Решение № 117 от 01.06.2026, Районен съд - Карнобат

РЕШЕНИЕ

№ 117 гр. Карнобат, 01.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – КАРНОБАТ, VII СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мариела Ан. Иванова при участието на секретаря Петя Н. Ганчева като разгледа докладваното от Мариела Ан. Иванова Гражданско дело № 20252130101334 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по повод исковата молба от Б.

К. П., ЕГН **********, с адрес: ******* против П. О. П., ЕГН ********** от ***********. В исковата молба се твърди, че между страните е сключен Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 18.03.2025 г.

Съгласно този договор ответникът се задължил да прехвърли в собственост на ищеца 121/387 идеални части от поземлен имот, целият с площ от 387 кв. м, находящ се в строителните граници на населеното място, съставляващ УПИ 11-977, от кв. 134 по действащия регулационен план на *******, при съседи на УПИ по скица: от две страни улици, УПИ 111-978 и УПИ I - за спорт, заедно с построените в имота жилище със застроена площ от 37 кв. м, състоящо се от две стаи и антре на етажа, мазе, баня и тоалетна и стая отдолу, представляващо реално обособен дял със самостоятелен вход и отговарящ на изискванията на чл. 202 от ЗУТ, заемащо югозападната част от жилищната сграда, цялата със застроена площ от 67 кв. м и стопанска сграда със застроена площ от 20 кв. м, сградите с режим на търпимост съгласно § 16, ал. 1 от ЗУТ и съгласно Удостоверение № АБ-224/16.12.2009 г. на ОА - *******.

След подписване на предварителния договор ищецът заплатил на ответника сумата в размер на 9 974,73 лв., представляващи левовата равностойност на 5 100 евро (пет хиляди и сто евро) като задатък (капаро) по сделката, видно от приложеното към настоящата искова молба Платежно нареждане от 1

19.03.2025 г. В срока по описания предварителен договор, обаче, до прехвърляне при нотариус при условията на т. 2.1.2., не се стигнало. В телефонни разговори ответникът бил канен многократно да предостави всички нужни документи, съпътстващи продажбата и осигуряването на банково финансиране, с оглед реализиране на сделката до 02.04.2025 г., но действия в изпълнение на сключения предварителен договор не били предприети, поради което ищецът нито успял да получи ангажимент за финансиране от банка-кредитор, нито се стигнало до насрещни действия за финализиране на сделката. Междувременно от справка в Имотния регистър ищецът установил, че имотите - предмет на процесния предварителен договор, са прехвърлени в полза на трето лице на цена над тази уговорена в описания предварителен договор, а именно 54 196,93 евро.

Поради прехвърлянето на имотите, за което ищецът не е дал съгласие и което обективно осуетява сключването на окончателен договор с него, ищецът направил многократни опити да покани ответника за връщане на платеното капаро, но без успех.

Предвид изложеното е направено искане да се осъди ответника П. О. П., ЕГН **********, да заплати на Б. К. П., ЕГН ********** сумата в общ размер на 10 200 евро /19 949,47 лева/, представляваща заплатен по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.03.2025 г. задатък (капаро) в двоен размер, мораторна лихва от датата на вписване на нотариалния акт за продажба в полза на трето лице до предявяване на настоящата искова претенция в размер на 247.15 евро / 483,39 лв./, ведно със законна лихва върху главницата до окончателното изплащане на претендираната сума. Заявена е претенция за разноски.

В с.з. исковата молба се поддържа.

В законния едномесечен срок ответникът е депозирал писмен отговор, с който оспорва иска.

В с.з. процесуалният представител поддържа от отговора.

Съдът като взе предвид събраните по делото доказателства и обсъди становищата на страните намира за установено от фактическа страна следното:

С Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 18.03.2025г. отв. П. П. се задължил да прехвърли в собственост на ищеца Б. П. 121/387 2 идеални части от поземлен имот, целият с площ от 387 кв. м, находящ се в строителните граници на населеното място, съставляващ УПИ 11-977, от кв.

134 по действащия регулационен план на *******, при съседи на УПИ по скица: от две страни улици, УПИ 111-978 и УПИ I - за спорт, заедно с построените в имота жилище със застроена площ от 37 кв. м, състоящо се от две стаи и антре на етажа, мазе, баня и тоалетна и стая отдолу, представляващо реално обособен дял със самостоятелен вход и отговарящ на изискванията на чл. 202 от ЗУТ, заемащо югозападната част от жилищната сграда, цялата със застроена площ от 67 кв. м и стопанска сграда със застроена площ от 20 кв. м, сградите с режим на търпимост съгласно § 16, ал. 1 от ЗУТ и съгласно Удостоверение № АБ-224/16.12.2009 г. на ОА - ******* срещу продажна цена от цена от 51 000 евро (или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ, а именно 99 747,33 лева).

В договора е предвидено още, че плащането на цената следва да стане по следния начин: Капаро (задатък) в размер на 5100 евро или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ, а именно 9 974,73 лева ще бъде изплатено в деня на подписване на договора, а остатъкът от сумата в размер на 45 900 евро или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ, а именно 89 772,60 лева ще бъде изплатена на продавача със средства, получени чрез ипотечен банков кредит от банка след нотариално оформяне и вписване на договора за покупко- продажба, вписване на ипотека в полза на банката и след снабдяване с ново удостоверението за тежести от Агенция по вписванията, от което да е видно, че Банката кредитор е първи и единствен по ред ипотекарен кредитор, но не по-късно от 15 дни след нотариално изповядване на сделката.

Страните са договорили още, че нотариалното прехвърляне ще се извърши в срок до 02.04.2025г. пред избран от Банката Кредитор нотариус В случай, че Нотариалният акт не бъде сключен по-рано, на 02.04.2025г., в 10:00 часа, страните се задължават да се явят в кантората на нотариус Д. К. Н..

В чл.5 от Договора е предвидено, че при виновно неизпълнение, на което и да е от задълженията на продавача по този договор, той възстановява на купувача капарото (задатъка) в двоен размер, както и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора. При виновно неизпълнение на задълженията на купувача от този договор (отказ от сделката), полученият задатък, остава в 3 полза на продавача, като купувачът се задължава да му възстанови и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на този договор.

По делото е представено платежно нареждане в полза на ответника П. за сумата от 9 974,73 лева, представляваща капаро по предварителния договор, като получаването на сумата не се оспорва.

По делото ответникът е представил доказателства за собствеността си върху имота, както и съгласие на своята съпруга за продажбата му по чл.26 СК. Представен е и проект за нотариален акт за прехвърляне собствеността на недвижимия имот, обект на предварителен договор, на нот. Д. Н. от 06.06.2025г.

Във връзка с изискана от съда информация за предоставянето на кредит за финансирането на цената по сделката, „УниКредит Булбанк“ АД /за краткост Банката/ е представила проект за Договор за банков ипотечен кредит с пълна отговорност на физическо лице от 23.05.2025г. за сумата от 74 000лв., като кредитополучатели по този договор са ищецът е С. И. Р.. Към проектодоговора Банката е приложила и доказателства за собствеността на имота, предмет на продажба, представени от продавача -отв.П.. От Банката са посочили още, че кредитът по този договор не е отпуснат и продажбата не е осъществена, поради получена от кредитния посредник информация, че причината за това е увеличената цена от страна на продавача.

На 15.07.2025г. на отв. П. е връчена извънсъдебна покана от М. К., в качеството й на представител на ищеца П. чрез ЧСИ М., с която е направено искане за заплащане на сумата от 10 200 евро, представляваща двойния размер на заплатеното по предварителния договор капаро, предвид факта, че първоначално уговорения час за изповядване на сделката при нотариус е отменен, следствие на което отв.П. в изпаднал в забава.

На същата дата-15.07.2025г. отв. П. подава сигнал в РУ Бургас, в който посочва, че на 18.03.2025г. е сключил предварителен договор за покупкопродажба с Б. П., от който е получил сумата от 5200 евро, като е следвало на 02.04.2025г. да се сключи окончателен договор. След заплащане на сумата той му предал ключовете за имота, но след това П. заявил на адвоката и съпругата му, че се отказва от договора и си иска парите обратно, като дотогава отказва да му върне ключовете за имота. По този сигнал е образувана преписка, в 4 рамките на която ищецът П. на 30.07.2025г. е дал писмени обяснения. В тях той посочва, че след като получил ключовете и влязъл в къщата, видял, че има много за ремонт, както и че продавачът не си е направил документите, поради което брокерката му казала, че докато не си получи парите обратно, да не връща ключовете. Заявил е още, че се е отказал от договора, тъй като е бил подведен от продавача, че къщата е в добро състояние, а тя подлежи на цялостен ремонт.

По делото са събрани и гласни доказателства. От показанията на св. К. се установява, че първоначално тя е била брокер на отв. П. и е следвало да представлява неговите интереси при продажбата на недвижимия имот при цена от 52 000 евро. От нейните показания се установява се още, че ищецът е този, който се е свързал с нея по повод продажбата на имота и е изразил желание да го закупи, като е завил, че познава имота и няма нужда да го вижда. След подписване на предварителния договор, за което тя е съдействала, се установило, че договорът й за посредничество е изтекъл и не получила комисионна по него, поради което и преустановила съдействието си по изповядване на окончателен договор. От кредитния инспектор разбрала, че имало насрочен час при нотариус за изповядване на сделката, който час е организиран от кредитния инспектор, който час обаче бил отменен от адвоката на продавачите, защото нотариусът им искал документ по чл. 33/не посочва закон/, който нямало как да бъде представен. Също така съпругата на продавача, с която тя комуникирала основно й била казала в „в движение“, че няма да продават и вдигат цената с 10 000евро, тъй като настоящата била смешна.

От показанията на св. П.а, съпруга на ответника, се установява, че първоначалната продажна цена за имота е била 55 000 евро, като договорките за продажба на имота с ищеца започнали чрез св. К. още от м.октомври 2024г.

В последствие разбрали кой е купувачът, както й че се познават и са близки.

След подписване на предварителния договор до м.май ищецът подготвял документи за отпускане на кредит за финансиране на продажната цена. След м.май до м. юли ищецът спрял да си вдига телефона и адвокатът им го издирвал. На техния адвокат ищецът заявил, че се отказва от предварителния договор, тъй като имал място и щял да си прави къща там, поради което било по-добре да загуби 10 000лв, отколкото да връща 110 000лв. на банка. След това последвали допълнителни разговори със свидетелката, в която тя заявила, 5 че цената остава 55 000евро. След това обаче съпругът й се обадил на ищеца и му заявил, че цената остава тази по договор и когато е готов договорът за кредит, да финализират продажбата. Ищецът обаче заявил, че си иска капарото и тогава ще върне ключа. Свидетелката посочва още, че за имота имат договор за доброволна делба, както и декларации по чл. 33 ЗС, но нотариусът е поискал при изповядване на сделката да присъства и другия съсобственик.

С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 151, том III, peг. № 7838, дело № 515/2025 г. на нотариус Д. Н. с peг. № 763 при НК, с район на действие PC-Костинброд, вписан в Сл.Вп под акт № 181, том V, дело № 808, вх. peг. № 1596/22.08.2025 г. ответникът П. е прехвърлил собствеността на имота по предварителен договор на трето лице за сумата от 54 196,93 евро.

При така установена фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи: