Решение № 144 от 16.12.2024, Районен съд - Никопол

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 144 гр. Н., 16.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – Н. в публично заседание на деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Тодор Ил. Тихолов при участието на секретаря Десислава Г. Бунева като разгледа докладваното от Тодор Ил. Тихолов Гражданско дело № 20244420100436 по описа за 2024 година

По искова молба вх.№2197/29.08.2024г. пред НРС е образувано настоящото дело, в което като страни са посочени “****”АД, ЕИК******* със седалище и адрес на управление в гр.В., бул.“М.Л.“№9, представлявано от изпълнителния директор С.И.Д., чрез адвокат Г. Г. от ПлАК съдебен адрес за призоваване в гр.П., ул.”***”№8-Б-4 срещу М. В. П., ЕГН********** от с.Д., ул.“**** “№3.

В исковата молба дружеството твърди, че с нотариален акт за дарение №*** т.V, рег.№****, дело №*** от дата **.**.****г. на нотариус И.А.Д. с peг.№ *** на НК и район на действие Районен съд гр.Н., както и нотариален акт за покупко-продажба №***, т.V, рег.№****, дело №*** от дата **.**.****г. на нотариус И.А.Д. с рег.№ *** на НК и район на действие Районен съд гр.Н., „****“АД гр.В. придобило право на собственост на 34/72ид.ч. от недвижими имоти, а именно:

1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *****.*.** по кадастралната карта и кадастралните регистри, на с. Д., община Г. одобрени със заповед № РД -18 1131/22.05.2018г. на Изпълнителен директор на Агенция по геодезия картография и кадастър, с площ по кадастрална скица от **** кв.м., находящ се в село Д., община Г., област П., местност „****“, категория на земята при неполивни условия - 4 /четвърта/, трайно предназначение на територията - земеделска, с начин на трайно ползване - нива, стар идентификатор - няма, номер по предходен план №*****, при съседи: 24308.8.***, ***, ***, ***;

2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *****.*.* по кадастралната карта и кадастралните регистри, на с. Д., община Г. одобрени със заповед № РД -18 1131/22.05.2018г. на Изпълнителен директор на Агенция по геодезия картография 1 и кадастър, с площ по кадастрална скица от ****** кв.м., находящ се в село Д., община Г., област П., местност „****“, категория на земята при неполивни условия - 3 /трета/, трайно предназначение на територията - земеделска, с начин на трайно ползване - нива, стар идентификатор - няма, номер по предходен план №*****, при съседи: ***, ***, ***, ***, ***.

Твърди, че с договор за наем на земеделски земи от **.**.****г., вписан в Агенцията по вписванията гр.Н. вх. Peг.№***, двойно входящ регистър №*** от **.**.****г., акт №*** том I, дело №***/2021г., Т.Г.М., ЕГН********** от гр.П. и Б.Ц.Ц., ЕГН********** от гр.П. отдали под наем на ответника М. В. П., описаните недвижими имоти. Допълва се, че срока на договора за наем бил ПЕТ стопански години, считано от 01.10.2021г. /първи октомври две хиляди и двадесет и първа/ до 01.10.2026г. /първи октомври две хиляди двадесет и шеста година/. Сочи, че към датата на сключване на договора за наем наемодателите Т.Г.М., ЕГН********** от гр.П. притежавала 7/72ид.ч., а Б.Ц.Ц., ЕГН********** от гр.П. притежавала 4/72ид.ч. от недвижимите имоти или към датата на сключване на договора за наем се твърди, че двете наемодателки притежавали 11/72ид.ч. от процесните недвижимите имоти.

От ищеца се навеждат доводи, че съгласно разпоредбата на чл.32, ал.1 от ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. Доколкото отдаването на съсобствена вещ под наем представлява действие на управление, решението за това следва да бъде взето при съблюдаване разпоредбата на чл.32,ал.1 от ЗС, тоест от съсобствениците, притежаващи повече от половината й. С оглед на това, когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно. От ищеца се сочи още, че съгласно чл.229, ал.2 от ЗЗД лицата, които може да вършат само действия по обикновено управление не могат да сключват договор за наем за повече от три години.

В приложното поле на тази норма се сочи, че попадат последиците от волеизявленията на мнозинството съсобственици, които могат да вършат действия по обикновено управление на съсобствената вещ съгласно чл.32, ал.1 от ЗС, съгласно който общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Твърди се, че чл.229 от ЗЗД урежда невалидността на договора за наем по отношение на сключилите го страни (тях той обвързва), а неговото действие по отношение на собственика. Съгласно чл.229, ал.3 от ЗЗД, ищецът твърди, че договорът за наем, сключен за по-дълъг срок има сила за максималния срок от три години, а с чл.229, ал.2 ЗЗД била въведена императивна забрана за лицата, които могат да извършват само действия по обикновено управление на вещта, да сключват договори за наем за повече от три години.

Допълва се, че в правната доктрина и в съдебната практика било възприето 2 разбирането, че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признавал правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлявало според ищеца основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл.229, ал.3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок.

Изтъква се, че било видно от процесния договор за наем, че той бил сключен в качеството на наемодател само от Т.Г.М. и Б.Ц.Ц., съсобственици които притежавали 11/72 ид. ч. от недвижимите имоти, предмет на договора за наем, а не от всички съсобственици, поради което се сочи, че договора бил сключен в противоречие с императивната правна норма на чл.229, ал.2 от ЗЗД.

Предвид изложеното се твърди,че срокът подлежал на редуциране на основание чл.229, ал.3 от ЗЗД и договорът за наем следвало да се счита сключен за период от три години, считано от сключването му от дата 01.10.2021г. до 01.10.2024г.

Освен това се сочи, че съгласно чл.26, ал.1, предложение първо от ЗЗД нищожни били договорите, които противоречат на закона, а съгласно чл.8, ал.1 от ЗЗД, договорът бил съглашение между две или повече лица, за да се създаде, уреди или унищожи една правна връзка между тях. Счита се, че процесния договор за наем на земеделски земи от дата **.**.****г. вписан в Агенцията по вписванията гр.Н. вх. рeг. №***, с двойно входящ регистър №*** от дата **.**.****г., акт №***, том 1, дело №***/2021г. е нищожен като противоречащ на закона, защото противоречи на чл.229, ал.2 от ЗЗД, тъй като не е сключен от всички съсобственици в имота за срок по-голям от три години.

Наред с горното се излагат доводи и за това, че съгласно разпоредбите на чл.4а, ал.1 и 2 от ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 42/2018г., в сила от 22.05.2018г.), договор за наем на земеделска земя за срок над една година се сключвал от съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от 25% от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице, като в тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждали съгласно чл.30, ал.3 от ЗС.

Твърди се, че разпоредбата на чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ се явявала специална спрямо общата разпоредба на чл.32, ал.1 от ЗС, като уреждала договор за наем на земеделска земя, обвързващ и останалите съсобственици, да се сключва от съсобствениците, притежаващи повече от 25% от съсобствения имот, т. е. налице било изключение от правилото на чл.32, ал.1 от ЗС, че общата вещ се използва и управлява по волята на съсобствениците с мажоритарен дял в съсобствеността. Допълва се, че целта на 3 законодателя, очевидно била да се улесни отдаването под наем на земеделска земя така, че да се намали неизползваната такава и същевременно се създадат условия за по-ефективно обработване. Същевременно се сочи, че разпоредбата на чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ не изключвала приложението на чл.229, ал.2 и ал.3 от ЗЗД. В частност се твърди, че макар съсобствениците с дял повече от 25% от вещта да можели да сключат наемен договор с трето лице, обвързващ всички съсобственици, срокът на този договор не можело да надвишава ТРИ години съгласно чл.229, ал.2 от ЗЗД, доколкото в този случай те извършвали действия по обикновено управление. Ако договорът е с по-дълъг срок, на основание чл.229, ал.3 от ЗЗД се сочи, че той имал сила за неучаствалите съсобственици за ТРИ години, какъвто се подчертава, че бил и настоящия случай. В този смисъл се сочи решение от дата 24.04.2024г., постановено по гр.д.№2173/2023г. по описа на ВКС.

С оглед на изложеното от ищеца се прави извод, че съгласно чл.229, ал.2 от ЗЗД, Т.Г.М. и Б.Ц.Ц., според квотата си в съсобствеността, не можели да сключват договор за наем за повече от ТРИ години, като на основание чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД, клаузата в процесния договор, с която същият бил сключен за срок от пет години според ищеца била нищожна за срока над ТРИ години по отношение на „****“АД гр.В. и твърди, че същият не го обвързвал.

Твърди се също за безспорно, че към датата на сключване на договора за наем на земеделски земи, че „****“АД гр.В. представлявано от изпълнителния директор С.И.Д. не било собственик на процесиите имоти, а собствеността била придобита на **.**.****г. В тази връзка се сочи, че разпоредбата на чл.237, ал.1 от ГПК изрично постановявала, че при прехвърляне на недвижим имот, договорът за наем оставал в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър. Независимо от това се допълва от ищеца, че не следва вписването да се приема като пречка за прилагането на чл.229, ал.3 от ЗЗД, доколкото това правило касае всички участници в съсобствеността, а нарушаването на тази императивна норма на закона дерогирала приложението на чл.237, ал.1 от ЗЗД. Сочи се практика в този смисъл по Решение от **.**.**** г. по в. гр. д. № 73/2019 г. на Окръжен съд гр. М., Решение № 66/**.**.**** г. по в. гр. д. № 41/2018 г. на Окръжен съд гр. Р..

В настоящия случай се сочи, че „****“АД гр.В. придобило правото на собственост върху идеални части от процесиите недвижими и от другите съсобственици, а именно Б.Ц.Д., ЕГН********** от гр.П., която е притежавала 12/72 ид.ч., С.Ц.Н., ЕГН********** от гр.П., която притежавала 12/72 ид.ч., които не били страни по договор за наем на земеделски земи от **.**.****г. вписан в Агенцията по Вписванията гр.Н. вх. рeг.№ ***, с двойно входящ регистър №*** от дата **.**.****г., акт №*** том I, дело №***/2021г., сключен с ответника М. В. П.. Ето защо се твърди, че за „****“АД бил налице правен интерес от предявяване на иск по чл.26, ал.1, предложение първо от ЗЗД във връзка с чл.229, ал.2 във връзка с ал.3 от ЗЗД, с което 4 съда да обяви за нищожна разпоредбата на чл.2 от договор за наем на земеделски земи от дата **.**.****г. вписан в Агенцията по вписванията гр.Н. вх. рeг.№ ***, с двойно входящ регистър №*** от дата **.**.****г., акт №***, том I, дело №***/2021г., в която бил определен срок от ПЕТ стопански години, считано от 01.10.2021г. /първи октомври две хиляди и двадесет и първа/ до 01.10.2026г. /първи октомври две хиляди двадесет и шеста година/, като противоречаща на закона - чл.229, ал.2 от ЗЗД по отношение на недвижими имоти:

1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *****.*.** по кадастралната карта и кадастралните регистри, на с. Д., община Г. одобрени със заповед № РД -18 1131/22.05.2018г. на Изпълнителен директор на Агенция по геодезия картография и кадастър, с площ по кадастрална скица от **** кв.м., находящ се в село Д., община Г., област П., местност „****“, категория на земята при неполивни условия - 4 /четвърта/, трайно предназначение на територията - земеделска, с начин на трайно ползване - нива, стар идентификатор - няма, номер по предходен план №*****, при съседи: 24308.8.***, ***, ***, ***;