Решение № 724 от 05.06.2026, Окръжен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 724 гр. Пловдив, 05.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XIV СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Анна Иванова

Членове:

Иван Анастасов

Емилия Лалева при участието на секретаря Валентина Василева като разгледа докладваното от Иван Анастасов Въззивно гражданско дело № 20265300500802 по описа за 2026 година

Производството по делото е образувано по въззивна жалба от „Боната трейд“ЕООД против решение № 573/10.02.2026г. по гр.д.№ 15023/2023г. на ПдРС, V гр.с., с което в производство по иск по чл. 422 ГПК, във вр. чл. 92 ЗЗД, е признато за установено по отношение на жалбоподателя, че същият дължи на въззиваемата Л. Ц. Н. сумата от 3380,30 евро, неустойка за забавено изпълнение по предварителен договор от 14.10.2021г. за покупко- продажба и строителство на недвижим имот, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК. Във въззивната жалба се сочи, че обжалваното решение е неправилно и незаконосъобразно. Погрешно Районен съд приел, че не са налице форсмажорни обстоятелства, които са препятствали своевременното въвеждане в експлоатация на сградата, в която въззиваемата е придобила самостоятелен обект в сградата. Изложена е подробна фактологията по изграждане на сградата като се набляга на обстоятелството, че същата по проект следвало да бъде топлоснабдена, чрез присъединяване към топлопреносната мрежа на Топлофикация - ***, но това присъединяване не е било реализирано по причина на отказ на Направление „Архитектура и градоустройство“ при *** община да издаде строително разрешение за реализиране на топлопровода, чрез който сградата да се захрани с топлинна енергия. Този отказ от друга страна бил мотивиран с обективния факт на липсата на застроителен и регулационен план за територията, през която е следвало да премине топлопровода. След сключване на договора, в който се претендира неустойката, с нотариален акт в полза на въззиваемата е било прехвърлено правото на собственост върху въпросния самостоятелен обект в сградата, след което тя придобива качеството на възложител на полувнесения от *** община проект за изменение на инвестиционния проект за сградата по отношение на отопляването. Освен това с нотариалния акт вече не бил определен краен срок за въвеждане на сградата в експлоатация. Изложени са твърдения относно правното естество на сключения между страните договор като се твърди, че той не е такъв за изработка, а за 1 покупко-продажба. Освен това се твърди, че „Боната трейд“ЕООД не извършва търговска дейност по занятие, свързана със строителство. Иска се отмяна на обжалваното решение и отхвърляне на иска за неустойка.

От въззиваемата Л. Ц. Н. е подаден отговор на въззивната жалба, с който същата се оспорва като неоснователна. Твърди се, че не са налице форсмажорни обстоятелства, като забавянето на въвеждане на сградата в експлоатация се дължи единствено на лошото планиране на строителството и липсата на достатъчна активност от изпълнителя. Иска се потвърждаване на обжалваното решение.

ПОС, XIV гр.с., като се запозна с материалите по делото, намира следното:

Производството по гр.д.№ 15023/2023г. на ПдРС, V гр.с. е образувано по искова молба от Л. Ц. Н. против „Боната трейд“ЕООД, с която е предявен иск по чл.422 от ГПК, вр. чл.92 от ЗЗД за признаване на установено, че ответникът дължи на ищцатасумата от 6611,29 лева /3380,30 евро/- неустойка за забавено изпълнение по предварителен договор от 14.10.2021г. за покупко- продажба и строителство на недвижим имот, ведно със законната лихва върху главницата от 28.07.2023г.- датата на постъпване на заявлението по чл.410 от ГПК в съда, до окончателното й изплащане, за която сума е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК № 5227 от 01.08.2023 г. по ч.гр.д. №11054/2023г.

РС- гр.Пловдив. В исковата молба се твърди, че между страните е сключен предварителен договор за покупко- продажба и строителство на недвижим имот от 14.10.2021г.

Строителството следвало да бъде завършено, съобразно договорената степен на завършеност, в срок до 14.10.2022г., което не било сторено. Съгласно чл. 13, ал. 4 от договора, при забава на продавача- изпълнител на строителните и довършителните работи в горепосочения срок повече от шест месеца, той дължал на купувача- възложител неустойка в размер от 0,5 % на ден, но не повече от 5 % върху договорената в чл.2 обща продажна цена.

С подадения от „Боната трейд“ЕООД отговор на исковата молба искът е оспорен като неоснователен. Сочи се, че на 18.11.2021г. страните сключили окончателен договор за покупко-продажба, в който не фигурирало задължение за въвеждане на сградата в експлоатация, обвързано със срок. Сградата не било въведена в експлоатация поради обективна невъзможност по смисъла на чл. 5 от договора. Забавата се дължала на поведението на „ЧЕЗ“ АД, „Софийска вода“ АД и „Топлофикация ***“ АД, като в отговора са развити подробни доводи в тази насока.

По силата на сключения между страните договор от 14.10.2021г., дружествотожалбоподател се е задължило спрямо въззиваемата „да изгради, завърши и прехвърли“ в нейна полза правото на собственост върху ап.Б2, с адрес: гр.***, район „****, съставляващ СОС с идентификатор ****.2824.3566.1.2. Съгласно чл.1.3 от договора, продавачътизпълнител изрично се е задължил „да завърши цялата сграда, съгласно изискванията на ЗУТ, до получаване на разрешение за експлоатация от Държавна приемателна комисия“. В чл.3 е предвидено правото на собственост да бъде прехвърлено на купувача- възложител с нотариален акт в срок от 30 работни дни. Съгласно чл.4 от договора, продавачът- изпълнител се е задължил да завърши окончателно самостоятелния обект в сградата- предмет на договора, както и цялата сграда в срок до 14.10.2022г. Клаузата по чл.5 предвижда продължаване на горепосочения срок до отпадане на евентуално възникнали обстоятелства, които водят до обективна невъзможност за спазване на срока по чл.4. Изброени са неизчерпателно следните обстоятелства: забавяне на общински, държавен или друг административен орган. С нот.акт № ****.2021г. „Боната трейд“ЕООД е продало на Л. Ц. Н. горепосочения СОС с идентификатор ****.2824.3566.1.2. Съгласно клаузата по т.II от нотариалният акт, продавачът се е задължил да построи и въведе в експлоатация продаваемия имот в срок от пет работни дни след изплащане на пълния размер на продажната цена и „въвеждане в експлоатация на сградата“. При подписване на нотариалния акт продавачът е декларирал, че е получил *** евро от продажната цена на имота, като е предвидено остатъкът от *** евро да бъде платен на две вноски, първата от които след вписване на нотариалния акт, а втората- в срок от 10 дни след представяне от 2 продавача на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата. Посочените две клаузи в нотариални акт- тази относно крайния срок за окончателното завършване на строителството на сградата и тази относно крайния срок за изплащане на продажната цена за СОС с идентификатор ****.2824.3566.1.2, взаимно се изключват, тъй като завършването на строителството е обвързано с плащането на последната вноска от продажната цена, а условие за плащането на последната вноска е завършването на строителството и снабдяването на изпълнителя с удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация.

Следователно с клаузата по т.II от нотариалният акт не е определен нов краен срок за завършване на строителството, различен от този по чл.4 от по чл.4 от договора от 14.10.2021г. В тази връзка следва да се отбележи, че в чл.2.2 от този договор срокът за заплащане на последната вноска от продажната цена е определен по същия начин, както в нотариалния акт- 10- дневен срок след уведомлението от страна на продавача- изпълнител за издадено удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация. В случай, че с нотариалния акт беше определен нов краен срок за завършване на строителството- на конкретна дата или в зависимост от настъпването на определено събитие, би било налице основание да се счита, че клаузата по чл.4 от договора от 14.10.2021г. е предоговорена. При положение обаче, че и в договора и в нотариалния акт плащането на последната вноска от продажната цена е обвързано с представянето от изпълнителя на удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация, клаузата в нотариалния акт, предвиждаща завършване на строителството в определен срок след окончателното изплащане на продажната цена се явява безпредметна, като действителната воля на страните следва да се счита тази, изложена в клаузите по чл.2.2 и чл.4 от договора.

По отношение на твърдението на жалбоподателя за наличието на форсмажорни обстоятелства, които са станали причина за неспазване на срока за завършване на строителството, следва на първо място да се отбележи, че действително възложител на строежа на сградата, видно от представените с отговора на исковата молба строителни книжа- разрешение за строеж, актове образец 14 и 15 и др., е „Боната“ЕООД, ЕИК: ***, а не „Боната трейд“ЕООД, ЕИК: ***. Строителното разрешение от 2006г. е издадено на „Боната“ЕООД и на Б. и Д. Ч.. В издадения на 24.08.2009г. акт образец 14, с който е удостоверено изграждането на сградата в груб строеж и трансформирането на правото на строеж в право на собственост, съгласно чл.181, ал.1 и ал.2 от ЗУТ, е записано, че възложители на строежа са Ч. и „Боната“ЕООД, а строител е „Артек инженеринг“ООД. В издадения на 01.07.2020г. акт образец 15 като възложител е посочено единствено „Боната“ЕООД, а строител е „ТЕ- трейд груп“ООД. Със съставянето на този акт, съгласно чл.7, ал.3, т.15 от Наредба № 3 от 31.07.2003г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, е извършено предаването на строежа и строителната документация от строителя на възложителя. От наличните доказателства не се установява какви точно са вътрешните отношения между „Боната“ЕООД и „Боната трейд“ЕООД и по- конкретно какво е основанието, на което второто дружество продава самостоятелни обекти в сградата, възложител на която е първото дружество. При справка в Търговския регистър обаче се установява, че множество самостоятелни обекти в сградата с идентификатор ****.2824.3566.1, между които и апартамент Б2, с идентификатор ****.2824.3566.1.2, са включени като апортна вноска в капитала на „Боната трейд“ЕООД. Самото дворно място, съставляващо ПИ № ****.2824.3566, е включено в капитала на „Боната“ЕООД. И двете дружества са собственост на „БГ транс 11“ООД, съдружници в което дружество и управители на същото са И. Ф. и П. Н.. Управител на „Боната“ЕООД и на „Боната трейд“ЕООД е К. И. Ф.. От гореизложеното е видно, че дружеството- жалбоподател няма качеството на възложител или строител по смисъла на чл.161, ал.1 и чл.163, ал.1 от ЗУТ. То е сключило договора от 14.10.2021г. и е продало на въззиваемата апартамент № Б2 с нот.акт № ****.2021г. в качеството си на негов собственик. Придобиването на самостоятелни обекти в сградата, след издаване на акт образец 14, не придава на приобретателите качеството на възложители на строежа, като това важи както по отношение на въззиваемата, така и по отношение на жалбоподателя. Те са заинтересовани лица по чл.149, ал.2 от ЗУТ, както е посочено и в двете заповеди на Главния архитект на *** община от 10.02.2025г., с които са 3 допуснати изменения на инвестиционния проект на сграда с идентификатор ****.2824.3566.1. На форсмажорни обстоятелства, препятстващи завършването на строителството, могат да се позовават възложителя и/или строителя, но не и третите заинтересовани лица, поради което възражението за наличие на такива обстоятелства се явява неоснователно по същество.

Отделно от горното следва да се отбележи и това, че още на 01.07.2020г. с писмо от същата дата от Направление „Архитектура и градоустройство“ при *** община „Боната“ЕООД е уведомено, че „трасето на топлопровода не може да се проектира в участъка по бул.“***“, същото преминава в участък с непроведена регулация със съществуващи сграда и частни имоти“. Дадено е указание възложителят да поиска от „Топлофикация ***“ЕАД да промени точката на свързване, но при положение, че сграда с идентификатор ****.2824.3566.1 е с административен адрес: гр.***, бул.“***“№ 8, то много лесно би могло да се достигне до извода, че няма техническа възможност сградата да бъде свързана с топлопреносната мрежа поради липсата на действащ улично- регулационен план.