Решение № 1444 от 03.12.2024, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1444 гр. Пловдив, 03.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XV СЪСТАВ , в публично заседание на тридесет и първи октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Тоско П. Ангелов при участието на секретаря Елена В. Ангелова като разгледа докладваното от Тоско П. Ангелов Гражданско дело № 20235300103229 по описа за 2023 година

Предявен е иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД от Й. С. В. срещу „Алфа Инвест“ ЕООД.

Ищецът твърди, че между ответника и С. И. В. бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ в момента самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Пловдив, ведно с 12/2668 идеални части от поземлен имот с идентификатор ***. На 03.08.2020 г. било подписано споразумение между Й. С. В., „Алфа Инвест“ ЕООД и С. И. В., с което било постигнато съгласие купувач по договора да е ищецът, като всичко платено по договора да се смятало за извършено от него. След това ищецът осигурил финансиране за плащане на останалата цена по предварителния договор, но ответното дружество отказало да сключи окончателен след завършване на строежа. Иска обявяването на предварителния договор за окончателен.

В срок по чл. 131 ГПК от страна на ответника е постъпил отговор, с който се оспорва претенцията. Изявленията в отговора на исковата молба са оттеглени от процесуалния представител в съдебно заседание, като бе направено изявление за признаване на иска.

След преценка на събраните по делото доказателства и във връзка със становищата на страните, съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното:

На първо място следва да се посочи, че съдът намира, че по делото не може да 1 бъде постановено решение при признание на иска. Правото на собственост, съобразно чл. 77 ЗС се придобива по един от предвидените в закона начини, като признанията на съответната страна за съществуването или несъществуването не могат да доведат до неговото възникване. Съдът следва да се произнесе по правото на собственост с решението по делото, съобразно ангажираните доказателства. В този смисъл е Решение № 20/07.04.2014 г. по гражданско дело № 5289/2013 година, І гражданско отделение на ВКС.

Съгласно нотариален акт от 27.08.2014г. ответникът е придобил правото на собственост върху ПИ с идентификатор *** по КК на гр. Пловдив. През 2018 г. за него е одобрен инвестиционен проект за жилищна сграда с магазини и подземен гараж и е издадено разрешение за строеж от 14.09.2018 г. Съгласно отразяванията в представеното разрешение за ползване, строителната площадка е била открита на 19.11.2018 г.

На 18.10.2019 между „Алфа-инвест“ ЕООД като продавач-изпълнител и С. И. В. като купувач-възложител е подписан предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот, находящ се в поземлен имот с идентификатор *** по КК на гр. Пловдив, а именно: самостоятелен обект, съставляващ апартамент № 31, находящ се в секция Б, вх. А, на етаж осем, със застроена площ от 53.66 кв.м., ведно с 0.738% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 8.79 кв.м., ведно с прилежаща изба № 31 с площ от 2.73 км.м., ведно с 0.012% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 0.14 кв.м. В чл. 1, ал. 2 от договора е уговорено да бъдат прехвърлени и съответните ид.ч. от поземления имот в размер съгласно таблица на лицензиран оценител Т. У.. Съгласно чл. 4, ал. 1 купувачът възлага на продавача за цената по договора на свой риск и със собствени средства да извърши всички необходими действия по изграждане, довършване, въвеждане в експлоатация и предаване на обекта. В чл. 8 е уговорена цена по договора в размер на 40 498.00 евро или левовата им равностойност от 79 498.00 лева, като плащанията следва да се извършват на части- чл. 10- 35% в деня на подписване на договора; 35% до 1 седмица от получаване от купувача на уведомление от продавача за издаването на акт образец 14 за сградата; 20% до 1 седмица от получаване от купувача на уведомление от продавача за издаването на акт образец 15 за сградата и 10% до 1 седмица от получаване от купувача на уведомление от продавача за издаването на разрешение за ползване. Срокът за изграждането на сградата до акт образец 15 е определен на 24 месеца от подписването на договора (или до 18.10.2021 г.), а до 90 дни след това продавачът изпълнител се е задължил да входира документите за въвеждането на сградата в експлоатация. В чл. 14, ал. 2 е постигнато съгласие за удължаването на тези срокове до 3 месеца. Срокът за сключването на окончателен договор и уреден в чл. 1, ал. 4 като 30 дни от датата на издаване на разрешението за въвеждане в експлоатация при заплащане на пълния размер на продажната цена, като уведомяванията следвало да се извършат на посочените адреси и контакти.

2

Съгласно представеното платежно нареждане на същата дата е извършено първото плащане, с което договорът е породил действие между страните, съгласно чл.

12 от същия.

На 03.08.2020 г. между „Алфа-инвест“ ЕООД, С. И. В. и Й. С. В. е сключено тристранно споразумение, съгласно което страните се съгласяват купувач по сключения предварителен договор за бъде третото лице посочено от купувача С. В., а именно синът й Й. С. В.. Новият купувач е декларирал, че е запознат с клаузите на предварителния договор и е съгласен с тях. Посочено, е че всички останали клаузи на предварителния договор остават непроменени, а всичко платено до момента следва да се счита за платено от Й. В..

С това съглашение страните са изменили процесното правоотношение и като страна по него е встъпил ищецът на мястото на досегашния купувач.

Приложена е електронна кореспонденция между страните, от което се установява, че ищецът е бил уведомен за това, че за сградата има издаден акт образец 14, но не се установява какви точно документи са били изпратени на страната.

Разваляне на договора не се установява от ангажираните доказателства, защото съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД за настъпването му е необходимо ответникът да даде писмено подходящ срок за изпълнение. Първото писмено изявление в тази насока се установява да е направено с отговора на исковата молба, който е оттеглен от процесуалния представител, а към този момент ищецът предлага изпълнение на своите задължения.

От представеното разрешение за ползване се установява, че сградата е била въведена в експлоатация през 2023 г.

Между страните не е спорно, че съгласно действащата кадастрална карта имотът е с идентификатор ***, с площ от 53.66 кв.м.

Представена е и таблица за разпределението на ид.ч. от поземления имот по отношение на различните обекти, изготвена от Т. У., като за процесния са отразени 12/2668 ид.ч.

Съгласно представеното удостоверение от община Пловдив, за секция Б, вх. А е определен административен адрес: бул. ******************.

На основание чл. 363 ГПК, когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. От приложените по делото доказателства се установява, че правото на собственост върху земята принадлежи на ответника, като върху нея е била изградена проектираната жилищна сградата с апартаменти, магазини и подземен гараж. Други права върху земята не се установява да са съществували към ноември 2021 г., когато сградата е била изградена груб строеж и заснета в КК, поради което на основание чл. 92 ЗС дружеството е станало собственик на всички самостоятелни 3 обекти, включително процесния. От представеното удостоверение от Служба по вписванията се установява, че няма отразени прехвърляния на апартамента след това.

С предварителния договор страните поемат задължение за вбъдеще да сключат друг договор. Предварителният договор следва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, като когато за последния се изисква нотариална форма, трябва да се сключи в писмена форма /чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД/. Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор /чл. 19, ал. 3 ЗЗД/.

В разглеждания случай, страните са обвързани от предварителен договор за покупка на недвижим имот и за извършването на строителството му. Волята им след построяването същият да бъде продаден е ясно изразена, вкл. предвид начина, по който са наименувани страните по договора (продавач и купувач) и уговорените задължения (прехвърляне на имота след изграждането му за определена сума и сключване на окончателен договор в нотариална форма). Предварителният договор е сключен в изискуемата писмена форма. Налице е и необходимото съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД съдържание предвид включените уговорки относно съществените условия на окончателния договор– индивидуализация на недвижимия имот и цена. Последната е посочена в две валути- лева или евро, като страните са приели плащанията да стават в лева. Не се установява така постигнатото съглашение да е привидно. Купувачът не е платил пълната цена по договора, като се доказва плащането на сумата от 27722 лева по първата вноска. Остава непогасено задължение в размер на 51776 лева, което съгласно чл. 1, ал. 4 от предварителния договор е следва да бъде платена изцяло преди сключването на окончателен.

Това не е пречка за уважаване на иска, като в тази насока Тълкувателно решение № 4 от 9.05.2023 г. на ВКС по т. д. № 4/2020 г., ОСГТК посочва, че в чл. 362, ал. 1 ГПК е уредена правната възможност за уважаване на иска и в случай на постигнато между страните съгласие в предварителния договор за едновременно изпълнение на насрещните им задължения при сключване на окончателния договор, или за заплащане на цената преди сключването му. В тази хипотеза искът ще бъде уважен при условие ищецът – купувач да изпълни задължението в двуседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение. При неплащане в този срок решението може да бъде обезсилено, съгласно чл. 362, ал. 2 ГПК.

Съобразно разпоредбата на чл. 264 ДОПК, прехвърлянето на вещни права върху недвижими имоти се допуска след проверка от съдията по вписванията, че прехвърлителят няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични задължения. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната му оценка. Според ал. 4 на същия член, когато съдията по вписванията установи, че прехвърлителят има публични задължения, действията по ал.

1 могат да се извършат след тяхното заплащане или ако длъжникът писмено декларира, че е съгласен публичните му задължения да се погасяват от сумата срещу 4 прехвърлянето и купувачът внесе дължимата сума в съответния бюджет.

В настоящия случай, в представените по делото данъчни оценки не са удостоверени задължение, а в постъпилото от НАП писмо е записано, че няма изискуеми публични задължения към НАП.

Освен това, съгласно Решение № 499 от 26.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3961/2023 г., IV г. о. липсата на посочените по-горе данни и документи би било пречка за изповядване на сделката по нотариален ред, но съдът счита, че в случая това обстоятелство не съставлява пречка за уважаването на предявения конститутивен иск, предвид съдържанието на разпоредбата на чл. 364, ал. 2 ГПК, според която съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени, както разноските по прехвърлянето, така и данъците и другите публични задължения на праводателя му.

При това положение за ищеца е възникнало правото да иска обявяването на договора за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Доколкото ответникът е собственик на процесния имот, предявеният иск е основателен.

Съдът констатира, че за имота е отразено вписване на възбрана, която се установява, че е допусната във връзка с обезпечаването на настоящия иск.

В съответствие с чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът трябва да бъде осъден с решението да плати разноските по прехвърлянето на процесния недвижим имот, а именно: нотариална такса по сметка на ПОС, съгласно чл. 85 вр. чл. 87 ЗННД, определена по раздел II т. 8 Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния интерес от 79498 лева (чл. 96, ал. 3 вр. § 2 ПЗР ЗННД вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ) – 627.99 лева, както и местен данък за придобиване на имота, съгласно чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл. 35, ал. 2 от НАРЕДБА на ОбС Пловдив за определянето размера на местните данъци на територията на община Пловдив- по сметка на Община Пловдив в размер на 2384.94 лева.