Решение № 1023 от 16.10.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1023 гр. Варна, 16.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ТО, в публично заседание на двадесет и трети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мила Й. Колева

Членове:

Тони Кръстев

Геновева Илиева при участието на секретаря Христина Здр. Атанасова като разгледа докладваното от Тони Кръстев Въззивно гражданско дело № 20263100501136 по описа за 2026 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба с вх. № 22165/18.03.2026 г. на „Стинекс Инвест“ ЕООД срещу Решение № 503/12.02.2026 г. по гр. д. № 14620/2024 г. на ВРС, с което ответникът, настоящ въззивник, на основание чл. 55, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД е осъдено да заплати на ищеца, настояща въззиваема страна, Ю. Б. Ю. сумата от 2 812,11 евро – частичен иск от 10 800 евро, представляваща платен при начална липса на основание задатък по нищожен Предварителен договор за изграждане и продажба на недвижим имот от 10.07.2023 г., сключен между ответника, в качеството му на продавач, и ищеца, в качеството му на купувач, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 18.11.2024 г., до окончателното изплащане на задължението.

Жалбоподателят счита, че срокът на договора не е част от съществените му елементи, доколкото такива съгласно чл. 258 от ЗЗД са резултатът (работата) и възнаграждението, като при липса на посочен срок счита, че приложима е разпоредбата на чл. 69, ал. 1 вр. чл. 84, ал.

2 от ЗЗД. Поддържа, че предварителният договор за продажба на жилищен имот, съчетан с договор за изграждане на имота, сключен между търговец и физическо лице, не попада в обхвата на потребителската защита, предоставена със ЗЗП. Срокът, макар и несъществен елемент от договора, би бил основание за нищожност на основание чл. 26 от ЗЗД, а не на база разпоредбите на ЗЗП. Следвало да бъде съобразено, че към датата на сключване на договора, сградата е била напълно завършена от строителя. Сроковете за изграждане били премахнати защото сградата е била завършена към момента на сключване на договора.

Съобразно чл. 146, ал. 5 от ЗЗП договорът е можел да бъде изпълнен и без разпоредбите за неустойка и продължаване на срока, поради което не е нищожен. По тези съображения искът по чл. 55, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД е неоснователен и следва да бъде отхвърлен след отмяна на 1 първоинстанционното решение.

Поради липсата на предпоставките по чл. 87 от ЗЗД и неупражняването на правото на извънсъдебно разваляне на договора, жалбоподателят счита и евентуалният иск по чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за неоснователен. Твърди, че в противоречие с чл. 28 от договора, от изправната на неизправната страна не е бил даден допълнителен срок за изпълнение на уговореното помежду им. Твърди, че се касае за необоснован отказ от страна на купувача да придобие правото на собственост върху обекта, поради което за него съществува правото да задържи задатъка.

В отговора на въззиваемата страна се изразява становище за допустимост, но неоснователност на жалбата. По главния иск поддържа, че в липсва уговорен срок за въвеждане в експлоатация на сградата, тъй като в съглашението не фигурират чл. 6 и чл. 7, в които трябва да се съдържат уговорки в тази насока. Поддържа, че липсата на уговорен срок за изпълнение е самостоятелно основание за нищожност на предварителния договор – чл.

26, ал. 1, пр. 1 вр. чл. 19, ал. 2 от ЗЗД. Неограничената възможност на жалбоподателя за едностранно продължаване на срока на договора, въззиваемият счита за съществено нарушение на неговите права като потребител, вкл. и такова, водещо до извод за наличието на уговорки в негова вреда по смисъла на чл. 144, ал. 2, т. 2 от ЗЗП.

Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК, от активно легитимирано лице, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, процесуално допустима е и отговаря на останалите съдържателни изисквания на чл. 260 и чл. 261 от ГПК.

Правомощията на въззивния съд, съобразно разпоредбата на чл. 269 ГПК, са да се произнесе служебно по валидността и допустимостта на обжалваното в цялост първоинстанционно решение, а по останалите въпроси – ограничително от посоченото в жалбата по отношение на пороците, водещи до неправилност на решението.

Съставът на Варненски Окръжен съд по предмета на спора съобрази следното:

Предявени са от Ю. Б. Ю. срещу „Стинекс Инвест“ ЕООД главен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл 1 от ЗЗД, за осъждане на ответника да върне на ищеца сумата в размер на 2812,11 евро (5500,00 лева) – частичен иск от 10 800 евро (21 123,00 лева), представляваща платен при начална липса на основание задатък по нищожен Предварителен договор за изграждане и продажба на недвижим имот от 10.07.2023 г., сключен между ответника, в качеството на продавач, и ищеца, в качеството на купувач, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 18.11.2024 г., до окончателното изплащане на задължението; евентуален иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл 3 от ЗЗД, за осъждане на ответника да върне на ищеца сумата в размер на 2812,11 евро (5500,00 лева), частичен иск от 10 800 евро (21 123,00 лева), представляваща платен на отпаднало основание задатък по развален от ищеца Предварителен договор за изграждане и продажба на недвижим имот от 10.07.2023 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 18.11.2024 г., до окончателното изплащане на задължението, и иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 515,07 евро (1007,39 лева), частичен иск от 1 978,15 евро (3868,93 лева), представляваща обезщетение за забава в размер на законната лихва върху главницата от 2812,11 евро (5500,00 лева), начислено за периода от 15.07.2023 г. до 18.11.2024 г.

В исковата молба ищецът твърди, че на 10.07.2023 г. сключил с ответното дружество предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент за цена в общ размер от 108 000 евро, като при подписване на договора ищецът заплатил сумата от 10 800 евро, представляваща задатък. Остатъкът от цената следвало да бъде изплатен на 14.07.2023 г. Съгласно договора, продавачът се задължавал да изгради/построи посочения обект, както и да въведе същия в експлоатация, като следвало да сключат окончателен договор в срок до 2

14.07.2023 г. Твърди липса на съществен елемент в договора – срок за въвеждане в експлоатация на сградата и, че към датата, на която следвало да се сключи окончателния договор сградата била изградена на етап груб строеж и разполагала единствено с Акт № 14.

На 14.07.2023 г. продавачът отказал в договора бъде включен срок за въвеждане в експлоатация, съответно да бъде удължен срока за сключване на окончателен договор и плащане на остатъка от цената, поради което ищецът отправил искане за разваляне на предварителния договор, за което бил съставен констативен протокол при нотариуса.

Твърди, че предварителният договор е нищожен поради противоречието му със закона, тъй като не съдържа срок за изграгждане на обекта. Евентуално, че е нищожен поради наличието на неравноправни клаузи, които водят до съществено неравновесие между правата и задълженията на потребителя и търговеца. При евентуалност поддържа, че е упражнил правото си да развали договора, поради което ответникът дължи връщане на задатъка на отпаднало основание заедно с обезщетение за забава за периода от 15.07.2023 г. до 18.11.2024 г.

Ответникът е подал писмен отговор, с който оспорва иска като неоснователен. Счита, че уговарянето на срок за въвеждане на сградата в експлоатация не представлява съществен елемент от договора. Поддържа, че договорът няма потребителски характер. При липса на уговорен срок ищецът може да иска изпълнение веднага. Намира, че ищецът не е упражнил надлежно правото си да развали предварителния договор, съгласно чл. 87 от ЗЗД.

Варненският районен съд е уважил главния иск за връщане на даденото като получено без основание приемайки, че липсва съществен елемент от предмета на договора – срок за завършване на строителството и въвеждане на сградата в експлоатация, което създава значително неравновесие между правата на търговеца и потребителя и позволява на търговеца да се освободи от отговорност, поради което договорът, като неравноправен, е нищожен.

Първоинстанционното решение е постановено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна компетентност, поради което е валидно.

Наличието на всички положителни и липсата на отрицателните процесуални предпоставки във връзка със съществуването и упражняването на правото на иск при постановяване на съдебното решение, обуславя неговата допустимост, поради което въззивният съд дължи произнасяне по съществото на спора.

Съдът след преценка на представените по делото доказателства, доводите и възраженията на страните в производството, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Не е спорно, а и от приетите по делото писмени доказателства се установява, че на 10.07.2023 г. страните са сключили писмен предварителен договор за изграждане и продажба на апартамент № 3, на втория етаж в жилищна сграда в местност „Пчелина“, гр. Варна, в поземлен имот с идентификатор ***. Уговорената цена е в размер на 108 000 евро, от които купувачът е заплатил на продавача 10 800 евро като задатък. Остатъкът от 97 200 евро е следвало да бъде платен до 14.07.2023 г., до която дата и след заплащане на цената е следвало да бъде сключен и окончателният договор. За изповядване на сделката бил уговорен час на 14.07.2023 г. при нотариус с рег. № 513 на Нотариалната камара.

От клаузите на процесния предварителен договор се установява, че страните са уговорили завършване на апартамента по БДС. Съгласно чл. 3 завършването на строителни работи се удостоверява с акт обр. 15. Според чл. 9 продавачът се е задължил да изгради обекта в завършен вид, да го въведе в експлоатация и да прехвърли в срок собствеността върху него и съответните идеални части. В подписания между страните договор липсват чл.

6 и 7, независимо че към същите препращат други уговорки. Чл. 16 от договора предвижда възможност продавачът едностранно да продължи срока за завършване на строителството, а 3 чл. 24 – неустойка при неспазване на крайния срок като препраща към липсващия чл. 6.

Уговорено е в чл. 28 при съществено неизпълнение всяка от страните да има право да развали договора по реда на чл. 87 ЗЗД с писмено предупреждение и даване на подходящ срок за изпълнение. Чл. 29 препраща към правилата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД относно платения задатък и предвижда задържането му или изплащането му в двоен размер. В чл. 38 от договора плащането на сумата от 10 800 евро при сключване на договора изрично е обозначено като задатък. В платежното нареждане е използвана думата „капаро“.

Не се спори, че на 14.07.2023 г. двете страни са се явили пред нотариуса, но не са сключили окончателен договор. Вместо това е съставен констативен протокол, акт № 135, том II, вх. рег. № 5799/2023 г., в който е удостоверена готовност на продавача да прехвърли апартамента като обект в сграда на етап „груб строеж“, като пред нотариуса са били представени необходимите за сключване на сделката документи. Купувачът е заявил, че не желае сключване на предлагания окончателен договор при тези условия (на етап „груб строеж“) и желае разваляне на предварителния договор поради неизпълнение на задълженията на продавача.

От представения от ответника Акт обр. 15 е видно, че същият е съставен на 14.07.2023 г. По делото са представени и протокол обр. 16 от дата 24.08.2023 г. и разрешение за ползване № СТ-05-458 на ДНСК, издадено на 08.09.2023 г.

От така събраните по делото писмени доказателства се установява по несъмнен начин, че на уговорената между страните дата за сключване на окончателен договор, на която дата настъпва и падежът за плащане на останалите 90 % от цената на апартамента, сградата, макар и да е била завършена, не е била въведена в експлоатация. Представеният технически проект от 12.06.2023 г. с печат „Екзекутив“ не удостоверява въвеждане в експлоатация и разрешаване на ползването на сградата. Другият обсъждан екзекутивен проект не засяга процесния апартамент, каквото твърдение не се и навежда.