Решение № 725 от 31.05.2023, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 725 гр. София, 30.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на втори май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Членове:

Кристина Филипова

Даниела Христова при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Ася Събева Въззивно гражданско дело № 20221000503586 по описа за 2022 година

Э

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С решение № 262435/20.07.2022г., постановено по гр.д.№ 1988/2019г. по описа на СГС, ГО, 4 състав, са уважени обективно съединени искове с правно основание чл.55 ал.1 пр.3 и чл.86 ЗЗД, като „СВЦ“ ООД, ЕИК 201813941, е осъдено да заплати в полза на А. К., сумата 12 255 /дванадесет хиляди двеста петдесет и пет/евро, представляваща дадено на отпаднало основание - развален предварителен договор за покупко продажба и строителство на недвижим имот от 16.12.2011г., а именно платена първа вноска, вкл. депозит-гаранция от 2000 евро в общ размер от 3155 евро и седем равни вноски от по 1300евро или общо 9100евро, за недвижим имот : СТУДИО 206 в бл.2, находящо се в КК „Слънчев бряг“, К-с „Съни Вю Централ“, състоящо се от кухня-дневна, санитарен възел и балкон, ведно със законната лихва върху главницата считано от датата на предявяване на иска - 11.02.2019г. до окончателното й изплащане, както и сумата от 2386.48лв. /две хиляди триста осемдесет и шест, 0.48/лв., направени разноски.

В срока по чл.259 ГПК срещу решението е депозирана въззивна жалба от ответника по делото .

Жалбоподателят-ответник ЛУКСИММО НАРОДЕН ТЕАТЪР ЕООД /старо наименование „СВЦ“ ООД, ЕИК 201813941/ оспорва решението изцяло и моли съда да го 1 отмени и отхвърли претенциите в пълен размер. Изтъква факта, че договорът е развален много преди връчване на препис от ИМ, тъй като ищецът е неизправна страна. Затова намира за неправилен извода на съда, че не е установено отправеното на 17.08.2016г. от страна на продавача "СВЦ" ООД до купувача А. К. изявление за разваляне на сключения помежду им предварителен договор от 16.12.2011г. да е надлежно получено от последния.

СГС погрешно се позовава на извършено тълкуване на разпоредбите на предварителния договор, в рамките на което заключава, че посоченият в заглавната част на договора адрес на електронна поща на купувача не съставлява адрес на страната по смисъла на чл.7.4 от договора.

Съгласно чл.7.4 от сключения Предварителен договор, страните са предвидили задължителна писмена форма като условие за действителност на извършваната помежду им по договора кореспонденция. Допълнително изискване за валидността на тази кореспонденция е същата да е отправена до адресите на страните, посочени в заглавната част на договора. Наред с това в текста на чл.7.4 е изрично указано, че “без ограничение на валидността на какъвто и да е друг начин на подаване" на тази кореспонденция, "същата може да бъде доставена или лично или по куриер или изпратена по факс или с препопръчано писмо". Твърди, че направеното в текста на чл.7.4. от договора изброяване е само примерно и категорично не въвежда специални или допълнителни ограничения за валидността на всеки друг, различен от така изброените в тази разпоредба, начини за извършване на кореспонденцията между страните. Същевременно, по делото в нито един момент не са били спорни обстоятелствата дали изявлението за разваляне на договора е достигнало до адресата си, не се оспорва валидността на посочения в договора адрес на електронна поща, доколкото въведените от ищеца възражения оспорват и са съсредоточени около позицията, че същото не му е надлежно връчено, въпреки, че е отправено до указания в договора негов имейл адрес.

Предвид изложеното намира, че действието на сключеният между страните предварителен договор е било прекратено в резултат от развалянето му от страна на продавача "СВЦ“ ООД чрез отправеното в тази връзка до купувача А. К. на 17.08.2016г. по електронна поща писмено изявление. Съответно, причината за развалянето на договора е виновно неизпълнение на поетите с договора задължения на купувача за плащането на вноските от определената продажна цена на недвижимия имот. Неизправността на купувача се установява ясно и от представените към ИМ разписки, видно от които за времето на действие на договора купувачът е допускал системни забавяния в плащането на дължимите вноски от цената на имота, а от края на 2013г. - изцяло е преустановил плащанията на същите. Посоченото обективира явно неизпълнение на поети от купувача договорни задължения, което е основание за ангажиране на отговорността на същия за заплащане на предвидената в чл.5.3 от договора неустойка. Наличието на насрещно парично задължение на ищеца към ответното дружество, явяващо се общ размер на дължими от ищеца неустойки за забава, начислени по реда на чл.5.3. от договора, е основание за извършване на съдебно прихващане с предявената от ищеца парична претенция. Оспорва изложените в обжалваното решение съображения на СГС досежно нищожността на неустойката по чл.5.3, изр. второ от договора. Видно от мотивите на решението, преценката за нищожност на 2 обсъжданата неустойка е основана на нейния размер, който - според съда - е по-висок по стойност от стойността на процесния имот. Очевидно е, че соченият от съда аргумент не кореспондира с относимите разпоредби на договора, тъй като обективно не е налице възможност неустойката по чл.5.3, изр. второ от договора да бъде в размер по-висок от продажната цена на имота. Претендират разноски.

Въззиваемата страна А. К. оспорва жалбата и моли съда да потвърди решението като правилно и законосъобразно. Посочва, че изводът на съда е резултат от тълкуване на отделните клаузи в договора във връзка една с друга, в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед на неговата цел, логично и систематично. Обоснован е с разпоредбите на т.

7.4. и 7.5. от същия, според които всички уведомления и всякаква кореспонденция между страните по повод договора трябва да е в писмена форма, доставена лично или по куриер или изпратена по факса или с препоръчано писмо с обратна разписка, адресирана на адресите на страните, посочени в началото на настоящия договор. Съдът прецизно е тълкувал тези разпоредби и спазвайки изискванията на чл.20 ЗЗД е стигнал до верен извод, че „имейл адреса, посочен в адресната част на договора не съставлява адрес на страната по смисъла на т.7.4. в договора, на който следва да бъде изпращана кореспонденция по повод същия. Това е така, тъй като в т.7.4. и 7.5. се коментира изпращане на кореспонденция с лична доставка или по куриер, по факс и с препоръчано писмо с обратна разписка, съответно удостоверяване на такова изпращане. Липсва упоменат способ за връчване на имейл адрес респ. удостоверяване на такова връчване на кореспонденция. Затова счита, че изявлението за разваляне на договора на ответника, отправено до него на 17.08.2016г. на електронен адрес, не е надлежно получено от последния и не е породило желаните правни последици. На второ място напълно споделя изложеното в решението, че неустойката по т. 5.3 от договора е мораторна и като такава е дължима при неизпълнение на договора, хипотеза различна от обсъжданата по делото. Но дори да се приеме, че неустойката е договорена като компесаторна при разваляне на договора, тя без съмнение е нищожна, тъй като е уговорена без краен предел и размерът й излиза извън законните си функции, тъй като продавачът получава имуществена облага, напълно несъразмерна с евентуално претърпените вреди. Ако този текст бъде приложен така, както го тълкува ответникът, това би довело до неоснователното му обогатяване и нарушаване на принципа на справедливост, следователно уговорката е нищожна. Претендира разноски.

Софийски апелативен съд, действащ като въззивна инстанция, след като разгледа жалбите и обсъди събраните доказателства, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Първоинстанционният съд е бил сезиран с иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 вр.чл.87, ал.1 от ЗЗД за връщане на даденото по развален от купувача предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Правното основание е чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД.

Затова в тежест на въззиваемата страна-купувач е да докаже, че е налице виновно неизпълнение на продавача /забава/ и волеизявление за разваляне, което е достигнало да знанието на продавача респ. е породило желаното преобразуващо действие.

3

От своя страна жалбоподателят-продавач твърди, че е налице виновно неизпълнение от страна на купувача, който не е бил готов да плати останалата част от договорената цена за имота, а падежът за сключване на окончателен договор е изрично уговорен в чл.3.3 от договора - 25.12.2013г., но след м.12.2013г. той е спрял плащанията т.е. от 9 до 13 вноски остават неплатени. Затова твърди, че е налице едностранен отказ от сключване на окончателен договор - основание за търсене на компенсаторна неустойка по смисъла на чл.5.3 от договора – възражение, което е своевременно направено още с отговора. Затова в негова тежест е да докаже, че е налице виновно неизпълнение от страна на купувача /забава на кредитора, която го освобождава от неговата собствена забава/, а той е бил готов да престира т.е. въвел е сградата в експлоатация с акт 16.

От фактическа страна се установява, че на 16.12.2011 г., между страните по делото е сключен Предварителен договор за покупко продажба и строителство на недвижим имот, а именно: СТУДИО 206 в бл. 2, находящо се в КК „Слънчев бряг“, К-с „Съни Вю Централ“, състоящо се от кухня-дневна, санитарен възел и балкон, за сумата от общо 18 755 евро, при падеж за подписване на окончателният договор - на етап издаден акт 15, съгласно чл.3.2, а строителят се е задължил да приключи строителството и всички довършителни работи не по-късно от 25.12.2013г., съгласно чл.3.3 от договора.

Цената е платима на определени вноски, съгласно чл.2.4 като първа вноска, вкл. депозитгаранция от 2000 евро в общ размер от 3155 евро е платена в срок от 30 календарни дни от подписване на договора, а останалата цена в размер на 15 600 евро е следвало да бъде платена на 12 равни вноски, всяка от които по 1300 евро не по-късно от 24 дата на всеки три месеца, следващ месеца на първото плащане, но не по-късно от 24.04.2015г. /така чл.2.5 от договора/

Следователно страните сами са уговорили поредност в изпълнение на насрещните задължения, като грубият строеж, /акт 15/ е следвало да бъде издаден преди 25.12.2013г. /чл.3.3/, а 1 година и четири месеца по-късно купувачът е следвало да преведе последните вноски най-късно в срок до 24.04.2015г.

Безспорно е, че ответникът - продавач, сега жалбоподател, е получил от ищеца сумата от общо 12 255 евро, първата от 3155 евро при подписване на договора и седем равни вноски от по 1300евро или общо 9100евро, съгласно договорен погасителен план, както следва: на 20.04.12r., 19.06.12г., 23.10.12г.,25.02.13г., 28.05.13r, 11.09.13г., 09.12.13г. Следващата вноска е била дължима 3 месеца по-късно или 24 март 2014г., но ищецът изцяло е преустановил плащанията по договора и е останал задължен за вноските от девета до тринадесета вкл. Последната вноска е дължима на 24.04.2015г. съгласно чл.3.3 от договора.

На 02.05.2014г. за сградата е съставен и подписан протокол-образец № 15 /констативен акт по реда на чл.176 ал.1 ЗУТ/ л.59/, а на 10.06.2014г. вече има и разрешение за ползване /акт 16/ л.65. Следователно е налице забава на строителя от 4 месеца, която освобождава купувача от неговата собствена забава. В рамките на 2 години след акт 16 между страните няма кореспонденция и не е сключен окончателен договор, което би породило задължението на купувача да плати остатъка от договорената цена.

4

На 17.08.2016г. жалбоподателят-строител е изпратил имейл за разваляне на договора, поради неплащане на дължимите вноски. В тази насока е разпитана св.П. в о.с.з. на 26.05.2021г., която заявява, че лично е изпратила мейла на ищеца-купувач, като е отговаряла в периода от 2015г. до 2018г. за рускоговорящи купувачи, по нареждане на г-н П..

От депозираното на л.138 заключение на назначената съдебно-графологична експертиза, прието от съда като обективно и компетентно дадено и неоспорено от страните, се установява, че подписът, положен в изявлението за разваляне от 17.08.2016г. е автентичен т.е. подписано е с електронен подпис от представител на ответника, в лицето на г-н П., който е бил управител на жалбоподателя към този момент.