Протокол № 461 от 15.03.2023, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ПРОТОКОЛ

№ 461 гр. Варна, 15.03.2023 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XI СЪСТАВ, в публично заседание на девети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Михаил Михайлов при участието на секретаря Нина Ив. И.

Сложи за разглеждане докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело № 20213100100495 по описа за 2021 година.

На именното повикване в 10:00 часа се явиха:

Ищецът В. С. С., редовно призован, явява се лично и с адв. П. С., редовно упълномощен и приет от съда от преди.

Ответникът Б. В. Г. и Е. С. Г., редовно призовани, не се явяват, представляват се от адв. В. С., редовно упълномощен и приет от съда от преди.

Ответницата М. В. С., редовно призована, не се явява, представлява се от адв. И. И., редовно упълномощена и приета от съда от преди.

Ответникът „ЕЛ ЕС ЕМ“ ООД, редовно призована, представлява се от адв. И. И., редовно упълномощена и приета от съда от преди.

Вещото лице Н. И. И. , редовно призована, явява се.

Вещото лице Р. Х. С., редовно призована, явява се.

ПО ХОДА НА ДЕЛОТО

АДВ. С.: Моля да се даде ход на делото.

АДВ. С.: Моля да се даде ход на делото.

АДВ. И.: Моля да се даде ход на делото.

Съдът намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Производството е отложено в предходно съдебно заседание за изслушване на вещото по СОЕ, след извършена корекция по заключението и 1 за изискване на информация от трето неучастващо лице; .

СЪДЪТ докладва постъпило писмо с вх. № 366/09.01.2023 г. от ТД на НАП – Варна, в отговор на писмо във връзка с изискания ревизионния доклад и ревизионен акт, като уведомяват, че в хода на ревизията не са издавани протоколи.

Страните заявиха, че са запознати с писмото и не възразяват да се приеме по делото.

СЪДЪТ, по докладваното в днешно съдебно заседание писмо и предвид становищата на страните

О П Р Е Д Е Л И:

ПРИЕМА по делото писмо с вх. № 366/09.01.2023 г. от ТД на НАП – Варна.

СЪДЪТ докладва постъпила молба с вх. № 5919/07.03.2023 г. от адв.

С., с която във връзка с постъпилото писмо от ТД на НАп – Варна, прави искане да се изиска от ТД на НАП - Варна да представи заверен препис от ревизионния доклад от 25.10.2022 г. и ревизионен акт от 25.11.2022 г.

АДВ. С.: Поддържам депозираната молба.

АДВ. С.: Предоставям на съда.

АДВ. И.: Предоставям на съда.

СЪДЪТ намира, че следва да уважи искането на ищцовото страна да бъдат изискани от ТД на НАП – Варна Ревизионен доклад № Р03000322000314-092-001/25.10.2022 г. и Ревизионен акт № Р03000322000314-091-001/25.11.2022 г., като за целта допуска разкриване данъчно-осигурителна информация, на основание чл. 74, ал. 2, т.2 от ДОПК, като към писмото се приложи и препис от настоящия протокол, поради което и

О П Р Е Д Е Л И:

РАЗКРИВА данъчно-осигурителна информация, като ИЗИСКВА от ТД на НАП – Варна Ревизионен доклад № Р-03000322000314-092001/25.10.2022 г. и Ревизионен акт № Р-03000322000314-091-001/25.11.2022 г., на основание чл. 74, ал. 2, т.2 от ДОПК, към писмото да се приложи и препис от протокола от днешно съдебно заседание.

СЪДЪТ докладва коригирана съдебно-оценителна депозирана с вх. № 5054/24.02.2023 г., в срока по чл.199 ГПК.

2 експертиза,

АДВ. С.: Не възразявам да бъде изслушано вещото лице.

АДВ. С.: Не възразявам да бъде изслушано вещото лице.

АДВ. И.: Не възразявам да бъде изслушано вещото лице.

СЪДЪТ ПРИСТЪПВА към изслушване на вещото лице по допуснатата съдебно-оценителна експертиза, със снета в предходно съдебно заседание самоличност на вещото лице:

В. Л. И.: Поддържам заключението.

В. Л. И. на въпроси на съда: В частта за определяне пазарната стойност на капитала, стойността на задължението е 27 000 лв., като това са само активите. На страница 18 от заключението задълженията фигурират в счетоводния баланс и от там ги извеждам. На страница 18 задълженията на търговското дружество са били към последния счетоводен баланс. Сумата от 27 000 лв. са от счетоводството на фирмата, но няма разбивка. Изглежда, че счетоводството е водено редовно, но не мога да кажа категорично.

В. Л. И. на въпроси на адв. И.: На страница 14, таблицата „Метод на сравнителните продажби“ на имотите в ЗПЗ, в таблицата съм включила справки от офертни цени към съответния период от списание „Варненски имоти“. Не съм търсила дали има действително извършени конкретни сделки.

На страница 13, таблица „Метод на капитализиране на дохода“ на имотите в ЗПЗ, нормата на капитализация е в зависимост от оценявания имот, тоест за жилище нормата е по-ниска, за промишлени имоти е друга. Тази норма по мое експертно виждане е за имоти, които съм оценявала във времето, и знам, че нормата на капитализация е между 7% и 9%. Има една норма на брутна възвръщаемост, която отразява годишните приходи от имота, изнесени към сравнителната стойност на този имот и тази брутна възвръщаемост с тези изчисления е 8.5%. Приела съм 1 пункт по-ниско от 8.5%. Тази брутна възвръщаемост е преди приспадане на разходите. След приспадане следва да бъде намалена от 8.5% да се получи коефициент 7.5 %, но зависи и от имота.

Международните оценителни стандарти към 2017 г. експлоатационния срок на сградите е според конструкцията на сградите. Едната сграда е с дървен под и дървена конструкция, което предполага нейната експлоатация да е по-малка във времето. По тази причина съм ги разбила така, защото сградите са различни и са строени по различно време.

На страница 21 от заключението, в таблицата „Крайна пазарна стойност“, дисконтирани „чисти парични потоци е 568 000 лв.“, а в предходното заключение е записано 395 000 лв., като уточнявам, че тази разлика идва от това, че в настоящото експертиза по-точно е сметнат коефициента на капитализация, тъй като си открих грешка при предходно изчисление. Към момента е правилно изчислено, тоест сумата е 568 000 лв.

В. Л. И. на въпроси на адв. С.: На страница 5, относно апартамента това дворно място не го видях в документа за собственост и не съм включила 3 дворното място в изчисленията си. Общите части са принадлежащи, но когато оценявам старо строителство ги сравнявам с имоти старо строителство, където няма включени общи части. При старото строителство се смята, че принадлежащите части са взети предвид в цената на имотите. Не съм прибавила прилежащата част от дворното място.

Избите са една по документа за собственост. Възможно е да е разделено избеното помещение. Нямам задължение да направя оглед на имота.

На страница 5, „Метод на приходите“, „Сравнителна таблица – наеми“ съм взела за аналози имоти със сходно местоположението и състояние, но площта е по-голяма. Наистина е най-ниската стойност за този имот, но кореспондира и с последната, тоест тук е взет аналог на едно претегляне.

Относно правото на ползване не съществува друга методика, която да е по-категорична от тази по чл. 23 от приложението към ЗМДТ. Това, което се ползва, е методика за срок. Правото на ползване за някакъв период отразява липсата на приходи за този период за новия собственик. Ако изчислим по начина, по който съм го изчислила, възможните приходи от имота за период 2018 г. за по-младия ползвател, долу горе излиза едно и също. Дали ще приложа методиката с този нормативен процент или ще приложа прихода стойност от наем, няма разлика, защото ще трябва да определя период, в който този имот ще се ползва. Използвам този коефициент, за да остойностя по някакъв начин тези права. Нулева стойност не може да има. Не знам да има друга по-достоверна методика. Може да се използва приходния метод, пак периодът е нужен. Законодателят е казал 70 години минус днешна дата, а как аз да определя за колко време ще се ползва имота, не мога.

АДВ. С.: Методиката за ЗМТД е към данъчното облагане и се прилага спрямо данъчната оценка. В случаите на отношения между граждани има практика по чл. 290 от ГПК, според която оценката се извършва съгласно указанията на решение на ВКС, като пазарната цена бъде умножена с частното между предполагаемия живот на вещния ползвател и средната продължителност на живота. Ще представя това решение и ще искам допълнителни задачи.

В. Л. И. на въпроси на адв. С.: Имотите в търговското предприятие са вписани в кадастъра, но в една сграда има 2 различни помещения и затова съм използвала измервания на вещото лице по предходната СОЕ.

На страница 9 от заключението за имотите на дружеството, особено имот с ид. № *** с площ от 362 кв.м. по т. 2 са взети от записванията в кадастралния регистър. По т. 4 от същата таблица, сграда с ид.

№ *** е с площ 133 е по КК, плюс 40 кв.м. съобразно измерванията по предходната експертиза от вещото лице П.. Общата площ вместо 1269 кв.м. по КК, става 1367 кв.м. при замерване на място, което е възприето от страните. Общата площ от 1269 кв.м. съм използвала от КК.

Таблицата на страница 10, пазарна оценка по „Метода на сравнителните продажби на поземлен имот“, в първата графа дисконтирането от 10% при офертата е нормално, това са за вмъкване на реалната цена.

Таблицата на страница 12, „Метод на сравнителните наеми“ – сравнението е с 3 имота, като имот 2 и имот 3 се намират в ЗПЗ, но не мога да 4 кажа точно къде са, но уточнявам, че никога тези сгради не са едни и същи.

Специално за промишлените сгради е съществено за какво се ползват сградите, както и конструкцията на сграда. Взела съм местонахождението, което съвпада с процесните сгради.

На страница 13, таблицата по „Метода на капитализиране на дохода“, графата „Разходи по стопанисване“ е записано 15%, защото това са разходи освен за данъци и по поддръжка на сградите, МДТ, за такива сгради е нормално да има такива разходи. Коефициентът за функционалност и състояние е 0,80 и е свързан със състоянието на сградата, така, както съм я видяла. Спрямо един наем с коефициент 1, тези сгради считам, че имат пониска функционалност спрямо другите 2 сграда, което налага и корекция. Без корекция са сградите с коефициент 1.

В. Л. И. на въпроси на ищеца С.: Таблиците на страница 12 и на страница 13 от заключението, уточнявам, че целта е да получа достоверен наем съгласно направените сравнения. Годишният наем е 28 260 евро, но колко е месечния не съм изчислила. Към него момент пазарният наем е бил 3 евро/кв.м.

В. Л. И. на въпроси на адв. С.: Разгледах договорите към 2017 г. за реални наеми и съм ги използвала при оценката на предприятието.

На страница 14, таблицата „Метод на сравнителните продажби“ тази корекция от 20% е спрямо офертните цени, за да се вмъкне в реално пазарната такава. Няма такава нормативна база, от която да го изведем, това се извежда от опит. В момента при оценка на апартаментите вадим 5%. Към 2017 г. това е правилния коефициент. Ако към 2023 г. приложеният коефициент е 5%, то към 2017 г. е би 20 %.