Акт № 376 от 04.11.2026, Районен съд - Лом

РЕШЕНИЕ

№ 376 гр. гр. Лом, 04.11.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ШЕСТИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател:Лилия Й. Любенова Д.а при участието на секретаря Моника Ц. В. като разгледа докладваното от Лилия Й. Любенова Д.а Гражданско дело № 20251620102783 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Делото е образувано по депозирана искова молба от Г. Г. Г., с ЕГН ********** ********** и от „**********“ ЕООД, ЕИК **********, ********** с ********** Г. Г. Г., срещу К. М. С., ЕГН **********, с.

**********, „**********“ ЕООД с ЕИК **********, с. **********, ********** К. М. С., Е. А. Д., ЕГН ********** **********, Й. В. А., ЕГН

********** от с. **********, Б. А. Б., ЕГН ********** от гр. **********, Д.

С. Т., ЕГН ********** от гр. **********, М. А. Б., ЕГН **********, **********, Б. И. П., ЕГН ********** **********, Т. Г. Т., ЕГН **********

**********, П. Д. П., ЕГН ********** **********, ул. **********, с която са предявени в условията на евентуалност искове за прогласяване на нищожност на серията договори по отношение на имот с идентификатор **********, образуван от поземлен имот с идентификатор **********, а именно:

1) Договор за наем, вписан в CB Лом дв. вх.рег. № **********, в сила от 1.10.2025г., сключен между страните Е. А. Д., ЕГН **********, Й. В. А., ЕГН **********, Б. А. Б., ЕГН **********, Д. С. Т., ЕГН **********, гр.

**********, М. А. Б., ЕГН **********, Б. И. П., ЕГН **********, Т. Г. Т., ЕГН

**********, П. Е. А., ЕГН **********, чийто наследник е П. Д. П., и К. М. С., ЕГН ********** - всички в качеството им на наемодатели, и ********** ЕООД в качеството му на наемател,

2) Договор за наем, вписан в CB Лом дв. вх.рег. № **********, в сила от 1.10.2028г., сключен между страните Е. А. Д., ЕГН **********, Й. В. А., ЕГН **********, Б. А. Б., ЕГН **********, Д. С. Т., ЕГН **********, гр.

**********, М. А. Б., ЕГН **********, Б. И. П., ЕГН **********, Т. Г. Т., ЕГН

**********, П. Е. А., ЕГН **********, чийто наследник е П. Д. П., и К. М. С., 1

ЕГН ********** - всички в качеството им на наемодатели, и ********** ЕООД в качеството му на наемател,

3) Договор за наем, вписан в CB Лом дв. вх.рег. № **********, в сила от 1.10.2031г., сключен между страните К. М. С., ЕГН ********** в качеството му на наемодател и ********** ЕООД в качеството му на наемател, 4) Договор за наем, вписан в CB Лом дв. вх.рег. № **********, в сила от 1.10.2036г. сключен между страните К. М. С., ЕГН ********** в качеството му на наемодател и ********** ЕООД в качеството му на наемател, поради заобикаляне на закона – чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД.

В условията на евентуалност се иска обявяване на нищожност на клаузата от серията от договори, касаеща срока им на действие (от 01.10.2025г. до 01.10.2041г.) като противоречаща на закона – чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. чл.

229, ал. 2 ЗЗД и обявяване на основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, че договорът има действие между страните за срок от три години, считано от 01.10.2025г. до 01.10.2028г.

Ищците твърдят, че с нотариален акт, вписан в CB Лом с вх.рег. № ********** ********** ЕООД е придобило от Г. Г. Г., който си е запазил право на ползване и плодоползване, имот в землището на с. ********** с идентификатор: **********, с площ 24232 кв.м., който е бил част от имот с предишен идентификатор **********, НТП нива в м. **********, втора категория, при съседи: **********, **********, **********, **********, **********.

Сочи се, че преди това е била извършена делба на имот **********, от които е образуван имот **********, между Г. Г. и К. С., бивш съсобственик - непритежавал мажоритарна квота за сключване на аренден договор за имот с идентификатор **********. Същата е обективирана в нотариален акт за делбата вписан в CB Лом, вх. рег. № **********, като се твърди, че само Г. и С. са били собственици на посочения имот **********. Посочено е, че К. М.

С. е сключил поредица от договори за наем, като е действал като пълномощник на няколко физически лица. Ищците релевират, че са налице множество водени с ответниците С. и ********** ЕООД дела, като последното влязло в сила решение е по ВГД 200/2025г. на ОС Монтана, свързано с дело 1714/2022г. по описа на PC Лом, където, сочат ищците, основен аргумент е, че серията наемни договори между ответниците разкрива, че ответниците са целели ефектите на дългосрочен аренден договор чрез тази сключена серия от „наемни“ договори. Предвид това ОС Монтана с решението е допуснал увеличение на рентната цена по наемен договор, бидейки част от серия от няколко последователни наемни договори. Изложени са твърдения, че според практиката на ОС Монтана чрез сключването на поредица от договори за наем ответниците са целели аренден договор (за което не са имали необходимата квота) и в заобикаляне на закона са постигнали този резултат - дългогодишно обвързване чрез заобикаляне на закона. Твърди се в исковата молба, че за имот ********** са сключени серия от договори за наем, вписани в CB Лом, между двамата ответници при неизгодни за другите съсобственици условия, които договори влизат в сила 2 след 1.10.2019г. поради което ищцовата страна сочи, че не може да се разпорежда с имота (новообразуван имот **********) и да го ползва по свое усмотрение. Договорите, първият от които е със срок 2019-2022г., са: договор за наем, вписан в CB Лом дв. вх.рег. № **********, в сила от 1.10.2022г., договор за наем, вписан в CB Лом дв. вх.рег. № **********, в сила от 1.10.2025г., договор за наем, вписан в CB Лом дв. вх.рег. № **********, в сила от 1.10.2028г., договор за наем, вписан в CB Лом дв. вх.рег. № **********, в сила от 1.10.2031г., договор за наем, вписан в CB Лом дв. вх.рег. № **********, в сила от 1.10.2036г.

Твърди се, че чрез сключването на серията от наеми чрез заобикаляне на закона се цели аренден договор с над десет годишен срок. От тук ищцовата страна извежда и правния интерес на собственика и ползвателя да искат чрез настоящото производство прогласяване на договорите за нищожни.

Твърди се, че ответниците не са имали необходимата квота от над 50%, за да сключат аренден договор, поради което са сключили серия от сделки, всяка от тях сама по себе си законосъобразна (с посочен 3-годишен срок на договор за наем), но в серията им, последователни, със свързани лица, се сочи, че сделките са заобикалящи закона. Целта е постигане на дългогодишно обременяване на имотите. Релевира се, че многото сделки (наеми), сключени между ответниците, в серията им сами по себе си не нарушават закона, но в тяхната съвкупност и целения неправомерен краен резултат - аренда, поради което е релевира, че те са нищожни.

Твърди се още, че ответниците С. и ********** ЕООД са свързани лица, т.к. физическото лице е ********** на търговеца. Сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта.

Сключването на договор за наем или серия от договори за наем между свързани лица за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и за прекратяване на останалите договори (след първия договор) след изтичане на тригодишния срок, сочи се в исковата молба. Тъй като не е притежавал над 50% от собствеността, К. М. е имал право да извършва самостоятелно само действия на обикновено управление на общите вещи (земи), а не да отдава под наем за общ период от 15г. съсобствения имот. Тъй като законът определя допустим срок за договора за наем от три години, когато е сключен от съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ, се сочи, че според съдебната практика договор за наем, или серия от последващи договори за наем, уговаряща ефективен срок над 3 г. за действие на договора, противоречи на закона. Невъзможността срокът за наем да бъде заместен от повелителните правила на закона влече в конкретния случай нищожност на оставащите договори след първия договор, уговарящи общ срок от 15 г., за да бъде 3 изпълнен законовия срок от 3 години, сочат ищците.

Предвид горното в случай, че съдът не приеме договорите за нищожни, то се иска да приеме, че е налице нищожност касателно клаузата на договорите (които по твърдение на ищцовата страна представляват един договор) относно срока им на действие – повече от три години, като се твърди, че такава клауза е нищожна поради противоречието й с разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, и се иска да се обяви, че срокът на действие е този на първия атакуван договор (№**********/28.08.2019г., в сила от 01.10.2025г.) – три години.

Ищцовата страна се е позовала на законови разпоредби и на съдебна практика.

Претендират се разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор е постъпил от ответника П.

Д. П.. В същия се сочи, че той е наследник на П. Е. А., поч. на **********.

Последният е бил в качеството си на наемодател по посочени в исковата молба договори за наем на земеделска земя, както следва: договор вх.рег.№ на СВ - Лом **********/28.08.2019; договор вх.рег.№ на СВ - Лом **********/28.08.2019 и договор вх.рег.№ на СВ — Лом **********/28.08.2019. Този ответник твърди, че не е участвал лично при сключването на посочените договори и не е запознат в детайли какви разговори е имало между страните при договарянето. Счита, че по същество искът е неоснователен. Сочи, че са сключени три отделни договора за наем и срокът на всеки от тях е три години, което не противоречи на закона. Освен това релевира, че не притежава собственост/дял от имотите. Поради това няма и никакъв правен интерес по делото и претенциите на ищеца.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор е постъпил от ответника Т.

Г. Т.. В същия е посочено, че искът е неоснователен, т.к. е продала земята си през 2019г. на К. С.. Твърди, че не е подписала лично договорите за наем, както и че не е получавала рентно плащане. Релевира се, че при продажбата Т. е присъствала в нотариалната кантора, като е подписала документи, които не е имала време да чете. Твърди, че не е давала пълномощно.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК идентични писмени отговори са постъпили от ответниците Д. С. Т. и Б. И. П.. В тях са изложени едни и същи твърдения и обстоятелства. Сочи се, че тези двама ответници нямат правен интерес от водене на делото. Твърди се, че в процесните договори за наем действително са посочени техните имена като наемодатели, но те са били представлявани от пълномощник. Твърди се, че не са присъствали лично при сключването им и не са били уведомени за това. Сочи се, че на 29.08.2019г. тези ответници и останалите физически лица са продали идеалните части от имоти (отново с пълномощно), предмет на договорите за наем. Релевира се, че не си спомнят каква сума са получили за тази продажба, но са категорични, че не са получавали пари по договорите за наем, т.к. са продали притежаваните от тях идеални части от имотите само два дни след сключването им. Сочи се, че не знаят какво се е случило с имотите след това и че не поддържат връзка с останалите бивши съсобственици.

4

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК съвместен писмен отговор е постъпил от ответниците Й. В. А. и Е. А. Д.. Твърди се, че искът срещу тях е неоснователен, т.к. още през 2019г. са продали земята на К. С., като са получили продажната цена още тогава в кантората на нотариуса. Сочат, че не са получавали рента, че не знаят за процесните договори за наем, както и че не са ги подписвали те лично. Релевират, че са подписали някакви документи пред нотариуса, като не са имали време да ги четат.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК съвместен писмен отговор е постъпил и от ответниците „**********“ ЕООД ЕИК ********** и К. М. С.. Сочи се, че голата собственост върху имота принадлежи на ищеца „**********“ ЕООД, а правото на ползване е запазено за ищеца Г. Г. Г. и тъй като спорът е за ползване на този новообразуван имот, ответниците релевират, че предявяването на иск от името на голия собственик „**********“ ЕООД е недопустимо поради липса на правен интерес. Иска се по отношение на ищеца „**********“ ЕООД исковете за обявяване нищожност на договори за ползване на имота и за намаляване на общия срок за ползване да бъдат отхвърлени като недопустими.