Решение № 6327 от 21.10.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 6327 гр. София, 21.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Невена Чеуз

Членове:

Наталия П. Лаловска

Наталия Г. Халачева при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Невена Чеуз Въззивно гражданско дело № 20261100504939 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Същото е образувано по въззивна жалба на „Премиум Тауърс“ ЕООД, чрез процесуален представител адв. М. Ц. срещу решение № 20

740/14.11.2025 г. на СРС, 166 състав, постановено по гр.д. 15 337/2024 г., с което на основание чл. 40 ал.1 от ЗУЕС са отменени решенията на ОС на ЕС приети на 10.02.2024 г., по т. 2 и т. 4, с които е определена такса за режийни разноски, фонд „Ремонт и Обновяване“ и възнаграждение за УС, както и решение за вноска за монтаж и инсталация за система за видеонаблюдение като в частта на останалите решения, касаещи избор на УС /управител/ и касиер /т.1/, планувани бъдещи ремонти и визия на общите части, касаещи приема на монтаж на платена и поръчана входна врата /т.3/ и по т. 5 – други искът е отхвърлен.

Във въззивната жалба са заявени твърдения, че съдебното решение е неправилно.

Изложени са съображения, че първоинстанционният съд неправилно приел, че чл. 18 от ЗУЕС е неприложим, тъй като не било налице „жилищен комплекс от затворен тип“. Твърди се, че приложението на сочената норма не 1 зависило само от наличието на комплекс от затворен тип, а от това дали обсъжданите въпроси засягат общи части, използвани от две или повече ЕС.

Твърди се, че решенията касаели поддръжка, контрол на достъпа, видеонаблюдение, които засягали общи части и услуги, което пораждало изискването ОС да бъде свикано по реда на чл. 18 от ЗУЕС.

Твърди се в жалбата, че не били обсъдени представените нотариални актове, както и други доказателства, които ясно сочели наличието на такса „поддръжка“ в т. 3 от същите, което било договорно задължение с инвеститора, което не отпадало автоматично при преминаване към режим на ЗУЕС. Договорните задължения по нотариалните актове били вид договор за услуги, отделен от управлението по ЗУЕС, с които купувачът се бил съгласил и същата не можела да се отменя или изменя от ОС на ЕС.

Твърди се, че СРС не бил указал на въззивника – ответник, че същият следва да установи твърденията си за наличие на сгради от затворен комплекс.

Изложени са съображения, че разположението на сградите, тяхната функционална и фундаментална свързаност, режимът на ползване на общи съоръжения и уредби за контрол на достъпа са фактически елементи, които следва да бъдат преценени спрямо критерия в чл. 18 от ЗУЕС.

Иска се отмяна на решението като бъде постановено ново, с което искът бъде уважен изцяло алтернативно да се върне делото на СРС с конкретно указание да бъде изследвано обстоятелствоо и да се направи обоснована преценка по наличието на свързаност на сградите, находящи се на адрес: гр.

София, бул. ****, които са функционално и фундаментално свързани и представляват общ комплекс.

В срока по чл. 263 ал.1 от ГПК е депозиран писмен отговор от ответника в първоинстанционното производство ЕС на жилищна сграда с адрес: гр. София, бул. ****, сграда А, в който са наведени подробни съображения досежно правилността на решението и искане за неговото потвърждаване.

При извършената служебна проверка на основание чл.269 от ГПК, настоящият съдебен състав намира, че обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентния съд, в изискуемата от закона форма, по допустим иск, предявен от и срещу процесуално легитимирани страни, поради което е валиден и допустим.

2

Съобразно т. 18 от ТР № 1 от 4.01.2001 г. на ОСГК на ВКС със сила на пресъдено нещо се ползва само решението по отношение на спорното материално право, въведено с основанието и петитума на иска като предмет на делото. Мотивите към решението не са част от него по арг. на чл. 189 ал. 2 от ГПК. В мотивите се съдържат редица констатации относно доказателствените и правнорелевантните факти, които не са обхванати от спорния предмет и по отношение на тях не се формира сила на пресъдено нещо, защото не са елемент от спорния предмет, те не могат да бъдат обект на обжалване отделно от решението, поради което в цитираното по-горе тълкувателно решение е прието, че страната не може да обжалва само мотивите на решението, когато то я удовлетворява като резултат, поради което изявлението на въззивника в нарочната му молба от 03.02.2026 г., че се обжалва решението изцяло е лишено от правен интерес в частта, в която заявения му иск е уважен.

Предмет на производството е конститутивен иск по чл. 40 ал.1 от ЗУЕС с предмет решенията на ОС на ЕС, находяща се в гр. София, бул. **** от 10.02.2024 г.

Доказателствената тежест е правилно разпределена от състава на СРС, съобразно правилата по чл. 154 от ГПК, с определение 24 520/04.06.2025 г., постановено по реда на чл. 140 ал.1 от ГПК. Видно от съдебния протокол от съдебно заседание от 25.09.2026 г. ищецът – въззивник по повод дадените указания е представил писмени доказателства, приети от състава на съда и е сторил изрично изявление, че няма възражения по доклада, поради което заявените възражения в жалбата за допуснато процесуално нарушение от състава на първоинстанционния съд не могат да бъдат споделени от настоящия съдебен състав.

Основният спорен въпрос по делото е дали се касае за жилищен комплекс от затворен тип. Дефинитивната разпоредба на §1 т.3 от ДР на ЗУЕС определя, че това е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени една или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост и други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците, ползвателите и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица т.е. следва да са налице тези четири кумулативни признака, за да се приеме, че се касае за жилищен комплекс от 3 затворен тип.

Видно от представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 121, дело 102/2016 г. на нотариус 107 – С.С., легитимиращ ответника – настоящ въззивник като собственик , в имота са построени две сгради, всяка от които се състои от по две тела, функционално свързани със сутерен и общ асансьор и същите са с функционално предназначение - общежития. Нормата на чл. 35 ал.3 от ЗУТ определя общежитията като сгради за временно обитаване, които по естеството си служат за краткосрочен престой, туризъм или обучение. Няма данни по делото функционалното предназначение на сградите впоследствие да е променяно, напротив видно от другия представен по делото нотариален акт № 129, дело 115/2022 г. и представените от самия въззивник схеми на самостоятелни обекти в сграда, същите са с предназначение – общежитие. Отделно от това, няма данни вън от двете сгради в имота да са налични други обекти и съоръжения за общо ползване на собствениците като поддържани зелени площи, детски площадки, паркинги, спортни съоръжения, развлекателни кътове. Няма данни да е налице и контролиран достъп за външни лица посредством охрана, пропускателен режим, видеонаблюдение или някакво физическо препятствие – ограда или друг тип заграждение. Поради което и предвид ангажираните от страните доказателства, настоящият съдебен състав не може да обоснове извод в желания от въззивника смисъл, че се касае за жилищен комплекс от затворен тип.

Не могат да бъдат споделени и съображенията, основани на нормата на чл. 18 от ЗУЕС, която била приложима при жилищните комплекси от затворен тип.

Разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС установява, че у правлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

Сочената разпоредба е специална по отношение на останалите норми на закона, касаещи управлението на етажната собственост, като се отнася единствено до комплекси от затворен тип, както и само до управлението на общите части на същия /решение 87/09.03.2012 г. по гр.д. 1115/2011 г. на Второ ГО на ВКС/.

4

Разпоредбата на чл. 18 ал.1 от ЗУЕС установява, че при необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, може да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители.

Нормата е с ясно съдържание и не се нуждае от тълкуване и същата предоставя възможност на две или повече ЕС за провеждане на ОС, а не императивно установено задължение.

Двете норми касаят различни системи за управление на сгради в режим на ЕС взависимост от това дали се касае за жилищни комплекси от затворен тип или за обикновена ЕС, извод до който е стигнал самия въззивник, предвид изложените съображения в писмените му бележки. Задължително приложение на нормата на чл. 18 ал.1 от ЗУЕС при жилищни комплекси от затворен тип, каквито са възраженията във въззивната жалба, не намира законодателна подкрепа.

Естеството и валидността на клаузата по т.3 от нотариалния акт, представен от въззиивника респ. възраженията, касаещи правото на инвеститора да събира такси на договорно основание е извън предмета на спора, с който е сезиран настоящият съдебен състав. Още повече, че решенията на ОС на ЕС, касаещи сумите по чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС са отменени от СРС респ. в тази част решението му е влязло в сила.

При липса на други заявени възражения в жалбата и поради съвпадане на крайните изводи на двете съдебни инстанции, решението на СРС като правилно следва да бъде потвърдено.

При този изход на спора и на основание чл. 78 ал.3 от ГПК право на разноски има въззиваемата страна, която е заявила искане в този смисъл в преклузивния срок по ГПК с представен списък по чл. 80 от ГПК.

Ангажирани са и доказателства за реално заплащане на адвокатското възнаграждение, поради което на същия се следва сумата от 480 евро – съдебни разноски.

Предвид изложените съображения съдът

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА решение № 20 740/14.11.2025 г. на СРС, 166 състав, 5 постановено по гр.д. 15 337/2024 г., с което е отхвърлен на основание чл. 40 ал.1 от ЗУЕС искът на „Премиум Тауърс“ ЕООД за отмяна на решенията на ОС на ЕС, находяща се в гр. София, бул. ****, сграда „А“ приети на 10.02.2024 г., касаещи избор на УС /управител/ и касиер /т.1/, планувани бъдещи ремонти и визия на общите части, касаещи приема на монтаж на платена и поръчана входна врата /т.3/ и по т. 5 - други.

В останалата си част решението на СРС е влязло в сила.

ОСЪЖДА „Премиум Тауърс“ ЕООД, ЕИК 203816669 да заплати на основание чл. 78 ал.3 от ГПК на ЕС, находяща се в гр. София, бул. ****, сграда „А“ сумата от 480 евро – съдебни разноски пред настоящата инстанция.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

6