Протокол № 101 от 17.03.2023, Апелативен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 101 гр. Варна, 15.03.2023 г.

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Магдалена Кр. Недева

Членове:

Диана Д. Митева

Даниела Д. Томова при участието на секретаря Ели К. Тодорова

Сложи за разглеждане докладваното от Магдалена Кр. Недева Въззивно търговско дело № 20223001000340 по описа за 2022 година.

На именното повикване в 14:30 часа се явиха:

Въззивниците:

Л. К. У. и Н. А. У., редовно уведомени от предходно съдебно заседание чрез адв. И.

В., не се явяват, за тях се явява адв. В., редовно упълномощен и приет от съда отпреди.

Синдикът на „Авмор – Шипинг Енд Трейдинг“ ООД /в несъстоятелност/ И. П. Т., редовно уведомен, не се явява и не се представлява.

Депозирано е писмено становище от синдика с вх. № 2005/15.03.2023 г. за даване ход на делото и за приемане заключението на вещото лице, както и по същество за уважаване на депозираната въззивна жалба.

Въззиваемата страна „Ви Енд Ви Пропърти Инвест“ ЕООД , редовно уведомена от предходно съдебно заседание чрез адв. М. Х., представлява се от адв. Х., редовно упълномощена и приета от съда отпреди.

Въззиваемата страна „Авмор – Шипинг Енд Трейдинг“ ООД /в несъстоятелност/, редовно уведомен от предходно съдебно заседание по реда на чл. 56, ал. 2 от ГПК, не се явява представител.

Вещото лице Т. Х. О., редовно призован, явява се лично.

Адв. В.: Да се даде ход на делото.

Адв. Х.: Няма пречки, моля да се даде ход на делото.

Съдът, с оглед редовното призоваване на страните, не намира процесуални по хода на делото, поради което

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

1 пречки

Съдът пристъпва към изслушване заключението на вещото лице по допуснатата съдебно оценителна експертиза и снемане на самоличността му: инж.Т. Х. О. - 64 год., неосъждан, без родство и дела със страните по спора, предупреден за наказателната отговорност по чл.291 НК, обещава да даде обективно и безпристрастно заключение.

В.л. О.: Представил съм заключение, което поддържам. Забелязах една техническа грешка в заключението, която искам да отстраним.

В Приложение № 1 в графата „Тежест на аналога“ по точка 1 и по точка 3 вместо по 30 точки, следва бъдат записани по 20 точки, за да е равно накрая на 100%. Вследствие на тази поправка стойността на един кв.м. вместо 1357 лв. става 1137,12 лв., а закръглената стойност на търговския обект вместо 9500 лв. става 8000 лв.

Това вече дава отражение на стр.5 в таблицата, в която определям крайната стойност на самостоятелния обект, на втория ред „сравнителен метод“ като вместо 9500 лв. заменим с новата стойност 8000 лв., съответно в последната колона става 1600 вместо 1900 и като сумираме в последната колона сборът става 8544 лева вместо 8844 лв. и като крайна закръглена стойност на търговския обект вместо 8800 стават 8500 лева.

На последният лист 7 в заключението по точка 1 преди тъмния шрифт вместо 8800 лв. става 8500 лв., съответно сумата става 62 400 вместо 62 700 лева и това вече е крайната стойност.

Адв. В.: Нямам въпроси към вещото лице.

Адв. Х.: Колко максимално е застроен поземления имот при площ при скица 400 кв.м.? Изследвахте ли застроената част.

В.л. О.: Да, изследвах застрояването. Максимално застроената площ в имота е 261 кв.м.

Адв. Х.: Към датата на продажбата при реална постройка било ли е снабдено помещението с вода, канализация и санитарен възел? Има данни, че ел. инсталацията е външна.

В.л. О.: Да, електроинсталацията е външна, не е вкопана, а е външна със скоби. Не забелязах да има канализация.

Адв. Х.: При това положение считате ли, че пристройката като самостоятелен обект може да функционира търговски обект, т.е. в него да се развива търговска дейност?

В.л. О.: Ако изходим от изискванията за търговски обект, тя не отговаря на тези изисквания, няма санитарен възел, няма складово помещение. Има само едно търговско помещение.

Адв. Х.: Преходно ли е помещението?

В.л. О.: Към момента на огледа има отвор, през който от това помещение може да се премине в кухнята на ресторанта, който е на партерно нИ..

Адв. Х.: Какъв му е бил статута към 2015 г., в частност дали е на магазин или на офис?

2

В.л. О.: Казаха ми, че към 2015 г. на мястото на този отвор е имало прозорец и не е имало връзка между двете помещения. Самото помещение не отговаря на изисквания за офис, то е едно помещение.

Адв. Х.: С каква конструкция е? Как може да го определите като конструкция при положение, че покривната му конструкция е от термопанел и таванът е долната част на термопанела? Монолитен ли е, масивен, получасивен?

Адв. В.: Възразявам, отговорено е на този въпрос в заключението.

В.л. О.: Това помещение вече казах, че го определям като пристройка към основната сграда, но неговите зидове са 25 см., а покривната конструкция се състои от метални профили, които са стъпили върху тези зидове и върху тях е монтиран термопанел. Според мен по-скоро отива към масивна конструкция или в най-лошия случай полумасивна.

Адв. Х.: Оценили сте имота по метода на пазарните аналози. Офертни цени сте ползвали нали, а не на реално осъществени продажби?

В.л. О.: Оценил съм го по два метода – единият е на пазарните аналози и другият е приходният метод. За да го оценя по тези методи - винаги най-добри резултати, когато оценяваме търговски обект или заведение се получават по приходния метод. Именно поради тази причина съм дал и по-голяма тежест на приходния метод в случая, тъй като то е едно малко помещение в случая и на кв.м. по сравнителен метод се получава една по-занижена стойност, но приходният метод според мен дава по-добър резултат.

Адв. Х.: Преди малко обаче пояснихте, че то не може да бъде използвано за търговски цели, не отговаря на изискванията.

Адв. В.: Това са тълкувания, възразявам на въпроса.

Адв. Х.: Посочените от Вас в Приложение № 1 сравнителни аналози съответстват ли на тези характеристики на павилиона?

В.л. О.: Това са аналозите, които са за търговски обекти, няма аналози за такива много малки площи като 7, 10 кв.м., всичко е за по-големи площи по принцип и самият смисъл на този метод е определяне на 1 кв.м. като вече според площта на обекта определяме неговата крайна стойност. Но тъй като нашият обект е с много малка площ, аз вече имам един коефициент, който е за площ, където завишавам този резултат, който се получава, тъй като иначе се получава нещо, което е много миниатюрно и няма как да отговаря на такъв обект, особено изхождайки от местоположението на този обект.

Адв. Х.: Можете ли в Приложение № 1 да посочите кой коефициент сте завишили?

В.л. О.: Това завишение аз съм го извършил по същия метод, обаче когато определям наема.

В.л. О. на въпрос на съда: Не съм завишавал пазарните цени. В приложение № 2, там имам това завишение в колона 8. А тук не съм направил никакво завишение, както изхождат самите стойности за отделните аналози, с тях съм и работил.

В Приложение № 2, също съм използвал сравнителен метод, но там съм го използвал 3 за да определя наема. Този наем пък го използвам в приходния метод и в колона № 8 на това приложение № 2 съм направил това завишение 1,30 – 1,40, в зависимост от площите на отделните обекти. Да, завишението е над единицата.

Това е един много малък обект и един наем излизаше около 50-60 лева, което е нищожно и нереално за такъв обект, на такова местоположение.

Адв. Х.: Казахте, че сте използвали пазарните аналози. Кои са сходствата между тези, които сте използвали и оценявания от Вас обект? В какво се изразяват конкретно те при вече установените характеристики на процесния обект? Къде намирате сходствата, в какво точно? Връщам се на приложение № 1.

В.л. О.: В кадастралната карта този обект е определен като търговски обект и съответно аз съм длъжен да използвам аналози за търговски обекти. Не мога да го оприлича на някакъв друг вид обект въпреки характеристиките, които коментирахме когато ми зададохте въпросите.

Адв. Х.: На стр. 4 в пункт А) Метод на пазарните аналози: Оценката е направена в приложение № 1 към експертизата, което представлява таблица с аналози. Моля, Ви да ги поясните един по един.

В.л. О.: Това приложение вече го коментирахме.

Адв. Х.: Коментирахте само тежест на аналога. Обяснете едно по едно колоните.

Адв. В.: Възразявам. Вещото лице е дало в табличен вид пазарните аналози на всеки един обект. Какво значи да ги обясни. Това е тормоз към вещото лице.