Решение № 78 от 30.03.2022, Районен съд - Лом

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 78 гр. гр. Лом, 30.03.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ПЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Елица Юл. Орманова при участието на секретаря Мартина Здр. Здравкова като разгледа докладваното от Елица Юл. Орманова Гражданско дело № 20211620101621 по описа за 2021 година

Съдебното производство е образувано по искова молба на „БЯ Трейд“ ЕООД, с ЕИК 205169668, със седалище и адрес на управление: г, представлявано от Г. Г. Г. – Управител, срещу Б. ИВ. М., с ЕГН **********, с адрес: , за ревандикация на недвижими имоти в землището на Якимово, обл. Монтана. Иска се да бъде признато за установено по отношение на ответника, че ищецът е собственик на имоти в землището на с. Якимово, обл. Монтана, с идентификатори по КККР: имот с ид. № ***, НТП „нива“, в м. „Крушата“, втора категория земя, с номер по предходен план № 062030, с площ от 2620 кв.м.; имот с ид. № ***, НТП „нива“, в м. „Церовски път“, трета категория земя, с номер по предходен план № 149006, с площ от 6711 кв.м.; имот с ид. № ***, НТП „нива“, в м. „Церовски път“, втора категория земя, с номер по предходен план № 151001, с площ от 4530 кв.м. и имот с ид. № ***, НТП „нива“, в м. „През Валога“, трета категория земя, с номер по предходен план № 196009, с площ от 11414 кв.м. и да бъде осъден ответникът да предаде владението върху имотите. Претендират се деловодни разноски.

В исковата молба се твърди, че ищцовото дружество „БЯ ТРЕЙД“ ЕООД на 20.04.2021 г. с нотариален акт № 134, т. 2. дело 1242/2021 г. на нотариус с рег. № 577 от РНК придобило от Г. Г. Г. имоти в землището на с. Якимово. обл. Монтана. С Нотариален акт № 123, т. 4, дело 307/2021 г. на нотариус с рег. № 577 от РНК и Договор за доброволна делба, вписан в CB-Лом, с дв. вх. № 1884, т. 3, дело 247/2021 г.

Г Г. Г. е станал собственик на закупените от него идеални части от имотите от 1 останалите наследници-продавачи. Предмет на аренден договор и фигуриращи в нотариалните актове са следните имоти в землището на с. Якимово, обл. Монтана: 1.

Имот с № 062030, нива в м. "Крушата” с площ 2,620 дка, втора категория, при съседи имоти с № 062029, № 062031, № 000048, № 000049; 2. Имот с № 149006, нива в м.

"Церовски път", с площ 6.710 дка, трета категория, при съседи имоти с № 000227, № 149007, № 149005, № 149003 и № 149001; 3. Имот с № 151001, нива в м. "Церовски път“, с площ 4.530 дка, втора категория, при съседи имоти с № 000231, № 151005, № 151002; № 000204 и 4. Имот с № 196009, нива в м. "През Валога", с площ 11.411 дка, трета категория, при съседи имоти с № 196008, № 000012, № 196012, № 196011 п № 196010. За тези имоти праводателят на ищеца е сключил с ответника договор за аренда, вписан в СВ – Лом, дв. вх.рег. № 6170/12.09.2014 г., акт. № 203, т 13. На основание чл.

17, ал. 3 от ЗАЗ с нотариална покана № 1044, т. 1, акт. 75, връчена на ответника на 01.04.2021 г., арендаторът бил уведомен за настъпилото заместване и бил поканен да предприеме в десетдневен срок стъпки за актуализиране па рентата по гореописания договор за аренда. Условията на договора и начина на управление на имотите били неприемливи за ищеца, видно от поканата. Отговор не последвал. Поради неприемане от ищеца на управлението на ответника на собствената му вещ (недвижими имоти) по условията на арендния договор, а именно неприемане на заплащаната по договора рентна цена, било заведено дело срещу ответника - гр.д. 1351/2021 г. по описа на PCМонтана, за актуализиране на рентата. За ищеца, като нов собственик на земеделската земя, описана по-горе, арендована от ответника с гореописания договор за аренда, е налице правен интерес от ревандикация на имотите, тъй като ищецът не може да се разпорежда с тях, да влезе във владение, нито да ги отдаде под наем по свой избор.

Върху имотите се упражнява фактическа власт от трето на съсобствеността лице, ответника, който ги владее, без да има основание за това, тъй като основанието да се владеят имотите от ответника е обусловено от обема на притежаваното право на собственост от праводателя на ищеца. Гореописаният договор е сключен от ответника на 10.09.2014 г., т.е. преди 07.02.2017 г., когато влиза в сила изменението на ЗАЗ, чл. 6, ал. 4, според която “договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот...” Твърди се, че към днешна дата е отпаднала законовата възможност такъв договор да бъде сключен от ответника с малката притежавана от праводателя и.ч. от имотите, т.е. на 10.09.2014 г., когато е сключен договорът, владеенето е имало правно основание и е въз основа на тогавашния закон, но днес е загубено и е отпаднало правното основание за владеене, тъй като след законовите поправки аренден договор с притежаваната от праводателя на ищеца идеална част не може да бъде законово сключен. Ответникът е сключил договор извън обема на представителната власт на праводателя на ищеца - към датата на договора е било възможно сключване на такъв аренден договор, но по-късно тя е отнета от 2 законодателя. Когато договор за аренда е бил сключен от съсобственик с миноритарен обем права в съсобствеността, както в случая с праводателят Камелия Миронова, следва да се отдаде превес на искането на съсобствениците, притежаващи повече от 50% в съсобствеността, като проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС, според което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от тях дялове в общността. Всички останали съсобственициправодатели са предоставили на ищеца - трето лице, облигационното право на ползване върху имота, продавайки му полагащите им се идеални части, и следователно са му предоставили правото на ползване върху имотите и правото да реши разпореждането с тях. Ищецът е придобил повече от половината от имотите, полагащи се на останалите бивши съсобственици, които не са страна по договора за аренда, многократно в течение на години се е противопоставял, например чрез няколко заведени дела за увеличение на ренти, за тези и други имоти, както и в разговори с ответника, на продължаващото управление и ползване на имотите от ответника.

Излагат се подробни правни съображения и се сочи съдебна практика.

Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден от ответника. Твърди се, че процесните имоти не са индивидуализирани по КККР. Сочи се, че исковете са недопустими, като ответникът твърди, че не е оспорил правото на собственост на ищеца, не е ограничил, нарушил или застрашил правата му и не е налице необходимост от търсената защита. Ищецът, в качеството си на собственик, не е лишен от ответника от владението върху имотите. Те се ползват от ответника на правно основание, но това не лишава собственика от правото му да ги владее, ползва и се разпорежда с тях. В исковата молба се твърди, че е налице правен интерес от ревандикация на ответника от имотите, тъй като ищецът не може да се разпорежда с тях, да влезе във владение, нито да ги отдаде под наем, като тези твърдения са неверни.

Ищецът е представил писмени доказателства, от които е видно, че по време на действието на договора за аренда са извършвани сделки на разпореждане с процесните имоти, в това число и такива, по които страна е ищцовото дружество като юридическо лице или страна по сделките е едноличният собственик на капитала като физическо лице. Няма ограничения и за отдаването им под наем. Ответникът твърди, че ползва процесните имоти и ги обработва на правно основание - договор за аренда, представен от ищеца с исковата молба. Исковете са неоснователни. Не се оспорва, че ищецът „БЯ трейд“ ЕООД, представлявано от Г. Г. Г., е придобило от физическото лице Г. Г. Г. недвижимите имоти, описани в исковата молба, като сделката е обективирана в Нотариален акт от 20.04.2021 г. и е собственик на тези имоти. В исковата молба се твърди, че условията на договора (за аренда) и начина на управление на имотите са неприемливи за ищеца. Видно от договора за аренда, представен от ищеца с исковата молба, същият е вписан в Служба по вписванията - Лом на 12.09.2014 г. Ищецът е придобил правото на собственост върху процесните имоти на 20.04.2021 г. Към датата 3 на придобиване на имотите за тях е бил вписан договорът за аренда, т.е. този договор е бил известен на купувача - ищец в настоящото производство и той е придобил имотите при известен му договор за аренда. Предвид предмета на спора и предявените искове е правно ирелевантно дали условията на договора (за аренда) и начина на управление на имотите са неприемливи за ищеца. Съгласно Закона за аренда в земеделието, чл. 17, ал.

2: „Приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването.“ При наличието на вписан договор за аренда същият се счита за сключен между ищеца по настоящото дело като арендодател и ответника като арендатор при условията, при които е бил сключен. Договорът е сключен за 10 години, от стопанската 2015/2016 година. Съгласно договореното между страните срокът на договора е до стопанската 2024/2025 година включително. Ответникът не е владелец, а само ползва имота на правно основание - валиден договор за аренда. Предвид неоснователността на иска по изложените съображения, следва да бъде отхвърлено искането да се постанови, че ищецът е собственик на процесните имоти (установителна част), която собственост ответникът не оспорва, както и да се отхвърли искането да бъде осъден ответникът да предаде на ищеца владението върху имотите (осъдителна част). Процесният договор за аренда е сключен на 10.09.2014 г., вписан на 12.09.2014 г., т.е. преди 07.02.2017 г., от която дата са в сила измененията в ЗАЗ, но е безспорно, че арендодателката е имала законното право, в качеството си на съсобственик, притежаващ ид. част от правото на собственост върху процесните имоти, да сключва договори на управление, какъвто е сключеният от нея договор за аренда. По този въпрос (за валидността на договора) също няма спор - ищецът твърди, че към датата на договора е било възможно сключването на такъв аренден договор. Но неоснователно ищецът твърди, че тази възможност е отнета от законодателя. Видно от исковата молба, ищецът не оспорва валидността на договора и правото на една от съсобственичките да го сключи като арендодател, след което е надлежно вписан. Самият ищец сочи в исковата си молба, че за времето от влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ /обн. в ДВ, бр. 13, в сила от 07.02.2017 г./, с който се създава нова ал. 4 на чл. 3, сключването на договора за аренда представлява действие на обикновено управление, което поначало може да извърши всеки собственик, без да е необходимо съгласие на останалите участници в общността.

Безспорно е, а и съдебната практика е непротиворечива, че договорът за аренда е сделка на управление. Към датата на сключване на договора за аренда не е било в сила изискването на правната норма, съгласно която: „Договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване може да се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или 4 съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно.“ Тази норма няма обратна сила и не влияе на валидността на процесния договор за аренда, представен с исковата молба. Оттук се налага правният извод за наличие на правно основание, на което ответникът ползва процесните имоти, и неоснователност на ревандикапионния иск. Претендират се разноски по делото.

В съдебно заседание ищецът се представлява от управителя на дружеството – Г.

Г. Г., който поддържа иска. Излагат се подробни съображения досежно неговата основателност в депозирана писмена защита от пълномощника адв. Веселин Петров от МАК, както и в отделно писмено становище от Г. Г. Г..

Разпечатката съдържа 19 от 58 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/ff7a995a-9963-4280-88ae-4b4332791b5a