Решение № 3767 от 16.06.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3767 гр. София, 16.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-3 СЪСТАВ, в публично заседание на девети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Богдана Желявска при участието на секретаря Антоанета Н. Стефанова като разгледа докладваното от Богдана Желявска Гражданско дело № 20231100105302 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе пред вид:

Предявен е иск от С. Ж. Ц., ЕГН **********, чрез адвокат Х. Ч., съдебен адрес: София, бул. ****, кантора 416, против А. А. Н., ЕГН **********, София, ж.к. „Дружба“, бл. ****, с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за обявяване за окончателен сключения на 22.01.2022 г. предварителен договор за покупко – продажба на следните недвижими имоти: Самостоятелен обект/жилище, апартамент в сграда с идентификатор ***, със застроена площ 102 кв.м.; - Гараж с идентификатор ***, със застроена площ 38 кв.м.; - Дворно място с идентификатор ***, със застроена площ 409.75 кв.м., находящи се в село Казичене, ул. „**** ****, на основание чл.19, ал. 3 ЗЗД.

Претендират се разноски.

В исковата молба се твърди, че на 22.01.2022 г. в София ищецът и ответницата сключили Предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот. Според предварителния договор, ответницата се задължила да продаде на ищеца правото на собственост върху следните недвижими имоти: 1. Самостоятелен обект /жилище, апартамент в сграда с идентификатор ***, със застроена площ 102 кв.м.; 2.

Гараж с идентификатор ***, със застроена площ 38 кв.м.; 3. Дворно място с идентификатор ***, със застроена площ 409.75 кв.м.; Трите недвижими имоти са с адрес: село Казичене, ул. „**** ****.

Съгласно т. 2.1. от Договора, ответницата се съгласила да продаде имотите за сумата 85 000 евро по левовата равностойност за деня.

Съгласно т. 3.1. от Договора, ответницата се е съгласила и се задължила с ищеца да сключат 1 окончателен договор за покупко - продажба на недвижимите имоти в срок до 30 април 2022 г., включително, до която дата ответницата следвало да осигури всички необходими документи за нотариалната продажба на имотите.

Според т. 4.2. от Договора: „Цената за имотите се заплаща от Купувача на Продавача на вноски, както следва: 10 % от цената - 8 500 евро, в левовата равностойност за деня, в срок до два работни дни от подписването на настоящия Договор, която сума служи за задатък, и 76 500 евро в левовата им равностойност за деня в срока до 30 април 2022 г.” Ищецът заявява, че на 24.01.2022 г. превел по банков път на ответницата задатък от 10 % от цената - сумата 16 625,40 лв. През месец май 2022 г. дал на ответницата още 4 500 лв.

Заявява, че ответницата не е изпълнила договора, като до момента не е осигурила всички необходими документи за нотариалната продажба на имотите.

В тази връзка е предявил настоящия иск и моли съда да обяви сключения между страните предварителен договор за покупко - продажба на описаните недвижими имоти за окончателен.

Представил е писмени доказателства. Поискал е допускане на свидетели.

По същество моли съда да уважи предявения иск, като му присъди сторените в производството разноски. Възразява срещу размера на адв. възнаграждение на пълномощника на ответницата.

Ответницата А. А. Н., чрез адв. Р. В. и адв. Н. Г.а, оспорва предявения иск, като неоснователен и недоказан. Претендира разноски.

На първо място заявява, че е разполагала с всички необходими документи за сключването на окончателен договор, но ищецът не разполагал със средства, а е разчитал на банков кредит, който бил заявен от ищеца в края на месец април 2022 г., т.е. малко преди да изтече крайния срок за сключването на окончателен договор.

Позовава се на разпоредбата на т. 6.4. от сключения между страните предварителен договор, в която изрично е посочено, че, в случай че купувачът не осигури парите за плащане на частта от цената за имотите по т. 4.2 и т. 2 от договора в срока по предходния член, договорът се счита за развален по вина на купувача и задатъкът по т. 4.2 и т. 1 от договора, остава в полза на Продавача.

По-нататък ответницата заявява, че ищецът отказал и да напусне процесния апартамент, който обитавал безвъзмездно, заедно с цялото си семейство още от 15.10.2021 г. Освен семейството на ищеца, в имота се били настанили и неговите родители. Били извършени множество преустройства и били нанесени сериозни щети на имота, като сумата 4 500 лв., за която ищецът твърди, че е платил, била за обезщетяване именно на тези вреди.

На 13.03.2023 г. ответницата отправила писмена покана чрез телепоща до ищеца да освободи апартамента. На същата дата тя се обърнала със сигнал/жалба/ и до началника на Осмо РПУ, София.

2

На 19.05.2023 г. ответницата сключила с М.А.Я. договор за покупко - продажба в нотариална форма на процесните недвижими имоти с нот.акт № 112, том IV, per. № 5307, нот.дело № 610 от 2023 г. на нотариус С.Ф., peг. № 508 НК, поради което към настоящия момент тя не е собственик на процесните имоти.

Представила е писмени доказателства. Поискала е допускане на свидетели.

В хода по същество моли съда да отхвърли предявения иск, като неоснователен и недоказан и да й присъди разноски по списък.

Съдът като взе пред вид представените и приети по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа страна следното:

От събраните по делото доказателства се установява, че между страните на 22.01.2022 г. е сключен предварителен договор, по силата на който ответницата се е задължила да продаде на ищеца следните свои собствени недвижими имоти: 1. Самостоятелен обект /жилище, апартамент в сграда с идентификатор ***, със застроена площ 102 кв.м.; 2.

Гараж с идентификатор ***, със застроена площ 38 кв.м.; 3. Дворно място с идентификатор ***, със застроена площ 409.75 кв.м., находящи се в село Казичене, ул. „**** ****, за сумата 85 000 евро по левовата равностойност за деня на плащането.

Съгласно т. 3.1. от предварителния договор, срокът за сключване на окончателния договор за покупко – продажба по нотариален ред бил до датата 30.04.2022 г., включително, като ответницата се е задължила да осигури всички необходими документи за нотариалната продажба на имотите.

В т. 4.2. от предварителния договор страните се договорили продажната цена да бъде изплатена от ищеца – купувач на ответницата – продавач, както следва: 10 % - сумата 8 500 евро, в левовата равностойност за деня, представляваща задатък, в срок до два работни дни от подписването на договора и останалата сума - 76 500 евро, в левовата им равностойност за деня, в срока до окончателното изповядване на сделката - 30 април 2022 г.

Установи се, че до настоящия момент окончателен договор не е сключен.

По делото са представени писмени доказателства досежно обстоятелството, че на ищеца е отпуснат ипотечен кредит с договор от 15.10.2021 г., сключен с Банка ДСК, , както и че ищецът е подал две искания до „Юробанк България“, АД, съответно от 23.07.2021 г. и 11.08.2022 г. за закупуване на имот в с. Казичене, ул. ****.

По искане на страните съдът допусна и изслуша четирима свидетели – по двама за всеки от тях.

От ищцовата страна бяха разпитани свидетелите М.С.К.-П. и Ж. С.ов Ц..

Свидетелката М.П. е кредитен консултант и знае за сключен между страните предварителен договор от 22.01.2022 г., който й е бил предоставен във връзка с кандидатстване на купувача по договора – ищеца, за кредит. Тя познава страните от 3 предишната сключена сделка – през 2021 г. когато ищецът, неин клиент, закупил първия или приземен етаж от къщата. Знае, че е преведено капаро от 10 %, защото това е банково изискване. Свидетелката заяви, че били избрали банка – преговаряли с ДСК и с Пощенска банка, юристите започнали да изискват документи, включително и от ответницата – продавач, но някъде към лятото тя заявила, че трябва да сменят банката, като вместо ДСК избрали Пощенска банка. Имало много проблеми с продавачката по нейните думи, тъй като се противяла да предоставя документи, но накрая ги предоставила и успели да запишат час при нотариус през м. декември – за 28 или 29. Въпреки че била уведомена от ищеца, тя не се явила на датата при нотариуса – нотариус К., като не се знае причината за това. Сделка в крайна сметка не била сключена, защото ответницата – продавач по предварителния договор не предоставила изисканите й от юристите на банката документи за имота, като единият от тях бил Удостоверение за търпимост. От С. Ц. свидетелката знае, че продавачката е пуснала обява в интернет за имота и иска да го продаде на други лица. Заедно с това св. П. заяви, че продавачката е искала на купувача и допълнителна сума в размер 4 500 лв. и са преговаряли за увеличаване на цената, като С. й казал, че се стигнало накрая до съгласие да се доплатят 15 000 евро. Според показанията на тази свидетелка, вторият етаж на къщата върви със земята..

Свидетелят Ж. С.ов Ц. е баща на ищеца. Той заяви, че знае за сключения предварителен договор между сина му и ответницата. Идеята била семейството им да си купи къща, като на втория етаж живеят родителите на ищеца, а той на първия. Според него ответницата Н. не била коректна. Не можела да се снабди с нужните и исканите от банката документи, а по – късно, когато се разбрало, че е пуснала и обява в интернет за имота, казала, че трябва да й заплатят още 30 000 евро. На преговорите през м. декември 2022 г. присъствали свидетелят, синът му, ответницата и нейна приятелка. Стигнали до споразумение за доплащане на сумата 15 000 евро. Въпреки че били набавили парите, но в края на месеца А. се обадила и казала, че сделка няма да има. Договорената цена била 80 – 85 евро, а от нея купувачът бил платил 10 % капаро. Впоследствие свидетелят дал на Н. още 4 500 лева, защото поС.но някакви хора я притеснявали. Не помни, обаче, дали сумата е преведена по банков път или е дадена на ръка. След като от Банката поискали от продавачката документи, тя се изнервила и поискала да я сменят, но от новата банка поискали същите документи. . Няколко дни преди уговорения час – 29 декември 2022 г. Н. се обадила на сина му и му казала, че сделка няма да има. Въпреки това, обаче, не отменили часа. Включително свидетелят заявил, че има добро предчувствие. Каза още, че синът му тогава нямал пари и кандидатствал за кредит – първо в ДСК, после в Пощенска банка. Преди сделката цялото им семейство – свидетелят с вече покойната си съпруга, неговият син – ищецът, момичето, с което живеел и неговият син живеели на втория етаж, който трябвало да закупят. Дали около 20 000 лв. за подобрения, тъй като Било невъзможно да се живее там. Н. била съгласна. По – късно, когато направили ремонт и на първия етаж, който синът й придобил, се преместили там. Никой не им е възстановил дадените за ремонт суми.

Този свидетел каза още, че поС.но някой преследва ответницата за пари, за лихви.

4

От страна на ответницата съдът разпита свидетелите М.Н. П.а и А.Х.Д..

Свидетелката Маргарита П.а познава ответницата от 25 години. В показанията си тя заяви, че със С. Ц. се запознала през 2022 г. Познава имота, който е триетажна къща.

Доколкото знае, С. и семейството му искали да купят и двата етажа от къщата, но не им стигали парите. Първоначално купили първия етаж през 2021 г., а имали предварителен договор за покупко – продажба на втория. Свидетелката каза, че, когато се разбрали, че ще купят етажа, тъй като били с малко дете, Н. ги пуснала да живеят на първия етаж безвъзмездно, докато ремонтират другия етаж. Когато отишли в имота, за да се уточнят за цената, ответницата доста се афектирала. Преди година и половина – две двете били ходили да пренасят багаж на Н. и имала поглед върху имота. Когато сега влезли, видяла, видяла, че била бутната стената, която разделяла кухнята и коридора, ламперията отвсякъде била свалена, на пода вместо дюшеме бил ламинат. Н. попитала защо ремонтът е извършен без нейно съгласие и С. й отговорил, че, тай като ще купуват имота, му правят ремонт.

Приятелката й била притеснена, защото имала лични дългове и искала колкото се може по – скоро да стане продажбата. Купувачите се опитвали да сключат договор за кредит за закупуването и затова от банката почнали да изискват от продавачката документи за имота, което се проточило във времето и продължило чак до м. декември 2022 г. През това време А.