Определение № 1228 от 16.04.2025, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1228 гр. София, 16.04.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ

2-РИ СЪСТАВ, в закрито заседание на шести март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Кристияна Генковска

Членове:

Боян Балевски

Анжелина Христова като разгледа докладваното от Боян Балевски Касационно търговско дело № 20248002902382 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба от страна на пълномощника на „ГРИЙНЛАЙФ ФОРЕСТ“ ЕООД с ЕИК 206808300 и на „ГРИЙНЛАЙФ

ПЛЕЙС“ЕООД, с ЕИК 205419303, срещу решение № 666/04.05.2024 г. по в.гр.д. № 750/2024 г. на САС , с което е потвърдено първоинстанционното решение №67/11.01.2024 г. по т. д. № 791/2022 г. по описа на Софийски градски съд, с което съдът е обявил, по иск с правно основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД, предявен от М. Т. М., с ЕГН **********, и П. В. Н., с ЕГН **********, срещу „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ЕООД, с ЕИК 205419303, и „ГРИЙНЛАЙФ

ФОРЕСТ“ ЕООД, с ЕИК 206808300, за недействителен спрямо кредиторите М. Т. М. и П. В. Н., договор за продажба на недвижим имот, сключен във формата на нотариален акт № 19 от 28.02.2022 г., том II, рег. № 03675, дело № 0208/2022 г., в частта му относно продажбата на недвижим имот - АТЕЛИЕ № 35, находящо се на шести етаж, вход Г, на кота + 15,71 м., със застроена площ от 61,55 кв.м., състоящо се от: антре, две стаи,баня с тоалетна, балкон, заедно с 0,742 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11,12 кв. м., което ателие съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, община Столична, област София (столица), одобрени със заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес съгласно схема: гр. София, район „Искър“, ж.к. „Дружба“, вход Д, етаж 6, ателие 35; отхвърлил е предявения от „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД срещу М. Т. М. и П. В. Н. насрещен иск с правно основание иск по чл. 307 ТЗ за постановяване от съда на изменение на сключения на 24.11.2020 г. между „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД, като продавач и М. Т. М. и П. В. Н., като 1 купувачи предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот - Ателие № 35, в частта му относно уговорената продажна цена, като вместо уговорената от страните в размер на сумата от 68 500 евро бъде определена цена в размер на сумата от 92 475 евро, поради наличие на състояние на стопанска непоносимост; и е обявил за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 24.11.2020 г. по предявения иск от М. Т. М. и П. В. Н. срещу „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД, по отношение на недвижим имот, съставляващ - АТЕЛИЕ № 35, находящо се на шести етаж, вход Г, на кота + 15,71 м., със застроена площ от 61,55 кв.м., състоящо се от : антре, две стаи, баня с тоалетна, балкон,представляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, при условие, че в 2-седмичен срок, считано от влизане в сила на съдебното решение купувачите заплатят на продавача „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД, сумата в размер на 54 800,00 евро, представляваща втора и окончателна вноска дължима по предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 24.11.2020 г., както и в частта за присъдените в тежест на ответниците съдебни разноски.

Изложени са оплаквания за допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и материална незаконосъобразност при постановяване на обжалваното въззивно решение и се иска обезсилването му, евентуално-отмяната му и произнасяне от ВКС в насока отхвърляне на иска по чл.135 ал.1 ЗЗД. Съображенията на касатора са следните: материалноправната предпоставка по чл. 135, ал. 1, изр. 2 ЗЗД - „знание за увреждането” у ответника - приобретател по атакувания с иска по чл. 135 ЗЗД възмезден вещно-прехвърлителен договор, има субективен характер и е в тежест на доказване за ищеца по иска.

Като основание за допускане до касация жалбоподателите се позовавта на наличие на изпълнена хипотезата в нормата на чл. 280 ал.1,т.1 и т.3 ГПК.

Ответниците по касационната жалба М. Т. М. и П. В. Н. в писмен отговор от страна на процесуалния си представител, изразяват становище за липса на предпоставки за допускане на касационно обжалване и неоснователност на КЖ .

Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение , като констатира, че решението е въззивно и цената на иска е над 5 000 лева, намира, че касационната жалба по отношение на решението в тази част е допустима , редовна и подадена в срок.

За да постанови обжалваното въззивно решение, решаващият спора въззивен състав е изложил в мотивите следните съображения:

Софийски градски съд е бил сезиран със субективно и обективно съединени искове с правно основание: чл. 135 ЗЗД за обявяване относителнанедействителност спрямо ищците на сключен между ответните страни договор за покупко-продажба на ателие № 35, с идентификатор ***, който договор е вписан в СВ-София с номер от описна книга 86.04/28.02.2022 г., № от вх. рег. 12122/28.02.2022 г., № от дв. вх. рег.

11651/28.02.2022 г., Акт том 28, Акт № 18; чл. 19, ал. 3 ЗЗД предявен срещу 2 ответника - „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС“ ЕООД за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот сключен на 24.11.2020 г. между него и ищците и имащ за предмет ателие № 35, с идентификатор ***. С насрещна искова молба е предявен за разглеждане и евентуален насрещен иск с правно основание чл. 307 ТЗ за постановяване от съда на изменение на сключения на 24.11.2020 г. между „Грийнлайф Плейс“ ЕООД, като продавач и М. Т. М. и П. В. Н., като купувачи предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот - Ателие № 35, в частта му относно уговорената продажна цена, като вместо възприетата такава от страните в размер на 68 500 евро бъде определена цена в размер на 92 475 евро.

От приетия като доказателство предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 24.11.2020 г. се установява, че ответното дружество - „Грийнлайф Плейс“ ЕООД, действайки като продавач, се е задължило да построи и продаде на ищците - П. В. Н. и М. Т. М., като купувачи до степен на завършеност „груб строеж“ - ателие № 35, находящо се на шести етаж във вход Г, със застроена площ от 61,55 кв. м., в сграда 5, Комплекс „Нова Дружба“, гр. София, ведно с идеалните части от правото на собственост върху поземления имот, върхукойто е построена сградата, за продажна цена от 68 500 евро. Уговорен е бил и начина на заплащането на цената - 13 700 евро - капаро/задатък, подлежащ на плащане в деня на подписване на предварителния договор и остатъка от 54 800 евро - платими до 1-месец след представяне на Акт обр.15 за сградата. В клаузата на чл. 4 от предварителния договор от страните е заложен и срок за сключване на окончателен договор - 30.06.2022 г., а така също е определен краен момент за приключването на строителството и снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация и това е датата - 30.09.2022 г. Според клаузата въведена с чл. 17 от приетия предварителен договор - страните се съгласяват с правото на продавача в срока на действие на настоящия договор да прехвърли правата и задълженията си по същия като страна по него на трето юридическо лице, свързано с „Грийнлайф Плейс“ЕООД. Видно от приетите като доказателства преводни нареждания е, че П. В. Н. и М. Т. М. са осъществили плащания в полза на „Грийнлайф Плейс“ ЕООД на основание сключения предварителен договор с предмет покупка на ателие 35, вх. Г, сграда 5, както следва: на 16.11.2020 г. сума в размер на 3 911,66 лв. и на 25.11.2020 г. сума в размер на 22 883,21 лв. С писмено уведомление от 21.02.2022 г. „Грийнлайф Плейс“ ЕООД е заявил до купувачите по предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот, сключен на 24.11.2020 г., че прекратява същия, като е поискал в 7-днвен срок купувачите да му посочат банкова сметка, по която да им бъдат възстановени платените по прекратения предварителен договорсуми. Видно е от нотариален акт за продажба на недвижими имоти № 19, том

I, с рег. № 03675, дело № 0208/2022 г., че „Грийнлайф Плейс“ ЕООД есключил договор за покупко-продажба с „Грийнлайф Форест“ ЕООД на

3

28.02.2022 г., като му е прехвърлил недвижими имоти, находящи се в„жилищна сграда с обществено обслужване, магазини и подземни гаражи в УПИ VII-513, „За жилища, ОО, магазини и ПГ“, ПИ с идентификатор ***, кв. 510, местност „Дружба-разширение“, ул. Обиколна, р-н Искър, Столична община, в която са обособени три жилищни входа А, Б и В,както и в „жилищна сграда с обществено обслужване, магазини и подземни гаражи в УПИ VI-1968 „За жилища, ОО, магазини и ПГ“, ПИ с идентификатор ***, кв. 510, местност „Дружба-разширение“, ул. Обиколна, р-н Искър, Столична община, в която са обособени два жилищни входа Г и Д, съответно сред тях попада и ателие № 35, с идентификатор

***, което е предмет на предварителния договор от

24.11.2020 г. Предвидено е заплащане на продажна цена за придобиване на посочените в нотариалния акт имоти /три ателиета и един апартамент/ в размер на сумата от 175 700 лева, която следва да бъде платена от купувача на продавача в срок до един месец, считано от датата на заличаване на договорната ипотека, която е учредена върху продаваемите имоти, вкл. с частични плащания, но не по-късно от 30.06.2022 г. по банков път. Съгласно преводно нареждане за кредитен превод от 07.06.2022 г. „Грийнлайф Форест“ ЕООД е превел по сметка на „Грийнлайф Плейс“ ЕООД сумата в размер от общо 580 360 лв., а за основание относно направата на плащането е вписано по сделки от февруари 2022 г. Според заключението на приетата в първоинстанционното производство комплексна съдебно-икономическа и оценителна експертиза, към 24.11.2020 г. индикативната пазарна стойност в условията на сделка на готов строителен продукт в степен на завършеност, уговорена в предварителния договор от 24.11.2020 г. за оценявания обект ателие № 35, възлиза на сумата от 58 240 евро /113 908 лева/ без ДДС или по 801 евро без ДДС за кв. метър, съответно 69 888 евро (136 689 лева) с ДДС или по 962 евро с ДДС за кв. метър. Към 24.11.2020 г. индикативната пазарна стойност в условията на сделка на готов строителен продукт при отложено прехвърляне на собствеността по договор спрямо момента на договаряне цената с предварителния договор от 24.11.2020 г. за оценявания обект - ателие № 35,възлиза на сумата от 49 744 евро /97 291 лева/ без ДДС или по 685 евро за кв.метър без ДДС, съответно 59 693 евро /116 750 лева/ с ДДС или по 821 евро закв. метър с ДДС. Към 15.07.2022 г. индикативната пазарна стойност в условията на сделка на готов строителен продукт в степен на завършеност уговорена в предварителния договор от 24.11.2020 г. за оценявания обект ателие № 35 възлиза на сумата от 72 005 евро без ДДС /140 830 лева/ или по 991 евро за кв. метър без ДДС, съответно 86 406 евро /168 996 лева/ с ДДСили по 1 189 евро с ДДС за кв. метър. Към 15.07.2022 г. индикативната пазарна стойност в условията на сделка на готов строителен продукт при отложено прехвърляне на собствеността по договор спрямо момента на договаряне цената с предварителния договор от 24.11.2020 г. за оценявания обект - ателие № 35 възлиза на сумата от 61 502 евро без ДДС/120 287 лева/ или по 846 евро за кв. метър без ДДС, съответно 73 802 евро /144 344 лева/ с ДДС или по 1 016 4 евро с ДДС за кв. метър. В заключението е пояснено, че към датата на подписване на предварителния договор от 24.11.2020 г. е бил завършен изкопа на сградата, където се намира ателие № 35, съответно към 15.07.2022 г. е била изпълнена стоманобетонната конструкция на сградата, а така също са направени зидариите, положени са вароциментовите мазилки в банята и са в процес на изпълнение/или завършени В и К иелектроинсталациите.

Направено са изчислени и на средния процент нанарастване на средните пазарни цени на строителните материали в периода от24.11.2020 г. до 15.07.2022 г., като същият без отчитане на транспортнитеразходи е 37,9 %, а с добавяне на същите е 40,2 %, респективно среднияпроцент на промяна в часовата ставка за труд в периода от 24.11.2020 г. до15.07.2022 г. възлиза на 38,46 %. Проследено е и изменението на среднитецени на жилищните площи в район Дружба-2 за периода от м. ноември 2020г. до няколко крайни момента: м.02.2022 г.; м.07.2022 г. и м.05.2023 г., така завремето от м.11.2020 г. до м.02.2022 г. средните цени на квадратен метържилищна площ в посочения район бележат ръст в диапазона от 17,95 % до21,68 %. За времето от м.11.2020 г. до м.06.2022 г. средните цени наквадратен метър жилищна площ в посочения район бележат ръст в диапазонаот 23,59 % до 27,88 %, а за периода от м.11.2020 г. до м.05.2023 г. среднитецени на квадратен метър жилищна площ в посочения район бележат ръст от43,43 %. В заключението е даден вариант на изменение на цената уговорена впредварителния договор от 24.11.2020 г. с процент, който е изчислен чрезприлагане по аналогия на Методиката за изменение на цената на договора заобществена поръчка в резултат на натрупана инфлация, която методика еприета с постановление на МС от 27.09.2022 г. и същия възлиза на 27,30 %, което приложено към цената по предварителния договор прави изменение насъщата от уговорената такава в размер на 68 500 евро в размер на 87 200 евро.