Решение № 93 от 25.03.2022, Районен съд - Карлово

РЕШЕНИЕ

№ 93 гр. Карлово, 25.03.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – КАРЛОВО, ІІІ-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Дарина Ил. Попова при участието на секретаря Кристина Р. Шахънска като разгледа докладваното от Дарина Ил. Попова Гражданско дело № 20215320101888 по описа за 2021 година

ПРОИЗВОДСТВОТО е по иск с правно основание член 93 ал.2 от ЗЗД.

Ищецът ЕМ. ИВ. Л. с ЕГН ********** от град С., ж.к. С., бл. ******** твърди, че на 21.07.2021 г. с ответника СТ. ИВ. П. като продавач, сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ:

Апартамент № 6 (шест), находящ се на втори етаж в жилищна сграда ЖСК „Ч.З.“, находяща се в парцел 1 (първи) квартал 55 (петдесет и пет), на ул. „И.П.“ № *** по плана на град К., община К., област П., състоящ се от три стаи, столова и готварна с обща площ от 110 (сто и десет) кв.м, заедно с прилежащите му: избено помещение № 4, таванско помещение № 6, както 6.57% ид.части от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж.

Продажната цена на имота, предмет на предварителния договор била в размер на 95 000 (деветдесет и пет хиляди) лева, която следвало ищецът да заплати по банков път, както следва: 9 500 лева следвало да заплати при сключване на предварителния договор, като задатък по същия, съобразно разпоредбата на т.2.6.

Сумата в размер на 85 500 лева следвало да заплати в деня на сключване на окончателен договор - нотариално изповядане на сделката по прехвърлянето на имота чрез банков кредит. В т.2.8 от предварителния договор било записано, че при плащане с банков кредит, окончателното плащане на сумата става след изповядане на сделката в нотариална форма и вписване на договорна ипотека върху имота в полза на банката от която се ползва кредита.

Ответникът, по силата на предварителния договор, следвало да му прехвърли правото на собственост върху описания недвижим имот на 06.09.2021г.

Сделката следвало да се изповяда пред *** П.И., рег.№ *** на Нотариална Камара.

Подписали предварителния договор и ищецът превел по банков път, по 1 сметка на продавача задатъка, определен на 9500 лева.

След подписване на предварителния договор и на базата на него, подал молба пред „П.И.Б.“ АД, клон К. за одобрение за кредит за закупуване на недвижим имот. От банката му предоставили списък с документи за имота и за задълженията на продавача, и неговата съпруга, които трябвало да бъдат осигурени от последните, за да одобрят искания кредит.

При поискване на тези документи от ответника се оказало, че съпругата на продавача има задължения към трети лица, за които задължения е образувано изпълнително производство. Ответникът обещал, че ще погасят задълженията и ще предоставят удостоверение по чл.87 ДОПК в което не фигурират задължения. От банката уверили ищеца, че след представяне на исканото удостоверение без задължения, ще бъде одобрен за искания кредит.

Съгласно клаузите на предварителния договор, всяка от страните била длъжна да предприеме всички необходими действия за снабдяване със съответните документи, които да доведат до изповядане на сделката на съответната дата пред определения ***.

Като продавач, ответникът СТ. ИВ. П. не изпълнил своите задължения по сключения между тях предварителен договор. Последният представил само нотариален акт за собственост върху имота. Не представил другите изискуеми документи за имота, както и не представил удостоверение по чл.87 от ДОПК за наличието или липсата на задължения, както за него, така и за съпругата му, от които да е видно, че нямат задължения към трети лица, и че имотът, предмет на предварителния договор, не може да бъде обект на принудително изпълнение.

На 06.09.2021г. продавачът не се явил пред уговорения между страните нотариус. По телефона заявил, че се отказва да продава имота.

Ищецът му предложил след като се отказва да продава имота, да подпишат анекс към договора, в който да уговорят как ще му възстанови в двоен размер платения задатък, така, както е договорено в предварителния договор. Ответникът убедил ищеца, че няма нужда да подписват анекс и че ще върне задатъка в двоен размер.

Ищецът проявил разбиране и приех той да изпълни задължението си по договор към него до края на месец октомври 2021г. В изпълнение на договореното между нас, на 20.09.2021г., ответникът му превел по банков път сумата от 5000 лева, като по телефона му казал, че остатъкът до 14 000 лева ще му бъде заплатен до края на месец октомври.

До края на месец октомври, С.П. не превел никаква сума. Ищецът звънял неколкократно, само два пъти ответникът осъществил връзка с него и отново го увери, че до края на октомври ще му преведе парите, но отново не изпълнил уговореното.

След това преустановил да отговаря на повикванията на ищеца или директно го изключвал.

Предвид изложеното, ответникът се явявал неизправна страна по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.07.2021г.

Прави изявление, че с предявяването на настоящата искова молба предварителният договор се счита за развален.

МОЛИ съда да постанови решение, с което осъди СТ. ИВ. П. с ЕГН ********** от село С., област Я., ул. „Х.Б.“ *** да му заплати сумата от 14 000 лева, представляваща неизплатената част от двойния размер на зададък, заплатен от ЕМ.

2

ИВ. Л. на СТ. ИВ. П. при сключване на предварителен договор от 21.07.2021 г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ: Апартамент № 6 (шест), находящ се на втори етаж в жилищна сграда ЖСК „Ч.З.“, находяща се в парцел 1 (първи) квартал 55 (петдесет и пет), на ул. „И.П.“ № *** по плана на град К., община К., област П., състоящ се от три стаи, столова и готварна с обща площ от 110 (сто и десет) кв.м, заедно с прилежащите му: избено помещение № 4, таванско помещение № 6, както 6.57% ид.части от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж, по който предварителен договор СТ. ИВ. П. не изпълнил задълженията си за продавач – да предостави документи и прехвърли собствеността върху имота. Претендира деловодни разноски.

Ответникът СТ. ИВ. П. с ЕГН ********** от село С., област Я., ул. „Х.Б.“ *** оспорва иска като неоснователен.

Сочи че, предварителният договор за покупко-продажба на имота от 21.07.2021г. не бил развален валидно, за да претендира купувачът връщане на задатъка в двоен размер. Този договор все още бил действащ и обвързвал страните по него, тъй като не бил развален по надлежния ред. Това било самостоятелно основание за отхвърляне на иска като неоснователен.

Не било налице неизпълнение на задълженията по предварителния договор от страна на ответника, напротив - несключването на окончателен договор за продажбата на имота било изцяло по вина на ищеца-купувач. Липсвало виновно поведение от страна на ответника, което правело иска неоснователен. Налице била и злоупотреба с право от страна на ищеца.

Някои от фактите, изложени в обстоятелствената част на исковата молба били неверни, а фактическата обстановка, изложена от ищеца била непълна и били спестени важни за правилното изясняване на спора детайли, а голяма част от фактите, описани в исковата молба, били неверни.

Не били верни описаните в исковата молба и изрично оспорва твърденията на ищеца, както следва:

1) „Като продавач, ответникът СТ. ИВ. П. не бил изпълнил своите задължения по сключения между нас предварителен договор. Последният представи само нотариален акт за собственост върху имота. Не представи другите изискуеми документи за имота, както и не представи удостоверение по чл. 87 от ДОПК за наличието или липсата на задължения, както за него, така и за съпругата му, от които да е видно, че нямат задължения към трети лица и, че имота, предмет на предварителния договор, не може да бъде обект на принудително изпълнение.“ Твърди, че са представени в края на м. юли 2021 на „П.И.Б.“ АД в клона на дружеството в гр. С.З. 2 броя удостоверения по чл. 87 от ДОПК, от които било видно, че нито ответникът, нито съпругата му имат непогасени публични задължения.

2) „На 06.09.2021г., продавачът не се яви пред уговорения между страните нотариус. По телефона ми заяви, че се отказва да продава имота.“ Категорично заявява, че в нито един момент не е отказал да продаде имота, напротив, ищецът сам споделил в средата на м. август 2021г., че на този етап се отказва от сделката. Отделно самият купувач не се е явил на 06.09.2021г. пред *** П.И..

3) „Предложих му, след като се отказва да продава имота, да подпишем анекс към договора, в който да уговорим как ще ми възстанови в двоен размер платения от мен задатък, така, както е договорено в предварителния договор.

3

Ответникът ме убеди, че няма нужда да подписваме анекс, че ще ми върне задатъка в двоен размер и да не се притеснявам. Проявих разбиране и приех той да изпълни задължението си по договор към мен до края на месец октомври 2021г.“ Отново твърди, че нито веднъж не се е отказал от сделката, нито му е предлагано да се подпише анекс към предварителния договор. Никога в редките случаи на директна комуникация с ищеца, а и в комуникацията с брокера Д.И., не било коментирано връщане на капарото в двоен размер, тъй като ответникът не бил виновен за това да не се стигне до подписване на нотариален акт.

Причината да не се стигне до нотариално изповядване на сделката била невъзможността купувачът по договора да осигури средства за заплащане на цената на имота, вероятно поради това, че „П.И.Б.“ АД му отказала отпускане на кредит, но това по никакъв начин не можело да бъде вменено като отговорност на продавача по договора. Процесният недвижим имот не бил възбранен, нито бил ипотекиран, нито по какъвто и да е начин е бил обременен с вещна тежест, особен залог или каквото и да било друго ограничение.

4) „До края на месец октомври, С.П. не преведе никаква сума. Звънял съм му неколкократно, само два пъти ответникът осъществи връзка с мен и отново ме увери, че до края на октомври ще ми преведе парите. Но, отново не изпълни договореното между нас. След което на моите позвънявания престана да си вдига телефона или директно ме изключваше.“

Тези твърдения на ищеца отново били неверни. По принцип почти цялата комуникация между страните се водела посредством дъщерята на ответника И.С. и Д.И.а, която се представяла за пълномощник на ищеца, без да е показвала писмено пълномощно за това. Никога не изключвал или не съм вдигал телефона, напротив, по този начин процедирал именно ищецът. Нямали уговорка ответникът да върне остатъка от капарото, още повече, че договорът формално не бил развален и нямало основание да върне сумата, още повече че бил изправната страна по този договор.

Фактите и обстоятелствата били следните:

Тъй като ответникът трайно се преместил да живее в С.З., а неговите дъщери не пожелали да живеят в процесния апартамент, през лятото на 2021г. пуснал обява за продажба на процесния имот в безплатен вестник. С него по телефона се свързала брокер Д.Н., която се заявила, че работи в Агенция „А.“ и казала, че има клиент, който може да закупи имота. Последвала среща в средата на месец юли 2021г. между ответника и Д.Н. в гр. К., на която последната снимала апартамента и получила ключовете му, за да го показва на потенциални купувачи. Ответникът й предоставил и копие на нотариалния акт на апартамента. Обявил, че исканата от него цена за имота е сумата 100 000 лева. Незнайно защо обаче Д.Н. не пожелала да сключи договор за посредничество между Агенция „А.“ и ответника.

След около седмица Д.Н. му позвънила и го уведомила, че е намерила потенциален купувач като поискала да се направи среща в гр. К.. Ответникът отишъл на 21.07.2021г. сам и се срещнал с брокера и ищеца Е.Л., който проявил интерес към апартамента и предложил цена 95 000 лева. Заявил, че разполага с 35 000 лева лични средства и ще търси банково финансиране за остатъка от сумата – 60 000 лева. След консултация по телефона с дъщеря си И.С., ответникът се съгласил да продаде имота на ищеца за сумата 95 000 лева при условие, че няма да заплаща комисионна на брокера и че купувачът ще заплати необходимите нотариални такси и местен данък за продажбата на имота. Брокерът изготвила предварителния договор същия ден и 4 страните по делото го подписали.