Решение № 348 от 04.08.2024, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 348 гр. Варна, 04.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на пети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Десислава Г. Жекова при участието на секретаря Нели П. Катрикова Добрева като разгледа докладваното от Десислава Г. Жекова Търговско дело № 20233100900108 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са от „Изгрев парк“ ЕООД, ЕИК 202488550, със седалище и адрес на управление гр. София, ***, ет.2, ап.9, срещу С. К. Б., ЕГН **********, с адрес ****5, кумулативно обективно съединени осъдителни искове, както следва: иск с правно основание чл.92, ал.1, изр.1 ЗЗД за заплащане на сумата от 9 906,28 лева, равняващи се на 5 065 евро по фиксинга на БНБ за еврото, представляваща неустойка по чл.32, ал.3 от Предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на строителство на жилищна сграда от 18.03.2019г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба, до окончателното изплащане; искове с правно основание чл.92, ал.1, изр.2, вр. с чл.82 ЗЗД за заплащане на следните суми, представляващи обезщетение за претърпени вреди, надхвърлящи договорената неустойка: 22 504,89 лева обезщетение за претърпени загуби (формирана като сбор от следните суми: 8 047,33 лева - платени разходи за проектантски услуги по Фактура № 1000000107/22.05.2021 г. и по Фактура № 1000000157/26.07.2021 г., 8 132 лева - платена неустойка за неизпълнение по чл. 4, ал. 11 от Предварителен договор за продажба на право на собственост от 25.10.2021г. за Апартамент №38, развален от купувача Н. И. и 6 325,56 лева платена неустойка за неизпълнение по чл.4, ал.11 от Предварителен договор за продажба на право на собственост от 28.10.2021г. за апартамент №37, развален от купувача С. Г.), и пропуснати ползи в размер на 63 175,19 лева (формирана като сбор от следните суми: 21 685,53лв. очаквана печалба, формирана като разлика между договорената с разваления Предварителен договор за продажба на право на собственост от 25.10.2021г. продажна цена от 298 531,05лв. за Апартамент №38 и общата стойност на всички разходи за изграждането му в размер на 179 118,63 лева; 16 868,38лв. очаквана печалба, формирана като разлика между договорената с разваления Предварителен договор за продажба на право на собственост от 28.10.2021г. продажна цена от 1

232 215,70лв. за Апартамент №37 и общата стойност на всички разходи за изграждането му в размер на 139 330,59лв. и 24 621,28лв., равняващи се на сумата, която ответникът е следвало да заплати на дружеството ищец в деня на учредяване на правото на строеж за уравняване на формираната разлика от 25,55 кв.м. над уговореното и полагащото се на ответника обезщетение след избора на конкретни самостоятелни обекти от проектираната жилищна сграда, съгласно чл.3 от сключения помежду им Предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на строителство на жилищна сграда от 18.03.2019 г. и Анекс № 1 от 27.05.2021 г. към него), всички причинени вследствие на виновно неизпълнение на чл.11, ал.1 от Предварителен договор от 18.03.2019г., ведно със законната лихва върху претендираните обезщетения, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане. Претендират се и разноските, сторени по делото.

Твърди се в исковата молба, че на 18.03.2019г. между В. Р. Й. Т. Р. Ч., Б.

И. Я. и С. К. Б., в качеството им възложители и „ИЗГРЕВ ПАРК" ООД, в качеството му на изпълнител, е сключен предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на строителство на жилищна сграда. Съгласно предварителния договор, възложителите, в качеството си на собственици на три отделни поземлени имота с идентификатори ***, ***,

***, са поели задължение да съдействат за обединяването на същите в общ Урегулиран поземлен имот (УПИ), а изпълнителят да поеме всички разходи и да организира за своя сметка изготвяне на Подробен устройствен план (ПУП), План за регулация и застрояване (ПРЗ), Работен устройствен план, Идеен архитектурен проект за изграждане на жилищна сграда в новообразувания общ УПИ, да осигури одобряването на архитектурния проект и издаване на Разрешение за строеж за проектираната сграда, след което, на основание чл. 180 и сл. от ЗУТ, да сключат помежду си, във формата на нотариален акт, окончателен договор, с който възложителите да учредят на дружеството „ИЗГРЕВ ПАРК" ООД право на строеж за отделни самостоятелни обекти в проектираната жилищна, а дружеството да се задължи да я построи и въведе в експлоатация със свои сили и средства.

Твърди се, че в изпълнение на чл. 1, ал. 2 от предварителния договор ищецът е предприел всички необходими правни и фактически действия за изменение на ПУП, в резултат на което, със Заповед № 1711 от 22.06.2021г. отделните поземлени имоти били обединени в новообразувания УПИ с идентификатор ****. Посочва, че в изпълнение на задължението си по чл. 1, ал. 6 от Предварителния договор е възложил изработването на Идеен проект (част Архитектура) и площообразуване на предстоящата за изграждане в новообразувания УПИ сграда на правоспособно лице - „Студио Каса" ООД с ЕИК 202956885. В изпълнение на разпоредбите на чл.1, ал. 10 от Предварителния договор между възложителите и изпълнителя бил сключен Анекс №1 от 27.05.2021г., с който били конкретизирани отделните самостоятелни обекти, които възложителите ще запазят за себе си, както и сумите за доплащане, които, на основание чл. 3, ал. 1 от предварителния договор, всеки един от тях дължи на изпълнителя за формираната в тяхна полза разлика в площта, която получават, над уговореното и полагащото им се обезщетение след избора на конкретни самостоятелни обекти от проектираната жилищна сграда. В тази връзка се твърди, че съгласно подписания Анекс №1, обезщетението, което ответникът С. Б. е следвало да 2 заплати на дружеството Изпълнител „ИЗГРЕВ ПАРК" ООД в деня на учредяване правото на строеж пред нотариуса, е в размер на 27 467,61 лева.

Съгласно чл.2, ал.1 от предварителния договор, ищецът поел ангажимент в срок до 6 (шест) месеца от датата на подписване на допълнителното споразумение /Анекс №1/, да изготви окончателен работен архитектурен проект на сградата, ведно с всички останали части от инвестиционния проект, както и окончателно площообразуване, при спазване на параметрите на съгласувания идеен проект, подлежащи на одобряване и подписване от възложителите в срок до 10 дни от уведомяването им, след което изпълнителят следвало да внесе проекта за съгласуване и одобрение по реда на чл.142 ЗУТ.

В изпълнение на това се твърди, че „ИЗГРЕВ ПАРК" ООД е възложило на „Студио Каса" ООД изготвянето на окончателен работен архитектурен проект на сградата, ведно с всички останали части от инвестиционния проект, както и окончателно площообразуване, при спазване на параметрите на съгласувания идеен проект, в резултат на което в полза на Възложителите е издадено Разрешение за строеж № 127 от 31.08.2021г. на Главния архитект на Община Варна. За изменението на ПУП, изготвянето наидейния архитектурен проект и окончателния архитектурен проект се посочва, че от страна на ищеца са сторени разходи в размер на 44 313,60 лева. Ищецът излага, че през месец октомври 2021г. е настъпила промяна в собствеността на капитала на дружеството „ИЗГРЕВ ПАРК“ ООД, като Н. Д. Н. придобил от С. П. и „ИНВЕСТИЦИОННА КОМПАНИЯ ХОУМ ТУ Ю" АД всички притежавани от тях дружествени дялове в капитала на дружеството. След извършената промяна се твърди, че са сключени два предварителни договора за продажба на правото на собственост на самостоятелни обекти от проектираната жилищна сграда в УПИ с идентификатор ****, както следва: предварителен договор от 25.10.2021г., сключен с Н. П. И. за строеж и продажба на правото на собственост върху ап. № 38, и предварителен договор от 28.10.2021г., сключен със С. И. Г. за строеж и продажба на правото на собственост върху ап.

№ 37. Ищецът, тълкувайки клаузите на чл.2, ал.1 и чл.4 от предварителния договор от 18.03.2019г., намира, че от сключването на Анекс №1 от 27.05.2021г., за дружеството е започнал да тече 6-месечен срок, изтичащ на 27.11.2021г., в който е следвало да организира изработването, съгласуването и внасянето на проекта за одобрение по реда на чл.142 ЗУТ от името на възложителите, както и да уведоми същите за одобряването на проекта.

Посочва, че междувременно на 04.11.2021г. с Нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство № 61, том V, peг. №9458, нот. дело №766 от 04.11.2021г. по описа на Нотариус с peг. №335 в РНК, вписан в Службата по вписванията - гр. Варна като акт №58, том XCII, дело №20524 от 04.11.2021г., възложителите са учредили вещно право на строеж върху процесния имот с идентификатор № **** в полза на „ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС" ООД. Твърди, че собствениците на капитала и управители на „ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС" ООД, учредено на 13.09.2021г., са С. А. П. и М. Б.

С., които са били собственици на капитала и управители и на „ИЗГРЕВ ПАРК" ЕООД. Ищецът твърди, че с учредяването правото на строеж с посочения нотариален акт на лице, различно от изпълнителя, е бил лишен от възможността да построи проектираната сграда, да стане собственик на отделни самостоятелни обекти в нея и да реализира печалба от продажбата им. Отделно от това, бил и неизправна страна по сключените предварителни договори с Н. П. И. и със С. И. Г.. Излага, че по този начин възложителите са нарушили задължението си по чл.11, ал.1 от процесния предварителен 3 договор от 18.03.2019г., вследствие на което са причинили твърдените вреди на ищеца, претендирани с исковата претенция. Счита, че отговорността на възложителите следва да се ангажира при условията на разделност, като всеки да отговаря пропорционално на частта, която притежава от УПИ с идентификатор ****. Поради това, обосновава отговорността на ответника да възлиза на 20,26 % от общия размер на вредите, причинени от неизпълнението на възложителите. Учредяването на посоченото право на строеж срещу задължение за строителство на лице, различно от Изпълнителя по предварителния договор от 18.03.2019г., ищцовото дружество намира, че е в причинно-следствена връзка с претърпените от последния вреди, пораждащи задължение за ответника за заплащане на санкционна неустойка по чл. 32, ал.3 от предварителния договор и допълнително обезщетяване на претърпените загуби и пропуснати ползи в претендираните размери.

В срока по чл.367 ГПК, ответникът С. К. Б. е депозирал отговор на исковата молба. Оспорва изцяло основателността на исковете, както и изложената в исковата молба фактология. Счита, че възложителите са изрядна страна по предварителния договор от 18.03.2019г. и Анекс №1 към него, за разлика от ищцовото дружество. Счита, че поради задължения към държавата и трети лица и съответна невъзможност да бъдат изпълнени поетите с предварителния договор задължения, бившите управители и собственици на капитала на „ИЗГРЕВ ПАРК" ООД на 20.10.2021г. са продали дяловете си на лицето Н. Д. Н., за който се твърди, че се занимавал с изкупуването на задлъжнели дружества. Междувременно, на 13.09.2023г. било учредено търговско дружество „ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС" ООД от съдружниците М. Б.

С. и С. А. П.. Твърди се, че след прехвърляне на собствеността върху дружествените си дялове в „ИЗГРЕВ ПАРК“ ООД на Н. Н., М. С. се свързал с възложителите по предварителния договор от 18.03.2019г. и им съобщил, че поради неуредици в дружеството[1]изпълнител, правата и задълженията на ищцовото дружество ще бъдат поети от „ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС" ООД.

Ответникът посочва, че след настъпилите промени изрично е заявил желанието си сключеният предварителен договор с „ИЗГРЕВ ПАРК“ ООД да бъде прекратен и да бъде сключен нов такъв с реалния изпълнител „ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС" ООД, като получил отговор, че това ще се случи след учредяване правото на строеж пред нотариус. Изразява се становище, че представените предварителни договори от 25.10.2021г. и 28.10.2021г. за ап. 37 и ап. 38, са изготвени за процеса, като обосновава това със свързаността на дружествата „Изгрев парк" ЕООД и „Хоризонти делукс" ООД, промеждутъка, в който са сключени договорите и уговорените в тях клаузи за заплащане.