Решение № 2656 от 12.02.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 2656 гр. София, 12.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 78 СЪСТАВ, в публично заседание на трети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: М. Ст. Танева при участието на секретаря Й. П. като разгледа докладваното от М. Ст. Танева Гражданско дело № 20251110109369 по описа за 2025 година

Образувано е по искова молба от етажните собственици на сграда находяща се на адрес: АДРЕС срещу Областна администрация-област София.

В исковата молба се твърди, че ответникът е собственик на АДРЕС в сградата, находяща се на адрес АДРЕС Посочват, че за апартамент ****** е съставен Акт за частна държавна собственост № 02998/16.05.2001г., а за апартамент *** е съставен Акт за държавна собственост, вписан като Акт № 78, том 40. В допълнение на това, в писмо от 03.08.2023 г. областният управител на София е признал, че трите апартамента се управляват от областния управител на София област, включително и ***. Твърдят, че от години ответникът не заплаща таксите за Фонд „Поддръжка и управление“ и Фонд „Ремонт и обновление“ на блока. През годините в етажната собственост се събирала такса в размер на 20 лв. за апартамент без обитател, като това решение е било потвърдено през 2022 г. и през 2024г. Област София-град не е заплащала таксата от м. януари 2022г. Посочват, че с решение на Общото събрание на собствениците в етажната собственост на адрес АДРЕС в гр.

София от 19.12.2022г. е взето решение за формиране на Фонд „Ремонт и обновяване“ с годишна такса в размер на 1 % от минималната работна заплата, което за 2023г. е 93,60 лв. за апартамент. Тази такса не била заплатена за **** и ***. С решение от 29.01.2024г. таксата за фонд „Ремонт и обновяване“ е била определена в размер на 1 % от минималната работна заплата, закръглена до следващото цяло число или за 2024г. таксата е била с размер 10 лв. месечно. През 2024г. таксата не е заплащана и за трите апартамента собственост на Област София-град. На 05.04.2023г. етажната собственост взела решение за изготвяне на технически паспорт на блока. Според решението, дължимата към изпълнителя сума се разпределя на всеки 1 апартамент съгласно идеалните му части от общите части на сградата. От област София-град е била заплатена дължимата сума за ап.31 и ***, но не и за ап. ****. Посочват, че за апартамент ***** дължимата сума е 218 лв. На 22.05.2023 г. Общото събрание на собствениците в етажната собственост взело решение за заплащане на натрупаните задължения за ползване на топлоенергия в портиерното помещение. Съгласно решението за всеки апартамент следвало да се заплати по 90 лв., а за апартаментите на 10 ет. - по 45 лв. За *** дължимата сума е била заплатена, но не и за другите апартаменти. Така за *** дължимата сума възлизала на 90 лв., а за **** - 45 лв. На 18.11.2022г. се наложило извършване на спешен ремонт на тръбите за студена вода в блока и ОС на Етажната собственост, като било взето решение всеки апартамент да заплати по 50 лв. за ремонта, като апартаментите на 10 ет. заплатят по 25лв. Така за *** дължимата сума възлизала на 50 лв., а за **** - 25 лв. За *** дължимата сума е била заплатена. На 11.02.2024г. Общото събрание на собствениците в етажната собственост взело решение за извършване на ремонт на тръбите за втори кръг на топла и студена вода и преместване на пожарния хидрант. Съгласно решението дължимата към изпълнителя сума се разпределяла за всеки апартамент съгласно идеалните му части от общите части на сградата. За апартамент ***** дължимата сума е 227 лв., а за *** е 465 лв., като тези суми не били заплатени. Заплатена е била сумата за ***. Посочват се, че ответникът многократно е бил уведомяван за задълженията му. В писмо отговор рег. № ОА23-13795/03.08.2023 г. ответникът изрично признал, че дължи такси за Фонд ремонт и обновяване, но не е заплатил същите.

С оглед гореизложеното твърдят, че ответникът дължи общата сума в размер на 2237,20 лв., ведно със законна лихва от 21.10.2024 г., включваща следните задължения: 220 лв. (11 месеца по 20 лева) - Дължими такси за **** за Фонд „Управление и поддръжка“ за периода от м. януари 2022г. до м. ноември 2022г. включително, съгласно решение на ОС на Етажната собственост; 260 лв. (13 месеца по 20 лева) - Дължими такси за **** за Фонд „Управление и поддръжка“ за периода от м. декември 2022г. до м. декември 2023г. включително, съгласно решение на ОС на Етажната собственост от 19.12.2022г.; 160 лв. (8 месеца по 20 лева) - Дължими такси за **** за Фонд „Управление и поддръжка“ за периода от м. януари 2024г. до м. август 2024г. включително, съгласно решение на ОС на Етажната собственост от 29.01.2024г.; 187,20 лв. - Дължими такси за **** (93,60 лв.) и *** (93,60лв.) за Фонд „Ремонт и обновление“ за периода от м. януари 2023г. до м. декември 2024г. включително, съгласно решение на ОС на Етажната собственост от 19.12.2022г.; 240 лв. - (8 месеца по 10 лв. на апартамент) - Дължими такси за ап.31, **** и *** за Фонд „Ремонт и обновление“ за периода от м. януари 2024г. до м. август 2024г. включително, съгласно решение на ОС на Етажната собственост от 29.01.2024г.; 218 лв. - дължима сума за **** за технически паспорт на сградата съгласно Решение на ОС на етажната собственост от 05.04.2023г.; 125 лв. - дължими суми за ремонт на тръби за студена вода за 2 ап.31 (50 лв.), ап. **** (25 лв.) и за *** (50 лв.) съгласно решение на ОС на Етажната собственост от 19.11.2022г.; 135 лв. - дължими суми за изплащане задължения за топлоенергия в портиерно помещение за ап. **** (45 лв.) и за *** (90 лв.) съгласно решение на ОС на Етажната собственост от 22.05.2023г.;

692 лв. - дължима сума за **** (227 лв.) и за *** (465 лв.) за ремонт на тръби за топла и студена вода и пожарен хидрант съгласно решение на ОС на Етажната собственост от 11.02.2024г. Посочват, че за тези задължения е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 63967/2024 г. по описа на СРС, 78 състав.

С молба намираща се на л. 226 от делото исковата претенция е конкретизирана по указания на съда.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който оспорва предявените искове. Твърди, че няма кворум при вземането на решения на ОС на ЕС за 2022, 2023 и 2024 г. Твърди, че липсвала покана за свикване на общо събрание на ЕС, както и протокол за поставянето съгласно изискванията на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Счита, че не е материално легитимиран да отговаря за предявените искове. Твърди, че *** се ползвал от М. Г. В. до 29.01.2025 г. Твърди, че при взимането на решенията не са спазени изискванията на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС за изготвянето на протокол. Възразява, че сумите са недължимите и поради изтекла погасителна давност по отношение на таксата за портиер и асансьор за ап. ****. С оглед гореизложеното моли за отхвърлянето на предявените искове.

М. Г. В. с ЕГН ********** е конституирана като трето лице помагач на страната на ответника. В подадения отговор от особения представител иска се оспорва.

Съдът намира следното от фактическа и правна страна:

Предявени са кумулативно съединени установителни искове с правна квалификация чл. 422 ГПК вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 вр. чл. 48, ал. 3, ЗУЕС и чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС.

Доказателствената тежест в производството се разпределя, както следва: ищците следва да докажат, че ответникът е собственик на посочените в исковата молба апартаменти в етажната собственост, през исковия период, вкл. взети решения от общото събрание на ЕС, с което в тежест на ответника са възложени парични задължения за покриване на разходи за управление и поддържане на общите части на ЕС и ремонт на сградата. При установяването на тези обстоятелства ответникът следва да докаже, че е заплатил предявените парични вземания, както и да докаже останалите възражения направени в отговора на исковата молба.

По отношение на възраженията за нищожност и незаконосъобразност на решенията на общото събрание на ЕС:

Възраженията за нищожност и незаконосъобразност на взетите решения на общите събрания на ЕС не могат да се разглеждат в настоящото производство по реда на инцидентния съдебен контрол. Същите 3 следва да се релевират по реда на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС – с иск за отмяна на решението на общото събрание. Производството по отмяна на решението на общото събрание има конститутивен характер, като за да не се приложи едно решение, е нужно същото да бъде отменено в хода на нарочно производство и е недопустимо неговата законосъобразност да се проверява косвено в други производства. До отмяната на решението на общото събрание то следва да се прилага и същото обвързва етажните собственици. След като решенията не са обжалвани в законоустановения срок или тяхното изпълнение не е спряно от съда, те обвързват всички етажни собственици, включително и ответника, дори когато противоречат на императивни правни норми или процедурата за свикване и провеждане на общо събрание не е спазена – в този смисъл са Решение № 155 от 21.06.2017 г. на ВКС по гр. д. № 4451/2016 г., IV г. о., ГК на ВКС и Решение № 39/19.02.2013 г., по гр. д. № 657/2012 г., I г. о. на ВКС.

При липса на данни за оспорване и проведен съдебен контрол за законосъобразност на решенията в тази част по реда и в сроковете по чл. 40 ЗУЕС на посоченото решение на общото събрание, същото следва да се приеме за стабилизирано, обвързващо страните и подлежащо на изпълнение.

Поради изложеното по-горе, представените от ищеца решения на общото събрание на етажната собственост обвързват собственика, респективно ползвателя на апартаментите.

Между страните не се спори и се установява от събраните по делото писмени доказателства, че процесните апартаменти ***, ****, 72 са частна държавна собственост, предоставени на Областния управител на Област София (л. 96-101 от делото). Установява се че в апартамент *** е бил настанен Г. В. Т. със заповед от 1989 г. на директора на Бюро за обслужване на дипломатически кадри (л. 222), който е сключил договор за наем 06.02.2001 г. за апартамента с Областния управител (л. 219), а на 11.07.2007 г. е сключил споразумение с Областната администрация, по силата на който обивата и пази същия, срещу заплащане на обезщетение по чл. 59, ал. 1 ЗЗД. Г. В. Т. е починал на 17.09.2022 г., като е оставил за срой наследници М. Г. В. и В. Г. В. (л.204).

На 29.01.2025 г. М. Г. В. е предала апартамента на Областния управител (л.

187). По делото не се установява М. Г. В. и Областния управител да са сключили облигационен договор по силата на който тя има право да обивава/ползва апартамент ***.

По отношение на разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата:

Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 9 и 10 ЗУЕС собствениците на самостоятелни обекти са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и обновяване на общите части на сградата и да заплащат разходите за управление и поддържане на общите части на сградата, а съгласно ал. 2 и 3 на същия член ползвателите и обитателите имат всички задължения, както собствениците, с изключение на задължение да плащат за ремонт, реконструкция и подновяване на общите части и на вноски за фонд 4

„Ремонт и обновяване“. Съгласно § 1, т. 5 от ДР на ЗУЕС „обитатели“ са физически или юридически лица, които не са собственици или ползватели на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, но пребивават в тях на друго правно основание. Съгласно § 1, т. 6 от ДР на ЗУЕС "ползватели" са физически или юридически лица, които притежават вещно право на ползване върху чужда вещ, самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост. Съгласно § 1, т. 11 и 11а от ДР на ЗУЕС „разходи за управление“ са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и на контролните органи и на касиера, а „разходи за поддържане“ са разходите за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за поддържането на общите части на сградата.

Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Видно от цитираните разпоредби, задължение за заплащане на такси за поддържане и управление на общи части имат собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелен обект в сграда-етажна собственост. Този вид разноски е функционално обусловен от ползването и отговорността за плащането им следва да бъде пропорционална на него. Разноските по поддържане и управление на общите части с оглед нормалното функциониране и обикновеното употребление на сградата и общите части в нея се дължат от лицето, което фактически ползва вещта. Основание за заплащане на посочените разходи е използването на общите части, а не притежанието на обектите, поради което се заплащат не само от етажните собственици, но и от обитателите на сградата.