Решение № 74 от 11.04.2023, Окръжен съд - Враца

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 74 гр. Враца, 07.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, II-РИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на осми март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Евгения Г. С.ова

Членове:

Калин Тр. Тодоров

Пенка П. Петрова при участието на секретаря Христина Т. Цекова като разгледа докладваното от Пенка П. Петрова Въззивно гражданско дело № 20231400500024 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и следващите от Гражданския процесуален кодекс /ГПК/.

Образувано е по въззивна жалба с вх. 3203/23.11.2022г. по описа на районен съдОряхово, депозирана от С. Й. К. и С. Г. М., чрез адв. Г. П. против решение №

104/03.11.2022г, постановено по гр. Дело № 245 / 2022 г. по описа на PC – Оряхово, с което съдът е отхвърлил иска на С. Й. К. и С. Г. М. срещу М. С. М., ЕГН ********** от с. ***, С.

С. К., ЕГН ********** от гр. Варна, Т. В. Ш., ЕГН ********** от с. ***, В. В. Х., ЕГН ********** от гр. Козлодуй, и ЗК „***-2005“, ЕИК *** със седалище и адрес на управление в гр. Монтана, за признаване за установено в отношенията между страните, че клаузата на т.

2 от Договор за предоставяне на земеделска земя под наем от 11.06.2018 г., с нотариално удостоверяване на съдържанието и подписите на страните, вписан в СВ Оряхово с дв. вх. рег. № 971, акт 131, том 2 от 11.06.2018 г., е нищожна поради противоречие със закона (чл.

229, ал. 2 от ЗЗД) в частта относно уговорения срок на договора след 11.06.2021г.

В депозирана въззивна жалба се твърди че посоченото решение е неправилно, необосновано и незаконосъобразно.

Според изложеното в жалбата не се оспорва приетата от районния съд за изяснена фактическа обстановка, включително относно квотите на съсобственост за страните.

Твърди се в жалбата, че Договора за наем на земеделска земя със срок на действие 10 години, считано от стопанската 2018/2019 г. между посочените съсобственици, притежаващи малко над изискуемите 25% и ответника, е сключен в противоречие със закона, тъй като не отговаря на разпоредбите на чл. 229, ал.2 от ЗЗД. Сключен е от лица, които могат да вършат действия на обикновено управление, без да е взето решение на 1 притежаващите повече от половината от съсобствената вещ /арг. Чл. 32 ал. 1 ЗС/ , а дори и след поправките от 22.05.2018 г. в ЗСПЗЗ, не могат да извършват действия на разпореждане с вещта.

Разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД въвежда императивна забрана на лицата, които могат да извършват само действия на обикновено управление на вещта, да сключват договори за наем за повече от 3 години, тъй като подобно действие ограничава възможността на останалите съсобственици да ползват отдадената под наем вещ в един прекомерно продължителен период от време. Това им действие е основание за намаляване на действието на уговорения срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3 от ЗЗД.

Твърди се, че в процесния случай, сключения договор за наем на земеделски земи за срок от 10 години, представлява сделка на разпореждане, в нарушение на императивна норма - чл. 229, ал. 2 ЗЗД и клаузата от договора, в частта и за уговорения срок над три години е нищожна, поради това й противоречие.

Предвид гореизложеното твърди се в жалбата, че атакуваното решение е постановено в нарушение на материалния закон и изводите на съдът са направени в разрез с доказателствата по делото и съдебната практика на ВКС по поставените въпроси и по специално Решение № 50 от 21.06.2022 г. по гр. д. № 1666 / 2021 г. на Върховен касационен съд, 2-ро гр. Отделение. Според изложеното в жалбата от мотивите на горното решение, е видно следното: „От една страна, спрямо договорите за наем на земеделски земи са приложими горепосочените специални правила на чл. 4а и 46 ЗСПЗЗ (договорът за наем със срок над една година може да се сключи от съсобственик, притежаващ повече от 25% от съсобствеността и отношенията с останалите се уреждат по чл. 30, ал.З ЗС). От друга страна, чл. 229 ЗЗД и в частност алинея втора от него урежда срока на договора за наем не спрямо сключилите го страни (тях той обвързва), а неговото действие във времето по отношение на собственика, съотв. съсобственика, който не е страна по договора. Затова тази разпоредба би имала приложение спрямо съсобствениците, които не са участвали в сключването на договора за наем и не са го потвърдили в срока по §10 ПЗР ЗСПЗЗ. Спрямо тях договорът се явява сключен от лица, които могат да вършат само действия по обикновено управление". което е изцяло относимо спрямо ищеца - С. Й. К..

Според жалбоподателите въпреки липсата на изрична законова уредба дали предвидената в чл. 229 от ЗЗД защита е приложима и спрямо договорите за наем на земеделски земи, сключени от съсобственици, притежаващи 25 % от дяловете, с оглед липсата на изрично формулирано изключение от разпоредбата на чл. 229 от ЗЗД, се иска съдът да приеме, че тази разпоредба е приложима и спрямо договорите за наем на земеделски земи, сключени по реда на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ. Действието на посочените разпоредби не се изключва по никакъв начин от специалната норма на чл. 4а ЗСПЗЗ, тъй като последната не дава право на съсобствениците, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от имота, да извършват действия на разпореждане с имота, каквото би представлявало сключването на договор за наем за срок, по-дълъг от три години. С чл. 229, ал. 2 от ЗЗД е въведена императивна забрана за лицата, които могат да извършват само действия по обикновено управление на вещта, да сключват договори за наем за повече от три години, тъй като подобна сделка ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. Съгласно последователната съдебна практика сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за намаляване на действието на уговорения срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок .

Твърди се още, че първоинстанционият съд не е обсъдил въпроса, поставен от ищците, за това, че са в качеството на „необходими другари" по смисъла на чл. 216 ал.2 от ГПК и не може решението да бъде различно за всеки един от тях. Посоченото относно 2 правния статут на ищеца С. Й. К., следва да бъде и за другия ищец- С. Г. М., при липса на процесуално основание така сключения договор да има различно тълкувание към различните съсобственици.

Въз основа на изложеното е поискано въззивният съд постанови решение, с което отмени изцяло като неправилно, необосновано и незаконосъобразно Решение № 104/03.11.2022 г. постановено по гр.д.№ 245/2022 г. на PC - Оряхово, и постанови решение по съществото на спора, с което уважи първоначално предявения иск изцяло .

В срока по чл.263, ал.1 ГПК не е постъпил отговор.

Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена от надлежна страна, в рамките на срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и срещу обжалваем съдебен акт.

Врачанският окръжен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка на събраните доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Районен съд – Оряхово е сезиран с установителен иск с правна квалификация чл.

124, ал. 1 от ГПК, вр. с чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, вр. с чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, предявен от С. Й.

К., ЕГН ********** от *** и С. Г. М., ЕГН ********** от *** против М. С. М., ЕГН ********** от с. ***, ***, С. С. К., ЕГН ********** от ***, Т. В. Ш., ЕГН ********** от с.

***, общ. Козлодуй, ***, В. В. Х., ЕГН ********** от *** и ЗК „***-2005“, ЕИК *** със седалище и адрес на управление в ***, представлявана от И. М. И., с искане за признаване за установено в отношенията между страните, че клаузата на т. 2 от Договор за предоставяне на земеделска земя под наем от 11.06.2018 г. е нищожна, поради противоречие със закона, а именно с разпоредбата на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД в частта относно уговорения срок на договора след 11.06.2021 г. - т.е че същият има сила само за срок от 3 години, а не за уговорените 10 години.

В исковата молба се твърди, че ищците са съсобственици на четири броя поземлени имоти с идентификатори ***, ***, *** и ***, като първият ищец, притежава 8/32 ид. части, а вторият - 16/32 ид. части от тях. Твърди се, че ответниците и сънаследници М. С. М., С. С. К., Т. В. Ш. и В. В. Х., които притежават над 25 % от правото на собственост върху процесните имоти, са сключили Договор за предоставяне на земеделска земя под наем от 11.06.2018 г. с последния ответник - ЗК „***-2005“. Сочи се, че клаузата на уговорения срок на договора от 10 години е нищожна, като противоречаща на разпоредбата на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД и договорът е валиден единствено за срок от три години - до 11.06.2021 г., тъй като сключилите го съсобственици са лица, които могат да извършват само действия на обикновено управление и не е налице взето решение за сключване на процесния договор за наем на притежаващите повече от половината от съсобствените имоти (чл. 32, ал. 1 от ЗС). Твърди се, че сключеният договор за наем за срок от 10 години представлява сделка на разпореждане и първите четирима ответници не са имали право да сключват договор за наем за повече от 3 години. При тези съображения е поискано да се признае за установено между страните, че клаузата на т. 2 от Договор за предоставяне на земеделска земя под наем от 11.06.2018 г. е нищожна поради противоречие със закона, а именно с разпоредбата на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД в частта относно уговорения срок на договора след 11.06.2021 г.

3

В срока по чл. 131 ГПК не е постъпил отговор от ответниците.

В първоинстанционното производство са събрани писмени доказателства, от които е установена следната фактическа обстановка:

С Решение № 0002/13.05.1999 г. на ОСЗ гр. Оряхово е възстановено правото на собственост на наследниците на Й. К. Ж. - б.ж. на с. *** по отношение на следните 4 броя земеделски имоти - ниви, с № 009059 и площ от 1,147 дка, с № 121006 и площ от 13,424 дка., с № 209025 и площ от 7,501 дка и с № 230007 и площ от 3,018 дка, както и върху 2 броя лозе.

От представеното по делото удостоверение за наследници на Й. К. Ж. - б.ж. на с. *** се установява, че първият ищец С. Й. К. и ответниците М. С. М., С. С. К., Т. В. Ш. и В. В. Х. са наследници по закон на починалия наследодател, наред с Й. Ц. К., С. В. Й., Л. В. Т., М. В.

Й., В. В. Й., Й. В. Й. (починал на 17.01.2022 г.), Ц. Д. В. и К. Д. В.. Ответниците - Т. В. Ш. и В. В. Х. и неучастващите в настоящото производство наследници на Й. К. Ж. са се разпоредили със своите идеални части от наследеното от последния право на собственост върху процесните 4 броя ниви в полза на ищеца С. М.. От представените Нотариален акт за покупко- продажба от 10.06.2020 г., вписан в СВ Оряхово вх. Рег. № 777/10.06.2020 г., акт 116, том 2, дело № 287/2020 г. и Нотариален акт за дарение от 10.06.2020 г., вписан в СВ Оряхово вх. Рег. № 776/10.06.2020 г., акт 115, том 2, дело № 286/2020 г. се установява, че вторият ищец С. Г. М. е придобил правото на собственост върху 16/32 идеални части от процесните земеделски имоти.

Към исковата молба е представен Договор за предоставяне на земеделска земя под наем от 11.06.2018 г., с нотариално удостоверяване на съдържанието и подписите на страните и вписан в СВ Оряхово с Дв. вх. рег. № 971/11.06.2018 г., акт 131, том 2, от който се установява, че М. С. М., С. С. К., Т. В. Ш. и В. В. Х. като съсобственици, притежаващи повече от 25 на 100 от правото на собственост върху земеделска земя, останала в наследство от Й. К. Ж. - б.ж. на с. ***, са отдали под наем за на ЗК „***- 2005“, ЕИК ***, срок от 10 стопански години, считано от стопанската 2018/2019 г. до 2027/2028 г, общо 25,09 дка. земеделска земя, включваща 4 броя недвижими имоти, находящи се в землището на с. ***, общ. Мизия, с номера на имотите: № 009059 и площ от 1,147 дка, № 121006 и площ от 13,424 дка., № 209025 и площ от 7,501 дка и № 230007 и площ от 3,018 дка. С договора е уговорено наемодателите да получават наем не по-малко от 65 лв. на декар.

Съгласно представените скици на процесните имоти, същите към настоящия момент имат следното актуално правно състояние, след въвеждането на кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-90/12.02.2019 г. на ИД на АГкК, а именно: 1/ поземлен имот с идентификатор *** в с. ***, общ. Мизия, обл. Враца, с адрес: с. ***, местност Турски дол, с площ от 1147 кв. м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 6, стар идентификационен номер: няма, номер по предходен план: 0090059, при съседи на имота: