Решение № 17934 от 21.09.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 17934 гр. С. 21.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА при участието на секретаря МАРИЯ АТ. ДРАГАНОВА като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА Гражданско дело № 20241110145903 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 235 ГПК, вр. чл. 422 ГПК.

Производството е образувано по искова молба на Р. М. А., ЕГН **********, срещу А.

Н. Н., ЕГН **********, с която са предявени по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК кумулативно съединени установителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 228 ЗЗД, чл. 82 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, с които се иска да се признае за установено, че ответницата дължи на ищеца сумата от 750 лв., представляваща подлежащ на връщане гаранционен депозит на основание чл. 21 от прекратен поради изтичане на срока договор за наем на недвижим имот от 22.07.2022 г., ведно със законната лихва от датата на депозиране на заявлението по чл. 410 ГПК (12.12.2023 г.) до окончателното изплащане на главницата; сумата от 8,75 лв., представляваща законна лихва за забава за периода от 25.10.2023 г. до 25.11.2023 г. и сумата от 24 лв., представляваща разноски за връчване на покана за доброволно изпълнение чрез ЧСИ Н.Л.М. с рег. № 841 на КЧСИ на 18.10.2023 г., за които суми е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 68515/2023 г. по описа на СРС, 48 състав.

Ищецът твърди, че между страните е бил сключен договор за наем на недвижим имот от 22.07.2022 г., по силата на който ответницата му е предоставила за временно и възмездно ползване недвижим имот, находящ се в гр. С. кв. „М. № 1А, бл. 511, вх. 4, ет. 3, ап. 88.

Договорът за наем бил сключен за срок от 12 месеца, считано от 22.07.2022 г. до 22.07.2023 г.

Сочи, че съгласно чл. 4, ал. 1 от договора, наемната цена била в размер на 750 лв. Съгласно чл. 6 от договора, наемните вноски се изплащали от 22-о до 27-о число на месеца. Твърди, че през целия период на договора изпълнявал задълженията си, като заплащал наемната цена и месечните консумативи. Съгласно чл. 23 от договора за наем, последният се прекратявал с 1 изтичането на договорения срок, а в случай, че страните не отправели предизвестие за прекратяване в срок от 30 дни преди изтичане срока на договора, той се считал продължен за същия срок. Твърди, че съгласно чл. 17 от договора за наем, наемателят бил длъжен да върне на наемодателя имота в срок от 3 дни от прекратяването на договора в същото състояние, в което бил предаден, като се отчита обичайното изхабяване. Излага доводи, че на основание чл. 23, б. „А“ от договора изпратил едномесечно предизвестие на ответницата, съответно прекратил надлежно и в срок сключения договор за наем, като имотът бил предаден на ответницата без възражения на 21.07.2023 г. Сочи, че съгласно чл. 21 от договора, наемодателят следвало да върне дадения при подписването на договора съгласно чл. 18 от същия депозит в размер на 750 лв. Твърди, че е изпълнил всички задължения по договора, включително е заплатил битовите сметки, поради което ответницата следвало да върне депозита, но същата отказала да го стори. Посочва, че на 31.08.2023 г. изпратил покана за доброволно изпълнение на задължението за връщане на депозита по вече прекратения договор за наем до ответницата чрез ЧСИ Н .М. с рег. № 841 на КЧСИ. На 18.10.2023 г. поканата за доброволно изпълнение била връчена на ответницата, като в 7дневния срок за доброволно изпълнение такова не последвало, като за изпращане на нотариалната покана ищецът сторил разходи в размер на 24 лв. Сочи, че за периода от 25.10.2023 г. до 25.11.2023 г. ответницата му дължи и сумата от 8,75 лв., представляваща лихва за забава. С оглед гореизложеното моли за уважаване на предявените искове и за присъждане на сторените по делото разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е депозиран отговор на исковата молба от ответницата, с който оспорва предявените искове като неоснователни. Не оспорва, че между страните е бил сключен договор за наем за период от една година от 22.07.2022 г. до 22.07.2023 г., като същият е бил прекратен на 21.07.2023 г. Твърди, че договорът е бил прекратен предсрочно от нея преди изтичането на срока, тъй като установила, че ищецът и наемател на процесното жилище е нанесъл вреди, които са извън обичайното потребление на имота - били увредени кухненски уреди и мебели, абсорбатор, била поддържана лоша хигиена, под леглата имало множество фасове. Твърди, че между страните било постигнато съгласие вредите да бъдат компенсирани с оставения от наемателя депозит при сключването на договора, от който следвало да бъдат заплатени и битовите сметки за м. 07.2023 г. По тези съображения счита, че не дължи връщане на депозита. Евентуално, в случай на уважаване на иска за връщане на депозита прави възражение за прихващане със сумата от 680,17 лв., включваща: допълнителни разходи по почистване и хигиенизиране на жилището в размер на 200 лв., разходи за счупен абсорбатор на стойност 350 лв., 58,95 лв. – стойност на изравнителна сметка за топлинна енергия за периода от м. 05.2022 г. до м. 04.2023 г., 36 лв. – стойност на изравнителна сметка за топлинна енергия за периода от м. 04.2023 г. до м. 06.2023 г., 35,22 лв. – стойност на ВиК услуги - начислено старо салдо за периода до м. 07.2023 г., както и със сумата от 105,21 лв. – мораторна лихва за периода от 01.09.2023 г. до 15.10.2024 г. върху главните вземания. С оглед гореизложеното моли за отхвърляне на предявените искове, евентуално за уважаване на възражението за прихващане. Претендира разноски.

2

Софийски районен съд, като взе предвид доводите на страните и събраните по делото доказателства съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

Съгласно договор за наем на недвижим имот от 22.07.2022 г., сключен между ищеца Р. М. А. като наемател и ответницата А. Н. Н. като наемодател (в договора качествата на страните са разменени, но по делото не се спори, че наемодател е именно ответницата, а наемател - ищецът), ответницата е предоставила на ищеца за временно и възмездно ползване апартамент № 88, находящ се в гр. С. ж. к. „М. № 1А, бл. 511, вх. 4, ет. 3, срещу заплащане на месечен наем в размер на 750 лв. (чл. 4), платим от 22-o до 27-о число на месеца (чл. 6).

Съгласно чл. 8 от договора, предаването на имота и неговото състояние се удостоверяват с писмен двустранно подписан приемо-предавателен протокол, който се прилага към договора и е неразделна част от него. В протокола се отразяват показателите на съответните измервателни уреди (електромер, водомер – топла/студена вода, топломер) до момента на фактическото настаняване на наемателя.

Съгласно чл. 13 от договора, наемателят е длъжен да заплаща в срок уговорения месечен наем и консумативните разходи (ел. енергия, вода, парно отопление и др.) вкл. и разходите за поддържане на общите части като асансьор, осветление и почистване. При забавяне на плащането на наема до 5 дни след падежния срок, наемодателят има право едностранно да прекрати договора без предизвестие и да смени ключалките на имота без това да се счита за самоуправство.

Съгласно чл. 14 от договора, наемателят е длъжен да заплаща за своя сметка разходите по отстраняването на всички дребни повреди, които се дължат на обикновеното ползване и амортизиране на имота. Наемателят е длъжен да осигури достъп до наетия имот веднъж месечно на наемодателя в предварително уговорен ден и час по имейл.

Съгласно чл. 17 от договора, наемателят е длъжен да върне на наемодателя имота в срок от 3 дни от прекратяването на договора, в същото състояние, в което е бил предаден, като се отчита обичайното изхабяване. Връщането на имота и евентуалните възражения на наемодателя се удостоверяват с писмен двустранно подписан приемо-предавателен протокол.

Съгласно чл. 18 от договора, при подписването му наемателят предава на наемодателя сума в размер на 750 лв., която да служи за обезпечение, в случай на извършване на посочените по-долу нарушения от страна на наемателя. Тази сума ще остане у наемодателя през целия период на действие на договора (наричана по-долу „депозит“).

Съгласно чл. 19 от договора, наемодателят има право да се удовлетвори от депозита при положение, че наемателят наруши следните задължения по договора:

А) откаже да върне държането на имота в уговорения срок и/или предаде същия не в съответното за това състояние и/или заедно с нанесени върху него щети;

Б) при наличие на неуредени суми за консумативни разходи за имота (неплащане на консумативите до месец след тяхното излизане);

3

В) в случай, че не плати в срок до 7 дни уговорения наем (освен в случаите, когато това е договорено между страните с анекс към договора);

Г) във всички случаи, когато наемателят прекрати договора преди изтичането на 12 месеца от сключването му.

Съгласно чл. 20 от договора, при извършване на някое от гореизброените нарушения от страна на наемателя, наемодателят има право да задържи депозита или част от него, която покрива претърпените загуби. При нанесени от наемателя щети върху имота и/или наличие на неплатени консумативни разходи, които надхвърлят размера на депозита, наемодателят има право да задържи пълния размер на депозита и да търси обезщетение за горницата по общия ред.

Съгласно чл. 21 от договора, в случай, че не е налице някое от горецитираните нарушения, наемодателят е длъжен да върне на ръка депозита срещу разписка от ответната страна след изплащане на всички битови сметки от наемателя.

Съгласно чл. 22 от договора, договорът е сключен за срок от 12 месеца, считано от 22.07.2022 г.

Съгласно чл. 23, договорът се прекратява:

А) с изтичането на договорения срок. В случай, че страните не отправят предизвестие за прекратяване в срок от 30 дни преди изтичане на срока на договора, той се счита за продължен за същия срок;

Б) с предоставянето на 30-дневно предизвестие за прекратяване от едната страна до другата след изтичане на 11 месец;

В) с предоставянето на едномесечно предизвестие за прекратяване от наемодателя към наемателя в случай на неплащане в срок на наема, сметките за битови нужди, неспазване на хигиенните правила, вътрешния ред на сградата или Д.те нрави и правила за безопасност. Неспазването се установява със съответния административно признат документ;

Г) по взаимно съгласие с двустранно подписан протокол.

Съгласно чл. 24 от договора, наемодателят има право да прекрати едностранно, без предизвестие, договора и да влезе във владение на имота, без това да се счита за самоуправство, ако наемателят системно нарушава своите задължения.

По делото са приети разписки за заплащане на наемна цена както следва: за месец май – 750 лв. на 12.05.2023 г., за месец юни - 750 лв. на 12.05.2023 г., за месец юли - 750 лв. на 27.06.2023 г., както и предизвестие за напускане, без дата, получени от ответницата А. Н. срещу подписи, които не са оспорени по делото.

По делото е приета покана от ищеца до ответницата, чрез ЧСИ Н .М. с рег. № 841 на КЧСИ, с която ищецът е поискал връщане на депозита в размер на 750 лв. поради прекратяване на договора за наем на основание чл. 23, б. „А“ от договора и на основание чл.

21 от същия, предвид приемането на имота без забележки от страна на ответницата – 4 наемодател, като на последната е даден 7-дневен срок за доброволно плащане на сумата по посочена банкова сметка. Поканата е връчена на ответницата на 18.10.2023 г., лично срещу подпис, който не е оспорен по делото.

Прието е платежно нареждане от 22.11.2023 г. за заплащане на сумата в размер на 24 лв. в полза на ЧСИ Н .М. с рег. № 841 на КЧСИ, представляваща такса за връчване на покана за доброволно изпълнение до А. Н. Н..

По делото е приета изравнителна справка за топлинна енергия за периода от м.

05.2022 г. до м. 04.2023 г. от „Н. АД, издадена на името на А. Н. Н., за абонатен № 257627 за процесния апартамент № 88, находящ се в гр. С. ж. к. „М. № 1А, бл. 511, вх. 4, в която е посочена фактурирана топлинна енергия за периода 1 004,03 лв. без ДДС, дялово разпределение на топлинна енергия – 1 062,98 лв. без ДДС и резултат от изравнение за периода 58,95 лв. без ДДС (за доплащане). От справката се установява, че топлинната енергия за подгряване на вода за периода от м. 07.2022 г. до м. 04.2023 г. е на стойност 238,79 лв. без ДДС, а топлинната енергия за отопление за същия период – (-) 181,28 лв.