Решение № 377 от 12.08.2026, Софийски окръжен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 377 гр. София, 12.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на трети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Росина Н. Дончева

Членове:

Невена Пл. Великова

Виктория Р. Стоилова при участието на секретаря Цветанка П. Младенова Павлова като разгледа докладваното от Росина Н. Дончева Въззивно гражданско дело № 20251800501056 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 166/18.07.2025 г., постановено по гр.д. № 1482/2024 г. по описа на РС-Елин Пелин са отхвърлени исковете на С.

В. К., ЕГН ********** чрез Адвокатско дружество „Я., Ненчев, Гочев и Генчев –САК“ представлявано от адв. И. И. Я. със съдебен адрес: гр.София, *** срещу ответниците И. П. Н., ЕГН

********** от с. Лесново, Община Елин Пелин, Софийска област, ул.

„6-та“ № 26 и Е. П. Б., ЕГН ********** от с.Караполци, Община Елин Пелин, Софийска област, *** с искане ответниците И. П.

Н. и Е. П. Б. да му заплатят сумата от 15 000.00 лева /петнадесет хиляди лева/ за всяка една от тях поотделно, представляваща предоставен задатък в двоен размер във връзка със сключен помежду им Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 03.12.2023 г. за продажба на недвижим имот с идентификатор ***, находящ се в с.Лесново, Софийска област, ведно със законната лихва от подаване на иска в съда – 25.10.2024 г. до окончателното изплащане на сумата. С постановеното решение са отхвърлени исковете на С. В. К., ЕГН ********** срещу ответницата И. П. Н., ЕГН ********** от с.Лесново, Община Елин Пелин, 1

Софийска област, ул. „6-та“ № 26 с искане ответницата И. П. Н. да му заплати следните суми: 414,57 лева мораторна лихва върху главницата за периода от 13.08.2024 г. деня следващ изтичането на 7-дневния срок за доброволно изпълнение, посочен в получената на 05.08.2024 г. покана за плащане на дължимите суми, до подаване на исковата молба в съда – 24.10.2024 г.; 1300.00 лева разноски по ч.гр.д. № 20241110157366 по описа за 2024 г. на СРС, 55 състав; 70.00 лева разноски по ИД № 770/2024 г. по описа на ЧСИ Магдалена Стоянова, рег. № 928 на КЧСИ.

Отхвърлени са и исковете на С. В. К., ЕГН ********** срещу ответницата Е. П. Б., ЕГН ********** от с.Караполци, Община Елин Пелин, Софийска област, *** с искане ответницата Е. П.

Б. да му заплати следните суми: 329,38 лева мораторна лихва за периода от 28.08.2024 г. деня следващ изтичането на 7-дневния срок за доброволно изпълнение, посочен в получената на 20.08.2024 г. покана за плащане на дължимите суми, до подаване на исковата молба в съда – 24.10.2024 г.; 1300.00 лева разноски по ч.гр.д. № 20241110157364 по описа за 2024 г. на СРС, 88 състав; 70.00 лева разноски по ИД № 771/2024 г. по описа на ЧСИ Магдалена Стоянова рег. № 928 на КЧСИ.

Срещу решението е депозирана въззивна жалба от ищеца в първоинстанционното производство С. В. К., чрез пълномощника му а д в . Р. В. от САК. Изложени са съображения за неправилност и незаконосъобразност на обжалваното решение. Посочва, че РС-Елин Пелин не е вникнал в хронологията на фактите и не е оценил виновното поведение на продавачите по процесния предварителен договор. Излага, че продавачите не са представили нито един от изискуемите документи за сключване на окончателен договор нито на купувача, нито на нотариуса, поради което сделката не е сключена.

Счита за напълно необоснован извода в решението, че не е било възможно постигането на съгласие между страните по сключването на окончателна сделка. Излага, че продавачите следвало да представят на купува удостоверение за наследници на П. Б., което не е сторено, а по този начин е могло да бъде постигнато съгласие за сделката. Посочва, че в решението не било разгледано едно от основанията на иска, че неизпълнението обхваща както неизрядните документи, така и неявяването на продавачите на уговорените в предварителния договор дата и час за прехвърляне на имота. Липсата на каквато и да било активност от тяхна страна в набавянето на необходимите документи 2 прави извода за добросъвестност погрешен. Посочва, че съдът необосновано не е кредитирал показанията на св. В., който пресъздава преките си впечатления достоверно и вярно. Неоснователно съдът не признал последиците на валидното разваляне на предварителния договор. По същество моли решението да бъде отменено и предявените искове уважени. Претендира разноски.

В законоустановения срок по чл.263, ал.1 ГПК въззиваемите страни И. П. Н. и Е. П. Б. не са подали отговор на въззивната жалба.

Въззивният съд намира, че фактическата обстановка по делото се установява такава, каквато е изложена в обжалваното решение.

Районният съд е съобразил и анализирал всички относими и допустими доказателства, въз основа на които е достигнал до правилни изводи относно това какви релевантни за спора факти и обстоятелства се установяват с тях. Настоящият съд я възприема изцяло и препраща към нея на основание чл. 272 ГПК, като не е необходимо същата да се преповтаря и в настоящото решение.

Във въвзивното производство са събрани гласни доказателства, чрез разпита на св. З. Ц. Г. /дъщеря на И. П. Н./ от които се установява, че е запозната с процеса по продажба на нивата в с.

Лесново. Провеждала е телефонни разговори със С. К. и се е срещала с него, в присъствието на майка си, когато трябвало да се подписват документите. Когато ищецът донесъл пари в брой, свидетелката била там, за да види какво се подписва. С. направил опити да се сключи споразумение след като си развали отношенията. Посочва, че майка й и леля й не отишли да сключат сделката на 30-ти май, защото се чули със С. и той казал, че сделка няма да има. Били представени всички документи, които нотариус ГР.рова поискала и казала, че всичко било наред. В договора бил написан примерен нотариус, тъй като в гр.

Елин Пелин са общо трима такива. Лелята на свидетелката заявила, че не може да има сделка, след като е имало уговорена дата, но ищецът се отказал. Тя казала „не продавам повече това“. След 28-30 май по повод на сделката е имало комуникация със С.. Той поискал връщане на капарото двойно. С. се отказал преди датата на сделката, тъй като според него имало проблем. Свидетелката предоставила документите на адв. Р., който заявил, че няма проблеми с документите. Всичко, което се изисквало за сделката като документи, свидетелката била изкарала. С. притежавал съседен имот и помолил ако се продава процесния, да се обърнат към него, че той има желание да го купи.

3

Когато трябвало да се изповяда сделката, внезапно решил да се откаже. Впоследствие свидетелката чула, че говорил с архитекта, че земята нямало да влезе в регулация и това евентуално няма да му свърши работа.

По отношение правилността на акта, съдът е ограничен от посочените в жалбата основания с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма или когато следи за защита на интереса на определени частно правни субекти.

Извън тези две хипотези при решаване на делото по същество въззивната инстанция проверява законосъобразността само на посочените във въззивната жалба процесуални действия на първоинстанционния съд и обосноваността само на посочените негови фактически констатации. В този смисъл е задължителната съдебна практика, обективирана в Тълкувателно решение № 1/09.12.2013 г. по тълк. дело № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС и константната такава, обективирана в множество решения на ВКС, постановени по реда на чл. 290 от ГПК- Решение № 250/27.06.2011 г. по гр. д. № 1061/2010 г. на ІV г.о.; Решение № 764/19.01.2011 г. по гр. д. № 1645/2009 г. на ІV г.о.; Решение № 14/07.02.2014 г. по т.д. № 1130/2013 г. на ІІ т.о.;Решение № 196/11.04.2012 г. по т.д. № 994/2010 г., ІІ т.о.;Решение № 702/05.01.2011 г. по гр. д. № 1036/2009 г. ІV г.о. и др.

В конкретният случай, първоинстанционният съд не е допуснал нарушение на императивни материални норми.

Въззивният съд приема решението и за правилно, като във връзка с оплакванията на въззивника следва да се добави и следното:

Предявените искове са с правно основание чл. 93, ал. 2 вр. чл.

87, ал. 2 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.

В тежест на ищеца в настоящия спор е да проведе успешно главно доказване на факта на сключване на предварителен договор между страните, прекратяването на договора чрез разваляне поради виновното неизпълнение от страна на ответниците, както и размера на подлежащата на връщане сума на отпаднало основание.

Няма спор, че страните са сключили предварителен договор за продажба на недвижим имот на 03.12.2023 г., като И. П. Н. и Е. П. Б. в качеството на продавачи и С. В. К. в качеството на купувач са уговорили в чл.1 да се явяват пред нотариус и сключат окончателен договор за покупко-продажба /нотариален акт/ на следния собствен на 4 продавача недвижим имот, находящ се на адрес: пътя между Лесново и Доганово, а именно поземлен имот с идентификатор ***. В чл.2 страните са уговорили продажна цена в размер на 40000.00 лева в брой, а в т.А: е прието при подписването на договора купувачът да заплати на продавача капаро /задатък/ в размер на 15000.00 лева, като подписания договор служи за разписка за получената сума; т.Б/ останалата част от договорената продажна цена за имота в размер на 25 000.00 лева ще бъде заплатена на продавача по следния начин – в брой. В чл.3 страните са уговорили, че окончателният договор /нотариален акт/ ще бъде подписан в срок до 30.05.2025 г., като страните следва най-късно на посочената последна дата в 11.00 часа да се явят при С. А. в кантората му в гр.Елин Пелин, ако преди тази дата не са сключили окончателен договор при този или друг нотариус, с който страните следва да се съобразят като продавачът се задължава своевременно да му предостави всички необходими за изповядване на сделката документи. С чл.10 от договора страните са уговорили, че при несключване на окончателен договор в уговорения срок и условия по вина на продавача, той дължи на купувача връщане на полученото капаро в двоен размер.

По делото страните не спорят, че капарото е заплатено от страна на купувача по договора. Продавачите са декларирали, че са единствени собственици на имота, както и че същият не е обременен с права на трети лица и вещни тежести и др.

В исковата молба се твърди, че към датата на сключване на предварителния договор е имало трети съсобственик, което обстоятелство в нарушение на разпоредбите на предварителния договор е укрито от ищеца. Ищецът е направил няколко безуспешни опити за разрешаване на създалата се ситуация в срока на договора, но до изтичането на срока от страна на продавачите не е било осигурено съдействието на третото лице – съсобственик на имота.

Видно договор за доброволна делба на земеделски имот вписан в Агенция по вписвания, Служба по вписвания Елин Пелин Акт № 89, том VI/2007 г. акт № 5, том III, рег. № 3459/13.09.2007 г. е, че П. И. Б., Е. П. Б. и И. П. Н. са получили в общ дял при равни квоти и са станали собственици на следния земеделски имот, находящ се в землището на с.Лесново, ЕКАТТЕ 43445, Община Елин Пелин, Област Софийска, местност Кавако с площ от 5,002 дка, съставляващ имот № 059003.

5

Видно от удостоверение за наследници изх. № 71/16.11.2023 г. издадено от кметство с.Лесново, Община Елин Пелин, Софийска област е, че П. И. Б. е починал на 13.09.2019 г. и е оставил като свои наследници Е. П. Б. и И. П. Н. – дъщери, което означава, че няма друго трето лице собственик на имота, освен продавачките и твърденията в исковата молба и във въззивната жалба са изцяло неоснователни.

Ищецът в исковата молба не е навел никаква друга причина, поради която окончателната сделка не е била сключена като се позовава единствено на това, че към датата на сключване на предварителния договор е имало трети съсобственик. В отправените покани, чрез ЧСИ-Магдалена Стоянова до продавачките се изтъкна единствено и само като причина за разваляне на договора - наличие на трето лице съсобственик. Едва в хода на устните състезания от пълномощника на ищците е заявено ново обстоятелство, че ответниците не са представили всички необходими документи за сключване на окончателния договор и не са се явили на самата дата.