Решение № 20026 от 26.10.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 20026 гр. София, 26.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ при участието на секретаря АНИТА Р. СТАМЕНОВА като разгледа докладваното от ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ Гражданско дело № 20241110143524 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба на Г. Д. срещу „П.Е.“ ЕООД, ЕИК ************, с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД във връзка с чл. 79, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата 8 352 евро, представляваща договорна неустойка по т. 8.5 от договор от 31.03.2022 г. за забавено изпълнение на задължението за предаване на апартамент в състояние, годно за жилищни нужди, напълно оборудван и обзаведен, за периода от месец октомври 2022 г. до месец май 2024 г. включително.

Ищецът твърди, че на 31.03.2022 г. сключил с ответното дружество договор, озаглавен „Договор за покупко-продажба“, по силата на който дружеството се задължило да му продаде апартамент № 15 по архитектурен проект, на четвъртия етаж в сграда в к.к.

„Пампорово“, община Чепеларе, срещу обща цена 52 200 евро. Поддържа, че съгласно т. 8.1 владението следвало да бъде предадено на посочената в договора дата „31.09.2022 г.“, като жилището бъде годно за използване за жилищни нужди, напълно оборудвано и обзаведено.

Преди уговорената дата управителят на дружеството го уведомил, че апартаментът не е готов, поради което прехвърлянето било отложено. Твърди, че собствеността му била прехвърлена на 04.11.2022 г. с нотариален акт № 1, том III, рег. № 2317, дело № 397/2022 г. на нотариус Х.Д., рег. № *** на Нотариалната камара, с район на действие Районен съд – Чепеларе. Предмет на продажбата бил самостоятелен обект с идентификатор ************, с площ 50,14 кв.м и прилежащи 2,74% идеални части от общите части на сградата, представляващ апартамент № 15 по архитектурен проект. В нотариалния акт било отразено предаване на владението на същата дата. Според ищеца при последващо посещение установил, че апартаментът е празен, без уговореното обзавеждане и оборудване, без ток и вода и негоден за обитаване. Представителят на ответника обещал да изпълни задълженията и да бъде съставен приемо-предавателен протокол, но впоследствие преустановил комуникацията. Ищецът се позовава и на получена от други собственици и от дружеството за поддръжка на сградата информация за неизпълнени задължения на продавача. Счита, че поради продължаващото неизпълнение се дължи уговореното в т. 8.5 обезщетение от 0,8% от общата цена за всеки месец просрочие, или по 417,60 евро месечно, общо 8 352 евро за двадесет месеца. Претендира разноските по исковото и обезпечителното производство.

С уточняваща молба от 20.05.2025 г. ищецът посочва, че ответникът е следвало да осигури легло с матрак, електрически радиатор, кухненска и микровълнова печка, кухненска 1 мивка, пердета и завеси, телевизор със стойка, аспиратор, вграден хладилник, електрически бързовар, два разтегателни дивана, нощна лампа и две нощни шкафчета, сейф, ютия, кош за пране, завивки и възглавници, душ кабина, стенна тоалетна, нов фаянс по стените и пода на банята, огледало и кош за отпадъци. Изброява и кухненска посуда: шест водни и четири винени чаши, шест чинии и шест купи, четири вилици и четири ножа, шест лъжици, две тенджери, тиган, тирбушон, дъска за рязане и две кухненски хавлии; както и закачалки за хавлии, две малки и две големи хавлии за баня, два халата, сешоар, четка за тоалетна, градинска маса и столове, саксия, Wi-Fi модем, нови електрически ключове и розетки.

Уточнява и периода на неустойката – от месец октомври 2022 г. до месец май 2024 г. включително.

Първоначално предявеният при условията на евентуалност иск за реално изпълнение на задълженията за привеждане на апартамента в уговореното състояние е оттеглен. С определение № 46093/12.11.2024 г. производството в тази част е прекратено на основание чл.

232 ГПК. Предмет на настоящото произнасяне е единствено искът за неустойка.

Ответникът не е подал отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК. Искането му за възстановяване на срока е оставено без уважение с определение № 17816/16.04.2025 г. В последващите си молби и в съдебните заседания оспорва основателността на иска.

Подчертава, че не са представени приложенията към договора от 31.03.2022 г., в частност спецификацията на обзавеждането и оборудването, поради което оспорва изложеното от ищеца съдържание на поетите задължения. Поддържа, че владението е предадено с нотариалния акт, че обектите са били обзаведени и годни за ползване, както и че договорът предвижда двумесечно отлагане на предаването. Позовава се на отношенията с „Ф.П.М.“ ООД за поддръжка и отдаване на обектите. Претендира разноски.

С определението от 16.04.2025 г. съдът е разпределил в тежест на ищеца доказването на договора, конкретното съдържание на задълженията на ответника относно обзавеждането и оборудването, уговорката за неустойка и размера на вземането. Изрично е указал, че не се сочат доказателства за вида на договореното обзавеждане и оборудване. Дадени са и указания за уточняване на съдържанието на приложение „Б“. Проектът за доклад е обявен за окончателен в заседанието на 30.09.2025 г. без възражения от страните. След направеното с молбата от 20.05.2025 г. уточнение приложение „Б“ не е представено.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и събраните доказателства поотделно и в тяхната съвкупност съгласно чл. 12 и чл. 235, ал. 2 ГПК, приема следното от фактическа и правна страна.

Представеният договор от 31.03.2022 г., придружен с превод от иврит на български език, съдържа уговорки за бъдеща продажба на апартамента и за неговото довършване, оборудване и обзавеждане. В т. 1.1 е предвидено, че приложенията са неразделна част от договора, а в т. 2 приложение „Б“ е индивидуализирано като спецификация на оборудването и обзавеждането на апартамента. В т. 8.1 задължението за предаване на апартамент, годен за жилищни нужди, напълно оборудван и обзаведен, е обвързано изрично с описанието в това приложение. То не е включено в представения по делото комплект. Договорът предвижда съставяне на протокол при предаване на владението, в който да се отразят несъответствията и липсите, и срок за тяхното отстраняване. Точка 8.5 съдържа уговорки за отлагане на предаването до два месеца и за обезщетение в размер на 0,8% от цената за всеки месец просрочие при забавяне над два месеца. Общата цена по т. 7.1 е 52 200 евро, като т. 7.3 урежда поетапното освобождаване на средствата според изпълнението на отделните договорни задължения.

От нотариалния акт от 04.11.2022 г. се установява прехвърлянето на собствеността върху процесния апартамент на ищеца срещу посочена в акта цена 33 930 евро и отразеното предаване на владението на същата дата. Този акт не съдържа опис на обзавеждане, оборудване и конкретни довършителни дейности. Той установява прехвърлянето на имота и изявленията на страните относно владението, но не попълва липсващото съдържание на приложение „Б“. Самото сключване на окончателния договор не е достатъчно основание да се приеме, че всички съпътстващи задължения по договора от 31.03.2022 г. са отпаднали. По архитектурния проект жилището се състои от входно антре, кухненски бокс с дневна и трапезария, спалня, тераса и баня с тоалетна. В нотариалния акт не са посочени отделни 2 площи или проценти за помещенията. Отразените 2,74% се отнасят до идеалните части от общите части на сградата.

В заседанието на 18.11.2025 г. е разпитана свидетелката Д.И.И. Тя посочва, че е била ангажирана от ответното дружество през есента на 2022 г. за обновяване, дизайн и преговори с фирми за мебелиране. При започване на работата сградата била на шпакловка и замазка, а баните били изпълнени с плочки, тоалетни, мивки и смесители. Посещавала всички обекти, работила по предоставени от дружеството проекти и задание. Посочва, че жилищата били обзаведени с кухни, перални, дивани, спални, чаршафи и хавлии и че при приключването били годни за живеене. Отнася предаването на изпълнената работа на възложителя приблизително към края на лятото – началото на есента на 2023 г. Изрично заявява, че не е виждала договорите с купувачите, не се е срещала с тях и не е подписвала приемо-предавателни протоколи.

В съдебното заседание на 30.09.2025 г. процесуалният представител на ответника заявява, че обектът е предаден готов на ищеца няколко месеца след ноември 2022 г., както и че негово дружество заедно със свидетелката е извършило мебелирането на всички 33 апартамента. Посочва и януари 2023 г. като момент на пълното им завършване. В същото заседание признава, че не е съставен протокол за приемане, и твърди, че след нотариалното прехвърляне са извършвани довършване и мебелиране.

Показанията на свидетелката се преценяват съобразно отношенията с ответното дружество и чл. 172 ГПК. Съдът им дава вяра относно наблюдаваното от нея първоначално състояние на помещенията на шпакловка и замазка и наличието на изпълнени бани с плочки, тоалетни, мивки и смесители. Тези сведения са общи за сградата; свидетелката не описва поотделно банята и останалите помещения на процесния апартамент към конкретна дата. Сведенията за края на лятото и началото на есента на 2023 г. се отнасят до приключването на възложената дейност, включваща и мебелирането. Те не установяват непременно, че до този момент всички апартаменти са били строително негодни за ползване, нито доказват съдържанието на индивидуалния договор на ищеца, който свидетелката не е виждала.

Допуснатата по искане на ищеца свидетелка Н. Д. Г. не е разпитана. С молбата от 28.04.2026 г. ищецът е оттеглил доказателственото си искане за нейния разпит. Поради това не са събрани чрез този свидетел доказателства за твърдяното състояние на процесното жилище, липсите в него и водената кореспонденция.

Представеното с молбата от 28.04.2026 г. писмо от 11.12.2023 г. не е прието като писмено доказателство. След възобновяването на съдебното дирене съдът е предоставил възможност да се обосноват предпоставките за късното му представяне, а в заседанието на 13.10.2026 г., поради неизпълнение на указанията, останалите доказателствени искания са оставени без разглеждане. Съдържанието на този документ не участва във формирането на фактическите изводи на съда.

Предявеният иск е с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД във връзка с чл. 79, ал. 1 ЗЗД. За неговото уважаване следва да се установят договорният източник, основното задължение, чието изпълнение е обезпечено, уговорката за неустойка и осъществяването на предвиденото в нея неизпълнение. Уговорената предварително сума освобождава кредитора от доказване на действителните вреди до нейния размер. След установяването на задължението и неговата изискуемост длъжникът носи тежестта да докаже точното и своевременно изпълнение и обстоятелствата, които изключват отговорността му.

Договорът от 31.03.2022 г. има смесен характер. Наред със задължението за сключване на окончателна покупко-продажба той съдържа самостоятелни уговорки за извършване на строително-ремонтни и довършителни работи и за предаване на оборудван и обзаведен апартамент, годен за жилищни нужди. В тази част правоотношението съдържа елементи на договор за изработка по чл. 258 и сл. ЗЗД. Прехвърлянето на собствеността с нотариалния акт осъществява вещнопрехвърлителната част на уговореното, но не погасява поетото задължение за постигане на определен фактически резултат. В нотариалния акт не е обективирано съглашение за освобождаване от това задължение или за отказ от последиците на забавата.

Ищецът е потребител на възложената строителна услуга по смисъла на § 13, т. 1 от 3 допълнителните разпоредби на Закона за защита на потребителите, в редакцията към сключването на договора. Той е физическо лице, което е възложило на дружество, действащо в рамките на професионалната си дейност, довършването и привеждането на придобивания апартамент в състояние за жилищно ползване. По делото не се установява възлагането да е част от упражнявана от ищеца търговска или професионална дейност. Качеството му на потребител се отнася и до тази част на смесения договор, независимо от съчетаването с придобиването на недвижимия имот.

Разпечатката съдържа 27 от 73 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/fd72a57c-f79f-45db-97e8-040e32c473ca