Решение № 5179 от 08.08.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5179 гр. София, 08.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-Б СЪСТАВ, в публично заседание на осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Красимир Мазгалов

Членове:

Цветелина Ал. К.а

ВИКТОРИЯ Н. НЕДЕВА при участието на секретаря Михаела Огн. М. като разгледа докладваното от Цветелина Ал. К.а Въззивно гражданско дело № 20251100500090 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 15839/19.08.2024 г., постановено по гр.д. № 61268/2022 г. по описа на СРС, ГО, 127 с-в, съдът е осъдил М. Е. М., ЕГН **********, да заплати на „ЯВЛЕНА“ АД, ЕИК 207457637, със седалище и адрес на управление в гр. София, ул.

„Гурко“ 76, вх. А, ет. 1, на основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, вр. с чл. 51 от ТЗ, сумата в размер на 21 269,65 лв., представляваща непогасено възнаграждение по Договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 12.01.2022 г., ведно със законната лихва от подаването на исковата молба на 11.11.2022 г. до окончателното изплащане на вземането, както и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата от 2018,79 лв., представляваща сторени по делото съдебни разноски.

В законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 от ГПК е подадена въззивна жалба срещу решението от ответника М. Е. М., с която последната твърди, че същото е неправилно, необосновано и постановено в нарушение на материалния закон и процесуалните правила. Излага доводи, че СРС е достигнал до неправилни изводи, като е приел за безспорно обстоятелството, че между страните е налице договор за посредничество и че този договор попада в приложното поле на чл. 49-51 от ТЗ и е направил извод, че предмет на договора е „свързването на страните по сделката“.

Възложената работа от страна на ответницата не била да се намери купувач на каквато и да е цена, а за цена не по-малка от 465 000 евро и същата се била съгласила да заплати обезщетение на Агенцията в размер на 2,5 %, само при продажба на тази цена или на по-висока. В договора липсвала разпоредба, която да урежда размера на дължимото обезщетението на ищеца, при продажба на по-ниска цена. Твърди, че 1 първоинстанционния съд не е обсъдил поотделно и в тяхната съвкупност събраните и представените по делото доказателства, както и възраженията на ответницата за наличието на неравноправна клауза в договора. Поддържа, че независимо от обстоятелството, че се касае за абсолютна търговска сделка, СРС не бил отчел, че са налице правоотношения между търговец и потребител, какъвто безспорно била М. М..

Отбелязва още, че процесният договор имал смесен характер – освен посреднически, имал и белези на договор за поръчка. Поддържа, че СРС не е взел предвид, че ответницата не е могла да разбира свойството и значението на действията си при сключване на договора за посредничество (респ. при подписване на последвалия предварителен договор с купувача) поради прекаран мозъчен инсулт и тежко здравословно състояние. В тази връзка моли за отмяна на решението и отхвърляне на предявения иск. Претендира разноски.

Въззиваемата страна – „ЯВЛЕНА“ АД в срока по чл. 263 от ГПК е депозирала отговор на въззивната жалба, в който излага доводи за правилност и законосъобразност на постановеното решение и оспорва въззивната жалба, като неоснователна. Направила е искане за потвърждаване на обжалваното решение и за присъждане на разноски.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите, наведени с въззивната жалба, за наличието на пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, приема следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Настоящият случай не попада в двете визирани изключения, поради което въззивният съд следва да се произнесе по правилността на решението само по наведените оплаквания в жалбата.

Настоящият въззивен състав намира, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Не са допуснати нарушения на императивни материални норми, за приложението на които въззивният съд е длъжен да следи служебно. По доводите за неправилност на решението, въззивният съд намира следното:

Производството пред районния съд е образувано по искова молба от „ЯВЛЕНА“ АД, конституирано с протоколно определение от 23.04.2024 г. в качеството му на правоприемник на първоначалния ищец „ЯВЛЕНА“ ЕООД, против М. Е. М., с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, във вр. с чл. 51 от ТЗ за заплащане на сумата от 21 269,65 лв., представляваща дължимо възнаграждение по договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 12.01.2022 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба на 11.11.2022 г. до окончателното изплащане на вземането.

Ищецът твърди в исковата си молба, че на 12.01.2022 г. между „Явлена“ ЕООД и М. Е. М. е сключен договор за посредничество при продажба на недвижим имот, представляващ къща, находяща се в с. Лозен, вилна зона „Свети Митър“ с разгърната застроена площ от 385,75 кв. м., със застроена площ 156,78 кв. м., с двор от 585 кв. м., представляваща сграда с идентификатор ***, по силата на който ищецът се задължил да търси купувач за предлагания имот, а ответникът да заплати 2 посредническо възнаграждение в размер на 2,5 % от стойността на продажбата.

Поддържа, че в резултат на активната работа на брокери и служители на дружеството били осъществени множество огледи на предлагания имот. Излага твърдения, че в края на месец юни 2022 г. бил осъществен оглед на процесния имот от страна на С.С., като след проведени преговори между бъдещия купувач и ответника с посредничеството на „Явлена“ ЕООД, на 07.07.2022 г. е подписано споразумение за спиране на действията по предлагане на имота, заплатен е депозит в размер на 5000 лв. и е уговорена продажна цена по бъдещата сделка в размер на 435 000 евро. Поддържа, че на 22.07.2022 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот, като бъдещият купувач заплатил задатък в размер на 30 000 евро.

След подписване на договора служител на ищцовото дружество–брокер Е.Б. консултирала и оказвала съдействие на ответника за снабдяване с необходимите документи за сключване на окончателния договор. Само няколко дни след сключване на предварителния договор, ответникът М. М. без да уведоми ищеца, отправила предложение до бъдещия купувач за определяне на по-висока спрямо уговорената в предварителния договор продажна цена, като поискала от С.С. сумата в размер на още 50 000 евро извън уговорената по договора от 22.07.2022 г. сума. Бъдещият купувач отказал да заплати допълнително поисканата от ответника сума и въпреки множеството положени от страна на служители на ищцовото дружество усилия, окончателна сделка не била сключена. Твърди, че окончателен договор за покупкопродажба за процесния имот не е сключен единствено поради поведението на ответника, който отказал да прехвърли правото на собственост върху процесния имот за уговорената в предварителния договор продажна цена. Отбелязва, че „Явлена“ ЕООД е изпълнила всички поети с договора за посредничество задължения, а именно да намери купувач за предлагания от ответника недвижим имот, поради което ответникът дължи уговореното възнаграждение в размер на 2,5 % от уговорената в предварителния договор продажна цена от 435 000 евро, с левова равностойност 850 786,05 лв. или сумата в размер на 21269,65 лева.

С отговора на исковата молба, депозиран в срока по чл. 131 ГПК, ответникът е оспорил предявения иск, като недопустим, а по същество – като неоснователен.

Поддържа, че предявеният иск е недопустим поради липса на пасивна легитимация на ответницата да отговоря по отношение претенцията за заплащане на посредническото възнаграждение за целия имот. Излага твърдения, че предмет на бъдещата продажба по договора за посредничество е съсобствен между ответницата и дъщеря й Е.Н. имот при равни квоти от по ½ ид.ч. за всяка. Твърди нищожност на сделката поради липсата на определен срок на действие на съглашението, с което по същество се ограничавало правото на собственост върху вещта. Оспорва, че служители на ищеца са предприели действия по активно търсене на купувачи за имота, респективно, че не са изпълнили задълженията си по договора и поради обстоятелството, че продавачът е възложил продажна цена на недвижимия имот в размер на 465 000 евро, а не посочената в предварителния договор такава от 435 000 евро. Твърди, че предмет на продажба била само къщата и че не е давала съгласие в продажната цена да бъде включено и обзавеждането в имота.

За основателността на предявения иск в тежест на ищеца е да докаже пълно и главно следните обстоятелства: че между страните е възникнало валидно правоотношение по договор за посредничество, че ищецът е изпълнил задълженията си по договора, а именно да осъществи посредничество за сключване на договор за продажба на процесния недвижим имот, поради което в тежест на ответника е 3 възникнало изискуемо задължение за плащане на възнаграждение в претендирания размер. При доказване на горните факти ответникът следва да докаже изпълнение на задължението си за плащане.

Настоящият съдебен състав счита, че първоинстанционният съд правилно е установил фактическата страна на спора и споделя изложените в обжалваното решение фактически и доказателствени изводи, поради което и на основание чл. 272 от ГПК препраща към същите. В допълнение и с оглед наведените във въззивната жалба оплаквания, приема следното:

Безспорно е по делото обстоятелството, че между страните е възникнало и съществувало валидно облигационно отношение по силата на сключен на 12.01.2022 г. договор за посредничество при продажба. По силата на процесния договор ответницата М. М. е възложила на „ЯВЛЕНА“ ЕООД, а последният се е съгласил да посредничи срещу възнаграждение за продажба на следния недвижим имот: „къща в с. Лозен, в.з. Свети Митър, РЗП 385,75 кв.м., ЗП 156,78 кв.м., двор 585 кв.м., идентификатор ***“ (чл. 1), при условия: офертна цена: 465 000 евро.

Съгласно т. I.4 от договора продавачът се задължава да заплати на посредника възнаграждение в размер на 2,5 % с включен ДДС от цената, на която е извършена продажбата. Изрично е уговорено между страните, че възнаграждението е дължимо в деня на сключване на предварителен договор за покупко-продажба на имота, а ако не е сключен такъв – в деня на сключване на окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост върху имота.

Основният спорен момент в производството се състои в обстоятелството дали ищеца е изправна страна по договора, респективно дължимо ли е предвиденото в него обезщетение в размер на 2,5% с ДДС от уговорената цена.

Относно възражението за липса на купувач при договорените условия (по-ниска цена и обзавеждане), въззивният съд намира, че същото е неоснователно. От доказателствата по делото е установено, че с посредничеството на ищеца на 22.07.2022 г. между ответницата (продавач) и третото лице С.С. (купувач) е сключен предварителен договор за покупко-продажба на имота при уговорена цена 435 000 евро, като купувачът е платил на продавача задатък (капаро) от 30 000 евро. Преди това, на 07.07.2022 г., между същите страни е било подписано споразумение за гаранция (депозит) срещу заплащане на 5 000 лв., в което са договорени основните параметри на бъдещата продажба – цена, срок за сключване на окончателен договор, състояние (обзавеждане), в което ще бъде предаден имотът. Тези уговорки са възпроизведени впоследствие в предварителния договор, поради което съдът приема, че ответницата е имала пълна яснота относно условията на сделката – включително относно договорената продажна цена (435 000 евро) и факта, че продажбата обхваща и цялото налично обзавеждане в имота, описано в Приложение №1 към предварителния договор.