Определение № 2837 от 04.06.2025, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2837 гр. София, 04.06.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 4-ТО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 4-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и втори май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Албена Бонева

Членове:

Боян Цонев

Мария Христова като разгледа докладваното от Боян Цонев Касационно гражданско дело № 20258002100764 по описа за 2025 година

Производство по чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на ищците по делото Ц. И. П. и И. К. Б., подадена чрез процесуалните им пълномощници адв. В. Б. и адв. С. А. срещу решение № 446/16.04.2024 г., постановено по възз. гр. дело № 3215/2023 г. на Софийския апелативен съд. С обжалваното въззивно решение, като е потвърдено първоинстанционното решение № 4715/31.08.2023 г. по гр. дело № 9300/2022 г. на Софийския градски съд, е отхвърлен предявеният от жалбоподателите срещу „Н. б. СТ“ ООД иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 31.05.2021 г. между страните предварителен за покупко-продажба и строително-монтажни работи (СМР) относно апартамент № 16 (подробно описан), заедно със: 7.59 % идеални части от общите части на сградата, съответните припадащи се на апартамента идеални части от урегулирания поземлен имот (УПИ), съгласно изготвено площообразуване, паркомясто № . и мазе № ., находящи се в УПИ . от кв. ., м. „С. река – запад“; в тежест на жалбоподателите са възложени разноски по делото.

Касационната жалба е процесуално допустима – подадена е в законоустановения срок от процесуално легитимирана за това страна срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение. В жалбата се поддържат оплаквания и доводи за неправилност на същото, поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3 от ГПК.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК на жалбоподателите, също чрез адв. Б. и адв. А., като общи основания за допускане на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1 от ГПК, са формулирани следните правни въпроси: 1) длъжен ли е въззивният съд, като съд по 1 същество на спора, да извърши самостоятелна преценка на събраните пред него и пред първата инстанция доказателства и да направи свои фактически и правни изводи по съществото на спора, като даде отговор в мотивите на акта си на всички доводи и възражения на страните; 2) длъжен ли е въззивният съд при извършване на тълкуване на договор, предмет на правен спор, да съобрази критериите по чл. 20 от ЗЗД, а именно – да се търси действителната воля на страните, отделните уговорки в договора да се тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността, и като отчете обстоятелствата при сключването на договора и поведението на страните; 3) длъжен ли е въззивният съд да съобрази ново обстоятелство, което има значение за решаването на делото и е настъпило след приключване на съдебното дирене в първоинстанционното производство; 4) може ли длъжникът да черпи права от своята неизправност; може ли длъжникът, ако е в забава, да се позовава на неосъществени факти, чието осъществяване е изцяло в неговата воля; 5) допустимо ли е предварителен договор, сключен на основание чл. 19 от ЗЗД, да бъде обявен за окончателен, когато обектите, предмет на договора, са изпълнени в степен на завършеност „груб строеж“;

6) когато страна по предварителен договор за изграждане и продажба на недвижим имот са физически лица, които купуват жилищен обект за собствени нужди, имат ли те качеството на „потребител“ по смисъла на § 13, т. 1 от ДР на ЗЗП; 7) какви са особеностите на служебните задължения на съда, когато едната страна по договора е потребител; длъжен ли е въззивният съд да извърши служебна проверка относно наличието на неравноправни клаузи в предварителен договор; длъжен ли е съдът да следи служебно за нищожността на клаузи в предварителен договор с потребител поради наличие на неравноправност, и без страните да са се позовали на нищожността; 8) неравноправна ли е клауза в предварителен договор за продажба и строителство, със задължение на обещателя-предприемач да изгради обещания имот, с която е определено условие за сключване на окончателен договор след въвеждане на сградата в експлоатация, зависещо изцяло от волята и поведението на предприемача, а именно – да подаде документи за издаване на разрешение за ползване и да въведе сградата в експлоатация; и 9) различни ли са обособеният обект в изпълнена до етап „груб строеж“ жилищна сграда и същият самостоятелен обект, в същата сграда след като тя е въведена в експлоатация, и по-специално – прехвърленият обект в „груб строеж“ нещо различно ли е от същия обект в същата сграда след като тя бъде въведена в експлоатация, и води ли до възникване на друг обект на правото на собственост издаването на разрешение за ползване на сградата, в която са разположени самостоятелни обекти. Жалбоподателите навеждат допълнителното основание за допускане на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК, като поддържат, че тeзи правни въпроси, с изключение на осмия от тях, са разрешени от въззивния съд в противоречие с практиката на ВКС, и конкретно: първият въпрос – в противоречие с решение № 12/11.02.2022 г. по гр. д. № 2032/2021 г. на ІV-то гр. отд., решение № 60011/16.06.2021 г. по търг. д. № 2852/2019 г. на І-во търг. отд. и тълкувателно решение (ТР) № 1/2013 от 09.12.2013 г. на ОСГТК; вторият въпрос – в противоречие с решение № 12/11.02.2022 г. по гр. д. № 2032/2021 г. на ІV-то гр. отд. и решение № 60079/19.01.2022 г. по търг. д. № 105/2020 г. на І-во търг. отд.; третият въпрос – в 2 противоречие с ТР № 1/2013 от 09.12.2013 г. на ОСГТК, решение № 328/15.05.2014 г. по гр. д. № 805/2014 г. на ІV-то гр. отд. и решение № 80/03.05.2018 г. по гр. д. № 2560/2017 г. на ІVто гр. отд.; четвъртият въпрос – в противоречие с решение № 455/19.12.2013 г. по гр. д. № 3635/2013 г. на ІV-то гр. отд.; петият въпрос – в противоречие с решение № 45/25.06.2019 г. по гр. д. № 1466/2018 г. на ІІІ-то гр. отд.; шестият въпрос – в противоречие с решение № 50049/13.03.2024 г. по гр. д. № 1579/2020 г. на ІV-то гр. отд. и решение № 28/07.03.2022 г. по гр. д. № 2847/2020 г. на ІV-то гр. отд.; седмият въпрос – в противоречие с ТР № 1/2020 от 27.04.2022 г. на ОСГТК, решение № 23/07.07.2016 г. по търг. д. № 3686/2014 г. на І-во търг. отд., решение № 60272/15.12.2021 г. по гр. д. № 874/2021 г. на ІV-то гр. отд., решение № 231/06.03.2018 г. по търг. д. № 875/2017 г. на І-во търг. отд. и решение № 77/22.04.2015 г. по гр. д. № 4452/2014 г. на ІІІ-то гр. отд.; и деветият въпрос – в противоречие с решение № 45/25.06.2019 г. по гр. д. № 1466/2018 г. на ІІІ-то гр. отд. и решение № 13/06.02.2020 г. по гр. д. № 2413/2019 г. на ІV-то гр. отд. По отношение на седмия правен въпрос касаторите навеждат и допълнителната предпоставка по чл. 280, ал. 1, т. 2, предл. 2 от ГПК, като поддържат, че същият е разрешен от въззивния съд в противоречие и с практиката на Съда на европейския съюз (СЕС) – решение от 04.06.2009 г. по дело С-243/2008 г., решение от 30.05.2013 г. по дело С-397/2011 г. и решение от 21.02.2013 г. по дело С-472/2011 г.

Жалбоподателите навеждат и допълнителното основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК, като поддържат, че поставените от тях правни въпроси, с изключение на петия от тях, били от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото, но излагат конкретни съображения в тази насока само относно последните два въпроса.

Насрещната страна – ответникът „Н. б. СТ“ ООД, в отговора на касационната жалба, подаден чрез процесуалния му пълномощник адв. В. Я., излага съображения, че не са налице основания за допускане на касационното обжалване, а при условията на евентуалност – доводи за неоснователност на жалбата.

За да отхвърли предявения по делото конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на процесния предварителен договор за окончателен, въззивният съд е приел, че основният спорен въпрос по делото е, дали е изискуемо задължението на ответника за прехвърляне на собствеността върху договорените обекти на ищците. При разрешаването на този основен спорен въпрос, апелативният съд е приел въз основа на подробно обсъдените преди това доказателства, че съобразно договореното между страните, в срок до 31.07.2023 г. ответникът-продавач следва да подаде документи за снабдяване на сградата с разрешение за ползване, в петдневен срок след представяне на разрешението за ползване купувачите-ищци дължат плащането на последната вноска от цената, като те дължат плащане и на вноска след представяне на акт-образец-15, какъвто още не е издаден, и в 30-дневен срок след получаване на разрешение за ползване и заплащане на всички суми, продавачът дължи прехвърляне на собствеността. При така постигнатите договорки между страните, въззивният съд е достигнал до решаващия си извод по делото, че задължението на ответника все още не е изискуемо и той не дължи прехвърляне на правото на собственост върху процесните обекти.

В съображенията си за този извод съдът е посочил, че в мотивите към ТР № 4/2020 от 3

09.05.2023 г. на ОСГТК на ВКС е разяснено, че изпълнението на насрещното задължение на купувача за заплащане на цената, дори и да е с уговорен по-ранен срок на изпълнение, не винаги съставлява предпоставка за изискуемостта на задължението на продавача – то би съставлявало такава предпоставка, само ако страните са уговорили, че сключването на окончателния договор ще се извърши в определен срок след заплащане на цената. Съдът е приел, че така дадените разяснения са относими към настоящия случай, в който изискуемостта на задължението на продавача да прехвърли собствеността е в зависимост от издаване на разрешение за ползване на сградата, в която е процесния имот, предвид което е намерил, че не са налице предпоставките да обяви предварителния договор за окончателен.

В тази връзка апелативният съд отново е изтъкнал, че изискуемостта на задължението на ответника е определена като конкретен срок след настъпване на определено обстоятелство – снабдяване на сградата с разрешение за ползване, с оглед което е приел, че срокът още не е започнал да тече, поради което няма как задължението на ответника да е изискуемо.

Изложил е и съображения, че договарянето на изискуемостта на задължението на продавача да прехвърли собствеността след издаване на акт-образец-16 е логично и житейски оправдано, с оглед постигната договорка между страните за степен на завършеност на дължимите се обекти – апартамент, мазе и паркомясто, която степен на завършеност изисква сградата, включително и общите й части, да са със степен на завършеност след акт-образец15, какъвто не е издаден.

За неоснователен съдът е намерил довода на ищците, че договореният срок за прехвърляне на правото на собственост, бил уговорен в тяхна полза. За този свой извод съдът е изложил съображения, че договорните срокове, ако не следва друго от волята на страните или естеството на задълженията, се считат договорени в полза на длъжника. Изтъкнал е, че в случая няма договорка между страните, от която да следва, че купувачите могат да търсят изпълнение на поетите от строителя-продавач задължения преди договорения срок – 30 дни след издаване на разрешение за ползване. Приел е и че естеството на задълженията на страните не е такова, че да дава право на купувачите да търсят предсрочно изпълнение на задължението на ответника, а напротив – поетото задължение за постигане на определен етап на завършеност на обектите, чието продаване ответникът дължи, обосновава извод, че за да изпълни своето задължение да прехвърли договорените имоти на купувачите, ответникът следва да постигане завършеност на сградата до съответното ниво и не дължи изпълнение преди това, като и кредиторът не може да изисква изпълнение преди този момент. Съдът е посочил, че би могло да се разсъждава за изискване на изпълнение преди уговорения падеж от страна на купувачите-ищци, ако сградата бе достигнала до ниво на завършеност, при което да се издаде разрешение за ползване, но продавачът-ответник да не се снабдява с такова – в този случай, съдът е приел, че обектите, предмет на процесния предварителен договор, биха съществували в договорения вид и би се дължало тяхното прехвърляне. Приел е, че понастоящем прехвърлянето на процесните обекти – в стадия на завършеност „груб строеж“ – не отговаря на договореното между страните, като е изтъкнал, че съдът не е властен да изменя договорките, съдържащи се в предварителния договор при обявяването му за окончателен. В тази връзка апелативният съд е разяснил, че в диспозитива 4 на решението си съдът следва да възпроизведе договорните клаузи, така както те са постигнати от страните по сделката, поради което в решението си съдът не може да посочи, че обявява процесния договор за окончателен, но прехвърля собствеността върху процесните обекти, изградени до ниво „груб строеж“ – такава подмяна на волята на страните по съдебен ред е недопустима. Разяснил е също, че ако прехвърли правото на собственост в настоящия момент върху ищците и опише имотите, така както те са описани в предварителния договор, ищците ще получат собственост върху нещо различно от договореното, и ако поискат, биха получили владението върху имоти в груб строеж – недовършени обекти в сграда с недовършени общи части. По така изложените съображения въззивният съд отново е достигнал до извода, че не може на този епат да обяви процесния предварителен договор за окончателен и не може да приеме, че сроковете в него за прехвърляне на правото на собственост са уговорени в полза на кредиторите-ищци. По същите съображения съдът е намерил, че не може да приеме, че в случая ищците упражнявали своето право на кредитори да искат и да получат нещо по-малко от това, което им се дължи по договора. В тази връзка съдът е изтъкнал, че получаването на правото на собственост върху имот в груб строеж, при договорено задължение за прехвърляне на собственост върху завършен имот в завършена сграда, годна за ползване, съставлява изменение на договорното съдържание, което съдът няма власт да наложи, а не представлява съгласие на кредитора да получи нещо по-малко от договореното.

Разпечатката съдържа 21 от 53 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/fd086353-a1b5-4d4e-81f3-7730327392f1