Решение № 1072 от 20.12.2024, Районен съд - Добрич

РЕШЕНИЕ

№ 1072 гр. Добрич, 20.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ДОБРИЧ, X СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Албена П. Колева при участието на секретаря Диана Й. Димитрова като разгледа докладваното от Албена П. Колева Гражданско дело № 20223230102451 по описа за 2022 година

Предявен е иск от М. Н. Д. ЕГН ********** срещу К. М. К. ЕГН ********** за установяване по съдебен ред , че между страните има валиден договор за аренда №6407/29.11.2011г. на нотариус В. Т. , вписан под №

64, том

XXII, вх.рег.

№12804/08.12.2011г. на СВп Добрич и анекс към него с вх.рег.№ 5270/11.11.2020г. на нотариус Е. З. с рег.№653 на НК , вписан в СВп Добрич под акт №9 , том XII,вх.рег.№ 8070/11.11.2020г.

В срока по чл.131 ГПК ответникът е депозирал отговор.

1/Обстоятелства, от които произтичат претендираните права и възражения на страните:

Твърдения на ищеца:Между страните са сключени описания договор за аренда и анекс към него, като срокът на договора е удължен на 10 години.Предмет на договора са две ниви в село С.: нива № .....-11,999дка и нива № .....– 26 дка.На арендодателя и ответник по делото е изплащано ежегодно арендно възнаграждение, в размера и сроковете, установени в договора и анекса.За последната 2020/2021г. на ответника е заплатено арендно възнаграждение-100 лв. / дка по банков път.С нотариална покана от 21.07.2022г. ответникът К. К. отправил уведомление до ищеца за едностранно прекратяване на договора за аренда и анекса към него на основание чл.9,ал.3 от Договора за аренда.Поканата е връчена чрез нотариус В.Т. на ищеца на 27.07.2022г. и вписана в Служба по вписванията Добрич – имотен регистър под № 271, том III, вх.№7092/15.08.2022г. и регистрирана в Общинска служба по Земеделие Добрич.

1

Не спори наличие на договор за аренда , описан в исковата молба 2/Правна квалификация и доводи на страните:предявен е иск по чл.124 ГПК Доводи на ищеца:договорът за аренда и анекса към него не могат да бъдат прекратени с едностранно предизвестие – арг. от чл.27,ал.1 , т.4 ЗАЗ.Прекратяване с едностранно писмено уведомление е нищожно поради противоречие с императивната норма на чл.27 ЗАЗ.

Доводи на ответника:прави възражение за унищожаемост на анекс към договор за аренда като сключен от недееспособно лице.Ответникът към датата на анекса страдал от съдова деменция , установена 15 дни след подписване на договора.Поставен е под запрещение със съдебно решение.

Договорът за аренда при унищожен анекс е с изтекъл срок и съответно – прекратен надлежно, с изтичане на срока.

Прави възражение за нищожност на Анекса поради противоречие със закона - чл.16 ЗАЗ ; противоречие с добрите нрави –чл.7,ал.1; нищожна е и клаузата на чл.3 от договора по чл.26,ал.2 , предл.2 ЗЗД , тъй като липсва посочен начин на формиране на дължимото арендно плащане.

2/Правна квалификация:предявени са искове по чл.124 ГПК – за установяване валидно облигационно правоотношение между страните по договор за аренда и по чл.537,ал.2 ГПК - за отмяна на извършено вписване а Служба по вписвания Добрич на едностранно прекратяване на договора за аренда от ответника.

3/Между страните не се спори , че е налице Договор за аренда №64 , том XXII, вх.рег.№ 12804/08.12.2011г. на СВП Добрич; Анекс №170 , том III към договора за аренда и Нотариална покана №271 , том III от 15.08.2022г.;

4/Спори се – има ли между страните валидно облигационно правоотношение по описания договор за аренда: валиден ли е договора за аренда предвид възражението на ответника , че са нищожни клаузите на чл.7,ал.1 от Договора за аренда- поради противоречие с добрите нрави; на чл.3- поради липса на съгласие; валиден ли е анекса към договора за аренда предвид възражението на ответника за нищожност поради противоречие със закона –чл.16 ЗАЗ, след като с анекса се изменя срока на договора и възражението за унищожаемост на анекса на основание чл.31 ЗЗД , тъй като ответникът към датата на подписването му е бил недееспособен. валидно ли е прекратяване на договора едностранно с вписаната в имотния регистър нотариална покана.

5/Доказателствена тежест:

Ищецът трябва да докаже наличие на валидно облигационно правоотношение между страните по договора за аренда и анекса към него.

Ответникът трябва да докаже възраженията за нищожност и унищожаемост, както и че договорът е надлежно прекратен едностранно.

2

Страните доказват обстоятелствата и възраженията си съобразно твърденията в исковата молба и отговора.

По делото са събрани писмени , гласни доказателства;прието е заключение на вещо лице по съдебно-психиатрична експертиза.

След като съобрази доводите на страните и обсъди доказателствата по делото съдът намира от фактическа и правна страна следното:

По Фактите:

С исковата молба е представен Договор за аренда от 29.11.2011г. , сключен между ЧЗС М. Н. Д. ЕГН **********- арендатор и К. М. К. ЕГН **********- арендодтел по отношение на две ниви в село С. , общ.Д.:

*нива №.....-11,999дка,трета категория, местносттта „.....“;

*нива №.....-26 дка, трета категория, местносттта „......

Договорът е сключен за 10 години , считано от стопанската 2011/2012г. при уговорено годишно арендно плащане , най – късно на 31.12. на текущата година.Договорът за аренда е вписан под №64 , том XXII/08.12.2011г.

С Анекс от 11.11.2020г. към договора за аренда срокът на договора се удължава с още 10 години , считано от 01.10.2021г. Анексът е вписан под № 9 , том XII/11.11.2020г.

С нотариална покана от 21.07.2022г. арендодателят К. М. К. е уведомил ищецаарендатор , че прекратява договора за аренда на основание чл.9,ал.3 от Договора.Нотариалната покана за прекратяване на договора за аренда е вписана под № 271 , том III/15.08.2022г. и е връчена на ищеца на 27.07.2022г.

По правото:

Главните спорни въпроси са:1/ валиден ли е анекса към договора за аренда и 2/валидно ли е прекратяването на договора за аренда , едностранно от арендодателя;3/ нищожен ли е договора за аренда.

В хода на прозиводството ответникът е починал и са конституирани като ответници наследниците му – Ж. К. М. ЕГН ********** , Д. П. М. ЕГН ********** и М. К. М. ЕГН **********.

Спорният анекс към договора за аренда е подписан в срока на действие на договора.Ответната страна настоява , че наследодателят К. М. К. –арендодател към датата на подписване на анекса – 11.11.2020г. е бил недееспособен и не е могъл да разбира или да ръководи действията си.В тази връзка ответникът прави възражение за унищожаемост на Анекса.Възражението е допустимо като направено с отговора на исковата молба от 29.09.2022г. в 3-годишния срок от сключването на Анекса/ 11.11.2020г./ Свидетели на ответника:

Св.К. Ж. М./ ....на К. К./ дава сведения , че през 2018г. К. К. претърпял ........................................

К. и отишли нанякъде.Обадили се на М. , който казал , че отиват 3 да подпишат анекс при нотариус.Свидетелката посетила още същия ден дядо си , който й казал , че никъде не ходил, не разпознал и пътя до нотариус З..Според свидетелката ищецът знаел , че ответниците искат да прекратят договора и тъй като той не бил съгласен, изчаквали да мине срока , за да дадат земята на друг арендатор.Ищецът знаел състоянието на дядо К. ;бил предупреден от ответника Ж. М. /баща на свидетелката/ да се обажда на него , ако има нещо за подписване.Според свидетелката дядо К. не е могъл да осмисли нито Анекса за удължаване , нито прекратяването на Договора за аренда.За прекратяването бил закаран от самата свидетелка- негова внучка.Пред нотариуса заявил , че иска да прекрати договора , защото не се заплащало като на другите.

Св.М.М. Р./ ...на К. М./ дава сведения , че дядо К. бил ............................Проблемите започнали през 2018г.,след като се разболял.Три-четири месеца , след като излязъл от болницата, .........................Всички знаели за състоянието на К. К..Напоследък не знаел кой му работи земята.Синът му Ж. взимал рентата.Една година преди да се раболее говорил , че има още една година от договора за аренда и трябва да се прави нов договор.Свидетелката не знае за намерение на К. да прекрати договора за аренда.Според нея една година преди да почине не знаел и не помнел нищо.

Св.В. Х. И. –Д. /....... при нотариус З./, ангажирана от ищеца не дава конкретни сведения за Анекса.Дава общи данни за работата в нотариалната кантора.Не е правена справка при подписване на анекса за психичното състояние на К. К..

Вещо лице –д-р.Ж.Н., психиатър, дава заключение въз основа на писмените доказателства , че към 11.11.2020г. ........ на К. М. К. е било ангажирано от болестна симптоматика на ....... през 2018г.......... на К. М. К. към 11.11.2020г. е било валидно.Той не е бил в състояние да се грижи сам за своите работи , да защитава интересите си и да ръководи постъпките си разумно.Разбирал е свойството на извършеното от него, напр. да се подпише, но не и значението му.Към 11.11.2020г. К. К. не е бил в състояние адекватно да ............, .......и предвижда последиците от действията си.

С Решение по гр.дело 20223200100626 по описа на 2022г. на Окръжен съд –Добрич К. М. К. е поставен ......В мотивите е посочено, че той е диагностициран от д-р Д.С.- ....със заболяване „.......“ при първото посещение на ....при лекар-психиатър на 26.11.2020г.

Обсъдени в съвкупност събраните доказателства сочат основателност на възражението на ответниците.Свидетелските показания на ангажираните от ответниците свидетели кореспондират със заключението на вещото лице.К. К. е диагностициран със заболяване „......“ при първото посещение на ....при лекар-психиатър на 26.11.2020г.Заболяването според вещото лице протича ......Не настъпва обратно развитие на болестната симптоматика в насока оздравяване дори и при прием на медикаменти....... през 2018г. е влошил състоянието му и към 11.11.2020г. е бил недееспособен.В тази връзка са и показанията на свидетелите- няколко месеца след ....през 2018г. започнал да .......и пр.Близките му са го водели, където е необходимо да се разпише, което както сочи вещото лице , може да извърши/ да се подписва/ , но не може да разбере значението на това ,което подписва.

4

Това дава основание за извод на съда , че към датата на подписване на Анекса 11.11.2020г. , но и към датата на Нотариалната покана – 21.07.2022г. К. М. К. не е могъл да разбира действията си.

Възражението за унищожаемост на Анекса е основателно и доказано.Този Анекс не е породил действие.

Същите са изводите на съда и по отношение на Нотариалната покана за прекратяване на договора за аренда от 21.07.2022г. К. М. К. е заведен от близките си при нотариус и е подписал нотариалната покана без да разбира значението на това.Следователно едностранното прекратяване на договора за аренда не е породило действие. На основание чл.88 ЗКИР вр. с чл.537,ал.2 ГПК следва да бъде отменено вписване от Служба по вписвания Добрич вписване на едностранно прекратяване на договора за аренда.

По възражението за нищожност на договор за аренда от 29.11.2011г.:

Възражението е неоснователно по отношение на договореното арендно плащане, което е определяемо и е съответствие с чл.8,ал.1 ЗАЗ и не е в противоречие с добрите нрави.Неоснователно е и относно клаузата на чл.7,ал.1 от договора.На основание чл.12 ЗАЗ арендодателят е длъжен да заплати необходимите разноски за обекта , както и тези за текущо поддържане, каквито са направените разходи по обработка за земята за текущата стопанска година в случай на предсрочно прекратяване на договора за аренда.Арендодателят дължи обезвреда на арендатора за сторените разходи за текущата стопанска година.Основателно е възражението за нищожност за неустойката , тъй като така уговорена излиза извън присъщите й функции при положение , че предсрочното прекратяване е допустима от закона възможност , но не и неизпълнение на договорните задължения.Това обаче не води до нищожност на договора за аренда и възражението за нищожност на договора за аренда няма да бъде уважено.

От това следва , че договорът за аренда от 29.11.2011г. е валиден за срока , за който е подписан – до 31.10.2021г. и е прекратен с изтичането на уговорения срок.Това обуславя извод за неоснователност на иска по чл.124 ГПК.