Решение № 1179 от 23.02.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1179 гр. София, 23.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-26 СЪСТАВ, в публично заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Даниела Попова при участието на секретаря Кирилка Анг. Илиева като разгледа докладваното от Даниела Попова Гражданско дело № 20251100110003 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правна квалификация чл.19, ал.3 от ЗЗД Ищецът Р. П. Б. твърди, че на 26.08.2021г. с ответника „ГрийнлайфПропърти“ ЕООД са сключили предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот – Апартамент 36, във вход „Г" и Паркомясто 196, находящи се в жилищен комплекс “1 Хоум", гр. София. Твърди, че в изпълнение на поетите в предварителен договор задължения е заплатил на ответника вноската по чл.3 ал.1 б.“а“ . Посочва, че окончателният договор е следвало да се изпълни до 31.12.2023г., или на друга дата след този срок, писмено договорена между страните. Окончателен договор не е сключен нито на уговорената дата 31.12.2023г., нито по-късно. Ищецът твърди, че ответникът не предоставя информация за етапа, до който е стигнало строителството и въпреки началната си забава не предприема действие за сключване на окончателен договор. Сочи, че ответното дружество е ипотекирало в полза на „Първа инвестиционна банка“ АД, като обезпечение за получен кредит всички самостоятелни обекти в процесната сграда. Моли съда, на основание чл. 19, ал.3 ЗЗД, да бъде обявен за окончателен сключения предварителен договор от 26.08.2021г. при продажна цена от 171,800.00 евро, от която ищецът да доплати на ответника128,850.00.

Ответникът „Грийнлайф пропърти“ ЕООД оспорва иска. Твърди, че по 1 отношение на сградата не е издаден Акт образец 15, поради което не е настъпило договорното условие, за да се пристъпи към сключване на окончателния договор.

Евентуално, в случай, че съдът намери, че задължението за сключване на окончателния договор е станало изискуемо, заявява, че оспорва твърдението на ищеца, че последният е изправна страна по договора. Прави възражение за неизпълнен договор от купувача, като сочи, че същият не е заплатил пълния размер на уговорените вноски. Поради това и доколкото ищецът не е заплатил уговорената цена, то и за него не е възникнало потестативното право по чл.19, ал.3 ЗЗД. Моли съда да отхвърли иска.

Съдът, като прецени относимите доказателства и доводите на страните, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Съгласно чл.19, ал.3 ЗЗД страната по предварителен договор, спрямо която другата страна е поела задължението да сключи окончателен договор, може да иска от съда да обяви предварителния договор за окончателен, като по този начин се замести волеизявлението на ответника по сключването на окончателния договор.

За основателността на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД се изискват кумулативно следните предпоставки: 1) съществуването на обвързващ страните предварителен договор, с който ответната страна е поела задължението да сключи окончателен договор, сключен в съответна форма; 2) притезанието на ищеца за сключване на окончателен договор да е изискуемо към датата на приключването на устните състезания пред съда; 3) при поето задължение за сключване на окончателен договор с вещно-транслативен ефект, ответникът следва да е собственик на вещта към датата на приключването на устните състезания пред съда и да са налице останалите предпоставки за прехвърляне на собствеността по нотариален ред (чл.363 ГПК).

Представените от по делото писмени доказателства установяват, че страните са сключили предварителен договор за покупкопродажба и за строителство на недвижим имот –апартамент 36, във вход „Г" и паркомясто 196, находящи се в жилищен комплекс “1 Хоум", гр. София, по силата на който продавачът „Грийнлайф- Пропърти“ ЕООД се е задължил да построи със свои средства и да продаде на купувача Р. П. Б. недвижимите имоти, подробно индивидуализиран в договора, за сумата 171 800 евро. Уговорено е изплащането на цената да стане на 2 вноски: сума в размер на 42 950 евро да се заплата при подписването на договора, а остатъка от 128 850 евро се заплаша в срок от 30 дни след изпращане на уведомление от Продавача, че е получил Акт образец 15 за сградата, или друга дата 2 след този срок, писмено уговорена между страните, като крайния срок за въвеждане на сградата в експлоатация е 31.12.2023г.

Представеният договор от 26.08.2021 г., е сключен в писмена форма за действителност и съдържа клаузи относно същественото съдържание на проектирания окончателен договор за продажба – индивидуализиран е обект на правото на собственост, което се прехвърля срещу насрещно задължение за заплащане на парична сума (цена) при разсрочено плащане.

Следователно, договорът е годен юридически факт, породил облигационно правоотношение между страните.

Съгласно чл.16 от договора, той влиза в сила и поражда правно действие с постъпване по сметката на продавача на пълния размер на сумата, представляваща капаро, платена съгласно условията по договора. От представените платежни нареждания се установява, че ищецът е заплатил на 26.08.2021г по сметките на ответника сума в равностойност на 42 950.00 евро, с което е изпълнил задължението си да внесе първата вноска, поради което договорът е породил действие за страните.

Съгласно разпоредбата на чл. 4, ал. 2 от предварителния договор продавачът-ответник е поел задължението в срока на договора или до 31.12.2023 г. да построи със собствени сили и материали имота да прехвърли правото на собственост върху същия имот на купувача – ищец. Няма спор по делото, че окончателен договор не е сключен нито на 31.12.2023 г., нито към датата на приключване на устните състезания по делото.

Доколкото ищецът е изпълнил всички възложени нему задължения по силата на сключения предварителен договор, без това да се сторено от ответната страна, съдът намира, че считано от 31.12.2023 г. е изискуемо вземането на купувача да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен. Ищецът се явява изправна страна по него, а доводите в противната насока, поддържани от ответника се явяват неоснователни.

Установява се от доказателствата по делото, че е налице самостоятелен обект на правото на собственост, годен да бъде предмет на разпоредителната сделка, съгласно условията, които страните са уговорили в предварителния договор. Правото на строеж се счита упражнено по смисъла на чл. 67 ЗС, с изграждането на сградата в степен на груб строеж, или на съответния етап от нея, за който е издадено строителното разрешение. От този момент възникват годни обекти на гражданския оборот, които могат да бъдат предмет на разпоредителни 3 сделки. Продавачът по предварителния договор е собственик на имота към момента на приключване на съдебното дирене в производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В настоящия случай не се спори относно правото на собственост на ответника върху процесния недвижим имот, като същото се установява от приложения по делото нотариален акт за покупко-продажба.

Според чл. 362, ал. 1 ГПК при иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. Липсата на изпълнение на задължението за заплащане на остатъка от цената не е пречка за уважаване на иска по чл. 362, ал. 1 ГПК при наличието на останалите предпоставки за това. При наличието на евентуална субективна невъзможност на ищеца да изпълни задължението си в хипотезата на чл. 362, ал. 1 ГПК, то правните последици, произтичащи от същата, са разпоредени в чл. 362, ал. 2 ГПК и не водят до отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД / решение № 211 от 13.01.2014 г. по т. д.

№ 762/2012 г. на ВКС, I т. о/. Според Тълкувателно решение от 09.05.2023 г. по тълк. дело № 4 от 2020 г. на ОСГТК на ВКС съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена. Заплащането на уговорената цена от купувача, дори когато в предварителния договор е предвидено, то да се осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и съответно липсата й да има за задължителна последица отхвърлянето на претенцията.

Продавачът се е съгласил в срока на договора /до 31.12.2023 г./ да построи имота. Когато е посочен краен срок за прехвърляне на вещното право, следва да се приеме, че това е и крайният срок за осъществяване на строителството до съответния етап – в случая, крайния етап – снабдяването на сградата с разрешение за експлоатация, с оглед на което към момента на предявяване на исковата молба е настъпил падежът на задължението за сключване на окончателен договор, като същото не е изпълнено. Поведението на ответника е довело до забавяне издаването на удостоверението за експлоатация, поради което и забавата в строителството рефлектира пряко до забава и по отношение сключването на окончателния договор – условието /издаването на удостоверение за експлоатация/ се счита да се е сбъднало, тъй като именно ответната страна е попречила да настъпи то в 4 предвидения срок за строителство – по арг. от чл. 25, ал. 1, изр. 2 ЗЗД.

Следователно към датата на подаване на исковата молба за купувача е възникнало правото да иска изпълнение, вкл. да упражни потестативното си право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД по съдебен ред, а ответникът е бил в забава. Още повече, ответникът не оспорва, че констативен акт образец 15 за установяване годността за приемане на строежа е издаден на 26.10.2023г.

Ищецът е инициирал заместващото /охранително/ производство, а именно особеното исково производство по сключване на окончателен договор, с предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД срещу неизправната страна. Ответникът не твърди и не доказва разваляне на договорното правоотношение, както и изпълнение на задълженията си да уведоми купувача за издадени акт обр. 15 и 16 и да му предостави възможност да заплати остатъка от продажната цена в определения в предварителния договор срок. Ето защо, не е настъпила изискуемостта за плащането на последната вноска, която се явява неизплатената част от продажната цена. От изложеното се установяват всички елементи от фактическия състав на претенцията, с оглед на което искът с правно основание чл.

19, ал. 3 ЗЗД се явява основателен и следва да бъде уважен, при условие, че купувачът заплати на продавача остатъка от продажната цена – сумата от 128 850 евро, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението.

На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът следва да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имотите, определени съгласно чл. 44, ал. 1, вр. чл. 45, ал. 1, вр. чл. 46, ал. 1, вр. ал. 2, т. 1, вр. чл. 47, ал. 2 ЗМДТ.

Съобразно чл. 35, ал. 2, вр. чл. 34, вр. чл. 33, вр. чл. 32, ал. 1 от Наредбата на СОС за определяне размера на местните данъци, дължимия данък е в размер на 3 % от оценката /уговорената обща продажна цена от 171 800 евро, доколкото е по–висока от данъчната оценка/ - 5154.00 евро, както и нотариална такса по сметка на Софийски градски съд /по арг. от чл. 87 ЗННД/, изчислена съобразно раздел ІІ, т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД, в размер на 613.82 евро /730.50 + 0.2 на сто за горницата над 100 000 лв./.

По разноските

Предвид основателността на иска разноски се дължат на ищеца. Съгласно представения списък и доказателства разноските на ищцата са в размер на 3 585,71 евро, от които се присъждат 517.96 евро – заплатена ДТ и адвокатско възнаграждение, намалено до 2 000 евро, предвид основателното възражение за неговата прекомерност, съобразено с липсата на фактическа и правна сложност на 5 делото, броя на проведените заседания и извършените от представителите на ищцовата страна процесуални действия.

Така мотивиран, съдът