Решение № 1522 от 27.01.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 1522 гр. София, 27.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 151 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Б В при участието на секретаря С В като разгледа докладваното от Б В Гражданско дело № 20241110165394 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

И. Г. К. е предявила срещу А. К. И. и Т. Г. К. конститутивен иск с правно основание чл.

19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за доброволна делба, сключен на 17.09.2021 г.

Ищцата твърди, че недвижимите имоти, предмет на предварителния договор са били собственост на общия им наследодател Г К, като след неговата смърт по силата на настъпило наследствено правоприемство тя и двете ответници са придобили по 1/3 идеална част от правото на собственост върху тях. Твърди също така, че на 12.07.2024 г. е изпълнила поетото с предварителния договор задължение да плати в полза на ответницата А. И. сумата от 5000 лв., но въпреки това в договорения срок до 17.09.2024 г. не бил сключен окончателният договор.

В срока по чл. 131 ГПК двете ответници са подали отговори на исковата молба, с които оспорват иска като неоснователен. Сочат, че двуетажната сграда, която се намира в процесния имот, не може да бъде обособена фактически и правно с два или повече самостоятелни обекта съобразно изискванията на действащото законодателство, а освен това полуподземният етаж и таванският етаж са прилежащи части. Поддържат също така, че не са изпълнени изискванията на чл. 202 ЗУТ и че липсват изготвени и одобрени инвестиционни проекти за обособяването на самостоятелни обекти в сградата, като този пропуск не може да бъде преодолян в настоящото производство, поради което е налице непреодолима правна пречка за обявяване за окончателен на предварителния договор и същият има невъзможен предмет. Правят и възражение за нищожност на предварителния договор на основание чл.

26, ал. 1, предл. трето ЗЗД предвид несъответствието между средната пазарна цена на притежаваната от А. И. 1/3 идеална част от имотите и договореното парично уравнение от 5000 лв. Излагат и доводи за противоречие на предварителния договор със закона – чл. 38 и чл. 40 ЗС, тъй като не са определени дяловете на отделните етажни собственици в общите части на сградата, а освен това е предвидено единият етажен собственик да получи изцяло в свой дял поземления имот, въпреки че земята под общата сграда е прилежаща обща част по чл. 38 ЗС. Ответницата А. И. прави възражение и че не е настъпила изискуемостта на 1 задължението за прехвърляне правото на собственост, тъй като с чл. 2, ал. 1, т. 2 от предварителния договор е уговорено окончателният договор да бъде сключен само след снабдяване с удостоверение за търпимост на сградата, а такова било издадено след уговорения краен срок за сключване на окончателния договор.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

На основание чл. 154, ал. 1 ГПК в тежест на ищеца по иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е да докаже, че между страните е сключен валиден предварителен договор, по силата на който ответникът се е задължил да му прехвърли процесните имоти, както и че е налице твърдяната съсобственост между страните по предварителния договор за делба; че ищецът е изпълнил задължението си за плащане на уговорената цена и че е настъпил падежът на задължението на ответника.

В тежест на ответниците е да установят наведените възражения за нищожност на договора поради невъзможен предмет, противоречие със закона и накърняване на добрите нрави.

От фактическа страна

Приет е предварителен договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите от 17.09.2021 г., сключен между страните по делото – А. К. И., Т. Г. К. и И. Г. К., като съделители. В него е посочено, че тримата съделители са съсобственици на следните недвижими имоти: поземлен имот с идентификатор ..., целият с площ съгласно скица от 600 кв.м., находящ се в гр. София, район „В..“, с. М.. ул. „П...“ № 3, което съгласно нотариален акт за собственост представлява дворно място с площ от 630 кв.м., представляващо парцел VII от квартал 8, отреден за имот .., заедно с всички трайно прикрепени към земята подобрения и насаждения в имота, заедно с построената в имота двуетажна сграда с използваем полуподземен етаж и използваем тавански етаж, с идентификатор ....1, с общо разгърната застроена площ от 308, 90 кв.м., със следното разпределение съгласно архитектурен проект – заснемане: полуподземен етаж, разположен на кота -2, 38 с площ от 75 кв.м., състоящ се от виндфанг, стълбище, коридор, три мазета и тоалетна; първи етаж, разположен на кота 0, 00 с площ от 78, 30 кв.м., състоящ се от стълбище, антре, спалня, дневна, кухня с трапезария, тераса и тоалетна; втори етаж, разположен на кота +2, 72 с площ от 80, 30 кв.м., състоящ се от стълбище, антре, спалня, дневна, кухня с трапезария, балкон и баня с тоалетна; тавански етаж, разположен на кота +.. с площ от 66 кв.м., състоящ се от стълбище, три тавански помещения и балкон. Съгласно предварителния договор са обособени следните три дяла: Дял първи за И. Г. К., която получава в дял и става изключителен собственик на целия поземлен имот с идентификатор ..., заедно с всички трайно прикрепени към земята подобрения и насаждения в имота, вкл. построената в имота лятна кухня с идентификатор ....2, втори етаж и тавански етаж от двуетажната сграда; Дял втори за Т. Г. К., която получава в дял и става изключителен собственик на полуподземен етаж и първи етаж от двуетажната сграда, като си запазва и пожизнено право на ползване върху недвижимия имот; Дял трети за А. К. К., като нейният дял се уравнява в пари чрез заплащане на сума в размер на 5000 лв., която тя следва да получи от И. Г. К. по банков път до деня на сключване на окончателен договор за делба. В чл. 2 от договора страните са уговорили, че ще сключат окончателен договор за доброволна делба в срок от три месеца от снабдяване с удостоверение за търпимост на сградата, но не по-късно от 17.09.2024 г., като в случай че такова удостоверение не бъде издадено до тази дата, срокът на договора се удължава със срока на забавяне издаването на удостоверението.

Съгласно приложената на л. 7 по делото вносна бележка ищцата е внесла по банкова сметка в полза на ответника А. И. сума в размер на 5000 лв. с основание „по дог. за добр. делба на поземл. имот“ на 12.07.2024 г.

Приет е и нотариален акт от 18.07.1975 г., с който И. К. и Т. К. са дарили на сина си Г В К. процесния поземлен имот, както и една втора идеална част от застроената върху мястото 2 едноетажна жилищна сграда с площ от 64 кв.м., представляваща две стаи, хол и кухня, както и една втора идеална част от застроената лятна кухня с площ от около 20 кв.м., а Т. Г. К. му е дарила и останалите идеални части от сградите. От приетото удостоверение за наследници се установява, че Г В К. е починал на 01.10.2018 г. и е оставил за свои наследници съпругата си и двете си дъщери – страните по делото и по процесния предварителен договор.

Прието е заключение на съдебно-техническа експертиза, което след преценка по реда на чл. 202 ГПК следва да бъде прието като обективно и компетентно изготвено. Вещото лице е установило, че за имота има издадено удостоверение за търпимост № /../19.06.2007 г. от Техническа служба към СО, район В.., в което жилищната сграда е описана като двуфамилна със застроена площ от 74 кв.м. и лятна кухня с площ от 23 кв.м. Строителството на сградата е било извършено в периода 1983 г. – 1987 г., като има издадено строително разрешение за сграда от 1983 г. Удостоверението е приложено на л. 131 по делото. През 2019 г. е бил изготвен инвестиционен проект за заснемане на съществуващата сграда, като вещото лице е извършило оглед на място и е направило измервания на стаите и помещенията, при които е установило, че проектът отговаря напълно на съществуващото положение относно архитектурното разпределение и площите на етажите. Констатирало е разминаване в степента на завършеност на помещенията, което намира за несъществено. Съгласно заключението входът на сградата е от запад, стълбището е развито в отделна клетка от север и осигурява самостоятелен достъп до всички етажи. По отношение на сутерена в заключението е посочено, че е с площ от 75 кв.м. и е приспособен за живеене, а по отношение на тавана, че е с площ от 75, 3 кв.м. и се състои от три помещения. Според вещото лице първи и втори етаж от сградата отговарят на описаните в чл. 40, ал. 1 ЗУТ критерии за самостоятелно жилище, като единствено на тези етажи няма складово помещение, но такива има в сутерена и на тавана. Съгласно заключението първият и вторият етаж могат да бъдат обособени като самостоятелни обекти, без да е необходимо да се изготвят допълнителни проекти, които да се съгласуват с общинската администрация. По отношение на полуподземния етаж и таванския етаж вещото лице е посочило, че за да отговарят на критериите по чл. 40, ал. 1 ЗУТ, и за да бъдат обособени като самостоятелни обекти, трябва да се изготви архитектурен проект за преустройството им, придружен с конструктивен проект или конструктивно становище. Посочило е също така, че тъй като са с понижена височина, те не могат да бъдат жилища, а могат да бъдат ателиета. Според вещото лице помещенията на сутерена и тавана могат да бъдат придадени съответно към първия и втория етаж на сградата. Вещото лице е дало заключение и относно средната пазарна цена поотделно без ДДС на поземления имот, сутерена, първия и втория етаж, тавана и лятната кухня.

От правна страна

След съвкупна преценка на събраните по делото доказателства и анализ на текстовете на сключения между страните предварителен договор, съдът намира, че същият е нищожен поради правно невъзможен предмет на основание чл. 26, ал. 2, предл. първо ЗЗД, като наведените в тази връзка възражения от страна на ответниците са основателни, макар и непрецизно квалифицирани, по следните съображения. Върховният касационен съд е дал подробни разяснения за този вид нищожност на сделките в Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2017 г. на ВКС по тълк. д. № 3/2014 г., ОСГК, съгласно което предметът на сделката се свързва с обекта на правоотношението, към което е насочено поведението на страните по сделката. Предмет на сделката са вещи, действия, бездействия, нематериални правни и имуществени блага. Предмет трябва да има всяка сделка. За да е налице сделка, страните трябва да са постигнали съгласие по нейния предмет. Ако към момента на постигне на съгласието, предметът е фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет. Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка.

Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта. В цитираното тълкувателно решение е разяснено още, че при възникнал спор за валидност на договора поради невъзможен 3 предмет, на доказване подлежи опорочаващият факт, че към момента на постигнатото съгласие предметът вече е невъзможен, тъй като е погинал или е правно невъзможно да възникне като самостоятелен обект на право на собственост. В тежест на страната, която претендира нищожността, е да докаже осъществяването на опорочаващия факт - че към момента на постигнатото съгласие съществува непреодолима правна пречка предметът да възникне - да бъде осъществено обособяването по какъвто и да било начин. Опорочаващият факт може да бъде доказан с всички допустими доказателствени средства, включително със заключение на вещо лице.

В разглеждания случай предвид обстоятелството, че ищцата и двете ответници са съсобственици на поземления имот, както и на построените в него сграда и лятна кухня, то съгласно константната и непротиворечива съдебна практика, целият поземлен имот представлява обща част, поради което по силата на императивната разпоредба на чл. 38, ал.