Решение № 5099 от 23.07.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5099 гр. София, 23.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-2 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Албена Ботева при участието на секретаря Яна Огн. Лалова като разгледа докладваното от Албена Ботева Гражданско дело № 20251100102422 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е въз основа на искова молба с вх. № 25420/28.02.2025 г., уточнена с молба от 09.04.2025 г. (л. 35 и сл.) и с молба от 05.01.2026 г. (л. 188 и сл.), предявена от Т. С. С., с ЕГН: **********, с адрес: София, кв. „Горна Баня“, ул. „********, против С. Г. А., с ЕГН: **********, с адрес: село Кубратово, ул. „********, М. Г. Р., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, район „Красно село“, ул. „******** Н. С. Р., с ЕГН: **********, с адрес: гр.

София, район „Красно село“, ул. „********, П. И. М., с ЕГН: **********, с адрес: София, район „********“, ж.к. „********, ап. 10, и „БАНКА ДСК“ ЕАД, ЕИК 121830616, с адрес: гр. София. ул.“Московска“ № 19.

Ищцата Т. С. С. твърди, че е била съсобственик с първите трима ответници в равни идеални части върху поземлен имот с идентификатор *** и върху сградата-тоалетна в него.

Ищцата твърди, че на 04.02.2025 г., С. Г. А., М. Г. Р., и Н. С. Р., са продали на П. И. М., следните недвижими имоти:

•

Самостоятелен обект в сграда с идентификатор

*** по КККР на гр.София, одобрени със Заповед РД-1874/20.10.2009 г. на изп. директор на АГКК, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, АПАРТАМЕНТ на едно ниво, с площ 76.50 1 кв.м при граници със съседни самостоятелни обекти: на същия етаж няма, под обекта няма, над обекта ***, представляващ съгласно документ за собственост първи етаж от двуетажна жилищна сграда , намираща се в град София, СО, квартал „Горна баня“, на улица „********, застроен на 76.50 кв.м, състоящ се от две стаи, кухня и сервизни помещения, заедно с две мазета в сутерена на сградата- мазе № 1 с площ 16.50 кв.м и мазе № 3, с площ 11.40 кв.м, заедно с таванско помещение в югозападната част на сградата, с площ от 35 кв.м, с обособени в помещението стая, кухня и сервизни помещения, заедно с 1/2 идеална част от общите части на сградата, при съседи на жилищната сграда: от три страни двор и сграда с идентификатор ***;

•

1/2 идеална част от правото на собственост върху поземления имот с идентификатор *** (върху който е построена сградата) по КККР на гр.София, одобрени със Заповед РД-18-74/20.10.2009 г. на изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, СО, район „********“. квартал „********, с площ на поземления имот по скица 422 кв.м, трайно предназначение на територията: Урбанизирана, с начин на трайно ползване на имота:Ниско застрояване /до 10 м./, стар идентификатор няма, номер по предходен план 6/шест/, квартал 33, парцел VII, при съседи по скица от кадастралната карта, поземлени имоти с идентификатори: както следва:

***,***,

***,

***, представляващ по документ за собственост урегулиран поземлен имот № VII6 от квартал 33 по регулационния план на град София, местност „Горна баня“ с площ по документи за собственост 406 кв.м. , а по - 375 кв. м., при съседи по нотариален акт: от две страни улици. УПИ VI-5 и УПИ VIII-15, заедно с всички подобрения и приращения;

•

Сграда с идентификатор *** по КККР на гр.София, одобрени със Заповед РД-18-74/20.10.2009 г. на изп. директор на АГКК, с адрес на сградата: гр. София, СО, район „********“. квартал „********, със застроена площ на сградата от 18 кв.м., брой 1, с предназначение: хангар, депо, гараж, без данни за стар идентификатор и номер по предходен план, при граници: от три страни двор и сграда с идентификатор ***, представляваща съгласно документ за собственост ГАРАЖ с площ от 18 кв.м., построен залепен до жилищната сграда в описания имот.

Договорът за продажба бил сключен във формата на нотариален акт № 52, том 1, рег. № 307, нот.дело № 47/2025 г. по описа на нотариус с рег. № 263 от РНКРБ.

2

Вписаната продажна цена в нотариалния акт била 224 920.46 лева, част от която била платена чрез кредит, отпуснат от „Банка ДСК“ ЕАД, задължението по който било обезпечено с договорна ипотека.

В исковата молба се твърди, че ищцата е съсобственик с продавачите по посочения договор за продажба, тъй като ищцата притежава:

•

1/2 идеална част от имот с идентификатор ***;

•

1/2 идеална част от сграда с идентификатор ***, със застроена площ от 5 кв.м., с предназначение: постройка за допълващо застрояване, заедно с 1/2 ид.ч. от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата;

•

Апартамент, заемащ целия втори етаж от двуетажната жилищна сграда с таван и сутерен, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, заедно с две мазета, таванско помещение и 1/2 ид.ч. от общите части на сградата;

•

ГАРАЖ с идентификатор ***.

Ищцата заявява, че като съсобственик в имота — сгради и земя, не получила покана от първите трима ответници - продавачи да закупи продадените от тях земя и сгради, по реда на чл. 33, ал. 1 и чл. 66 от ЗС .

Ищцата счита, че след като тя е собственик на 1/2 идеална част от поземления имот, то другата 1/2 идеална част, която е продадена, е трябвало да й бъде предложена, преди да бъде закупена от П. И. М.. Поради това, ищцата имала право да изкупи тази идеална част. Изкупувайки я самостоятелните обекти с идентификатор

***

–

АПАРТАМЕНТ и *** – ГАРАЖ, придобивали статут на постройки върху чужда земя, поради което следвало да се продадат на трето лице единствено при условията на чл. 33 от ЗС. Затова Т. С. имала право да изкупи и тях (съобразно уточненията, направени с молбата от 05.01.2026 г.).

Освен това, ищцата сочи, че всички описани имоти се намирали в район без канализация, поради което и битовите води се извеждали по външни канавки, а фекалните води се водовземали в септични ями, като било забранено да се използват вътрешните тоалетни.

Тоалетните представлявали двете помещения в съсобствената сграда с идентификатор ***, разположена върху единствената в имота септична яма, несвързана със жилищната сграда и с двата гаража.

Идеалната част от тази съсобствена сграда липсвала в нотариалния акт 3 за продажба от 04.02.2025 г., но в него било записано, че поземленият имот се продава с всички подобрения и приращения.

Ищецът твърди, че само с притежаването на собственост в тази сградатоалетна продаденият самостоятелен обект в жилищната сграда с идентификатор *** отговарял на техническите изисквания да бъде самостоятелен жилищен обект. Твърди се, че при липса на собственост за ответника-купувач върху сградата-тоалетна, продаденият самостоятелен обект на първия етаж на жилищната сграда нямал според техническите изисквания характер на самостоятелно жилище поради липса на тоалетна и подлежал на изкупуване.

Предвид изложеното, ищцата моли, да бъде постановено решение, с което да бъде постановено в нейна полза изкупуване на правото на собственост върху продадените на четвъртия ответник и описани по-горе имоти, при условията, договорени в нотариален акт № 52, том 1, рег. № 307, нот.дело № 47/2025 г. по описа на нотариус с рег. № 263 от РНКРБ.

На следващо място ищцата твърди, че ако бъде уважен искът й за изкупуване на идеалните части, то тя ще стане страна по договора за продажба и съответно техен собственик. Това обуславяло необходимостта да й бъде предадено владението върху тези имоти (съобразно уточненията, направени с молбата от 05.01.2026 г.). Поради това, Т. С. моли, ответникът П. И. М., на основание чл. 108 ЗС, да предаде владението върху изкупените земя и сгради.

Ищцата смята, че ако съдът уважи исковете за изкупуване тя ще замести купувача по сделката. Продажбата обаче предхожда ипотеката. Затова ищцата смята, че тя би изкупила имота без ипотека. Ето защо моли съда да разпореди заличаване на ипотеката върху изкупените имоти. Това искане е обосновано с твърдението, че при уважението на исковете за изкупуване цената за имотите следвало да се заплати на банката, а изпълнението на задължението било основание за заличаване на ипотеката.

Освен това ако ищцата изкупи имотите, ипотеката ще се окажела учредена върху чужд имот (съобразно уточненията, направени с молбата от 05.01.2026 г.).

Евентуално, ако не бъде допуснато изкупуване на обект с идентификатор 68134.4327. 3306.1.1, или ако се установи, че идеална част от сградата-тоалетна с идентификатор *** не е продадена и не е допуснато изкупуване на обект с идентификатор ***, договорът за продажба от 04.02.2025 г. да бъде обявен за нищожен, в частта на 4 продажбата на самостоятелния обект с идентификатор 68134.4327. 3306.1.1, поради това, че не отговаря на техническите изисквания за жилище поради липса на тоалетна.

В срока по чл. 131 от ГПК, ответниците са депозирали отговор на исковата молба.

Ответниците С. Г. А., М. Г. Р., Н. С. Р., оспорват исковете с възражението, че са недопустими, евентуално неоснователни.

Заявяват, че тъй като ищцата не е материално легитимирана като собственик, същата няма правен интерес от предявяване на исковете по чл. 33 ЗС, чл. 108 ЗС, както и на евентуалните искове по чл. 26, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД Ответниците оспорват възникването между тях и ищцата на съсобственост по отношение на :

• поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр.

София, р-н „********“, кв. „Горна баня“, ул. „********, с площ 406 кв.м.;

• сграда с идентификатор ***, разположена в горепосочения поземлен имот.

Твърдят, че ищцата не е съсобственик на имотите/сградата, предмет на процесната продажба. Позовават се на чл. 38, ал. 1 ЗС. Сочат, че са притежавали самостоятелен обект в сградата с идентификатор ***, като самостоятелността на обекта не зависела от ползването на вътрешната тоалетна. Изискването за санитарен възел било за узаконяване на строежа, но не и за текущото му ползване. Дори ако тоалетната не се ползвала, това не отнемало самостоятелния статут на апартамента.

Ответниците оспорват предявените искове, тъй като ищцата не е собственик на продадения самостоятелен обект. Излагат съображения, че евентуалните искове също са недопустими, евентуално неоснователни, поради липса на правен интерес от страна на ищцата. Заявяват, че оспорват нотариален акт за собственост от 2016 г., с който ищцата се легитимира, както и релевират възражение за нищожност на разрешение № 376 без дата.

Ответницата П. И. М. оспорва исковете с възражението, че са недопустими, евентуално неоснователни.

На първо място, ответницата заявява, че Т. С. С. не е собственик на недвижимите имоти, за които се легитимира с представения от нея нотариален акт за собственост № 34, том II рег. № 7483, дело № 207/2016 г. на нотариус с рег. № 030 от РНКРБ. Заявява, че оспорва този нотариален акт 5 относно констатирано право на собственост на ищцата и моли да бъде отменен. Предвид липсата на съсобственост, предявените искове били недопустими.

Евентуално, ответницата счита, че исковете са неоснователни. Излага съображения, че не е налице съсобственост върху продадените недвижими имоти. Сочи, че доколкото са налице самостоятелни обекти (заедно с принадлежности към тях), които принадлежат на различни собственици, в случая се касае за етажна собственост по смисъла на чл. 3 ЗУЕС. Излага съображения, че разпоредбата на чл. 33 ЗС е неприложима при продажба на обект в сграда етажна собственост и всеки собственик може свободно да се разпорежда със своето право на собственост. Относно сградата с идентификатор *** по КККР, ответницата сочи, че сградата е незаконно построена, без строителни книжа, поради което е извън гражданскоправния оборот, не може да бъде предмет на правни сделки, нито предмет на изкупуване по чл.33 от ЗС.

Ответницата оспорва представеното от ищцата Строително разрешение № 376, като такова с невярно съдържание. Сочи, че същото няма официална материална доказателствена сила съгласно чл.179 ал.1 ГПК.

Оспорва и останалите предявени от ищцата искове.

Ответникът „Банка ДСК“ ЕАД също оспорва исковете с възражението, че са недопустими, евентуално неоснователни.