Решение № 482 от 24.01.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 482 гр. София, 24.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Любомир Василев

Членове:

Силвана Гълъбова

Диана Василева при участието на секретаря Донка М. Шулева като разгледа докладваното от Диана Василева Въззивно гражданско дело № 20241100500822 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК).

С решение № 13298/28.07.2023 г., постановено по гр. д. № 43693/2021 г. по описа на Софийски районен съд, 72 състав, е признато за установено на основание чл. 124, ал. 1 ГПК, че „Т.**“ ЕООД не дължи на Софийски университет „Св. Климент Охридски“ неустойки по договор за наем № 80-1557/14.08.2019 г. за обект – публична държавна собственост, начислени по фактура № 0340003737/23.02.2021 г. на стойност 430,92 лв. и фактура № 0340003771/18.05.2021 г. на стойност 233.20 лв., като е отхвърлен искът на „Т.**“ ЕООД срещу Софийски университет „Св. Климент Охридски“ за признаване за установено, че ищецът не дължи на ответника наемна цена по договор за наем № 80-15-57/14.08.2019 г. за обект – публична държавна собственост, както следва: по фактура № 0340003716/17.12.2020 г. на стойност 8 016 лв. за месеците март, юни, юли, август, септември, октомври, ноември, декември 2020 г; фактура № 0340003770/13.05.2021 г. на стойност 3169.50 лв. за част от февруари до май 2021 г.; фактура № 0340003742/24.02.2021 г. на стойност 598.50 лв. – за месец февруари 2021 г. /към 19.02.2021 г. Със същото решение „Т.**“ ЕООД е осъдено да заплати на Софийски университет „Св.

Климент Охридски“ на основание чл. 232, ал. 2, вр. чл. 79 ЗЗД, наемна цена по договор за наем № 80-15-57/14.08.2019 г. за обект – публична държавна собственост, както следва: 615.48 лв. за периода 14.08.2019 г. – 31.08.2019 г., 882 лв. за периода 01.03.2020 г. – 31.03.2020 г., 7 134 лв. за периода 01.06.2020 г. – 31.12.2020 г. и 4 650 лв. за периода 1.1.2021 г. - 30.05.2021 г. С решението е 1 прекратено и производството по насрещния иск за заплащане на сумата от 704.52 лв. неустойка по договора за наем.

Решението, в частите, с които е отхвърлен предявеният отрицателен установителен иск и е уважен насрещния иск по чл. 232, ал. 2, вр. чл. 79 ЗЗД, е обжалвано с въззивна жалба на „Т.**“ ЕООД, чрез адв. Я. Х. (с пълномощно към жалбата). Излагат се доводи, че обжалваното решение е неправилно поради противоречие с материалния закон, съществено процесуално нарушение и необоснованост. Излагат се оплаквания за неправилна преценка на доказателствения материал по делото. Оспорват се изводите на районния съд, че ответникът е предал на ищеца вещ, годна да бъде използвана съгласно уговореното между страните предназначение и че наемателят е бил запознат със състоянието на имота. Неправилно бил приложен чл. 230, ал. 3 ЗЗД, тъй като процесният имот бил предаден с недостатъци, създаващи опасност за здравето на наемателя и трети лица. Сочи се, че решението е постановено при неизяснена фактическа обстановка, като СРС неправилно е отхвърлил искането на ищеца да задължи ответника да представи пълната кореспонденция по договора за наем, тъй като същото не било достатъчно конкретизирано. Поради изложеното моли първоинстанционното решение да бъде отменено в обжалваните части и да бъде постановено друго, с което предявения отрицателен установителен иско да бъде уважен изцяло, а насрещните осъдителни искове да бъдат изцяло отхвърлени. Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК насрещната страна Софийски университет „Св. Климент Охридски“ не взема становище по жалбата..

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите, наведени с въззивната жалба, за наличието на пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, приема следното:

Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена от надлежна страна, в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт.

Съгласно чл. 269 ГПК, въззивният съд проверява правилността на първоинстанционното решение само в рамките на релевираните оплаквания, а служебно следва да ограничи проверката си само за валидност, допустимост на решението в обжалваната част и спазване на императивните норми на материалния закон (т. 1 на Тълкувателно решение № 1/09.12.2013 г. по тълк. д.

№ 1/2013 г., ОСГТК на ВКС).

Решението е валидно и допустимо в обжалваната част, постановено в рамките на правораздавателната власт на съдилищата по граждански дела и в съответствие с основанието и петитума на искането за съдебна защита.

Решението в частта, с която е признато за установено на основание чл.

124, ал. 1 ГПК, че „Т.**“ ЕООД не дължи на Софийски университет „Св.

Климент Охридски“ неустойки по договор за наем № 80-15-57/14.08.2019 г. за обект – публична държавна собственост, начислени по фактура № 0340003737/23.02.2021 г. на стойност 430,92 лв. и фактура № 2

***/18.05.2021 г. на стойност 233.20 лв , е влязло в сила като необжалвано.

По конкретно наведените във въззивната жалба доводи, които очертават и предметния обхват на въззивната проверка, настоящият състав на СГС намира следното:

Предявени са отрицателен установителен иск по чл. 124, ал. 1 ГПК за установяване, че ищецът не дължи претендирани от ответника вземания за наемна цена и насрещен осъдителен иск с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД.

Ищецът, твърди, че с ответника имат сключен договор за наем от 14.8.2019 г., по силата на който на „Т.**“ ЕООД, в качеството му на наемател, му е бил предоставен за временно възмездно ползване следния недвижим имот - обект с обща площ от 117.60 кв.м., състоящ се от помещение с търговска площ от 98.80 кв.м. и склад с площ от 18.80 кв.м., заедно с прилежащ терен от 48 кв.м. за сезонно ползване за периода от 1.5. до 1.10 ежегодно, находящ се на партерен етаж в централната сграда на Департамента за езиково обучение към СУ с адм. адрес гр. София, ул. ******* с предназначение: за търговска дейност, без право да се извършва продажба на алкохол, срещу заплащане на договорената наемна цена. С молба от 3.12.2019 г. наемателят поискал от наемодателя разрешение за текущ ремонт на обекта, изискващ изграждане на санитарен възел, съблекалня за персонала и помощни помещения, за да отговаря на хигиенните изисквания. С писмо-отговор наемодателят го уведомил, че следва да конкретизира дейностите, да представи необходимите чертежи и предписания, както и го предупредил, че изграждането на помещения извън обекта излиза извън обхвата на текущия ремонт. С писмо от 18.2.2021 г. наемателят предложил прекратяване на договора за наем по взаимно съгласие и приспадане на дължимия наем поради невъзможността за ползване на обекта, включително поради ковид пандемията. Наемодателят го уведомил, че по взаимно съгласие договорът може да бъде прекратен след заплащане на дължимите до момента задължения от наемателя. С приемо-предавателен протокол от 31.5.2021 г., наемателят предал владението на имота на наемодателя. Поддържа, че наемодателят не е предал вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета. Оспорва дължимост на наемните вноски за процесните месеци, тъй като през този период ответното дружество не е могло да ползва по предназначение наетия обект, тъй като е имало следи от течове, нямало електрозахранване, водоснабдяване, тоалетна и канализация, поради което обектът не е бил годен за ползване по предназначение. Акцентира, че констатираните недостатъци са застрашаващи живота и здравето. Излага, че наемателят не е знаел и при обикновено внимание не могъл да узнае при сключването на договора посочените недостатъци на наетата вещ. Посочва, че наетият обект е с предназначение на търговски обект и през процесния период не е могло да бъде ползван като такъв. Заявява, че ремонтите за привеждане на имота в състояние, годно за ползване по предназначение, следва да се поемат от наемателя, но да се приспаднат от дължимата наемна цена, заради забавяне одобряването на количествено-стойностна сметка за ремонта от ответника.

3

Твърди, че по този начин наемодателят не е изпълнил задълженията си да осигури ползването на имота в надлежно състояние. Поддържа, че не дължи наемни вноски за процесния период, защото е бил в обективна невъзможност да ползва наетия обект според уговореното предназначение в договора.

Ответникът, в рамките на законоустановения срок по чл. 131 ГПК, с писмен отговор оспорва предявения отрицателен установителен иск и предявява насрещен иск за заплащане на наемната цена. Счита, че предавайки владението на обекта, е изпълнил задължението си, и след като наемателят има фактическата власт върху обекта, дължи наемната цена. Признава, че между страните бил сключен процесния договор за наем на 14.8.2019 г., както и съдържанието на същия, че договорът бил прекратен и че имотът е предаден обратно с нарочен протокол от 31.5.2021 г.

От приетия като писмено доказателство по делото договор за наем от 14.8.2019 г. (л. 7-12 от делото на СРС) се установява, че: недвижимият имот, предмет на договора, представлява обект с обща площ от 117.60 кв.м., състоящ се от помещение с търговска площ от 98.80 кв.м. и склад с площ от 18.80 кв.м., заедно с прилежащ терен от 48 кв.м. за сезонно ползване за периода от 1.5. до 1.10 ежегодно, находящ се на партерен етаж в централната сграда на Департамента за езиково обучение към СУ с адм. адрес гр. София, ул. ******* с предназначение: за търговска дейност, без право да се извършва продажба на алкохол, срещу заплащане на договорената наемна цена.

Съгласно чл. 1, ал.2 от договора, обектът може да се ползва единствено за осъществяване на дейността, за която е предназначен имотът. Промяна в предназначението на обекта не се допуска. Срокът на договора е 5 години.

Наемната цена е: за периода от 01.10 до 01.05 на календарната година 882.00 лв. с ДДС, за периода от 01.05 до 01.10 на календарната година – 1122 лв. с ДДС. Консумативните разходи са за сметка на наемателя. Съгласно чл. 5, ал.2, ако ще развива стопанска дейност, наемателят се задължава да открие собствени партиди в ЧЕЗ, Софийска вода АД и Топлофикация София ЕАД.

Наемателят заплаща и дължимата такса битови отпадъци, в размер на 2% от годишната наемна цена. Според чл. 6, заплащането на наемната цена се извършва в срок до 10-то число на текущия месец, по посочената банкова сметка. Според чл. 9, задължение на наемателя е да извърши всички процедури по узаконяване на извършваната от него дейност за своя сметка, да го оборудва за своя сметка, с което да осигури функционирането му, да заплаща дължимите данъци и такси свързани с развиваната в имота дейност.

Наемателят поел задължение да изгради, съгласно чл. 9, ал.6, санитарен възел от западната страна на помещението, при спазване изискванията на ЗУТ, с размери 1.50 м.х2.50 м. и височина 3.00 м. Това задължение е предвидено и в чл. 11 от договора, където е уговорено приспадане от дължимата наемна цена, съобразно изготвена от наемателя и одобрена от наемодателя количественостойностна сметка. Отстраняването на повреди и текущи ремонти е за сметка на наемателя. Според чл. 12, всички евентуални основни ремонти и преустройства се извършват след предварително съгласуване с наемодателя и съставяне на двустранен протокол, в който се отразява вида и размера на ремонта. Преустройства по смисъла на ЗУТ се изпълняват след като се 4 одобрят от компетентните държавни и общински органи, съответните архитектурни проекти на името на СУ и за сметка на наемателя. В чл. 13 е предвидено, че всички трайни подобрения направени от наемателя в имота са за негова сметка и остават в собственост на наемодателя. Наемателят не може да иска обезщетение за тях. В чл. 14 е уговорена неустойка при забава плащането на наемната цена и консумативите в размер на законната лихва върху стойността на дължимата сума за всеки просрочен ден.

От приетия като писмено доказателство по делото приемо-предавателен протокол от 14.8.2019 г. (л. 20-21 от делото на СРС) се установява, че наемодателят предал на наемателя владението на имота, в следното състояние: има следи от течове по тавана и стените, има спукани и разлепени теракотни плочки по пода, има счупени шкафове и рафтове по стените, има счупени и липсващи осветителни тела, окаченият таван е свален, има дупки в стените със стърчащи кабели. Има вътрешни ВиК, отоплителна и електро инсталации, няма телефон. Недвижимият имот, е нает от наемателя в състоянието, в което се намира към момента на подписването на договора.