Решение № 460 от 28.11.2025, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 460 гр. Варна, 28.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и осми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Галина Чавдарова при участието на секретаря Мая Т. Иванова като разгледа докладваното от Галина Чавдарова Търговско дело № 20253100900218 по описа за 2025 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба, подадена от Ж. С.

С. от гр.Варна срещу Ф. КЛУБ ВАРНА ООД, ЕИК 201555081, със седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н Одесос, ***, с която са предявени при условията на обективно съединяване иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата от 67026,29лв, дадена на отпаднало основание поради разваляне на предв.договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.03.2024г., ведно със законната лихва върху сумата от датата на завеждане на иска до оконч.изплащане, и иск с правно основание чл.93, ал.2, предл.2 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата в размер на 78233,20лв, представляваща подлежащ на връщане задатък в двоен размер, ведно със законната лихва върху сумата от датата на завеждане на иска до оконч.изплащане.

В исковата молба твърди, че на 29.03.2024г. между ищеца и ответника е сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който последният се задължил да продаде на ищеца двуетажна жил.сграда №13, находяща се в гр.Варна, мест.Баба Алино, със РЗП от 134кв.м., ведно със съотв.ид.части от ПИ, при продажна цена от 180900евро, с вид и степен на завършеност съгласно приложение №1/29.03.24г. Твърди, че на 19.03.24г. заплатил сумата от 3911,66лв, а на 29.03.24г. заплатил 102231,23лв, в т.ч. и 20000евро задатък. Излага, че страните се задължили да сключат оконч.договор на 15.11.24г., към която дата обаче строителството не било приключило- нямало Вик и ел.инсталации, липсвали циментова замаска на пода и шпакловка, покрива и фасадата не били завършени. Не били представени на ищеца и документи за прехвърляне на собствеността, въпреки задължението по чл.3 от договора на продавача. Сочи, 1 че на 14.01.25г. сградата не била довършена, поради което изпратил до ответника имейл, че счита договорът за прекратен поради неизпълнение на задълженията на последния. Твърди, че на 21.01.25г. изпратил отново покана с уведомление за прекратяване на договора по вина на продавача с искане за връщане на получените суми, ведно с двойния размер на задатъка. Излага, че ответникът е изпаднал в забава на 16.11.24г., като с оглед възможността за едностранно разваляне на договора, предвидена в чл.8 от договора, предвид изпратените писма, счита, че от 22.01.25г. договорът бил прекратен поради неизпълнение на задълженията на ответника, а евентуално, че същият е прекратен с подаване на исковата молба. С допълнителната искова молба поддържа наведените с исковата молба твърдения. Поддържа твърденията си за незавършеност на къща №13 и забава на продавача по отношение на извършените СМР, издаването на документи и прехвърляне на собствеността.

Оспорва твърденията за забава на купувача.

В срока по чл.367, ал.1 от ГПК ответникът Ф. К.

ВАРНА ООД, ЕИК 201555081, със седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н Одесос, ***, е депозирал писмен отговор, с който оспорва предявените искове по допустимост и основание. Намира исковете за преждевремнно заведени, тъй като не бил налице факт.състав на развалянето на договора. Оспорва твърденията за неизправност на продавача, като твърди, че купувачът е неизправна страна и не разполага с право да развали договора.

Твърди, че продавачът е имал готовност да извърши сделката с наличните документи към 14 и 21.01.25г., като само липсата на средства на купувача и бездействието му да осигури продажната цена е причината за отказ от договора. Не оспорва факта, че ищецът е заплатил сумата от 52270 евро и сумата от 2000евро. Твърди, че към 15.11.25г. сградата е била напълно изградена, вписана в КК и продавачът се е легитимирал като собственик с НА.

Счита, че забавата на купувача да осигури банов кредит или да заплати продажната цена е освободила продавача от последиците на забавата, считано от 15.11.24г. Излага, че към 15.11.24г. и 15.01.25г. продавачът е изготвил необх.документи за прехвърляне на собствеността, но купувачът не е поискал документи и кандидатствал за банков кредит. Оспорва твърденията, че сградата не е била завършена, като в случай, че е имало недовършени работи, счита, че същите са незначителни, което изклчвало правото на ищеца да развали договора по чл.87, ал.4 ЗЗД. Прави изявление за разваляне на договора поради виновно неизпълнение от страна на купувача и задържане на платения задатък. Счита волеизявлението на ищеца за разваляне за преждевременно отправено, тъй като според договора продавачът би изпаднал в забава едва на 15.01.25г., като навежда и доводи за ненадлежно развалане на договора, тъй като липсвал даден подходящ срок и не било указано какво е неизпълнението.

Счита, че искът за връщане на цената е преждевременен и по аргумент от клаузата на чл.7 от договора. В допълнителен отговор поддържа възраженията си. Поддържа, че ищецът е пожелал да не се довършват ел. и ВиК инсталациите в къщата, поради което и полагането на шпакловка е било невъзможно и продавачът се е освободил от забавата си. Оспорва да са налице некачествено изпълнени СМР и поддържа твърденията си за неизправност на купувача по предв.договор.

Съдът, след като обсъди събраните по делото писмени

2 доказателства, прие за установено следното от фактическа страна :

Съгласно представения по делото предв.договор за покупкопродажба на недв.имот сключен на 29.03.2024г. между Ф. КЛУБ ВАРНА ООД, от една страна като продавач, и Ж. С. С., като купувач, продавачът се задължил да продаде на купувача следния недв.имот – еднофамилна двуетажна жилищна сграда с идентификатор ***. с адрес гр.Варна, м.Баба Алино, съответстваща на двуетажна жил.сграда №13, със застр.площ от 67кв.м. и РЗП от 134кв.м., описана в удостоверение за търпимост №86/07.06.23г., ведно с прилежащите 190 кв.м.ид.части от ПИ ***. Уговорена е продажна цена от 180900евро, във вида на степен на завършеност по приложение №1, платима както следва – 2000евро, платени при подписване на споразумение за сключване на предв.договор, 52270 евро – платими при подписване на предв.договор, от които 20000 евро съставляват задатък, и 126630 евро-платими със средства от банков кредит от БАНКА ДСК в срок не по-късно от 7 работни дни от подписване на нотар.акт за продажбата. В чл.1, ал.5. е договорен срок за сключване на оконч.договор 15.11.24г. Правото на купувача да развали договора е регламентирано в чл.8, който съдържа и уговорката за заплащане на задатък от страна на продавача. В приложение №1 към договора се съдържа опис на степента на завършеност на сградата, предмет на предв.договор.

От приложените по делото преводни нареждания се установява, че ищецът е заплатил в полза на ответника сумата от 2000 евро и 52270 евро.

По делото е приложена и разменена между страните имейл кореспонденция, както и такава по вайбър.

При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД и чл.93, ал.2, предл.2 от ЗЗД.

Съгласно нормата на чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД подлежи на връщане даденото с основание, което е отпаднало с обратна сила / в тази насока е Постановление № 1 от 28.V.1979 г. по гр. д. № 1/79 г. на Пленума на ВС/. За успешното провеждане на иск с посоченото основание, ищецът следва да докаже факта на имуществено разместване между него и ответника, факта на развалянето на облигационното правоотношение и качеството си на изправна страна по договора. От своя страна ответникът следва да докаже, че престацията е получена на годно основание, респ. основанието за задържане на полученото от него.

От събраните по делото доказателства се установява, че между ищеца и ответника е възникнало валидно облигационно отношение по предварителен договор за продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът, в качеството на продавач е поел задължението да продаде недвижим имот със съответна степен на завършеност, а ищецът, в качеството му на купувач е поел задължението да заплати продажната цена, при условия, подробно посочени в договора. Анализът на доказателствата обуславя извода, че ищецът в качеството си на купувач е изпълнил основните си задължения по договора, като е заплатил съответна част от уговорената продажна цена. Както бе посочено по-горе представените по делото преводни нареждания 3 обективират, че ищецът е заплатил на ответника сумата от общо 52270 евро и 2000евро по така сключения договор. Неоснователно е възражението на ответника за допусната от купувача забава да осигури банков кредит или да заплати остатъка от продажната цена с лични средства, доколкото това задължение на купувача става изискуемо според чл.1, ал.3 от договора в срок от 7 дни от подписването на нотар.акт за покупко-продажба на имота, което в случая нито се твърди, нито се доказва да се е осъществило.

За да възникне правото на ищеца да развали договора, следва да се установи неизпълнение на договора от ответника, което да се дължи на причина, за която той отговаря. В случая като основание за разваляне на договора ищецът сочи настъпила забава в изпълнение на задължението на продавача да изгради сградата във вида и степента на завършеност съобразно приложение №1 към договора и да подготви необходимите за прехвърляне на собствеността документи. От своя страна ответникът навежда възражение за забава на кредитора като причина за неизпълнение на договорените СМР.

В приложение №1 към договора е уговорена степента на завършеност на сградата. За установяване изпълнението на задължението на ответника по извършването на договорените дейности са ангажирани гласни доказателства. От показанията на св.К. се установява, че при посещението му в периода, когато обектът е трябвало да бъде готов, имало петна по стените от влага; покривът не бил затворен и оттам влизало вода; нямало кабели за ток и контакт; нямало тръби за вода; прозорците не били обърнати;имало външна изолация с дюбели, без мазилка; отвътре имало груба мазилка; нямало замаски по стените. Сочи, че през м.януари състоянието на обекта било същото – към 14.01 покривът бил отворен, изолацията отвън не било затворена, а само сложена на дюбели, стените били влажни, а при второто посещение отново нямало кабели по тавана и контакти, разстоянието между скатовете на покрива било затворено, нямало гипсокартон по тавана, имало петна от влага, имало скелета и се работело по къщата, замазвали се стълби и стени; едната част на фасадата била измазана, а другата била на стиропор, а останалите фасадни стени били готови; нямало ВиК тапи, имало само една тръба за канализация. Св.Г.А. също сочи, че посетил обекта преди Коледа, като сградата нямала ел. и Вик инсталация, а дограмата била на пяна; нямало гипсокартон на тавана, подът не бил измазан; тухлите били замазани с хастарна мазилка, в която трябвало да се прекарат кабели, и да се прави основна мазилка; имало тръби за канализация.

Според св.Ф. ответникът е извадил документи за сделката в средата на м.11.24г., като на 17.12. се свързала с ищеца и го уведомила, че къщата е готова и могат да запазят час при нотариус, но ищецът имал техн.въпроси по къщата. Сочи, че на проведената съвместна среща през януари къщата била с измазана фасада, готова дограма, вътрешна замаска, готово стълбище, подова замаска, като ищецът правел искания за ВиК и ел.инсталация, а майсторите чакали неговите майстори да започнат изпълнението, като ищецът не представил проект. Сочи още, че в къщата се правили малки довършителни работи, като се работело там, където не зависи от ВиК и ел.проекта.

Показанията на тези свидетели се кредитират от съда, доколкото 4 не се констатира противоречие помежду им. Като противоречиви и несъответни на останалите гласни доказателства не следва да се вземат предвид показанията на св.Н.А., според който външната фасада на сградата била измазана, стените и пода били със замаски, таванът бил затворен със замаска, имало ток и ВиК на тапи и в къщата не се извършвали строителни работи.