Решение № 71 от 07.02.2025, Софийски окръжен съд

РЕШЕНИЕ

№ 71 гр. София, 07.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на шести ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ирина Р. Славчева

Членове:

Ивайло П. Георгиев

Лилия М. Руневска при участието на секретаря Теодора Р. Вутева като разгледа докладваното от Лилия М. Руневска Въззивно гражданско дело № 20241800500427 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 258 и следв. ГПК.

С решение № 37 от 01.03.2024 г. по гр. д. № 161/2023 г. по описа на РС – Ихтиман на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД - поради накърняване на добрите нрави, е прогласена нищожността на договор за продажба на недвижими имоти, сключен между Н. Г. Т. и А. К. К. с нотариален акт № 148, том II, рег. № 3262, дело № 329 от 10.08.2021 г. на нотариус Румен Генев с рег.

№ 485 в РНК, и е признато за установено по отношение на А. К. К., че И. К. К. е собственик на ½ ид. ч. от поземлен имот (дворно място) с площ от 517 кв. м., съставляващо УПИ XIII-88 в кв. 4 по регулационния план на гр. Д.Б., одобрен със заповеди № АБ-134/1985 г. и РД-15-63/1999 г. на кмета на Община Д.Б., идентичен с парцел VII-17 в кв. 2 съгласно документ за собственост и удостоверение за факти и обстоятелства по ТСУ, ведно с построената в имота жилищна сграда (къща) със застроена площ от 72 кв. м. съгласно декларирани данни, при граници на имота по актуална скица: улица с о. л. 37-40, УПИ VIII85, УПИ Х-87, УПИ VII-88 и А. К. К. е осъден да предаде на И. К. К. владението на ½ идеална част от имотите. С решението са присъдени и 1 разноски в размер на 1250 лв. в полза на ищцата И. К. К..

Решението е обжалвано изцяло от ответника в първоинстанционното производство с оплаквания за недопустимост в частта, в която договорът за продажба е обявен за нищожен за частта над ½ ид. ч. от имотите, предмет на договора, както и с оплаквания за неправилност в останалата част, в която договорът за продажба е обявен за нищожен за частта от ½ ид. ч. от имотите, предмет на договора, и е уважен ревандикационният иск, предявен по отношение на ½ ид. ч. от имотите. Съответно се иска обезсилване на решението в сочената като недопустима част и отмяна в останалата част, сочена като неправилна и постановяване на друго решение, с което искът за нищожност на договора за частта от ½ ид. ч. от имотите, предмет на същия, както и ревандикационният иск бъдат отхвърлени.

От ищеца в първоинстанционното производство е постъпил отговор на въззивната жалба, в който същата е оспорена. Иска се потвърждаване на решението.

След преценка на доказателствата по делото и доводите на страните настоящият въззивен състав намира следното от фактическа и правна страна:

Въззивната жалба е процесуално допустима, а разгледана по същество – основателна по следните съображения:

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, а по останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.

В случая първоинстанционното решение е обжалвано изцяло.

Решението е валидно, но в частта, в която искът за прогласяване на нищожността на договора за продажба за частта, надхвърляща идеалната част, претендирана от ищцата като нейна собственост по наследство /а именно ½ ид. ч. от имотите/ е недопустимо. Това е така, тъй като съгласно чл. 124, ал.

1 ГПК всеки може да предяви иск, за да установи съществуването или несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има интерес от това, а съгласно чл. 26, ал. 2 ГПК, освен в изрично предвидените от закона случаи, никой не може да предявява от свое име чужди права пред съда. За ищеца, предявил установителен иск за прогласяване на нищожност на договор за прехвърляне на недвижим имот, е налице правен интерес и той е 2 процесуално легитимиран да предяви този иск, когато твърди и представя доказателства, че е собственик на целия процесен имот, макар и да не е страна по договора. В този случай ищецът брани правото си на собственост, тъй като с предявения иск за нищожност се домогва до постановяването на положително за него съдебно решение, с което със силата на пресъдено нещо да бъдат отречени правните последици на атакувания договор – неговото облигационно действие между страните по договора, и най-вече – вещнопрехвърлителният ефект на договора, имащ за предмет имота, собственост на ищеца. Когато обаче самият ищец твърди /както е в настоящия случай/ и представя доказателства, че не е собственик на целия, а само на идеална част от процесния имот, предмет на договора, предвид принципната процесуална забрана по чл. 26, ал. 2 ГПК да не се предявяват пред съда чужди права от свое име (освен в изрично предвидените от закона случаи на процесуална субституция), този ищец е процесуално легитимиран и има правен интерес да води иска за нищожност само до размера на своето право на собственост, чиято защита търси по съдебен ред, т. е. той може да предяви иска за прогласяване нищожността на договора само относно идеалната част от процесния имот, която е негова собственост. Процесуално легитимирани да предявят иск за нищожност на останалата част от договора са единствено останалите съсобственици на имота. Поради това, когато само един от съсобствениците предяви иск за нищожност на целия договор, този иск като предявен в нарушение на процесуалната забрана по чл. 26, ал. 2 ГПК, а следователно – и поради липса на признат от закона правен интерес, е недопустим в частта му, с която нищожността се претендира относно идеалните части на останалите съсобственици. Постановеното съдебно решение по така предявен частично недопустим иск за нищожност е също частично недопустимо – в частта, в която искът е разгледан по същество и е уважен или отхвърлен от съда относно идеалните части на съсобствениците на ищеца, които не са предявили установителен иск /в този см. решение № 397 от 03.10.12 г. на ВКС по гр. д. № 1604/11 г., IV ГО, решение № 205 от 05.11.13 г. на ВКС по гр. д. № 1415/12 г., III ГО, решение № 140 от 17.11.2020 г. на ВКС по гр. д. № 4530/2019 г., III ГО/.

В останалата част решението е неправилно по следните съображения:

За да уважи исковете, първоинстанционният съд е приел, че в случая е налице значителната нееквивалентност на насрещните престации по договора, 3 с което са накърнени добрите нрави, доколкото те са определени като граница на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 ЗЗД. Приел е също, че преценката за това дали се накърняват добрите нрави поради нееквивалентност на престациите не се ограничава единствено до сравняване на насрещните престации по договора, а обхваща и всички останали обстоятелства, установени по делото във всеки един конкретен случай, които са от значение за изясняване на действителните отношения между страните, включително техните мотиви да сключат договора именно при значителна неравностойност на насрещните престации по него, като правейки тази преценка в случая, т. е. отчитайки, че продавачът и купувачът са близки роднини - баба и внук, че продавачът е запазил правото си на ползване върху имота, че купувачът е поел грижите за продавача, вкл. я е настанил в дом за възрастни хора от момента, от който тя вече не е можела да се грижи сама за себе си, първоинстанционният съд е приел, че тези допълнителни обстоятелства не могат да компенсират значителната нееквивалентност на насрещните престации предвид, че платената цена по договора е почти 23 пъти по-ниска от пазарната цена на имотите. Приел е също, че моралното задължение на децата и внуците да се грижат за своите възходящи не може да се калкулира в пари, за да се прецени дали същите съответстват на насрещното задължение по договора за продажба. По отношение запазеното право на ползване на имотите е прието, че предвид възрастта на продавача към момента на сключване на договора същото не е намалило значително стойността на прехвърляния имот, т. е. не би могло да компенсира незначителната цена, която продавачът е получил при продажбата.

Тeзи изводи не се споделят от въззивния съд.

Въззивният съд намира за основателно изложеното във въззивната жалба, че искът за нищожност на договора не е надлежно доказан, тъй като ищцата е ангажирала доказателства /съдебно-оценителна експертиза/ за пазарната цена на имотите, но без да е отчетено, че продавачът е запазил правото на ползване, освен това заключението на вещите лица изхожда от офертни цени за сходни имоти, а не от цени на реално извършени сделки поради липса на такива. При отчитане на тези две обстоятелства не може да се приеме категорично, че пазарната цена на имотите е именно посочената от вещите лица, за да се направи въз основа на това извод за явна нееквивалентност на насрещните 4 престации. Ищцата не е ангажирала надлежни доказателства относно реалната пазарна цена на имотите с оглед конкретните факти, а това е в нейна тежест на доказване. Факт е, че първоинстанционният съд в изготвения по делото доклад не е указал надлежно разпределението на доказателствената тежест относно конкретните релевантни факти във връзка с твърденията на ищцата и възраженията на ответника, наведени в отговора на исковата молба, но ищцата, запознавайки се с отговора на исковата молба, се е запознала с възраженията на ответника, в т. ч. с възражението, че при преценката налице ли е значителна нееквивалентност на престациите следва да се отчете запазеното право на ползване на продавача. Съответно ищцата е имала възможност при формулиране на задачите към съдебно-оценителната експертиза да постави и задача да се определи пазарната цена на имотите при съобразяване на правото на ползване, но не го е сторила, не е изложила и становище във връзка с възраженията на ответника. Впоследствие в о. с. з. при изслушване на вещите лица по допуснатата тройна съдебно-оценителна експертиза във връзка с въпрос на ответника вещите лица са уточнили, че определяйки пазарната цена на имотите по метода на пазарните аналози, са сравнявали офертни цени за подобни имоти, а не цени на реално извършени сделки. В тази връзка ищцата отново не е счела за необходимо да ангажира допълнителни доказателства относно реалната пазарна цена на имотите на база цени по реално сключени сделки. Във въззивната жалба се навеждат същите възражения от ответника, наведено е и възражение, че първоинстанционният съд не е обсъдил мотивите на продавача да продаде имотите на цена, по-ниска от пазарната, като това възражение не е било наведено изрично в отговора на исковата молба по този начин, но в същия е изложено, че страните по договора са близки роднини и че ответникът /купувач/ се е грижел за своята баба /продавач/, като това очевидно е изложено именно в тази връзка /а съдът е длъжен да тълкува волята на страните/, същевременно в исковата молба самата ищца се позовава на довод, че съдът при преценката накърнени ли са добрите нрави следва да прецени и мотивите на страните по договора, поради което и това възражение е предмет на преценка при настоящата въззивна проверка на първоинстанционното решение /и възражение на ищцата, че същото е наведено несвоевременно, е неоснователно, доколкото изобщо е надлежно формулирано такова възражение в отговора на въззивната жалба, тъй като само бланково е 5 изложено в него, че някои от твърденията и възраженията на ответника са наведени за първи път едва в писмената защита по делото, а други – във въззивната жалба/. След запознаване с въззивната жалба, в която изрично е изложено становището на ответника, че искът за нищожност на договора не е надлежно доказан поради недоказаност на реалната пазарна цена на имотите при конкретните факти, в отговора на въззивната жалба ищцата отново не е направила доказателствени искания с оглед установяване на реалната пазарна цена на имотите при съобразяване на конкретните факти /запазеното право на ползване и пазарните цени по реално извършени сделки/, като отново не е изложила становище по възраженията на ответника. От отговора на въззивната жалба е видно, че ищцата счита, че искът е доказан, като не твърди да е допуснато от първоинстанционния съд процесуално нарушение при разпределение на доказателствената тежест относно установяването на релевантните факти и не само не прави доказателствени искания във връзка с възраженията на ответника, но и изрично посочва, че първоинстанционният съд не е допуснал никакви процесуални нарушения и че с определение № 286 от 18.05.2023 г. е разпределил доказателствената тежест между страните в процеса, въпреки което разпределяне на доказателствената тежест ответникът не бил доказал своите възражения /с оглед така изложеното в отговора на въззивната жалба въззивният съд не е допълнил изготвения по делото доклад в частта относно подлежащите на доказване конкретни факти и разпределението на доказателствената тежест за установяването им, тъй като по този начин би приложил свръх засилено служебно начало и би нарушил границите между него и диспозитивното начало в процеса/. Съответно липсата на надлежно доказване на реалната пазарна цена на имотите при отчитане на всички фактори, даващи отражение върху нея, се дължи на процесуално бездействие на ищеца.