Определение № 4615 от 16.10.2025, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 4615 гр. София, 16.10.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 4-ТО ГО 1-ВИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мими Фурнаджиева

Членове:

Велислав Павков

Борис Д. Илиев като разгледа докладваното от Борис Д. Илиев Касационно гражданско дело № 20258002101991 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Еко клима 11“ ЕООД, ЕИК:

102205791, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул.

„Фердинандова“ № 20, представлявано от управителя Георги Иванов Иванов, чрез упълномощения си процесуален представител адв. М. Б., против Решение №134 от 25.02.2025г. по в. гр. д. №1779/2024г. по описа на Окръжен съд- Бургас, с което е било потвърдено Решение № 1934 от 25.09.2024 г., постановено по гр. д. № 2986/2024 г. по описа на Районен съд- Бургас, с което на основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД дружеството-жалбоподател е осъдено да опразни наетия по силата на договор за наем недвижим имот, представляващ търговски обект „Временен базар“ с площ от 197 кв.м., с идентификатор № *** по КККР на гр. Бургас, изграден в ПИ с идентификатор № *** по КККР на гр. Бургас, с административен адрес гр. Бургас, ул.

„Алеко Богориди“ №51, както и да предаде държането му на ищците К. Х. В., ЕГН **********, Х. Х. В., ЕГН **********, и Н. И. В., ЕГН **********. В жалбата се излагат доводи за неправилност на обжалваното решение, като се иска отмяната му и отхвърляне на предявения иск.

Срещу подадената касационна жалба са постъпили отговори от ответните страни по нея К. Х. В., ЕГН **********, Х. Х. В., ЕГН **********, и Н. И. В., ЕГН **********, чрез пълномощника им по делото 1 адв. Б. Х., с който се изразява становище за липса на основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение и за неоснователност на жалбата.

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК и е срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение.

За да се произнесе по допускането на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение, съобрази следното:

С обжалваното решение въззивният съд е приел, че ищците К. Х.

В., Х. Х. В. и Н. И. В. са наследници по закон на Христо Костов В., поч. на 10.04.2019г. По силата на нотариален акт №5, дело №4516/1975 г. на нотариус при БРС наследодателят на ищците - Христо В. е придобил чрез дарение празно дворно място в гр. Бургас от 313, 90 кв. метри, съставляващо парцел пл.16644 в кв. 26 по плана на града при съседи ул. „Републиканска“, ул.

„Ленин“ и парцел с номер 6640 на наследниците на Илия Тодоров. С нотариален акт № 142/23.12.2005г. по нот. дело №1054/2005 г. Христо В. е продал на ответника „Еко клима 11“ ЕООД собствените си 218.304/303.20 ид.ч. от недвижим имот, представляващ дворно място, с площ от 303.20 кв.м., образуващо урегулиран поземлен имот УПИ І-1957, 1958 - парцел, в квартал 25 по плана на ЦГЧ на гр.Бургас, при описани в акта граници на парцела, за изграждане на масивна шестетажна смесена сграда, със сутерен, партер, терасовиден етаж и подпокривно пространство, с разгърната застроена площ РЗП от 1823.36 кв.м., като страните взаимно са си учредили право на строеж върху целия парцел за придобиване в индивидуална собственост на всеки от тях на описаните обекти. Впоследствие по силата на нотариален акт № 49/09.02.2009г., том I, рег.№850, дело №22/2009 г. Христо В. е дарил на дъщеря си Х. В. и сина си К. В. останалата част от собствените си 84.896/303.20 ид.ч. от съсобствения с ответното дружество недвижим имот, представляващ УПИ І-1957, 1958, както и учреденото по силата на сключения с ответника нотариален акт №142/23.12.2005г., том VI, рег. №7175, нотариално дело №1054/2005г. право на строеж за изграждане и придобиване на собственост на самостоятелни обекти, находящи се в масивна шестетажна смесена сграда със сутерен, партер, терасовиден етаж и подпокривно пространство, с разгърната застроена площ РЗП от 1823.36 кв.м., описани 2 подробно в акта. По повод водено между страните производство по предявен иск по чл. 108 от ЗС с влязло в законна сила съдебно решение- Решение №50126/19.04.2023 г., постановено по гр.д. №883/2022г. по описа на ВКС, е оставено в сила Решение № 111 от 12.11.2021 г. по в.гр.д. № 346/2021 г. на Апелативен съд- Бургас и потвърденото с него Решение № 160/13.05.2021г. по гр.д.№ 2730/2020г. на Окръжен съд-Бургас, с които е прието за установено по отношение на ответното дружество, че ищците са собственици на търговски обект „Временен базар“ с площ от 197 кв.м. с идентификатор ***, изграден в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр.Бургас, с административен адрес – гр.Бургас , ул.“Ал. Богориди“ №51, като искът по чл. 108 от ЗС е отхвърлен в осъдителната му част, с която е поискано осъждане на ответника да предадена на ищците държането на същия търговски обект, по съображения, че ответникът държи имота по силата на договор за наем. С нотариална покана, връчена на ответното дружество на 18.01.2024г., ищците са направили изявление за прекратяване на договора за наем, считано от получаването й, и искане за предаване на държането на търговския обект до края на януари 2024г. В отговор на същата ответникът е възразил, че процесната сграда има временен характер и е отправил насрещна покана за премахването й от съсобствения между страните терен, като наред с това ответникът е изложил твърдения, че същата сграда е построена изцяло със собствени средства на праводателя му ЕТ „Венус – 11 – Георги Иванов“, без помежду им да са уредени отношенията им в тази връзка.

Съдът е приел, че по делото е доказано наличието на възникнало наемно правоотношение за процесната сграда между наследодателя на ищците и ответното дружество. За ирелевантни за изхода на спора по аргумент от разпоредбата на чл. 314, ал. 3 от ГПК са приети повдигнатите от ответника въпроси за правото на собственост върху сградата, за това от кого е била построена, законна ли е и какъв е административноправния й статут. Съдът е посочил, че спорът между страните чия е собствеността върху процесния имот вече е разрешен с влязло в законна сила съдебно решение и с оглед забраната на чл. 299 от ГПК не може да бъде пререшаван. Според съда обстоятелството, че между наследодателя на ищците и ответното дружество е съществувал неформален безсрочен договор за наем за ползване на процесната сграда, се установява от извънсъдебното признание на ответника, направено в писмения отговор от 30.12.2019г. до ищците на изпратена от тях 3 нотариална покана и защитното му възражение, направено пред Апелативен съд- Бургас във въззивната му жалба по същото дело, че държи процесната постройка на правно основание- по силата на договор за наем, който не е прекратен. Съдът е приел и че доколкото между страните не се спори за наличието на наемно правоотношение /ответникът твърди, че предмет на същото не е сградата, а земята, върху която е построена/ и за месечната наемна цена от 1200 лв., за останалите елементи на договора за наем в т.ч. и досежно това кой е бил обекта му няма забрана за установяването им със свидетелски показания, въпреки ограничението по чл. 164, ал. 1, т. 3 от ГПК /в т.см. решение от 17.10.2024г. по гр.д. № 2902/2014г. на ВКС/. За обстоятелството, че именно процесната сграда е била обект на наемните правоотношения между страните съдът е кредитирал показанията на св.

Веселина Стойнева, независимо че тя е майка на ищеца К. В. и въпреки противоречието им с показанията на св. Станко Николов, който сочи, че наемното правоотношение касаело терена, тъй като там били поставени каравани. Изложил е и съображения, че доколкото по делото се установява, че процесната сграда заема почти цялата площ на поземления имот и е единственият имот, построен в терена, то не би могло да се приеме, че наемното правоотношение се отнася за терена. За неоснователни са счетени възраженията на ответника за несъответвие между процесния имот и имотът, за който е бил уважен иска по чл. 108 от ЗС, тъй като независимо дали сградата е наименувана „временен базар“ или „сграда за обществено хранене“, тя е единствена в терена и със съвпадащ идентификатор по КККР. Доколкото по делото нито се твърди, нито се установява договорът за наем да е бил сключен в писмена форма и да е бил с уговорен определен срок, то съдът е приел, че същият е неформален и безсрочен при уговорена месечна наемна цена от 1200 лв., а обстоятелството кога точно е възникнало наемното правоотношение с праводателя на ищците е без значение за изхода на спора.

В тази връзка съдът е отчел и факта, че искът на ищците срещу ответното дружество по чл. 108 от ЗС по предходно воденото между страните съдебно производство е бил отхвърлен в осъдителната му част именно поради наличието на установено за ответника основание да държи имота- действащ договор за наем с ищците. С отправена от ищците на 11.01.2024г. и връчена на ответника на 18.01.2024г. нотариална покана ищците са направили изявление за прекратяване на договора за наем на процесната сграда и покана за 4 връщане на имота в срок до края на м. януари 2024г. Доколкото се касае за безсрочен договор за наем отправената до ответника покана има характера на предизвестие по смисъла на чл.238 от ЗЗД. След изтичането на едномесечния срок /макар че даденият с нея срок е по-кратък/ са настъпили предпоставките на чл. 233, ал. 1 от ЗЗД, тъй като е отпаднало основанието на ответника да държи имота и е възникнало задължението му да го върне на ищцитенаемодатели, тъй като с получаването от ответника на 18.01.2024г. на предизвествието и изтичане на едномесечния му срок договорът за наем се счита за прекратен на 18.02.2024г. Фактът, че ответникът продължава да държи наетия имот и след като наемният договор е прекратен не се оспорва от него, а и се установява както от съдържанието на отговора му до ответниците по връчената му нотариална покана, така и от свидетелските показания по делото. По посочените съображения съдът е приел за основателна предявената на основание чл. 233, ал. 1, предл. първо от ЗЗД претенция на ищците за освобождаване на наетия имот от ответника-наемател.

В изложението по чл.284, ал.3, т.1 от ГПК, позовавайки се на основанието за допускане на касационно обжалване по чл.280, ал.1, т.3 от ГПК, касаторът твърди, че при постановяване на решението си въззивният съд се е произнесъл в противоречие с практиката на ВКС по следните въпроси от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото:

1.Установяването на твърдението, че сградата е предмет на наемния договор, допустимо ли е да бъде установено със свидетели с оглед забраната по чл.164, ал.1, т.3 от ГПК?

2.Следва ли съдът да прецени твърдяното от него признание на факти с оглед всички обстоятелства по делото? Може ли съдът да се позовава на извънсъдебно признание, което не съществува?

3. Установяването на твърдението, че сградата е предмет на наемния договор, допустимо ли е да бъде изведено по вътрешно убеждение на съда, което не почива на логическите и житейски правила, без да се изследват възраженията и доводите на страните и без да бъде направена преценка на относимите и допустими доказателства- поотделно и в съвкупност?

3.1 Следва ли съдът да изложи правни съображения- логически 5 следствия от дадени условия- защо ако сградата заема целия имот, то следва, че договорът за наем е сключен за сградата, а не за терена?

4. Следва ли съдът да определи волята на страните като се позове на изявената от страните воля /не на предполагаемата/, като спазва критериите за тълкуване на договорите, заложени в чл.20 от ЗЗД?

4.1. Следва ли въззивният съд да обсъди в мотивите си всички допустими и относими доводи, твърдения и възражения на страните, както и всички събрани по делото доказателства в тяхната съвкупност?

Допустимо ли е съдът да определи предмета на договора въз основа само на част от доказателствата?

Иска се допускане на касационо обжалване на възивното решение и на основание чл.280, ал.2, пр.3 от ГПК поради очевидната му неправилност.

Според настоящия състав на съда не са налице основанията за допускане на касационно обжалване на въззивното решение.