Решение № 12286 от 24.06.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12286 гр. София, 24.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ при участието на секретаря ГЕРГАНА З. ЛЕОНТИЕВА като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело № 20241110158049 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по постъпила искова молба Л. Б. В. срещу С. С. К. и С. Р. З..

Предявени са за разглеждане обективно евентуално съединени установителни искове за обявяване недействителността на прехвърлителна сделка, обективирана в Нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот № от 25.06.2024 г. на нотариус В на НК, вписан в Служба по вписванията гр. София, с вх. рег. № от 25.06.2024 г., представляваща дарение на 1.274% идеални части от правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор , на които идеални части съответства обособеното за ползване външно паркомясто № 3, с площ от 12.50 кв.м., при граници по одобрения на 17.01.2020 г. от Гл. архитект на СО, район Овча купел инвестиционен проект: от две страни - двор, паркомясто ПМ № 2 и паркомясто № 4, както следва: 1/ установителен иск с правно основание по чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД за прогласяване на нищожност поради невъзможен предмет, евентуално съединен с 2/ иск по чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД за прогласяване на нищожност поради липса на съгласие, евентуално съединен с 3/ иск по чл. 26, ал. 2, предл. 4 ЗЗД за прогласяване на нищожност поради поради липса на основание, евентуално съединен с 4/ иск по чл. 26, ал. 2, предл. 5 ЗЗД за прогласяване на нищожност поради привидност, евентуално съединен с 5/ установителен иск с правна квалификация чл. 42, ал. 2 ЗЗД за обявяването му за недействителен поради липса на представителна власт.

Ищецът Л. Б. В. твърди, че на 22.02.2019 г. в качеството си на единствен собственик на следния недвижим имот: УПИ IV-822, находящ се в гр. София, СО, р-н „О, кв. 516 по регулационния план на гр. София, м. „Овча купел“, одобрен с Решение № 114 по протокол № 24 от 30.03.2001 г. на СОС с площ от 969 кв.м, при съседи: улица и , който имот съгласно КККР на гр. София е заснет като ПИ с идентификатор адрес 1 гр. София, р-н О, с площ на имота 981 кв.м, трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, сключва с дружеството „САД Строй Груп“ ООД, ЕИК: 204381967, представлявано от управителя С, предварителен договор за учредяване право на строеж върху урегулиран поземлен имот и договор за изработка /задължение за проектиране и построяване на жилищна сграда/. На 13.03.2020 г. ищецът е учредил в полза на „САД Строй Груп“ ООД право на строеж върху собствения си поземлен имот, за което е издаден Нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот № на НК, вписан в Служба по вписванията гр. София с вх. рег. № дело №0 г., като в Пункт II на нотариалния акт били посочени обектите в сградата, която ще бъде изградена от Дружеството, които ще останат собственост на ищеца. Поддържа, че в нотариалния акт за учредяване на право на строеж е уговорено, че ищецът също така запазва и правото си на собственост върху целия поземлен имот. Посочва, че в изпълнение на договора и въз основа на учреденото му право на строеж дружеството е построило жилищна сграда с магазини, гаражи и подземен гараж на пет жилищни етажа със застроена площ 401,46 кв.м.

Твърди, че на 20.05.2024 г. „САД Строй Груп“ ООД е изпратил на ищеца нотариална покана с рег. № от 08.05.2024 г. на нотариус С С, рег. № на НК, с която е поканен да изпълни задължението си по чл. 28 от предварителния договор от 22.02.2019 г. и да предостави на дружеството-приемател нотариално заверено пълномощно и декларации по образец, по силата на които „САД Строй Груп“ ООД да приеме собствеността на идеални части от ПИ с идентификатор , в който е построена сградата и които идеални части от недвижимия имот се припадат на самостоятелните му обекти в сградата, съгласно таблица за площообразуване, за да може впоследствие дружеството да прехвърли тези идеални части на купувачите на самостоятелни обекти, построени в процесната сграда. В изпълнение на задължението си по чл. 28 от предварителния договор за учредяване на право на строеж ищецът изготвил и предал на управителя на „САД Строй Груп“ ООД на 10.06.2024 г. нотариално заверено пълномощно рег. №№ г. на нотариус А по силата на което да го представлява пред нотариус и да прехвърли на себе си идеалните части от ПИ с идентификатор припадащи се към самостоятелните обекти в сградата, за които на дружеството е учредено право на строеж ведно с необходимите декларации по образец, а също така е съставил и предал на управителя на Дружеството ново нотариално заверено пълномощно рег. № г. на нотариус Д, рег. № , по силата на което да го представлява пред нотариус и да прехвърли на трети лица, придобили собствеността на самостоятелни обекти в жилищната сграда в ПИ с идентификатор припадащите се към самостоятелните им обекти идеални части от недвижимия имот, съгласно площообразуването на сградата.

Твърди, че след като се запознал с текста на електронните писма и приложенията към тях, ищецът отказал да подпише, не е подписал и не заверил пред нотариус изпратената му по електронен път декларация по чл. 42 от ЗЗД, тъй като в нито един момент не е имал воля и не е давал съгласието си дворните тераси и/или паркоместата, находящи се на терен да бъдат разпределяни свободно и еднолично от упълномощено лице - управител на дружеството-приобретател, още повече да бъдат предмет на прехвърлителна сделка. Твърди, че ползването на обособените върху имота шест броя наземни паркоместа е разпределено от собственика на земята и ищец в настоящото производство с Протокол за разпределяне ползването на недвижим имот от 15.04.2020 г.

Сочи се, че на 31.07.2024 г., след извършена справка в Имотния регистър към Агенция по вписванията ищецът установил, че на 24.06.2024 г. и на 25.06.2024 г. „САД Строй Груп“ ООД е дарил от името на ищеца и е разпределил ползването на 6 бр.

2 наземни паркоместа, находящи се в собствения на ищеца поземлен имот. Поради това и на 01.08.2024 г. ищецът е оттеглил нотариално заверените пълномощни в полза на „САД Строй Груп“ ООД.

Една от сделките, с които се сочи, че „САД Строй Груп“ ООД неправомерно се е разпоредил с поземлен имот, собственост на ищеца, без неговото знание и съгласие, и без да разполага с представителна власт, е извършеното с процесния Нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот № на нотариус В, с който на ответниците С. С. К., ЕГН: ********** и С. Р. З., ЕГН: **********, като съсобственици на апартамент № в сградата с идентификатор1 са „дарени“ общо 2.978% ид.ч. от правото на собственост върху ПИ с идентификатор , равняващи се на 29.21 кв.м, от които: 1.669% ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот, които се припадат на собствения на ответниците апартамент № 29; 0.035% ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот, които се припадат на собствения на ответниците Склад № ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот, на които идеални части съответства обособеното за ползване външно паркомясто № 3, с площ от 12.50 кв.м. при граници по одобрения на 17.01.2020 г. от Гл. архитект на СО, район Овча купел инвестиционен проект: от две страни - двор, паркомясто № 2 и паркомясто №4.

Моли да бъде прогласена нищожността на посочения договор за дарение, обективиран в Нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот № г. на нотариус В, в частта, в която са дарени 1.274% ид.ч., които съответстват на обособеното за ползване външно паркомясто № 3, с площ от 12.50 кв.м., поради липса на съгласие, липса на основание на сделката, привидност на сделката, невъзможен предмет и като сделка, сключена от името на ищеца без наличие на представителна власт на „САД Строй Груп“ ООД. Твърди, че сделката е нищожна поради липса на съгласие, тъй като липсва формирана воля от страна на ищеца като носител на вещното право и липса на негово волеизявление в тази насока, а именно - воля и волеизявление за безвъзмездно разпореждане (дарение) с процесните идеални части, липса на воля и волеизявление за преразпределяне на ползването на наземните паркоместа, липса на воля и волеизявление за разпореждане с идеални части от поземления имот, които съответстват на наземните паркоместа. Посочва, че сделката е и без основание, защото при дарението мотивът и основанието съвпадат, а ищецът не е формирал воля и намерение да облагодетелства безвъзмездно определено лице.

Посочва, че поради съзнателната липса на съгласие всички страни по сделката са знаели, че няма воля на страните за постигане на посочените със сделката правни последици, поради което оспорва сделката като нищожна поради липса на съгласие и привидност на сделката. Оспорва сделката и като нищожна поради невъзможен предмет, тъй като разположеното на терен паркомясто № 3 не е самостоятелен обект на право на собственост и следователно не може да бъде предмет на разпоредителна сделка. На последно място, ищецът оспорва и дарението като недействително поради това, че е сключено от негово име от пълномощник „САД Строй Груп“ ООД без последният да разполага с представителна власт да извършва посоченото дарение на посочените недвижими имоти от името на ищеца, като поддържа, че пълномощното с рег. № г. по описа на нотариус Д е давало пълномощия на Дружеството да прехвърли на трети лица само и единствено идеалните части от поземления имот, които се припадат на собствените им самостоятелните обекти в сградата. Поради тези и останалите подробно изложени съображения моли предявените искове да бъдат уважени. Претендира разноски.

В срочно подадени отговори с идентично съдържание ответниците С. С. К. и С.

Р. З. оспорват предявените искове. Посочват, че съгласно чл. 28 от подписания 3 предварителен договор за учредяване право на строеж върху регулиран поземлен имот и договор за изработка (задължение за проектиране и построяване на жилищна сграда) от 22.02.2019 г., между Л. В. и „САД Строй Груп“ ООД, ищецът се е задължил в срок от 30 дни от издаването на Удостоверението за въвеждане в експлоатация да прехвърли 73 % ид. ч. от УПИ-то, върху което е построена сградата на суперфициаря (носителя на правото на строеж) „САД Строй Груп“ ООД. Посочват, че видно от приложените писмени документи Удостоверението за въвеждане в експлоатация е с № 379/18.04.2024 година. Сочат, че в изпълнение на задълженията на ищеца по договора и след като суперфициарят „САД Строй Груп“ ООД му е отправил нотариална покана да изпълни задълженията си по договора, като в противен случай ще го развали, ищецът е издал нотариално заверени пълномощни от 31.05.2024 г. и от 20.06.2025 г., с които упълномощава Дружеството да се разпорежда със 73% ид. ч. от поземления имот на ищеца на трети лица. Поради това на 25.06.2024 г. „САД Строй Груп“ ООД е прехвърлил идеални части от поземления имот в полза на ответниците на основание двете издадени пълномощни от страна на ищеца. Оспорват иска за обявяване на сделката за недействителна поради липса на представителна власт, тъй като сочат, че към датата на сделката в полза на дарителя „САД Строй Груп“ ООД е имало валидно учредена представителна власт, към датата на сключване на сделката пълномощното не е било оттеглено, а след оттеглянето му на 01.08.2024 г. дарителят не е бил надлежно уведомен. Поради тези и останалите изложени съображения оспорват исковете като неоснователни. Молят исковете да бъдат отхвърлени. Претендират разноски.

С проекта за доклад по делото, обективиран в определение от 05.04.2025 г., приет за окончателен в проведеното открито съдебно заседание на 29.05.2025 г. без възражения от страните, като безспорен и ненуждаещ се от доказване между страните са отделени фактите, че: 1/ Л. Б. В. е учредил с нотариален акт № . нот. И право на строеж в полза на „САД Строй Груп“ ООД; 2/ въз основа на учреденото право на строеж суперфициарят „САД Строй Груп“ ООД е построил жилищна сграда на пет етажа, въведена в експлоатация с Удостоверението за въвеждане в експлоатация е с № година на Главния архитект на Столична община; 3/ Л. Б. В. е издал и предоставил на управителя на „САД Строй Груп“ ООД в изпълнение на чл. 28 от предварителния договор от 10.06.2024 г. нотариално заверено пълномощно peг. № от . на нотариус А, peг. № на НК, както и нотариално заверено пълномощно peг. № , том г. на нотариус Д на НК; 4/ „САД Строй Груп“ ООД е сключил от името на Л. Б. В. - като дарител и С.