Решение № 19557 от 30.10.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 19557 гр. София, 30.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 173 СЪСТАВ, в публично заседание на първи октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: БОГДАН Р. РУСЕВ при участието на секретаря ЗОРНИЦА ЛЮДМ. ПЕШЕВА като разгледа докладваното от БОГДАН Р. РУСЕВ Гражданско дело № 20241110102710 по описа за 2024 година

Производството е по общия съдопроизводствен ред на ГПК.

Образувано е въз основа на Искова молба, вх. № 12273/15.01.2024г. на СРС, подадена от Л. Х. И. срещу „***********“ ЕООД.

Ищцата Л. Х. И. чрез адв. Н. П. – АК-София, е предявила срещу ответника „***********“ ЕООД иск с правно основание по чл. 79, ал. 1 ЗЗД за осъждането му да ú заплати сумата от 1800,00 лева, представляваща подлежащ на връщане платен от нея депозит по Договор за наем на недвижим имот от 10.07.2020г., ведно със законната лихва от подаването на исковата молба /15.01.2024г./ до окончателното ú изплащане.

Ищцата твърди, че с ответника сключили описания по-горе договор, по силата на който той ú предоставил временното и възмездно ползване на недвижим имот – апартамент в град София, ул. „*********“ № 2-4-6, вх. А, ет. 1, ап. 2, срещу месечна наемна цена от 600,00 лева. Съгласно договора и последващо споразумение към него тя заплатила депозити в общ размер от 1800,00 лева. Считано от 30.09.2023г. договорът за наем бил прекратен поради отправено от наемодателя предизвестие. На ищцата не била предоставена възможност да подпише приемо-предавателен протокол за състоянието на имота, за което ответникът бил в забава като кредитор. На ищцата не били представени и фактури за заплащане на консумативните разходи за имота през релевантния за това период.

Дружеството не изпълнило и задължението си по чл. 25 от Договора да върне депозита, тъй като ищцата не била в неизпълнение на нито едно свое задължение по него, а срокът за връщане на сумата бил изтекъл. В насрочените по делото публични съдебни заседания ищцата се явява лично или не се явява, като се представлява от адв. П., който поддържа предявения иск, включително в хода на устните състезания.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът „***********“ ЕООД чрез адв. В. Г. – АКСофия, е подал Отговор на исковата молба, вх. № 96675/25.03.2024г. на СРС, с който оспорва предявения иск като неоснователен. Заявява, че предметът му на дейност е свързан с управление на недвижими имоти, включително чрез отдаването им под наем. Процесният имот бил собственост на трето за делото лице, с което ответникът сключил договор за управление. Не оспорва, че е сключил с ищцата посочения от нея договор, както и че е 1 получил депозит в общ размер от 1800,00 лева, като били постигнати договорки и за заплащане на допълнителни суми. Имотът бил предаден на ищцата с приемо-предавателен протокол в добро състояние, като при наличие на допълнителни забележки тя имала възможност да ги заяви допълнително и след това. Срокът на договора бил неколкократно продължаван, а наемът по него – увеличаван, като ищцата заплащала и съответни такси за управление. На 31.08.2023г. ответникът отправил писмено предизвестие за прекратяване на договора за наем на основание чл. 27, б. „б“ от него, като уведомил ищцата, че до 12:00ч. на 30.09.2023г. ще очаква тя да предаде държането на имота в състоянието, в което го била приела, както и да представи декларация от домоуправителя за липса на задължения към етажната собственост. След изтичане на срока представител на ответника влязъл в имота, като установил, че И. вече го е напуснала без да бъдат оформени съответните за това документи. Не били предадени ключовете от жилището, а то било в недобро състояние, нуждаело се от ремонт и почистване. Не били платени задълженията към етажната собственост и за комунални услуги. За отстраняване на повредите, почистване и смяна на ключалки ответникът ангажирал трети лица. Заплатил дължимите суми към етажната собственост и съответните дружества, като общо платените суми възлизали на 1739,83 лева.

Остатъкът от 60,17 лева бил преведен на ищцата по нейна банкова сметка на 20.11.2023г., като тя била и уведомена за извършеното прихващане на тези разходи с гаранционната сума.

В тази връзка прави възражение за осъществено извънсъдебно прихващане, а внесеният депозит имал характер на задатък. Повредите по имота надхвърляли рамките на обичайното изхабяване. В насрочените по делото открити съдебни заседания ответникът се представлява от адв. Г., който оспорва предявения иск, включително в хода на устните състезания.

Софийският районен съд, като взе предвид подадената искова молба и предявения с нея иск, съобразявайки събраните по делото доказателства и изявленията на страните, основавайки се на релевантните правни норми и вътрешното си убеждение, намира следното:

Исковата молба е подадена от надлежно легитимирана страна при наличие на правен интерес от производството, като предявения с нея иск е допустим и следва да бъде разгледан по същество. Не са налице предпоставки за решаване на делото с неприсъствено решение или решение при признание на иска.

Съобразно нормата на чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест по иска с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД е за ищцата, която следва при условията на пълно и главно доказване на установи, че е сключила с ответника договор, предвиждащ задължение да заплати на ответника сума от 1800,00 лева, че тя е платена, както и че са настъпили предпоставките по договора, обуславящи необходимостта тя да ù бъде върната, включително настъпване на падежа. В тежест на ответника е да установи, че е платил/върнал съответната сума. Извън горното всяка от страните следва да докаже фактите и обстоятелствата, от които черпи благоприятни за себе си правни последици.

Страните обективно не спорят, а и от представеното по делото заверено копие се установява, че между тях е сключен Договор за наем от 10.07.2020г., по силата на който ответникът в качеството си на наемодател е предоставил за временно и възмездно ползване на ищцата като наемателка предоставения му за управление по силата на сключен със собственичката на имота договор недвижим имот – апартамент в град София, ул.

„*********“ №2-4-6, вх. А, ет. 1, ап. 2. Уговореният наем е 600,00 лева месечно, който в последствие е увеличен на 650,00 лева. Договорът е за срок до 31.08.2021г., който също е продължен с допълнителни споразумения, последно до 31.08.2024г. Месечният наем, както и консумативните разноски за имота и таксите за входа следва да бъдат заплащани на наемодателя през съответна платформа на сайта на дружеството. Наемът и консумативните разноски се заплащат до 1 число на текущия месец за следващия месец. Отстраняването на 2 дребните повреди по имота, свързани с обикновеното му ползване, са за сметка на наемателя. Нанесените от наемателя или лица, които той е допуснал до имота, щети, следва да бъдат заплатени на наемодателя /чл. 15/. При прекратяване на договора наемателят следва да върне държането върху имота до 12 часа на деня, следващ датата на прекратяването /чл.

17, ал. 1/, като представи и декларация за платени задължения към етажната собственост, подписана от домоуправителя /чл. 17, ал. 2/ и извънредни отчети за консумативи /чл. 25, ал.

2/. За повреди, надхвърлящи рамките на обичайното изхабяване, наемодателят има право да прихване стойността им от внесената гаранция /чл. 17, ал. 1/. Неплащането на сметките и таксите е основание за прекратяване на договора – чл. 12 от Договора. Съгласно чл. 20 наемателят предава на наемодателя гаранция от 1200,00 лева, чието изплащане е разсрочено на четири вноски, последно до 01.10.2020г. Същата служи за удовлетворяване на наемодателя в хипотезите, посочени в чл. 21 от Договора – включително неплащане на наем и консумативни разноски, отказ да се върне имотът или се върне в несъответно състояние и/или с щети. Гаранцията се връща, ако не са налице основания да бъде задържана, по банков път на наемателя в петнадесетдневен срок от следващото отчитане на консумативите – чл. 25, ал. 1. При неплащане на задълженията по чл. 13 от Договора /наем, консумативи/, както и при неспазването на хигиенните правила, добрите нрави, реда на сградата и т.н., наемодателят може да прекрати договора едностранно с двуседмична покана. Ако наемателят отсъства, тя се залепя на вратата и с това се счита за връчена. При изтичане на предизвестието, ако имотът не бъде предаден, наемодателят има право да влезе в него, използвайки специалист по отваряне на врати, и да смени патрона. Ако има вещи на наемателя, те се описват в присъствие на свидетели, като те се съхраняват до поискване за сметка на наемателя /чл. 27, б. „е“/. Със Споразумение от 29.10.2020г. страните са уговорили увеличение на гаранционната сума на 1800,00 лева, която трябва да се плати изцяло до 01.12.2020г. на две вноски по 300,00 лева.

Видно от представения Приемо-предавателен протокол от 10.07.2020г., подписан и от двете страни /л. 32/, жилището е предоставено на наемателката на посочената дата с описаните в него обзавеждане и инвентар, включително триместен разтегателен диван.

Имотът е предаден почистен, без забележки и след освежително боядисване. Вписано е, че в случай, че до 24 часа от подписването му наемателят има притеснения относно скрити недостатъци, той може да ги изпрати на посочен в протокола мейл, заедно със съответна снимка.

По делото е представено заверено копие от Констативен протокол № 1/30.09.2023г., съставен от Петър Андреев С. в присъствието на Симеон Ангелов Таранинов. Съгласно същия, на 30.09.2023г., след изтичане на отправено предизвестие за прекратяване на договора за наем, С. и Таранинов са влезли в имота, отдаден под наем на ищцата.

Последната го е напуснала без да уведоми за това и без да присъства на адреса за оформяне на документацията по предаването му. Засечени са показанията на измервателните уреди за студена и топла вода, като е констатирано, че коридорът е с изцапан латекс и счупена плочка, холът е с изцапан латекс и скъсан подлакътник на дивана, спалнята е с изцапан латекс. Не е представена декларация за платени такси към етажната собственост, като имотът се нуждае от почистване.

Представени са доказателства за извършени дейности по отстраняване на посочените увреждания и заплащане на консумативни разходи, както следва:

Платени 26,75 лева за електроенергия за периода 11.08.2023г.-10.09.2023г. – л.

45;

Платени 11,74 лева за доставени ВиК услуги за периода 08.08.2023г.08.09.2023г. – л. 46-47;

Платени 31,90 лева за доставена топлинна енергия за периода 01.08.2023г.31.08.2023г. – л. 48-50;

3

Платени 13,01 лева за доставени ВиК услуги за периода 09.09.2023г.02.10.2023г. – л.51-52;

Платени 36,89 лева за доставена топлинна енергия за периода 01.09.2023г.30.09.2023г. – л.54-56;

Платени 75,00 лева и 34,00 лева за смяна на брава, изработване на чип и касов ключ – л.57-60;

Платени 714,00 лева и 300,00 лева за ремонтни дейности – л. 61-64, 68-69;

Платени 348,00 лева за почистване на апартамента и мебелите – л. 65-66;

Платени 112,00 лева за задължения към етажната собственост – л. 67;

Видно от платежното нареждане на л. 71 от делото сумата от 60,17 лева – остатък от внесената гаранция, е преведена по сметка на ищцата. За извършените плащания и връщане на остатъка е съставено уведомление /л.70/, което няма данни да е връчено на ищцата.

От страна на Л. И. към дружеството-ответник е изпратена Покана, връчена на 18.10.2023г. В същата се потвърждава, че договорът за наем е прекратен от 30.09.2023г., но на И. не е предоставена възможност да върне ключовете и да подпише приемо-предавателен протокол. Възразява, че не са ú представени фактури за изплащането на консумативните разходи за имота, нито ú е върнат внесеният депозит за гаранция. От „***********“ ЕООД се иска да върне в пълен размер гаранция, да представи фактури за установяване размера на консумативните разходи, както и да изпрати представител за получаване на ключовете не покъсно от 31.10.2023г.

По делото като свидетели са разпитани Н. Н., П.С. и З.С..

Свидетелят Н. има фирма /“*****“ ЕООД/, която от шест-седем години изпълнява по възлагане на „***********“ ЕООД работи по ремонт на отдаваните под наем апартаменти.

Разпечатката съдържа 40 от 67 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/feeebf70-67b1-4a3a-9510-a59b54994d18