Решение № 17815 от 17.09.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 17815 гр. София, 17.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 74 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Антоанета Г. Ивчева при участието на секретаря ЦВЕТЕЛИНА ИВ. ЯНАКИЕВА като разгледа докладваното от Антоанета Г. Ивчева Гражданско дело № 20251110154441 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба на Етажна собственост, находяща се в **, Комплекс „м“, чрез професионалния домоуправител о, срещу Р. К. Ж., ЕГН:

**********, и В. П Ж., ЕГН: **********, и двамата със съдебен адрес: **, с която са предявени в условията на пасивно субективно и обективно кумулативно съединяване установителни искове с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. с чл. 50, ал. 1, вр. с чл. 51, ал. 1 ЗУЕС за признаване за установено в отношенията между страните, че всеки от ответниците дължи на ищеца сумите от по: 82,50 лева с еврова равностойност 42,18 евро, представляваща незаплатени месечни вноски за управление на общите части на етажната собственост за периода от 01.06.2024г. до 30.04.2025г., 63,64 лева с еврова равностойност 32,54 евро, представляваща незаплатени месечни вноски за Фонд „Ремонт на комплекс“, дължими за периода от 01.06.2024г. до 30.04.2025г., 42,08 лева с еврова равностойност 21,52 евро, представляваща незаплатени месечни вноски за Фонд „Ремонт на сграда“ за периода от 01.06.2024г. до 30.04.2025г., 96,75 лева с еврова равностойност 49,47 евро, незаплатени месечни вноски за „Озеленяване“ за периода от 01.06.2024г. до 30.04.2025г., 39,71 лева с еврова равностойност 20,30 евро, представляваща незаплатени месечни вноски за „Снегопочистване“ за периода от 01.06.2024г. до 30.04.2025г., 71,28 лева с еврова равностойност 36,44 евро, представляваща незаплатени месечни вноски за „Техническа поддръжка“ за периода от 01.06.2024г. до 30.04.2025г., 119,19 лева с еврова равностойност 60,94 евро, представляваща незаплатени месечни вноски за почистване на общите части на ЕС за периода от 01.06.2024г. до 30.04.2025г., 105,27 лева с еврова равностойност 53,82 евро, 1 представляваща незаплатени месечни вноски за „Охрана“ за периода от 01.06.2024г. до 30.11.2024г., 119,40 лева с еврова равностойност 61,05 евро, представляваща незаплатени месечни вноски за „Охрана“ за периода от 01.12.2024г. до 30.04.2025г., 15,29 лева с еврова равностойност 7,82 евро, представляваща незаплатени месечни вноски за „Наем на офис“ за периода от 01.06.2024г. до 30.04.2025г., 38,23 лева с еврова равностойност 19,55 евро, представляваща незаплатени месечни вноски за Електрическа енергия за общите части на ЕС за периода от 01.06.2024г. до 30.04.2025г., 25,47 лева с еврова равностойност 13,02 евро, представляваща незаплатени месечни вноски за „Поддръжка на ПСОВ“ за периода от 01.06.2024г. до 30.04.2025г., 4,08 лева с еврова равностойност 2,09 евро, представляваща незаплатени месечни вноски за „ГТП Газови инсталации“ за периода от 01.07.2024г. до 31.007.2024г., и 30,57 лева с еврова равностойност 15,63 евро, представляваща незаплатени месечни вноски за „Ремонт на детска площадка“ за периода от 01.04.2025г. до 30.04.2025г., ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на депозиране на заявлението за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК – 05.05.2025г. до окончателното плащане, за които суми е издадена Заповед за изпълнение от 18.09.2025г. по ч.гр.д. № 26313/2025г. на СРС, 74 с-в.

В исковата молба се твърди, че Р. К. Ж. и В. П Ж. са съсобственици на апартамент № 1 в сграда А6 в **, Комплекс „м“, която се намира в поземлен имот с идентификатор *** с комплексно обществено обслужване – алеи, зелени площи, детски площадки, басейни, водопроводна мрежа, които не отговарят на изискванията за самостоятелен обект, а са принадлежност към етажната собственост. В тази връзка недвижимият имот се управлявал по реда на чл. 18 ЗУЕС чрез съвместни общи събрания. Ищецът сочи, че на 22.10.2022г. било проведено съвместно ОС на ЕС, на което били взети решения заплащане на една авансова вноска за първия месец от срока на договора за управление на ЕС, за одобряване на договор за управление с „Образцов дом“ ЕООД и за сключването на договор за физическа охрана с „ВТА Секюрити“. Въз основа на така взетите решения бил сключен договор за извършване на невъоръжена охрана с „ВТА Секюрити“ и договор за управление и поддръжка на ЕС с „Образцов дом“ ЕООД срещу месечна цена от 15 лв. за всеки самостоятелен обект или търговски обект. Излага, че на 12.12.2022г. било подписано за присъединяване на ЕС към електроразпределителната мрежа, а с договор от 17.02.2023г. била възложена ежемесечна поддръжка на зелените площи и алеи. С решение на съвместно ОС на ЕС от 11.11.2024г. е прието решение за подписването на нов договор за управление и поддръжка на ЕС с въпросното дружество, а с решение от 19.03.2025г. била одобрена оферта за реконструкция на детска площадка в комплекса.

Поддържа се, че ответниците не са заплатили дължимите месечни вноски към ЕС за периода от 01.06.2024г. до 30.04.2025г., които са както следва: 11 погасителни вноски за управление на общите части на ЕС, всяка от които в размер на 15 лв., т.е. 165 лв., 11 2 погасителни вноски за фонд „Ремонт на комплекса“ на единична стойност от 11,57 лв. и в общ размер на 127,27 лв., 11 погасителни вноски за фонд „Ремонт на сградата“, всяка от които в размер на 7,65 лв. или общо 84,15 лв., 11 погасителни вноски за озеленяване на единична стойност от 17,59 лв. или общо 193,49 лв., 11 погасителни вноски за снегопочистване, всяка от които 7,22 лв. или общо 79,42 лв., 11 погасителни вноски за техническа поддръжка в общ размер на 142,56 лв. или по 12,96 лв., 11 погасителни вноски за почистване на ЕС в общ размер на 238,37 лв. или по 21,67 лв., 11 погасителни вноски за охрана на обща стойност от 449,34 лв., 11 погасителни вноски за наем на офис в общ размер на 30,58 лв. или по 2,78 лв., 11 погасителни вноски за електрическа енергия в ЕС на обща стойност от 76,45 лв. или по 6,95 лв., 11 погасителни вноски за поддръжка на ПСОВ в общ размер на 50,93 лв. или по 4,63 лв., вноска за ГТП газови инсталации в размер на 8,16 лв. и вноска за ремонт на детската площадка на стойност от 61,14 лв. Инвокират се доводи, че на 11.11.2024г. било взето решение дължимите суми да бъдат претендирани по съдебен ред. При тези съображения ищецът счита, че в негова полза е възникнало притезание за процесните суми. Претендират се разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответниците са депозирали отговор на исковата молба, с който излагат становище за неоснователност на предявените искове. Не оспорват, че са собственици на апартамент № 1 в сграда А6 в **. Релевират възражение, че не съществува етажна собственост на затворен комплекс „м“ с подробни доводи, че поземления имот, в който са построени процесните сгради, са собственост на инвеститора, а не на собствениците на самостоятелни обекти, поради което липсват общи части в този квартал, които да свързват съществуващите самостоятелни ЕС на всяка сграда поотделно. Поддържат, че сграда А6 е самостоятелна и не е част от жилищния комплекс „м“. Оспорват да е налице валиден договор за управление на комплекс от затворен тип, тъй като собствениците на въпросните самостоятелни обект не са упълномощавали лицето Велизар Радев за сключването на договор за управление и поддръжка, както и поради неспазване на формата за действителност по чл. 2 ЗУЕС.

Възразяват, че проведеното на 22.10.2022г. съвместно ОС на ЕС не е проведено съобразно изискванията на чл. 18, ал. 2 ЗУЕС, като процесните решения не били взети със законоустановеното мнозинство от 2/3, поради което решенията имали действие само за тези ЕС, чиито представители са присъствали на ОС. Поддържат, че съвместните ОС на самостоятелни ЕС нямат компетентност да вземат решения, които от компетентността на ЕС, учредени по реда на чл. 2 ЗУЕС. Оспорват дължимостта на претендираните суми с доводи, че посочените в исковата молба разходи не са свързани с управлението и поддръжката на ЕС на сграда А6. Молят за отхвърляне на исковите претенции. Претендират разноски.

Съдът, като съобрази правните доводи на страните, събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, 3 ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

С отговора на исковата молба ответниците са заявили възражение за недопустимост на исковите претенции поради липса на активна процесуална легитимация, като се твърди, че не съществува етажна собственост на комплекс „м“ по смисъла на чл. 2 ЗУЕС, като до настоящия момент не е било провеждано общо събрание на собствениците във всички построени в квартала сгради и в тази връзка не е била учредявана, респ. създавана ЕС, нито такава е била регистрирана по предвидения в ЗУЕС ред. Навеждат и възражение за липса на правен интерес от водене на настоящото производство поради липса на валиден договор за управление на комплекс от затворен тип по смисъла на чл. 2 ЗУЕС. Съдът намира, че проявлението на обстоятелствата, на които се основават релевираните възражения, въпроси по същество на спора, а не по неговата допустимост.

Предявените искове намират правната си квалификация в чл. 422 ГПК, вр. чл. 50, ал. 1 ЗУЕС, във вр. с чл. 51, ал. 1 ЗУЕС.

Съгласно правилата за разпределение на доказателствената тежест, за уважаване на исковата претенция ищцовата страна следва да установи при условията на пълно и главно доказване, че ответниците са съсобственици на твърдения самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, както и че са взети валидни и стабилизирани по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС решения на общото събрание на етажната собственост за събиране на ежемесечни вноски за поддръжка и управление на сградата в режим на ЕС и такива за събиране на суми за фонд „Ремонт на комплекса“, „Ремонт на сградата“, за озеленяване, за охрана, за снегопочистване, за техническа поддръжка и т.н., както и техния размер. В тежест на ответника е при установяване на горните факти да докаже правоизключващите си възражения – пълното или частично погасяване на дълга, както и фактите, на които основава своите възражения.

Предвид изявленията на страните в хода на производството и на основание чл.

146, ал. 1, т. 3 ГПК като безспорно и ненуждаещо се от доказване по делото е отделено обстоятелството, че ответниците Р. К. Ж. и В. П Ж. са съсобственици на апартамент № 1 в сграда А6 в **.

Не е въведено като спорно в процеса на доказване също, че в поземления имот, находящ се на адрес: **, са изградени 25 сгради, една от които е блок/сграда А6, в която се намира собственият на ответниците апартамент.

Етажната собственост възниква по силата на закона при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици – арг. от чл. 38 и чл. 39 ЗС.

Необходимо е поне четири самостоятелни обекта в сградата да принадлежат на различни физически или юридически лица, за да се прилагат спрямо тях правилата на етажната собственост съгласно чл. 3 ЗУЕС. Когато в едно дворно място има няколко сгради, етажна собственост възниква за всяка сграда поотделно. Изключение е 4 хипотезата на затворен комплекс по смисъла на чл. 2 ЗУЕС, в който случай управлението се извършва въз основа на писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

Ищецът твърди, че сградата - етажна собственост, в която ответниците са собственици на обект, е част от жилищен комплекс и че същите са обвързани от взети решения на общото събрание етажните собствености в комплекса относно управлението и поддържането му, като относно решенията се позовава и на чл. 18 ЗУЕС поради наличието на общи части в комплекса, които се ползват от собствениците на обекти в сградите.

Съгласно практиката на ВКС, изразена в Решение № 661/02.11.2010 г. по гр.д.

1437/2009 г., ВКС, I г.о., Решение № 481/25.05.2011 г. по гр.д. 979/2009 г., ВКС, I г.о. и Решение № 59/12.03.2012 г. по гр.д. 911/2011 г., ВКС, II г.о. дворното място представлява обща част, единствено ако е налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята, с други думи – само когато всички етажни собственици са собственици на дворното място. Обратно, в случаите, когато етажните собственици не са собственици на дворното място или не са единствени собственици, а има и други лица – съсобственици, които не са етажни собственици, разпределянето на правото на ползване върху дворното място може да стане само по реда на чл. 32, ал.