Решение № 409 от 08.06.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 409 гр. Бургас, 08.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Росен Д. Парашкевов

Членове:

Таня Т. Русева Маркова

Елеонора С. Кралева при участието на секретаря Петя Хр. Колева като разгледа докладваното от Росен Д. Парашкевов Въззивно гражданско дело № 20262100500479 по описа за 2026 година

Производството по делото пред настоящата съдебна инстанция е образувано по повод въззивна жалба от „Интерконсулт – В“ ЕООД, ЕИК 102189532, с адрес гр. Созопол, местност „Ачмълъците“, апартаментен комплекс „Лили Бийч Резорт“, бл.1, ет.4, ап. А407, представлявано от управителя Милен Димитров Ганчев, чрез адв. Невена Чакърова - БАК, със съдебен адрес:гр.Бургас, ул.,,Пиротска“№11,ет.2 и насрещна въззивна жалба от Д. П. Й., ЕГН **********, чрез адв. Боян Койнов- БАК, със съдебен адрес:гр.Бургас, ул.,,Оборище“№82, ет.2, против Решение №2648 от 25.11.2025г., постановено по гр.д.№1487/2025г. по описа на Районен съдБургас.

С горепосоченото решение, съдът е осъдил „Интерконсулт – В“ ЕООД, ЕИК 102189532, с адрес гр. Созопол, местност „Ачмълъците“, апартаментен комплекс „Лили Бийч Резорт“, бл.1, ет.4, ап. А407, на основание чл. 55, ал.1, предл.1 от ЗЗД, да заплати на Д. П. Й. с ЕГН **********, с адрес ***, сумата от 943, 49 /деветстотин четиридесет и три лева и четиридесет и девет стотинки/ лв., представляваща сума, платена при липса на основание на 1 ответника, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба на 28.02.2025 г. до окончателното й плащане, като е отхвърлил иска за разликата от уважения размер от 943, 49 лв. до пълния предявен размер от 3301, 99 лв. като неоснователен и недоказан.

Със същото решение, съдът е осъдил „Интерконсулт – В“ ЕООД, ЕИК 102189532, с адрес гр. Созопол, местност „Ачмълъците“, апартаментен комплекс „Лили Бийч Резорт“, бл.1, ет.4, ап. А407, да заплати на Д. П. Й., ЕГН **********, с адрес ***, сумата от 494, 89 лв. /четиристотин деветдесет и четири лева и осемдесет и девет стотинки/, представляващи сторените съдебно – деловодни разноски в исковото производства, съразмерно на уважената част от исковете.

Съдът е осъдил Д. П. Й., да заплати на „Интерконсулт – В“ ЕООД, ЕИК 102189532, сумата от 1428, 26 лв. /хиляда четиристотин двадесет и осем лева и двадесет и шест стотинки/, представляващи сторените съдебно – деловодни разноски в исковото производство, съразмерно на отхвърлената част от исковете

Въззивникът изразява недоволство от обжалваното решение в частта, в която съдът е уважил частично предявените искове, като счита същото за неправилно и необосновано, постановено в нарушение на материалния закон и процесуалните правила.

На първо място излага становище относно изводите на съда, че отговор на въпроса досежно действителността на договора, сключен от етажен собственик с търговско дружество за поддръжка и управление на общи части в сграда в режим на ЕС и в незастроената площ от ПИ, в който са изградени съоръжения, е бил даден в Решение№737/12.12.2024г. по гр.д.№3118/2023г. на ВКС, ІІ-ро г.о.

Навеждат се доводи, че сключеният между страните договор не попадал в хипотезата на чл.2 и чл.17,ал.2,т.7 от ЗУЕС.

Твърди се, че първоинстанционният съд следвало да съобрази, че търговското дружество, с което е сключен договора, е построило комплекса и се явявало етажен собственик.

Подчертава се, че процесният договор нямал за предмет управление на общите части на сградата, а единствено поддръжка(не представлявал такъв по 2 смисъла на чл.2 от ЗУЕС).

Отбелязва се, че поетите от „Интерконсулт – В“ ЕООД дейности и договорни задължения касаели техническата поддръжка на общите части и асансьорите в сградите, почистването на стълбищата във входовете.

Направен е подробен анализ- разграничение между ,,разходи за управление“ и ,,разходи за поддръжка“.

Излагат се аргументи, че процесният договор не включвал уговорки само относно поддръжката на общите части на сградата, а съдържал клаузи за поддръжане и на дворното пространство, в което се намира сградата, зелените площи, детска площадка, басейн, алеите и др.

Заявява се, че се касаело за договор със смесен характер(изработка, поръчка), за който не бил приложим императивният режим на чл.51 от ЗУЕС.

Посочва се, че ЗУЕС не се прилагал за договори за поддръжка на общи съоръжения в комплекс, който не е от затворен тип. В подкрепа на изложеното се цитира съдебна практика на ВКС и БОС (Определение№37/20.01.2021г. по т.д.№606/2020г. на ВКС, І-во; Решение№191/2022 по в.гр.д.№1775/2021г.;

Решение№613/2022г. по в.гр.д.№399/2022г.; Решение№ІІІ-9/2021г. по гр.д.

№2777/2020г. по описа на БОС) .

Подчертава се, че договорът касаел поддръжката на целия комплекс, което пораждало необходимост от извършване на действия от различен характер- наемане на персонал, сключване на трудови договори, заплащане осигуровки и др.

Излага се становище във връзка с изводите на районния съд за частична недействителност на договора по смисъла на чл.26, ал.4 от ЗЗД(нищожност на клаузите, касаещи управление на общите части, както и тези, за определяне размера на паричната вноска за управление и поддръжка и начин на разпределение на разходите на база площ на обекта, а не според правилата на чл.51,ал.1 от ЗУЕС).

Изразява се несъгласие с изложеното в мотивите на решението относно задълженията на изпълнителя за извършване цялостно стопанисване на обекта. Посочва се, че стопанисването по договора за поддръжка представлявало комплекс от услуги, техническо обезпечаване и организация на експлоатация на комплекса, а не управление на общите части на сградите 3 на комплекса по смисъла на ЗУЕС. Отбелязва се, че основните термини „управление“(чл.10 и чл.11 от ЗУЕС) и „стопанисване“ (поддържане) били тясно свързани, но имали различни характеристики. Развиват се подробни съображения в тази насока.

Навеждат се доводи, че договорът не бил нищожен поради противоречие с разпоредбата на чл.51,ал.1 от ЗУЕС.

Подчертава се, че таксата не представлявала разход по чл.51 от ЗУЕС, а договорно възнаграждение за услуги.

Жалбподателят намира, че районният съд следвало да разграничи дейностите по управление и дейностите по поддръжка.

Излагат се аргументи относно изводите на съда, че клаузата на чл.6,ал.2 от договора, предвиждаща индексиране, нарушавала разпоредбата на чл.143,ал.1 от ЗЗП и водила до значително неравновесие между правата на потребителя и тези на търговеца. Отбелязва се, че от представените по делото доказателства се установило, че сключеният с въззиваемата договор бил типов.

Твърди се, че от потребителска защита по чл.146,ал.1 от ЗЗП се изключвали клаузите по чл.145,ал.2 от ЗЗП, отнасящи се до определяне на основния предмет на договора, както и съответствието между цената или възнаграждението, от една страна, и стоката или услугата, която ще бъде доставена или извършена в замяна, от друга страна(Решение№50049/13.03.2024г. по гр.д.№1579/2020г. на ВКС, ІV-то го.).

Излага се становище относно изложеното в мотивите на съдебния акт във връзка с разходите за поддръжката на комплекса.

Акцентира се върху същността и предмета на сключения между страните договор, като се подчертава, че в случая не следвало да се доказва размера на извършените от изпълнителя разходи във връзка с поддръжката на комплекса.

Заявява се, че счетоводното неотграничаване на разходите на „Интерконсулт – В“ ЕООД за различните му дейности не препятствало доказване на изпълнението по сключените договори за управление и поддръжка. Изтъкват се факти и обстоятелства, установени чрез извършената по делото експертиза.

4

Отбелязва се, че отдаването под наем на имоти в комплекса, се явявало индиция за адекватна поддръжка.

Посочва се, че районният съд приел, че разходите са ,,смесени“, но въпреки това неправилно се опитал да ,,отдели“ тези, които не са направени за общите части на сградата.

Изразява се несъгласие с извода на съда, че общо дължимата сума, за която не се установило валидно правно основание, което да обуслови задържането й от ответното дружество, се явявала в размер на 943.49лева.

Навеждат се доводи, че процесният договор бил сключен с оглед извършване на комплексна поддръжка (една услуга), с една цена, като страните не уговорили отделни такси за различните дейности.

Излагат се съображения във връзка с приложение на нормата на чл.26,ал.4 от ЗЗД.

Иска се отмяна на първоинстанционното решение в обжалваната част и постановяване съдебен акт на настоящата инстанция, с който предявните искови претенции бъдат отхвърлени изцяло.

Претендира се присъждане на сторените по делото разноски пред двете инстанции в пълен размер.

При проверката, извършена на основание чл.267, ал.1 ГПК , съдът констатира, че въззивната жалба е депозирана в законовия двуседмичен срок по чл.259 ГПК и от лице, което има правен интерес от обжалването, поради което е допустима.

В срока по чл.263, ал.2 от ГПК е постъпила насрещна въззивна жалба от Д. П. Й., ЕГН **********, чрез адв. Боян Койнов- БАК, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.,,Оборище“№82,ет.2.

Заявява се, че производството пред районния съд било образувано по предявени главен и евентуален иск за осъждане на „Интерконсулт – В“ ЕООД да заплати на ищцата сумата от 3274.29 лева. Пояснява се, че по главния иск, процесната сума се претендирала като дадена, съответно получена от дружеството при липса на основание, по смисъла на чл.55,ал.1, предл. първо от ЗЗД- по нищожен договор за поддръжка на недвижим имот, сключен на 24.03.2022г., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на исковата молба до окончателното й плащане. В условията на евентуалност, 5 сумата се претендирала на отпаднало основание по смисъла на чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД – по развален договор за поддръжка на недвижим имот.

Посочва се, че безспорно по делото се установило, че ищцата е собственик на недвижим имот, находящ се в жилищна сграда ***, представляваща част от к-с. „Лили Бийч Ризорт“ в гр.Созопол,представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с предназначение на обекта – жилище, апартамент, на *** етаж, с площ по документ от 54, 50 кв.м., ведно с прилежащи части от 8, 19 кв.м. По силата на писмен договор за поддръжка на недвижим имот, сключен на 24.03.2022 г., Д.

Й. възложила, а „Интерконсулт – В“ ЕООД приело срещу възнаграждение да поддържа и осъществява техническо и административно управлениен на к-с.

„Лили Бийч Ризорт“ в гр. Созопол, м. „Ачмалъците“. Отбелязва се, че конкретно поетите от дружеството изпълнител дейности били подробно разписани в чл.2 от процесния договор за поддръжка.

Заявява се, че в изпълнение на поетите от въззивницата задължения, произтичащи от процесния договор, последната своевременно заплащала на ответника уговорената със същия договор годишна такса, дължима авансово до края на м. март на текущата година, индексирана, съобразно чл.6, ал.2 от договора, както следва: 522, 41 евро за периода от м. март 2022 г. до м. март 2023 г. по приходен касов ордер 54/24.03.2022 г.; 626, 90 евро за периода от м. март 2023 г. до м. март 2024 г. ; 438, 83 евро за периода от м. март 2024 г. до 01.10.2024 г.

Твърди се, че с допълнително писмено становище, ответната страна в първоинстанционното производство изрично заявила, че не се касаело за ,,комплекс от затворен тип“.

Сочи се, че съдът възприел застъпеното в практиката становище, че когато за инвестиционен проект се предвиждали и комуникационни зони, оформени като озеленяване, алеи, детски площадки, басейн, който не е предназначен за обществено ползване, тези елементи се яввявали принадлежност към етажната собственост (Решение№175/18.12.2019г. по гр.д.

№4660/2018г. на ВКС, ІІ-ро го.; Решение№266/14.05.2025г. по к.гр.д.

№4852/2024г. на ВКС, ІІ-ро го.; Решение№50083/06.02.2024г. по гр.д.

№3118/2022г. на ВКС, І-во г.о.).

Направено е подробно изложение на възприетите от районния съд 6 изводи във връзка с валидността на процесния договор и възприетото с Решение№737/12.12.2024г. по гр.д.№3118/2023г. на ВКС, ІІ-ро г.о. разрешение,че с иднивидуални договори можели да се уговарят клаузи за поддръжка и на общи части.

Навеждат се доводи, че процесният договор бил в противоречие с установения в чл.2 от ЗУЕС режим и с възможността управлението на целия комплекс, който не отговарял на изискванията за такъв от ,,затворен тип“ по смисъла на §1,т.3 от ДР на ЗУЕС, да бъде уредено чрез писмен договор между инвеститора и собственик.