Решение № 71 от 29.03.2024, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 71 гр. Бургас, 28.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на осми ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Събина Н. Христова Диамандиева

Членове:

Веселка Г. Узунова

Даниела Д. Михова при участието на секретаря Марина Д. Димова като разгледа докладваното от Събина Н. Христова Диамандиева Въззивно гражданско дело № 20232000500272 по описа за 2023 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 от ГПК.

Образувано е по въззивната жалба на С. К. П. и В. К. П., чрез техния пълномощник адв.В., против решение № 443/22.03.2023г. по гр. дело № 2232/2021г. по описа на Бургаския окръжен съд, с което е отхвърлен искът им против Р. Т. Б. за прогласяване нищожността на основание чл.26, ал.1 ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави, на сключения с нотариален акт № 87 от 22.07.2016г., том VII, дело 1198 от 2016г. договор за покупко-продажба на недвижим имот между ответницата и наследодателя на въззивниците К. П. П..

Иска се отмяна на решението като неправилно и незаконосъобразно и постановяването на друго, с което искът да бъде уважен. Въззивниците намират за безспорно, че покупко-продажбата е извършена на цена 16, 5 пъти по-ниска от пазарната, при липса на основания за занижаването и именно това представлява накърняване на добрите нрави. Молят решението да бъде отменено и в частта, с която е отхвърлен предявеният от тях ревандикационен иск и да бъде постановено друго, с което и той да бъде уважен.

В отговор на въззивната жалба, подаден от Р. Т. Б., чрез нейния пълномощник адв.Д., се иска оставянето и без уважение като неоснователна, бланкетна и теоретична. Според страната, съдът правилно е съобразил и интерпретирал понятието „добри нрави“ и основателно е взел предвид традициите и моралните норми, отчитащи нравствено-етичните прояви на привързаност и взаимопомощ между страните, които обосноват размера на продажната цена. При определяне на пазарната стойност на имота вещото 1 лице е посочило сума, взета въз основа на оферти за продажба на имоти, но не и от действително извършени продажби на аналози в нарушение на практиката на ВКС. Обжалваното решение е постановено изцяло в съответствие със съдебната практика и е подробно и мотивирано. Претендира разноски по делото.

Страните не са направили доказателствени искания.

Бургаският апелативен съд, в рамките на заявените въззивни оплаквания и въз основа на собствен анализ на събраните по делото доказателства, приема следното:

С предявения пред съда иск с правно основание чл.26 ал.1 ЗЗД се търси от ищците установяване на нищожност на договор за покупко- продажба на недвижим имот в гр.Н., поради противоречие на сделката с добрите нрави, доколкото продажната цена е изключително занижена и сочи на нееквивалентност на разменените престации, още повече, че ответницата е договаряла сама със себе си.

На следващо място е поискано на основание чл.108 ЗС ответницата да бъде осъдена да предаде имота на ищците.

С нотариален акт № 87 от 22.07.2016г., том VII, дело 1198 от 2016г. е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот по силата, на който К. П. П. продава на Р. Т. Б. следния недвижим имот, а именно: самостоятелен обект- с предназначение: жилище, апартамент с идентификатор * представляващ западен близнак от сграда №1 /едно/ с идентификатор *, с административен адрес: гр.Н., п.к.*, ул.„С.“ № *, ет *, брой нива на обекта 2 /две/, с площ на самостоятелният обект от 122.00 /сто двадесет и два/ квадратни метра, ведно прилежащите към него: мазе с площ от 40.00 /четиридесет/ квадратни метра, таван с площ от 40.00 /четиридесет/ квадратни метра и съответните идеални части от общите части на сградата, при граници: ниво 1 /едно/ на същия етаж самостоятелен обект с идентификатор *, под обекта - няма, над обекта - няма, ниво 2 1 /две/ на същия етаж - самостоятелен обект с идентификатор *** / петдесет и една хиляди и петстотин, точка, петстотин и едно, точка, петдесет и осем, точка, едно, точка, две/, под обект- самостоятелен обект с идентификатор * над обекта - няма, ведно с 1/2 /една втора/ идеална част от поземления имот с идентификатор * квадратни метра, с административен адрес: гр.Н.р, п. к. *, ул. „Сл.“ № *, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10м/, при граници: поземлени имоти с идентификатори *, *, *, *, по кадастралната карта на град Н., Община Н., област Б. и изградената в западната част на имота сграда с идентификатор *** /петдесет и една хиляди и петстотин, точка, петстотин и едно, точка, петдесет и осем, точка, две/, със застроена площ от 15.00 /петнадесет/ квадратни метра, брой етажи 1 /един/ с предназначение: жилищна сграда- еднофамилна общо за сумата от 9900/девет хиляди и деветстотин/ лева, която сума пълномощника на продавача е заявил, че е изплатена изцяло и в брой, преди сключване на договора.

Продавачът по сделката е бил представляван пред нотариуса от купувача – ответницата по делото. От съдържанието на нотариалното 2 удостоверение относно лицата в цит. НА № 87 от 22.07.2016г., том VII, дело 1198 от 2016г, неоспорено от страните, се разбира, че представеното пълномощно е било заверено, както за подпис, така и за съдържание, от нотариус Д. Н., р.№* с район на действие гр.С.. Това обстоятелство и отсъствието на позоваване на забраната по чл.38 ЗЗД мотивира настоящия състав на съда да приеме, че ответницата е разполагала с изрична представителна власт да договаря със себе си по смисъла на чл.38, ал.1 предл. последно ЗЗД, което е било удостоверено от нотариуса.

Продавачът по сделката К. П. П. е общият наследодател на ищците, третото лице и неучастващата в процеса З. П. р. 1983г. от фактическото съжителство между него и ответницата (акт за раждане, л.46) Страните не спорят, че ответницата и общият наследодател на ищците и третото лице, са живели при фактическо съжителство от около 1979-1980г., т.е. след като баща им е бил разведен с втората си съпруга и майка на втория ищец и третото лице – Ю.. Съжителството им е продължило до смъртта на К.П. през м. септември 2021г.

Не е спорно, че от началото на съжителството до 2016г. К.П. е живял преимуществено в гр. Н. - в спорния имот , а през месеците, когато е бил в С., е живял в дома на ответницата.

Доказано е, че от 2016г. е променил адресната си регистрация и се е установил трайно в дома на ответницата. За повода страните не спорят – вследствие на сърдечно заболяване и последвало счупване на таза, се е нуждаел от постоянни грижи при ежедневното си обслужване.

Разпитани са свидетели, които по съществените фактически обстоятелства от предмета на спора споделят непротиворечиви данни – наследодателят на ищците и ответницата са живеели като съпрузи, в общо домакинство, отглеждали са общото си дете, заедно са посрещали разходите, ответницата е имала лично участие в ремонта на къщата на родителите на наследодателя (ремонтът е извършен около 1980г. приживе на родителите на К. П.).

Противоречиви са показанията на свидетелите по отношение финансовото участие на ответницата при извършване на ремонта. При отсъствието на други преки или косвени доказателства относно този факт, съдът приема,че не може да обоснове извод за доказано влагане на нейни лични средства по време на ремонта само на основата на противоречивите показания.

С помощта на вещи лица съдът е установил, че към датата на продажбата, пазарната цена на имота по подадени обяви възлиза на 164 000лв., а по данни от сключени договори – около 35 000лв. Разликите могат да бъдат обяснени със склонността на участниците в сделките да декларират цена около данъчната оценка на имотите.

При така установените факти съдът приема от правна страна следното:

ВКС е дал отговор на въпроса

„Кога нееквивалентността на престациите води до нищожност на договор за продажба поради противоречие с добрите нрави?“в Решение № 24 от 9.02.2016г., постановено по гр.д. № 2419/2015г., като е разяснил, че „само наличието на 3 нееквивалентност на насрещните престации не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави.

Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес. Следващата степен на нееквивалентност на престациите може да представлява сделка, сключена при явно неизгодни условия и ако страната е в състояние на крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД. При най-високата степен на нееквивалентност на престациите съществува такова съотношение, че едната от тях е незначителна и практически нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна, като прикриваща дарение, тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави.“

В конкретния случай от значение са особено близките отношения между страните, които по съдържание и продължителност могат да се определят като съпружески. От значение е също и фактът, че сделката е изповядана повече от 5 години преди смъртта на продавача, т.е. извършеното от продавача изрично упълномощаване, той е имал знанието за нея и времето да я атакува, ако е имал разбиране за накърнен личен интерес.

От значение е и обстоятелството, че за продавачът не се твърди и не се установява да е страдал от заболяване или да е бил в състояние , което да е препятствало правилните му преценки за свойството и значението на постъпките му.

В своята практика ВКС разяснява, че „противоречие с добрите нрави“ е налице, когато сделката противоречи на общо установените нравствено етични правила на морала, а „значителна липса на еквивалентност“ в насрещните престации при двустранните възмездни договори може да се приеме за противоречие с добрите нрави, ако бъда напусната свободата на договаряне, предвидена в чл.9 от ЗЗД, т.е. договореното вече не е израз на свободна воля.

За внимателната преценка на съда е задължително да се отчете и обстоятелството, че в националната традиция и общоприети морални норми е прието продажби на недвижими имоти между лица в близкия семеен кръг, да са натоварени и с формирани етични отношения на привързаност, взаимопомощ, признателност между контрахентите, което да стои в основата на съзнателно и свободно договаряне на цената на имота на непазарен принцип, без това да накърнява добрите нрави.

Свободата на договарянето от своя страна съществува в рамките на всичко онова, което не е изрично забранено, т.е. ограничението е единствено от императивните разпоредби на закона.

Изследвайки въпроса доколко нееквивалентността на разменените престации е от естество да опорочи сделката до степен на нищожност, поради противоречие с добрите нрави, съдът съобразява действителната обща и насрещна воля на страните по нея,както го задължава чл. 20 ЗЗД.

При наведено подобно въззивно оплакване, че цената е определена „много под данъчната оценка“ съдът се ръководи от правното значение на данъчните оценки. На първо място те не са пазарен ориентир. Данъчната 4 оценка на недвижимите имоти не може да бъде определяна като минимален предел на договаряне на цената.

Освен това законодателят допуска, че цената на един недвижим имот по волята на страните може да бъде по-ниска от данъчната оценка, която е само фиксирана от закона стойност, под която не се определят единствено дължимите такси,събирани за извършените сделки.

В настоящия случай установените отношения на близост, сравними със съпружеските, са от естество да обосноват предположение, че действителната воля на страните е именно удостоверената – продължителното съжителство, явното и спокойно манифестиране на фактически брачни отношения, общото им дете, подкрепата, която са си оказвали както при извършване на строителството, така и в по-късен момент при заболяване на общия на ищците наследодател, са все фактори които могат да участват при формиране на свободна воля за разпореждане с имота от страна на продавача.

След като в един продължителен период от време страните по сделката са желали нейните правни последици, възприемали са я като удовлетворителна за целите и намеренията им по отношение на конкретния имот, преценката на съда за наличието на порок, поради противоречие с добрите нрави, не следва да подмени действителната им воля, формирана от всички свързани уговорки, с които страните са постигнали свой законен интерес.