се твърди, че „Агроком инвест“ ЕООД не е използвал процесните ниви. Напротив, те се използват от ищеца и неговия баща. Предвид това, отрича да е налице соченото обстоятелство, че от 2016 г. досега между П. П. и другия съсобственик в 5-те ниви „Агроком консулт“ ЕООД, съобразно чл.30, ал.3 от ЗС доход не е разпределян, както и че ищецът не е получавал рента под никаква форма (пари/натура) както от „Агроком консулт“ЕООД, в качеството му на арендодател, така и от арендатора „Агроком инвест“ЕООД. Моли съдът да отхвърли предявените искове и да присъди в полза на ответниците направените деловодни разноски.