Решение № 2367 от 09.05.2023, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2367 гр. София, 09.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Виолета Йовчева

Членове:

Мариана Георгиева

Димитър Ковачев при участието на секретаря Христина Сп. Кръстева като разгледа докладваното от Мариана Георгиева Въззивно гражданско дело № 20221100504972 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.

С решение от 21.02.2022г., постановено по гр.д. № 14535/2021г. по описа на СРС, ГО, 167 състав, е уважен предявеният от Н. Т. П. срещу “К.И.” АД иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД за осъждане на ответника да върне сумата от 15 398 лева, представляваща платена на отпаднало основание – развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 18.12.2020г.

Срещу решението е подадена въззивна жалба от ответното дружество “К.И.” АД, в която са изложени оплаквания за допуснати съществени нарушения на съдопроизводствени правила, довели до необоснованост на формираните от първоинстанционния съд изводи, както и за нарушение на материалния закон. Конкретно се твърди, че са необосновани констатациите на съда относно появявата на твърдяния в исковата молба недостатък след сключване на предварителния договор. Оспорва се и правилността на формирания извод, че този недостатък съществено е намалил годността на 1 ателието за обикновеното му и предвидено в договора предназначение.

Поддържа, че не е било съобразено обстоятелството, че се касае до инцидентно намокряне на стените на имота, което е отстранимо и не намалява съществено годността му да се ползва като жилище. Този извод е обоснован с установеното по делото от събраните гласни доказателствени средства, че през м.01.2021г. в обекта не е имало влага и намокряне, а само следи от такова намокряне и влага в долната част на стените. Твърдението, че се касае до инцидент, последиците от който са били напълно отстранени, се подкрепяло и от обстоятелството, че жилището е било продадено на трето за спора лице няколко месеца по-късно. Не било съобразено, че намокрянето на се дължи на съществен недостатък на самия имот, в който случай ищецът би имал право да развали договора като купувач, а е в резултат на запушена канализационна тръба в общите части на сградата. В жалбата са изложени и доводи за неправилност на изводите на първоинстанционния съд, че с изпращането на електронните писма от 20.01.2021г. и от 31.01.2021г., процесният предварителен договор бил прекратен от ищеца. Сочи, че цялата електронна кореспонденция била оспорена от ответното дружество като неавтентична с твърдения, че не изхожда от лицата, посочени като автори в нея и че не е изпращана и подписвана от тях. По тези съображения счита, че липсват доказателства за разваляне на договора от страна на ищеца, доколкото представената електронна кореспонденция не следва да се кредитира, а приложената нотариална покана не била надлежно връчена. В случая поведението на насрещната страна следвало да бъде преценявано като отказ от договора, поради което именно ответното дружество твърди, че има право да задържи получените по предварителния договор суми. С оглед изложеното е направено искане за отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго, с което предявените искове да се отхвърлят.

Насрещната страна Н. Т. П. оспорва въззивната жалба като неоснователна по подробно изложени съображения. Счита обжалваното решение за правилно и обосновано, като постановено в съответствие със събраните по делото доказателства и в правилно приложение на относимите материално-правни норми. Поддържа, че всички предпоставки на съдебно предявеното вземане били установени при условията на пълно и главно доказване. Направено е искане за потвърждаване на обжалваното решение.

2

Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на въззиваемия, намира за установено следното:

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав счита, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Не е допуснато нарушение на императивни материално-правни норми. Формираният извод за основателност на предявения иск е правилен.

По наведените във въззивната жалба оплаквания съдът приема следното:

Не е спорно между страните, че на 18.12.2020г. е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответното дружеството, в качеството на продавач, се задължило да продаде на Н. Т. П. следния свой недвижим имот: ателие № 3, находящо се в гр. София, в жилищна сграда с административен адрес – гр. София, улица “*******, със застроена площ от 72, 28 кв.м., ет. – 1 /сутерен/. Уговорената продажна цена за обекта е в общ размер на 78 500 евро, платима както следва: сумата от 1 000 евро е била заплатена към датата на подписване на предварителния договор като стоп-капаро и сума в размер на 6 850 евро е платима при подписване на същия договор. Остатъкът от продажната цена от 70 650 евро следвало да се плати най-късно в деня на нотариалното изповядване на сделката. Страните уговорили в чл. 3 от договора, че окончателният договор за покупко-продажба ще бъде сключен най-късно до 31.01.2021г.

Получаването на сумата от 2 000 лева като стоп-капаро по предварителния договор се установява от представеното и неоспорено споразумение за продажба на недвижим имот от 09.12.2020г., с което пълнощник на изпълнителния директор на ответното дружество е удостоверило това обстоятелство. Сумата от 6 850 евро с левова равностойност от 13 398 лева е била заплатена от купувача в полза на продавача с платежно нареждане от 18.12.2020г., което обстоятелство не е било оспорено.

Не е спорно и че сключването на процесния предварителен договор е 3 било предшествено от извършен от ищцата оглед на жилището на 04.12.2020г. и на 09.12.2020г., както и че обектът е бил предложен за продажба заедно с монтираното в него кухненско обзавеждане и завършен санитарен възел с поставени консумативи. При извършването на тези огледи жилището е било в отлично състояние и готово за обитаване.

По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетеля Т. П. – баща на ищцата, чийто показания следва да се кредитират като непротиворечиви с останалите доказателства и отразяващи непосредствени възприятия относно релевантните за спора обстоятелства. От същите се установява, че на 20.12.2020г. ищцата го завела да му покаже ателието, което искала да купи, като докато вървели по коридора към жилището имало миризма на мухъл и стените били влажни. След като влязъл вътре, свид. П. започнал да разглежда ателието и установил, че касите на вратите били надути от влага, в ателието било същото, стените били мокри /според свидителя на около 80 см от нивото на земята/, а влага имало във всички стаи и по всички стени. Срещу входната врата на ателието имало монтирани кухненски шкафове, които също били надути от влагата.

Свидетелят влязъл в банята, но нямало вода, тъй като била спряна, намерил от къде се пуска водата и я пуснал, като от едната тръба започнало да тече много вода - имало спукана тръба. Стените на жилището били боядисвани, но от влагата били пожълтели и мокри. Свидетелят обяснил на дъщеря си, че в това жилище не може да се живее нормално заради тази влага, особено с малко дете. Ищцата много се притеснила от това, което видяла, тъй като при предишните огледи не е имало влага или теч. По-късно обяснила на баща си, че се е свързала с продавача, обяснила какъв е проблемът и той обещал да го отстрани.

От показанията на свид. Б.Д. се установява, че заедно с ищцата посетили адреса два пъти, защото Н. имала притеснения относно наводнението в това ателие, а свидетелят е ВиК инженер и има опит и знания в тази област. При първото посещение през м.01.2020г. те не могли да влязат в ателието, тъй като никой от страна на ответника не се отзовал да осигури достъп. Свидетелят и ищцата се разходили отвън на сградата и тъй като апартаментът бил приземен, сутеренен етаж, успели да го огледат от паркинга, който бил на ъгъла и от него се виждали помещенията от 4 апартамента. Тогава на свид. Д. му направило впечатление, че всички прозорци на ателието били отворени и вътре се виждали печки и влагоуловители. След около една седмица те отишли втори път и тогава влезли вътре в ателието, тъй като вратата била отключена. Там имало включени влагоуловители, духалки, както и разглобени мебели, а ревизионните шахти на канализацията, намиращи се в коридора на сутеренния етаж, били отворени и имало помпи тип „бибо“. Установили още, че по стените в ателието имало останали следи от нивото, до което е стигала водата, което било повече от една педя. Свидетелят излага, че наличието на отворени шахти с помпи до тях води до извод, че най-вероятно е била изпомпвана водата от канализацията. При второто посещение имало плоскости от мебели, които били разглобени, а по стените в ателието имало ясна черта, която показвала до къде е било нивото на водата, като към този момент в долната част на стените било пожълтяло и имало следи от влага, а дървените первази на вратите били раздути.

По делото е разпитан като свидетел М.С. - служител на ответното дружество, който е участвал при сключването на процесния договор като пълномощник на продавача. Той сочи, че след подписването на предварителния договор ищцата пожелала да направи повторен оглед на процесното ателие, като на този оглед свидетелят не е присъствал. След огледа, извършен малко преди коледните празници, ищцата се обадила на свид. С. и обяснила, че в апартамента има влага. Тя била доста афектирана от случилото се. Веднага след разговора свидетелят отишъл в процесното ателие и констатирал, че има влага и петна на почти всички стени на определени места. Установена била и причината за тази влага – от канализационната тръба на сградата, която се запушила и една част от водата била върната в ревизионния отвор на тръбата и съответно се получила влагата в този апартамент. Тази тръба била в общите части на сградата, извън процесния апартамент. След това продължили обажданията от страна на ищцата, която искала да й се върнат парите веднага. Започнала и кореспонденция по електронната поща. Свидетелят твърди, че ответното дружество предприело действия за отстраняване на вредите – били наети майстори, които започнали да подсушават ателието, защото било през зимата и трябвало първо да се изсуши, след това да се махне това, което било дефектно и съответно да се шпакловат стените и боядисат. Свид. Сотириус не си спомня кога точно бил 5 извършен ремонтът, направил е предположение, че това е станало в края на м.01.2021г.

По делото е представена на хартиен носител електронна разпечатка, от която се установява, че от електронен адрес – ***************** на 30.12.2020 г. в 08:08 часа е изпратено писмо до адрес – Conbul AD<********>, относно </********>процесният предварителен договор за Ателие № 3, с което ответникът-продавач бил информиран, че ищцатакупувач посетила процесното ателие на 20.12.2020 г. и установила, че целият имот бил с висока влажност до средата на стените. В писмото е посочено още, че имотът не бил в същото състояние като по време на огледите, които били направени от ищцата заедно с представител на ответното дружество преди сключване на предварителния договор; както и че имотът не е годен за обитаване, тъй като целият бил просмукан от влага до средата на стените, която влага очевидно излизала под обекта . Ищцата предоставила на ответника 10-дневен срок за отстраняване на влагата в целия имот, като изразила желание на 11.01.2021 г. да й бъде предоставена възможност да огледа вече поправения обект и да получи строителни гаранции в писмен вид, че проблемът е отстранен и не е системен.

В отговор е изпратено на 08.01.2021г. изявление от електронен адрес Conbul AD******** до адрес - *****************, с което писмо ищцата била информирана, че ответното дружество щ е изпълни всички свои задължения съгласно подписания предварителен договор и действащото българско законодателство.

Разпечатката съдържа 27 от 68 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/fe146550-3da8-4c32-8e27-fe214561e3d7