Решение № 260556 от 26.11.2021, Районен съд - Плевен

Р Е Ш Е Н И Е

№ гр.

Плевен, 26.11.2021г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ПЛЕВЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД,

ІV граждански състав в открито заседание, на двадесет и шести октомври през две хиляди двадесет и първа година в състав :

Районен съдия :

Милена Томова

При секретаря Анета

Христова като разгледа докладваното от съдия Томова гражданско дело № 6105 по описа на съда за 2020 г., за да се произнесе взе предвид следното :

Производството по делото е образувано по депозирана искова молба от М.А.К. ЕГН ********** против П.Г.Т. ЕГН ********** и Ю.Б.“ АД ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:***.

Ищецът твърди следните релевантни факти, на които основава претендираните за реализиране права:

Твърди, че със съпругата му ***, починала на ***придобили в режим на СИО недвижим имот по силата на Договор за покупко - продажба на жилище по реда на чл. 117 от ЗТСУ от ***Същото жилище, представляващо ***а ***, застроен на 84.66 кв. м., състоящ се от три стаи, кухня, баня и клозет, дарили през 1993г. на синът им ***починал на ***При дарението и двамата дарители запазили правото си да живеят в имота предмет на договора докато са живи. По действащата кадастрална карта и кадастрални регистри на ***имотът представлявал самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.

Твърди се, че на 26.08.2004 г., синът на ищеца - ***продал описания по - горе недвижим имот на първия ответник П.Г.Т. за сумата в размер на 10 706,20 лева, каквато била и данъчната оценка на жилището, като в нотариалния акт било записано, че процесната сума била заплатена на продавача изцяло и в брой при подписване на нотариалния акт.

Твърди се още, че на 25.01.2007г. ответника П.Т. ипотекирал имота полза на ***, със сегашно наименование „Ю.Б.“ АД, съгласно обективираното в Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека ***., за обезпечаване на дълга по договор за кредит в размер на 30 000 евро, предоставен на П.Г.Т. и на ***.

Излага се, че ипотекарният длъжник спрял да погасява кредита си, поради което кредиторът „Ю.Б.“ АД предприел действия по принудително изпълнение и било образувано изпълнително дело № *** по описа на Ч.Т.К.

Твърди се, че за извършената продажба на имота в полза на първия ответник, ищеца разбрал на 08.09.2020 г., когато процесния недвижим имот в който живеел бил посетен от Ч.Т.К. за да го опише. От нея ищеца разбрал, че собственик на имота бил първия ответник П.Т., както и, че последния го е ипотекирал в полза на банката, която насочила изпълнение срещу него.

Излага се, че имота бил обявен на публична продан с дата на приключване 23.11.2020 г., а купувача по тази публична продан щял да бъде обявен на 24.11.2020г. Пазарната оценка на жилището възлизала в размер на 75 700лв.

Твърди се, че владението от ищеца върху процесния апартамент било установено още от датата на придобиването му с Договор за покупко - продажба на жилище по реда на чл. 117 от ЗТСУ от ***и продължило необезпокоявано и след извършеното дарение в полза на синът му, както и след извършената продажба в полза на ответника П.Т.. Последният никога не бил смущавал владението на ищеца и той продължавал да ползва изцяло имота и до момента на завеждане на исковата молба необезпокояван и несмущаван от никого. Ответникът П.Т. никога не бил упражнявал фактическа власт върху имота не го бил посещавал. Поради това ищецът счита, че владението му се е трансформирало в право на собственост.

Навеждат се доводи, че покупко-продажбата, изповядана с Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот от ***била нищожна поради противоречие със закона. Сочи се, че според обективираното в акта била изключена клаузата за учреденото в полза на ищеца право на ползване, при това без негово съгласие т.е. налице била последваща отмяна на уговорката, направена в негова полза. Целта очевидно била отмяна на учреденото право на ползване. Продажбата на имота и не вписването в същия на клаузата за учреденото пожизнено право на ползване била привидно съглашение по смисъла на чл. 17 от ЗЗД и прикривала сключено между продавача и купувача съглашение за отмяна на учреденото право на ползване. Уговорката между прехвърлителя и приобретателя за отмяна на клаузата за учредяване на право на ползване противоречала на чл.22, ал.1, изр. първо от ЗЗД и като такава била нищожна по смисъла на чл.26, ал.1, предл. първо от ЗЗД.

Излага се, че според обективираното в Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот от ***и вписан в ***процесния имот се продавал за сумата от 10 706,20 лева, която била изплатена от купувача П.Т. на продавача ***К. напълно и в брой при подписване на нотариалния акт. Навеждат се доводи, че продажната цена била няколко пъти по-ниска от пазарната му стойност, което нарушавало принципа на справедливост и създавало условия за неоснователно обогатяване на купувача.

Поради това процесния договор за покупко-продажба в частта му относно цената противоречал на добрите нрави и представлявал нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот от гледна точка на които, морално недопустимо било сключеният договор да породи съответните вещно-транслативни правни последици. Като такъв договора бил нищожен.

Твърди се още, че дори и така занижената цена също не била реално предоставена на продавача, т.к. плащането задължително следвало да бъде по банков път, предвид съществуващите императивните законови изисквания, но плащане по банковата сметка на продавача по сделката нямало от страна на ответника П.Т.. Подари това ищецът счита, че действителната воля на страните по сделката не била за сключване на договор за покупко-продажба и по този начин страните по нея постигнали привидно съглашение - насрещно волеизявление за сключването й и вътрешно съглашение същата да не породи типичните последици между тях. При тези обстоятелства, ищецът счита, че също било налице основание за нищожност по смисъла на чл. 26 от ЗЗД.

При наведените твърдения за нищожност на договора за покупко-продажба от 26.08.2004 г., с който ответника П.Т. закупил процесния имот, ищецът твърди, че купувача не бил придобил собствеността върху имота. Поради това учредената от него в полза на банката ипотека не можела да породи ипотечно право - като учредена от лице, което не било собственик на имота към момента на учредяването й. Следователно тази сделка била сключена в противоречие с чл. 167, ал. 3 от ЗЗД. При тези обстоятелства, ищецът счита, че е налице основание за нищожност на Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека ***. на основание чл. 26, ал. 1, предложение първо от ЗЗД, във връзка с чл. 167, ал. 3 от ЗЗД.

Като следствие от изложеното, ищецът моли за постановяване на решение, с което:

1/.На основание чл. 26, ал. 1, предложение първо от ЗЗД, във връзка с чл. 22, ал. 1 от ЗЗД, да бъде прогласена нищожност поради противоречието със закона на Договор за покупко - продажба на недвижим имот, обективирана в Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот от ***и вписан в ***по силата на който ******К. с ЕГН ********** /***е продал на П.Г.Т. с ЕГН ********** процесния недвижим имот, представляващ ***а ***, застроен на 84.66 кв. м. , състоящ се от три стаи, кухня, баня и клозет, а по схема издадена ***представляваш самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.

2/.На следващо място се претендира прогласяване на същия Договор за покупко - продажба на недвижим имот от ***. за нищожен, поради накърняване на добрите нрави;

3/.Претендира се също така, на основание чл. 26, ал. 1, предложение първо от ЗЗД, във връзка с чл. 167, ал. 3 от ЗЗД, да се прогласи нищожността на сключения договор за учредяване на договорна ипотека между ***, със сегашно наименование „Ю.Б.“ АД с ЕИК *** и П.Г.Т. с ЕГН ********** с който последния, като кредитополучател и ипотекарен собственик за обезпечение на вземането на кредитора е учредил в полза на същия договорна ипотека с Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека ***. и вписан в ***за процесния недвижим имот.

4/.

Претендира се, на основание чл. 124, ал. 1 от ГПК да се признае за установено по отношение на ответниците, че ищеца е собственик на процесния апартамент.

Ответникът

***е депозирал писмен отговор в срока по чл.131 от ГПК, с който навежда на първо място доводи за недопустимост на исковете, както и релевира възражение за родова неподсъдност на делото пред ***. На следващо място ответника ангажира становище за неоснователност на исковете. Навежда доводи, че дори и да бъде признат за собственик ищеца, то това не засяга ипотечните права на „Ю.Б." АД спрямо имота, а напротив вписаната договорна ипотека е противопоставима на собственика на имота съгласно чл. 173, ал. 1 ЗЗД. Сочи се, че банката като ипотекарен кредитор запазвала ипотечните си права с оглед на учредената ипотека, дори материалното право на собственост да било придобито по давност, както и по отношение на ипотекарния кредитор последиците на придобивната давност не се пораждали с обратно действие към момента на започване на давностното владение, нито към датата на изтичане на придобивната давност. Излага се, че за да започне да тече давностния срок и за да придобие съгласно ЗС собствеността върху имота ищеца като държател е следвало да промени намерението, с което ползва имота - като започне да го свои и държи за себе си, като тази промяна в намерението е следвало да бъде манифестирано на собственика - П.Т., а с оглед на учредената ипотека и за да бъде противопоставимо владението и на Банката - ипотекарен кредитор е следвало намерението за своене на апартамента да се съобщи и на него. В тази връзка се оспорва твърдението на ищеца за промяна в намерението, с което е ползвал имота, както и че е довел такова намерение до знанието на ипотекарния кредитор. Навеждат се още доводи, че цената на покупко-продажбата е въпрос на конкретно договаряне между страните съгласно чл. 9 ЗЗД и ирелевантна е пазарната стойност на имота. Сочи се също, че при последващо прехвърляне на обременения имот с право на ползване – същото, веднъж вече учредено, не се отбелязва по партидата на новия приобретател по аргумент от чл. 2 ПВ.

Ответникът

П.Т., чрез назначения особен представител адв.М.Б. също ангажира становище с писмения си отговор за неоснователност на исковите претенции.

Съдът, след като се съобрази със становищата на страните и събраните по делото писмени и гласни доказателства прие за установено от фактическа и правна страна следното :

Безспорно е по делото и се установява от приложения препис на Договор за покупко-продажба на жилище, сключен по реда на чл.117 от ЗТСУ, ***, че по силата на същия е бил продаден в полза на *** следния недвижим имот: ***, построен върху държавна земя, ***, с площ от 84,66кв.м., състоящ се от три стаи и кухня, баня и клозет.

Безспорно е, че към момента на покупко-продажбата купувача ***е била в сключен граждански брак с ищеца М.К. и имота е бил придобит в режим на СИО.

Установява се от приложения препис на нот.акт за дарение на недвижим имот ***на нотариус при ***, че на 28.12.1993г. ***и М.К. са дарили гореописания имот в полза на сина си ******К.. При това дарителите са запазили правото да живеят в имота, предмет на дарението докато са живи.

От приложения препис на нот.акт за покупко-продажба ***се установява, че на ***. ******К. е продал на ответника П.Г.Т. процесния апартамент при посочена в съглашението цена от 10 706,20лв., за която заявили пред нотариуса, че била получена от купувача напълно и в брой при подписване на нотариалния акт.

Видно е от представения препис на нот.акт за учредяване на договорна ипотека ***, че върху процесния имот е била учредена от ответника П.Т. договорна ипотека за обезпечаване на отпуснат банков кредит.

Установява се от приложените преписи на удостоверения за наследници с изх***, че ***К. е починал на *** е оставил за свои наследници по закон родителите си М.А.К. и ***. Видно е също така, че ***е починала на ***. и е оставила за свои наследници по закон съпруга си – ищеца М.К. и баща ***, като последния е починал на ***и е оставил за свой законен наследник син ***.

От приложения препис на изп.дело №*** по описа на Ч.Т.К. с ***се установява, че ответника „Ю.Б.“ АД се е снабдил с изпълнителен лист срещу ответника П.Т. в производството по ч.гр.д.№***. по описа на ***за вземанията, произтичащи от договор за банков кредит, за обезпечаване на които е била учредена договорна ипотека върху процесния имот с обсъдения по-горе нот.акт ***. Видно е, че кредитора е инициирал принудително изпълнение за събиране на посочените вземания, както и на други такива, произтичащи също от сключени с ответника Пето Т. договори за банков кредит. При това изпълнението е било насочено и върху процесния апартамент.