Определение № 6054 от 27.12.2024, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 6054 гр. София, 27.12.2024 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 3-ТО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и осми ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Емил Томов

Членове:

Драгомир Драгнев

Геновева Николаева като разгледа докладваното от Геновева Николаева Касационно гражданско дело № 20248002100728 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на ищците А. Н. И. и Ю. Б. И. срещу решение № 207 от 05.12.2023 г. по в. гр. д. № 401/2023 г. на Варненски апелативен съд, с което е потвърдено решение № 593 от 17.05.2023 г. по гр. д. № 642/2022 г. на Варненски окръжен съд, с което е отхвърлен като неоснователен предявеният от касаторите срещу ответника „АМП Варна“ ЕООД иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД вр. с чл. 87, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за разваляне на договор за продажба на 1/3 ид. части от поземлен имот с идентификатор ................., целият с площ от 360 кв. м. по документ за собственост, а по скица 364 кв. м., ведно с 1/3 ид. части от изградените в него сгради: сграда с идентификатор ......................, със застроена площ 75 кв. м.; сграда с идентификатор ............................ със застроена площ 72 кв. м.; сграда с идентификатор ........................със застроена площ 19 кв. м.; сграда с идентификатор ....................... със застроена площ 51 кв. м., обективиран в нотариален акт № ....., том ......, рег. № ........., нот. дело № ........... г. на Нотариус С. Ч., с рег. № ................... към НК и с район на действие Варненски районен съд.

Касаторите поддържат в касационната си жалба, че обжалваното въззивно решение е неправилно поради нарушение на материалния и процесуалния закон и поради необоснованост – основания за касационно обжалване по чл. 281, т. 3 ГПК. Молят то да бъде отменено като неправилно и вместо него да бъде постановено ново решение, с което предявеният конститутивен иск да бъде уважен. Претендират сторените съдебно – деловодни разноски пред трите съдебни инстанции.

В изложението към касационната си жалба по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК, жалбоподателите - 1 ищци се позовават на основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, формулирайки следните въпроси: 1. „Неизпълнението на клаузите на предварителния договор, отнасящи се до задълженията на изпълнителя да построи сградата, обвързват ли го след сключване на нотариалната сделка, с която се прехвърлят идеални части от имота, или съдържанието на предварителния договор се изчерпва към този момент?“, за който не сочат практика на ВС или на ВКС, на която обжалваното решение да противоречи; 2. „Обратната сила на развалянето на предварителния договор има ли за последица развалянето и на нотариалния акт за продажба на идеални части от имота, ако приемем, че нотариалната сделка е изповядана единствено в изпълнение на задължения, поети по предварителния договор?“; за който твърдят, че е разрешен в противоречие с т. 1 ППВС № 1/1979 г., решение № 124/23.02.2015 г. по т. д. № 929/2014 г. на ВКС, решение № 31/28.04.2015 г. по гр. д. № 5214/2013 г. на ВКС и определение № 709 от 28.12.2012 г. по ч. гр. д. № 592/2012 г. на ВКС;

3. „Допустимо ли е съдът свободно и непоискано от страните, като тълкува клаузите на предварителния договор, да приеме, че е налице не един договор с взаимносвързани клаузи, а точно обратното – три отделни независими договора?“ и 4. „Ако изповядването на вещнопрехвърлителната сделка води до изчерпване на предварителния договор, то останалите договорки в каква зависимост се намират спрямо нотариалната сделка?“, като по последните два въпроса също не сочат съдебна практика, на която въззивният акт противоречи. Релевират и очевидна неправилност на въззивното решение.

Ответникът по касационната жалба – „АМП Варна“ ЕООД подава отговор на същата, в който поддържа становище за отсъствие на основания за допускане на касационния контрол и за неоснователност на касационната жалба. Претендира сторените в касационното производство съдебно – деловодни разноски.

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК, от легитимирана страна и срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, поради което тя e допустима.

Въззивният съд е приел по предявения иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, че от писмените доказателства по делото се установява, че ищците И. и ответника "АПМ Варна" ЕООД са сключили на 04.12.2018 г. договор за съвместна инвестиционна инициатива, наименуван "предварителен договор за учредяване право на строеж и продажба на идеални части от земя срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в сградата". Намерил е, че в този договор страните са договорили продажба на 120 кв. м. ид. ч. от поземления имот, както и 1/3 ид. ч. от построените в поземления имот сгради срещу задължение за заплащане на продажба цена от 60 000 евро, платима по банкова сметка на сина на продавачите, която е предназначена да послужи за погасяване на задължението на последния по договор за ипотечен кредит за потребителски нужди № 991 от 06.07.2016 г., обезпечен с ипотека върху процесните поземлен имот и сгради. Апелативният съд е приел, че в процесния предварителен договор са обективирани и уговорки за извършване на правни и фактически действия, насочени към упълномощаване на ответното дружество за сдобиване с виза за проектиране, проектиране и извършване на необходимите съгласувания, съгласуване и одобряване на инвестиционен проект пред съответната администрация, разрешаване на строителство и всичко свързано с това, като след изготвяне на идейния проект строителят 2 ответник се е задължил да представи на ищците проект за окончателен избор на обекти от бъдещата сграда, описани подробно в приложение № 2 към предварителния договор.

Посочил е, че строителят се е задължил в срок от 6 месеца, считано от датата на получаване на виза за проектиране, да осигури изготвянето за своя сметка на еднофазен инвестиционен проект за сградата и ценообразуване. Ищците са поели задължение в едномесечен срок от издаване на разрешение за строеж, но не по – рано от 15.05.2019 г. да освободят имота и да си учредят взаимно право на строеж с ответното дружество в двуседмичен срок от одобрението на проекта и ценообразуване на сградата. В процесния договор са били постигнати и следните уговорки: имотът да бъде окончателно освободен от И. в двуседмичен срок от издаване на протокол за строителна линия и ниво и ищците в едноседмичен срок от снабдяване на сградата с акт образец № 15 да сключат с ответника окончателен договор за прехвърляне на идеалните части от собствеността върху поземления имот, запазвайки за себе си 33 %. Изпълнителят на строежа е поел задължение да извърши всички необходими действия във връзка с въвеждането в експлоатация на построената в поземления имот сграда. С допълнително споразумение към процесния предварителен договор, сключено също на 04.12.2018 г., страните са уговорили увеличение на цената за продажба на 120 кв. м. ид. ч. от поземления имот, ведно с 1/3 ид. ч. от правото на собственост върху сградите, построени в него, с 145 000 евро, която "АПМ Варна" ЕООД е следвало да заплати в брой на ищците, които от своя страна са се задължили да я преведат по банкова сметка на техния син – Н. И. за погасяване на задължение по договор за ипотечен кредит за потребителски нужди № 991 от 05.07.2016 г. и заличаване на договорна ипотека върху процесните имоти, учредена в полза на банката.

Въззивният съд е намерил за установено в процеса, че с нотариален акт за продажба на недвижим имот № ....., том ......., рег. № ..........., дело № ..................г., на Нотариус С. Ч., с рег.

№ .............. и район на действие: РС – Варна, страните са сключили на 04.12.2018 г. окончателен договор за продажба на 1/3 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор № ......................., ведно с 1/3 ид. ч. от изградените в поземления имот: сграда с идентификатор № .....................; сграда с идентификатор №.....................; сграда с идентификатор № ............................ и сграда с идентификатор № ....................., при договорена продажна цена от 60 000 евро, заплатена по сметка на Н. И., с цел погасяване на ипотечен кредит, обезпечен с недвижимите имоти – предмет на продажбата. От преводно нареждане 963R10018338 IDPT от 04.12.2018 г. е приел за установено, че ответното дружество е превело по банкова сметка на Н. И. сумата 117 300 лева, а от разписка от същата дата - че ищците са получили сумата 145 000 евро от "АПМ Варна" ЕООД в изпълнение на задължението по чл. 3, ал. 1 от подписаното допълнително споразумение от 04.12.2018 г.. От последната сума с равностойност 283 475 лева, съдът е счел за установено, че ищците са внесли по посочената сметка на сина си още 207 000 лева, в резултат на което ипотеката върху процесните недвижими имоти е била заличена със съгласието на ипотекарния кредитор на 19.12.2018 г..

Варненски апелативен съд е приел, че е безспорно между страните, че процесният предварителен договор с уговорки за съвместна стопанска инициатива е развален с 3 нотариална покана от 26.08.2021 г. от страна на ответника, на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД.

Счел е, че обратната сила на развалянето на този договор не води като последица и до развалянето на договора за продажба на идеални части от процесните имоти, обективиран в нотариален акт за продажба на недвижим имот № ...., том ....., рег. № .........., дело № ..............г., на Нотариус С. Ч., с рег. № ............. към НК и район на действие: РС – Варна.

Посочил е, че развалянето не е довело до невъзможност за изпълнение на задълженията на страните за престиране по договора за продажба на идеални части от недвижимите имоти.

Счел е, че от доказателствата по делото безспорно се установява, че между страните по делото е съществувала облигационна връзка, възникнала от посочения договор от 04.12.2018 г., който е от категорията на ненаименованите и съчетава елементите на предварителен договор за продажба на недвижим имот, предварителен договор за учредяване на право на строеж и договор за строителство. Приел е, че това следва от договорните клаузи, които предвиждат отделни задължения за ищците за прехвърляне на право на собственост срещу заплащане на определена цена от купувача – ответното дружество, и задължения за учредяване на право на строеж и обвързване с изпълнението на конкретно определени задължения, свързани със строителството на сградата. Заключил е, че по всеки от самостоятелните договори са уговорени отделни престации, като съществените задължения по първия договор са сключване на окончателен договор за продажба и плащане на цената от страна на ответното дружество, а по останалите – извършване на съответните дейности по подготовката и извършване на строителството със съдействие на ищците. Посочил е, че в деня на сключване на предварителния договор е подписано и допълнително споразумение, с което първоначално определената продажна цена за ид. части от имотите е увеличена от 60 000 евро с още 145 000 евро, т.е. общата продажна цена на процесните идеални части от процесните имоти – дворно място със сгради, е възлязла на 205 000 евро. Решаващият съд е счел, че предварителният договор за продажба има организационен характер, като целта му е да подготви сключването на окончателен договор в съответната форма и в него следва да се съдържат всички съществени уговорки, които следва да намерят място в окончателния договор. Целта на предварителния договор се счита за постигната с подписването на окончателния договор. Приел е, че действително, уговорките в предварителния договор относно продажбата на идеални части от имотите представляват елемент от съвместната инвестиционна инициатива по договора от 04.12.2018 г., но със сключване на договора за продажба във форма на нотариален акт, те вече са изпълнили функцията си и придобиват самостоятелен характер. Заключил е, че от развалянето на договора за строителство, не следва нито фактическа, нито правна последваща невъзможност за сключване на окончателен договор за прехвърляне на собствеността на идеални части от недвижимите имоти, съгласно уговореното в предварителния договор. Напротив, окончателният договор за продажба е бил вече сключен и е породил всички правни последици. Отбелязал е, че наличието на правна последваща невъзможност, предпоставя предявяване на конститутивен иск за разваляне на договор с цел погасяване на задълженията по същия и възпрепятстване на бъдещи осъдителни искове за реално изпълнение. Невъзможността би могла да е начална или последваща, но никога не би могла да възникне след изпълнението на насрещните 4 задължения по двустранната сделка и настъпване на нейните последици. В случая, със сключване на окончателния договор за продажба, според апелативния съд, автоматично е настъпил вещнопрехвърлителния му ефект. В окончателния договор, страните са посочили, че предмет на разпоредителната сделка е прехвърлянето на право на собственост върху идеални части от имотите срещу договорена продажна цена, като липсва поемане на задължения от страните за взаимно учредяване на право на строеж и такива, свързани със строителство на сграда в имота. Въззивният съд е подчертал, че е установено в процеса, че ответното дружество е изпълнило точно задължението си за заплащане на договорената продажна цена, поради което няма неизпълнени насрещни задължения по сключения окончателен договор за продажба. Поради това последващото разваляне на процесния предварителен договор между страните в останалата му неизпълнена част не може да засегне породените правни последици на окончателния договор за продажба, който още като елемент от съдържанието на процесния предварителен договор е имал самостоятелно значение. При горепосочените решаващи правни съображения, предявеният иск за разваляне на процесния договор за продажба на идеални части от недвижими имоти е отхвърлен като неоснователен.