Решение № 296 от 30.09.2025, Районен съд - Димитровград

РЕШЕНИЕ

№ 296 гр. гр. Д.град, 30.09.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – Д.ГРАД в публично заседание на двадесет и четвърти септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Гергана Т. С.а Денчева при участието на секретаря Дарина М. Петрова като разгледа докладваното от Гергана Т. С.а Денчева Гражданско дело № 20245610101779 по описа за 2024 година

Предявен е конститутивен иск, с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а настоящето производство е съобразено и с особените правила на чл. 362–364 ГПК.

В исковата молба ищецът твърди, че на основание Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13,09,2015 г. ответникът по делото се задължил да му продаде собствения си недвижим имот САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА ЖИЛИЩЕ/АПАРТАМЕНТ находящ се на *** Д.град област Хасково, съставляващ съгласно кадастралната карта на Д.град, одобрена със Заповед № РД 18-38/05.07.2006 год. на АГКК Хасково, имот с кадастрален идентификатор № *** с площ 103,710 кв. м. състоящ се от четири стаи, бокс и сервизни помещения, ведно с таванско помещение № 10 с площ 14,94 кв. м. , избено помещение № 4 с площ 3,84 кв. метра, както и САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с предназначение ГАРАЖ № 6 находящ се на *** Д.град област Хасково, съставляващ съгласно кадастралната карта на Д.град, одобрена със Заповед № РД-18 38/05.07.2006 год. на АГКК Хасково, ИМОТ с кадастрален идентификатор № *** с площ 22,350 кв. м. при съседи: север-коридор, юг външен зид, запад-гараж № 5 на Т.Т., изток-гараж № 7 на В.Т. както и 4,24 % ид. части от общите части на сградата и правото на строеж върху терена. Процесният имот е бил договорен за закупуване от неговите родители, но не им достигали 12,000 евро до покупната цена. Потърсили кредитиране от банките, приключило с отказ, защото не отговаряли на изискванията. Били посъветвани да намерят доверен 1 човек, който отговаря на изискванията, за да му отпуснат ипотечен кредит за доплащане при покупка на жилище. Ответникът по делото, който е брат на баща му, отговарял на условията и след като били осигурени допълнителните средства е финализирана сделката, обективирана в *** г. на СВ при PC Д.град.

Поради това обстоятелство, въпреки действителната воля на страните в това правоотношение, като купувач в нотариалния акт, е записан ответника.

Отпуснатия ипотечен кредит за доплащане на апартамента бил обслужван от майка му, а те — семейството, владеели имота. Всички разходи по стопанисване и ползване - EVN, В и К, данъци и такси по ЗМДТ се заплащали от нея. През 2014 г. майка му направила луксозен ремонт на апартамента с лични средства, като много държала той да бъда осигурен с жилище. Съгласно чл. 5 ал. 1 от Договор за ипотечен кредит за частни лица № 446831/28,10,2004 г. цит. „Първата вноска е дължима на 20,11,2004 г. а последната вноски на 20,10,2024 г“. Предвид факта, че се касае за период от 20 години и е възможно да настъпят нови обстоятелства, които да доведат до неизпълнение на устната уговорка и увреждане правните интереси на родителите му, като гаранция, че това ще се случи, на 13.09.2015 г. с ответника подписали Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13,09,2015 г. с нотариална заверка на подписите — Регистър № 5049/13,09,2015 г. на Нотариус Р.

Стоименов per. № 096 на НК София, район на действие, района на Районен съд Д.град. С Решение № 310/01,11,2017 г. постановено по гр. дело № 924/2017 г. Районен съд Д.град, прекратил брака на родителите му, без да се произнася, относно движимото и недвижимо имущество придобито по време на брака представляващо СИО по смисъла на закона. Все още не можел да си обясни, защо след техния развод, отношенията на баща му и роднините по бащина линия към него, се влошили. Той имал ключ за апартамента, редовно бил там и стопанисвал имота. Чичо му — ответника, никога не се е интересувал какво се случва с този апартамент, защото всички роднини и съседи знаели, че това е апартамент на неговото семейство, те го владеели и стопанисвали. Баща му от дълги години живеел и работел в Испания, а майка му в Малта. При едно от поредните обаждания по телефона, баща му предложил да продаде апартамента защото бил много голям, а не го ползвал пълноценно, и да купи - един голям за него и един малък за себе си. През 2017 г. при поредното му посещение в апартамента се задействала някаква аларма.

Тогава разбрал, че баща му е сложил СОТ. Не само, че отказал да му даде кода за достъп, но впоследствие сменил цялата врата. Едва през 2021 г. след като му напомнил, че имал Предварителен договор за покупко-продажба на апартамента, купувач по който бил ищеца и ще търси правата си по съдебен ред, той отново му дал ключ и кода за СОТ. В началото на м. май 2024 г. майка му се върнала в България и попитала какво се случва с техния апартамент, стопанисва ли го както трябва. Казал й, че от много време не бил ходил там и чакал да настъпи падежа на последната вноска по ипотечния кредит 20,10,2024 г. за да поиска от ответника да му го прехвърли по нотариален ред.

На 21,06,2024 г. извършил справка в информационната система на Служба по 2 вписванията при Районен съд Д.град и установил, че ипотечния кредит е погасен предсрочно, а договорната ипотека заличена. Ответникът не го бил уведомил за извършените от него правни действия, като не изпълнил задължението си по чл. 4.1 от Предварителния договор, за оказване необходимото съдействия и сключване на Окончателен договор в срок до шест месеца от заличаване на Договорната ипотека. Счита, че с неправомерните си действия, целящи да увредят правните интереси на ищеца и семейството му, ответникът грубо нарушил клаузите на Предварителния договор и представлявал неизправна страна по смисъла на закона - факти, който обуславяли правният му интерес от водене на настоящото производство. Ето защо, моли съда да постанови решение, с което на основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД да обяви Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот - САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА ЖИЛИЩЕ / АПАРТАМЕНТ находящ се на *** Д.град област Хасково, съставляващ съгласно кадастралната карта на Д.град, одобрена със Заповед № РД-18-38/05.07.2006 год. на АГКК Хасково, ИМОТ с кадастрален идентификатор Хе *** с площ 103,71 кв. м. състоящ се от четири стаи, бокс и сервизни помещения, предназначение жилищна сграда, многофамилна, разположена в ПИ с кад.ид.

***, предназначение на СОС - жилище, ведно с таванско помещение № 10 с площ 14,94 кв. м. , избено помещение Хе 4 с площ 3,84 кв. метра, 4,24 % ид. части от ОЧС и ОПС, както и ГАРАЖ находящ се на *** гараж 6 Д.град област Хаеково, съставляващ съгласно кадастралната карта на Д.град, одобрена със Заповед № РД-18-38/05.07.2006 год. на АГКК Хасково, ИМОТ с кадастрален Идентификатор № *** с площ 22,35 кв. м., разположен в ПИ с кад.ид. ***** ид. части от ОЧС н ОПС от 13,09,2015 г. с нотариална заверка на подписите - Регистър № 5049/13,09,2015 г. на Нотариус Р. Стоименов per. № 096 на НК София, район на действие, района на Районен съд Д.град ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, ведно с произтичащите от това законни последици, както и да присъди направените по делото съдебни и деловодни разноски.

В депозирания отговор по делото, ответникът оспорва фактическите твърдения, изложени в исковата молба, включително твърденията че отпуснатият му ипотечен кредит е обслужван от В. С. В. или майка му П.М В.а, че В. С. В. и/или П.М В.а са владели имота, че разходите по стопанисване и ползване /ток, вода и др./ са плащани от П.М В.а, че П.М В.а е направила луксозен ремонт с нейни лични средства и че В. С. е бил редовно в апартамента и го е стопанисвал.Твърди че отпуснатият му ипотечен кредит не е обслужван от В. С. В. или майка му П.М В.а; че В. С. В. и/или П.М В.а не са владели имота, че разходите по стопанисване и ползване /ток, вода и др./ не са плащани от П.М В.а, че П.М В.а не е направила луксозен ремонт с нейни лични средства,че В. С. В. не е стопанисвал процесния имот.Действително имал желание да прехвърли собствеността върху апартамента с идентификатор №*** и гаража с идентификатор №*** на В. С. В., тъй като не живеел в него, но при условие, че той и майка му погасят със свои средства остатъка от ипотечен заем, с който купил имотите, в размер на 35 000 лева, в 3 какъвто смисъл били клаузите на подписания от тях предварителен договор. В предварителния договор не бил посочен срок за плащането на сумата, но в договора му за ипотечен банков кредит, както във всеки друг договор за банков кредит, има погасителен план /приложен от ищеца с исковата молба/ с дължими към банката ежемесечни вноски, който трябвало да се спазва, за да бъде кредитът погасен и съответно за да бъде възможно заличаването на договорната ипотека върху имота, което било условие, за да бъде осъществено сключването на окончателен договор /чл.4.1 от предварителния договор/. В. С.

В. и майка му П.М В.а не започнали да плащат дължимите месечни вноски по кредита, поради което бил принуден да продължи да изплаща кредита, тъй като в противен случай при неплащане на няколко месечни вноски банката щяла да обяви целият кредит за предсрочно изискуем и да продаде ипотекирания апартамент чрез частен съдебен изпълнител. Именно поради това неизпълнение на задълженията си по предварителния договор /В. С. В. и майка му П.М В.а не платили каквато и да е сума по ипотечния кредит/, изпратил на В. С. В., както лично, така и чрез майка му П.М В.а и баща му С.

В. В., покана по чл. 87 от ЗЗД за разваляне на подписания от тях предварителен договор, която покана същият получил, видно от изпратения от него отговор на същата покана. След като погасил банковия си кредит и заличил вписаната по партидата на имота договорна ипотека, на 03.11.2023г. продал апартамента с идентификатор № *** и гаража с идентификатор № *** на трето лице - Г.Д.И., с което обстоятелство В. С. В. бил запознат, доколкото продажбата на процесните имоти е вписана в Службата по вписванията на 03.11.2023г., а в исковата си молба В. С. В. твърдял, че е направил справка по партидата на имота на 21.06.2024г, а освен това в представената по делото от В. С. В. удостоверение за данъчна оценка като собственик на имотите е посочен именно Г.Д.И.. Смята за невъзможно обявяването на предварителния договор за окончателен, поради невъзможен предмет по смисъла на чл.26 от ЗЗД. Към датата на подаване на исковата молба договорната ипотека била погасена и заличена и към настоящия момент е невъзможно да бъде извършено плащане по договора чрез внасяне на суми по същата договорна ипотека, съдържанието на чл.2.2 от предварителния договор/, а съгласно практиката предварителният договор следва да съдържа същественото съдържание на окончателния договор, а в решението за признаването на предварителния договор за окончателен следва да бъдат възпроизведени клаузите на предварителния договор и не може съдът да се отклонява от тяхното съдържание и формулировка В този смисъл моли съда да приеме гореизложеното като възражение за недействителност на процесния предварителен договор. Намира исковите претенции на В. С. В. за неоснователни и поради обстоятелството, че предварителния договор е прекратил действието си, защото бил развален от негова страна именно поради пълното неизпълнение на договора от страна на В. С. В.. Доколкото съгласно съдебната практика бил длъжен в производството по чл.19 ал.З от ЗЗД да изчерпи всички свои правоизключващи и правопогасявацци 4 възражения поради тяхното преклудиране от силата на пресъдено нещо на постановеното решение, а съгласно ТР № 4 от 09.05.2023 г. по тълк. д. № 4 / 2020 г. на Върховен касационен съд, ОСГТК изявлението до купувача за разваляне на договора следва да бъде направено предварително или в хода на производството, с настоящия отговор прави възражение за пълно неизпълнение от страна на В. С. В. на задълженията си по договора, с което упражнява и в настоящото производство правото си за разваляне на сключения между тях предварителен договор поради виновно неизпълнение от страна на В. С. В. на задълженията си по договора. Също така, доколкото можело да се приеме датата за подаване на отговор на поканата от В. С. В. 08.03.2019г. за най-късна дата на получаването на неговата покана по чл.87 от ЗЗД, то на 16.03.2019г. - след изтичане на посочения от ответника 7-дневен срок за, изпълнение, предварителният договор се считал за развален, от която дата смята, че започва да тече 5 годишния давностен срок за подаване на иск по чл.19 ал.З от ЗЗД. В този смисъл смята, че към 16.10.2024г. - датата на подаване на исковата молба, правото на иск по чл.19 ал.З от ЗЗД е било вече погасено по давност, като моли съда да приеме гореизложеното за възражение за изтекла 5-годишна погасителна давност по смисъла на чл. 110 от ЗЗД по отношение на правото на В. С. В. да иска обявяването предварителния договор за окончателен. На следващо място искът за обявяването на предварителния договор за окончателен не следвало да бъде уважен поради обстоятелството, че собствеността върху процесните апартамент с идентификатор № *** и гаража с идентификатор № *** е прехвърлена на трето лице преди подаване на исковата молба, което съгласно трайната съдебна практика било пречка за уважаването на иск по чл. 19 ал.З от ЗЗД.