Решение № 2716 от 29.05.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2716 гр. София, 26.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-Б СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Теменужка Симеонова

Членове:

Хрипсиме К. Мъгърдичян

Яна Борисова при участието на секретаря Михаела Огн. Митова като разгледа докладваното от Хрипсиме К. Мъгърдичян Въззивно гражданско дело № 20221100509838 по описа за 2022 година

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение от 29.04.2022 год., постановено по гр.дело №7414/2020 год. по описа на СРС, ГО, 29 с-в, е признато за установено по предявените от Е. В. Й. срещу „Р. ВН“ ЕООД искове с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД вр. с чл. 146, ал. 1 вр. с чл. 143 ЗЗП, че клаузите на чл.

4, чл. 8, т. 2, чл. 9 и чл. 10 от договор за поръчка от 01.04.2019 год. са нищожни като неравноправни, като искът е отхвърлен в частта му по отношение на чл. 3 и чл. 3.1 от посочения договор и Е. В. Й. е осъдена да заплати на „Р. ВН“ ЕООД по насрещни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 вр. с чл. 286 ЗЗД вр. с чл. 51 ТЗ и с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД сумата от 2 579 евро, представляваща възнаграждение по чл. 3.1 от договор за поръчка от 01.04.2019 год., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 14.09.2019 год. до окончателното й изплащане и сумата от 111.05 евро, представляваща обезщетение за забава в размер на законната лихва за периода от 05.06.2019 год. до 06.11.2019 год., като искът по чл. 86, ал. 1 ЗЗД е отхвърлен в останалата му част до пълния предявен размер от 332 евро и „Р. ВН“ ЕООД е осъдено да заплати на Е. В. Й. на основание чл. 78, ал. 1 ГПК направените разноски по делото в размер на 641.09 лв., а Е. В. Й. е осъдена да заплати на „Р. ВН“ ЕООД на основание чл. 78, ал. 1 ГПК направените разноски по делото в размер на 1 018.08 лв.

Срещу решението в частта му, в която са отхвърлени първоначалните искове и са уважени насрещните искове, е подадена в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК 1 въззивна жалба от Е. В. Й.. Жалбоподателката поддържа, че оспорените клаузи от сключения между страните договор били нищожни, защото противоречали на чл. 143, т. 5, 9 и 16 и чл. 147А, ал. 5 ЗЗП. Не можело да се претендира едновременно неустойка и обезщетение за забава. В чл. 3 от процесния договор била включена клауза, според която ищцата се била задължила да заплати възнаграждение на „Н.Д. 1“ ЕООД в размер на 3 % без ДДС, но не по-малко от 950 евро върху цената на недвижимия имот, но в деня на подписване на предварителния договор за покупко-продажба. В чл. 3.1 от договора било уговорено още по-голямо възнаграждение в размер на 6 % от цената на имота, равняваща се на сумата от 2 579.40 лв. или 5 200 лв., като се игнорирало условието на чл. 3 от договора и било посочено, че е достатъчно да е извършен само оглед на имота, като уговорката за подписване на предварителен договор оставала. Тези клаузи заставяли физическото лице да заплаща възнаграждение в изключително големи размери без да е налице конкретен правен резултат и без да е бил подписан предварителен договор. Оглед на имота винаги можел да бъде извършен, но трябвало задължително да е налице и сериозно намерение на кандидаткупувача да закупи конкретния недвижим имот. В разглеждания случай бил осъществен оглед на недвижим имот, който обаче не бил последван от сключването на предварителен договор. Огледът по своето правно естество бил действие, което трябвало да обвърже двете страни с определен правен резултат, т.е. в случая предварителен договор, но такъв не бил сключен. Ищцата сама била изготвила предварителния договор за покупко-продажба на имота. Освен това имотът бил заявен и от други брокерски фирми и се рекламирал и там.

Ето защо моли решението на СРС да бъде отменено в обжалваната му част, а исковете – уважени. Претендира и присъждането на направените разноски по делото.

Ответникът по жалбата „Р. ВН“ ЕООД счита, че решението на СРС следва да бъде потвърдено в обжалваната част. Поддържа, че правилно първоинстанционният съд бил приел, че процесните клаузи, които се отнасяли до дължимото на посредника възнаграждение, не били нищожни. Същите целели да обезпечат изпълнение на задължението на клиента да заплати уговореното възнаграждение на посредника, респ. за обезщетят последния в случай на осуетяване заплащането на възнаграждение чрез заобикаляне на посредника, т.е. целяло се предотвратяване на недобросъвестно поведение на клиента, който въпреки предоставените услуги по посредничество за намиране на имот, отговарящ на изискванията му, за да си спести плащането на възнаграждение, договарял придобиване на собствеността пряко със собственика. Задълженията на посредника според договореното включвали не само организирането на огледи на имота на потенциални купувачи, а и посредничеството между тях. Предмет на процесния договор било постигането на определен резултат – свързване на страните за сключване на сделка.

Процесните клаузи били типични за договора за посредничество, като били съобразени с добрите практики, морала и закона. Освен това ищцата се била съгласили с процесния договор и неговите клаузи. Търговският посредник имал право на възнаграждение, ако изпълнил задълженията си. В клаузата на чл. 3 от договора било уговорено дължимото възнаграждение, което било основен негов реквизит. Размерът на възнаграждението съответствал на обичайните цени за такъв тип услуги, не бил прекомерен и не противоречал 2 на закона и морала. Безспорно било по делото, че дружеството-посредник било свързало продавача и купувача, бил предоставил процесния имот за оглед, доколкото било несъмнено, че на 04.06.2019 год. ищцата била подписала предварителен договор за покупкопродажба, а на 30.07.2019 год. била закупила процесния недвижим имот. Не можело да се намалява договорената цена по сделката, след като страните били постигнали съгласие за еквивалентност на своите насрещни престации и не се твърдяло и установявало тяхното съгласие да нарушава императивни норми или добрите нрави. Договорът за покупкопродажба бил сключен без участието на агенцията, поради което и правилно първоинстанционният съд бил приел, че дължимото възнаграждение трябвало да бъде определено на основание чл. 3.1 от процесния договор. Следвало да се има предвид, че не било нужно посредникът да вземе непосредствено участие в преговорите на сделката, а било достатъчно нейното сключване да е резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните. Считано от 04.06.2019 год. Е. Й. била в неизпълнение на задължението си по чл. 3 от договора, поради което и дължала и обезщетение за забава.

Срещу решението в частта му, в която са уважени предявените първоначални искове, е подадена в законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 ГПК насрещна въззивна жалба от „Р.

ВН“ ЕООД. Жалбоподателят поддържа, че неправилно първоинстанционният съд бил приел, че клаузите на чл. 4, чл. 8, т. 2, чл. 9 и чл. 10 от договор за поръчка са нищожни. Ищцата се била задължила да заплати на агенцията възнаграждение и в случаите, когато не тя лично, а свързани с нея лица закупуват недвижимия имот, предложен от агенцията. Единственият способ да бъде гарантирано получаването на договорената престация за услугата, за която бил нает посредникът, бил възложителят да заплати възнаграждение дори и при т.нар.

„скрита“ сделка – с участието на самия възложител или на негови близки или свързани лица.

В този случая не се стигало да значително неравновесие в правата и задълженията на търговеца и доставчика, а напротив, целта била да се възстанови равенството в техните отношения, като потребителят плати за услугата, която вече бил получил, дори и ако придобиването на имота да е осъществено чрез подставено лице. Неустойката имала следните функции – обезщетителна, обезпечителна и дисциплинираща, като същите намира проявление в клаузите на чл. 4 и чл. 8, ал. 2 от договора. Неправилно първоинстанционният съд бил приел, че процесните клаузи не били уговорени индивидуално. Клиентът се бил съгласил лично с тях, като нямало данни същите да са с характер на общи условия.

Уговорените клаузи за неустойка били съобразени с добрите нрави. Граматическото и систематическото тълкуване на клаузите за неустойка предпоставяло нейната дължимост само за инцидентни, крайно увреждащи дружеството хипотези, а именно заобикаляне на агенцията и неплащане на възнаграждение при придобиване на имот, предоставен за оглед от дружеството, съдействие с „конкурентна“ агенция и цялостно неизпълнение на договора.

Тези клаузи били обосновани, доколкото дружеството можело да понесе сериозни вреди, както под формата на понесени разходи, така и под формата на пропуснати ползи. Размерът на тези предполгаеми вреди, а и санкционната функция на неустойката предполагали, че тя не е прекомерна. Ето защо моли решението на СРС да бъде отменено в обжалваната му част, 3 а исковете – отхвърлени.

Ответницата по жалбата Е. В. Й. счита, че решението на СРС следва да бъде потвърдено в обжалваната част. Поддържа, че формираните от първоинстанционния съд изводи са правилни.

Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба и насрещната въззива жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, приема следното:

Предявени са за разглеждане първоначални искове с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД вр. с чл. 146, ал. 1 вр. с чл. 143 ЗЗП, насрещни главни искове с правно основание чл. 92, ал.

1 ЗЗД и с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД и насрещни евентуални искове с правно основание чл. 79, ал. 1 вр. с чл. 51 ТЗ и с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

Безспорно е по делото, че на 01.04.2019 год. между Е. В. Й., от една страна, наречена „доверител“ и „Р. ВН“ ЕООД, от друга страна, наречено „Н.Д. 1“, е бил сключен договор, по силата на който посоченото дружество се е задължило да намери и предостави на доверителя подходящи предложения за покупка на недвижим имот – находящ се в гр.София, ж.к.“*******, с идентификатор ***, срещу задължението на последния да заплати възнаграждение в размер на 3 % /без ДДС/, но не по-малко от 950 евро върху цената на недвижимия имот, посочен в чл. 1, в деня на подписването на предварителния договор за покупко-продажба – чл. 3. Съгласно чл. 3.1 от договора, ако клиентът закупил имот, показан от „Н.Д. 1“, но без съдействието на агенцията, то той дължал заплащането на възнаграждение в размер на 6 % от цената на имота, описан в чл. 1, в деня на подписването на предварителния договор.

Страните постигнали съгласие, че ако доверителят лично или свързано с него лице закупи предложен от „Н.Д. 1“ недвижим имот, дължи заплащането на уговореното в чл. 3 от договора възнаграждение – чл. 4. Според клаузата на чл. 8, т. 2 от договора, същият се прекратявал с оттегляне на поръчката от страна на доверителя, като в случай, че в срок от 3 години след оттегляне на поръчката, клиентът или свързано с него лице бил закупил описания в чл. 1 имот, то той дължал да заплати възнаграждението по чл. 3, а ако не сторил това се прилагал чл. 9 от договора, а именно дължал на „Н.Д. 1“ неустойка в размер на 1.5 % върху цената на недвижимия имот, описан в чл. 1, независимо от възнаграждението, уговорено в чл. 3, както и заплащането на пропуснати ползи и претърпени вреди. Съгласно чл. 10 от договора, в случай че доверителият извършил или бил извършил преди или след сключване на договора оглед на описания в чл. 1 имот с друг посредник или самостоятелно и бил закупил имота, то той бил длъжен да заплати на „Н.Д.“ предвиденото в чл. 3 възнаграждение.

На 04.06.2019 год. между Е. В. Й. и „Е.З.С.“ ООД е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на горепосочения недвижим имот, при уговорена продажна цена от 42 990 евро, а на 30.07.2019 год. посочените страни са сключили договор за покупко-продажба в нотариална форма.

4

Няма спор между страните, че на 01.04.2019 год., заедно с брокер на дружеството, Е. В.

Й. е извършила оглед на процесния недвижим имот.

От представения по делото договор от 10.05.2017 год. се установява, че франчайзодателят „Н.Д. 1“ ООД е отстъпил на франчайзополучателя „Р. ВН“ ЕООД изключителното право за упражнява дейност, свързана с посредничеството при продажба на недвижими имоти, използвайки и носейки търговското име на франчайзодателя „Н.Д. 1“, срещу договорено възнаграждение.