Определение № 1612 от 28.05.2025, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1612 гр. София, 28.05.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ

1-ВИ СЪСТАВ, в закрито заседание на десети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Вероника Н.а

Членове:

Мадлена Желева

Мирослава Кацарска като разгледа докладваното от Мадлена Желева Касационно търговско дело № 20248002902740 по описа за 2024 година

. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Надежда Естейт“ ЕООД, гр.

София срещу решение № 571 от 30.09.2024 г. по в. т. д. № 501/2024 г. на Софийски апелативен съд, ТО, 11 състав, с което е потвърдено решение от 04.04.2024 г. по т. д. № 86/2023 г. на Софийския градски съд, VI-18 състав, с което е отхвърлен предявеният от касатора срещу Р. Н. М., действащ като ЕТ „Румекс - Р. М.“, гр. София, иск по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата 50 000 евро, представляваща неустойка за разваляне на договора по чл. 35 от предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу строителство.

Касаторът поддържа, че обжалваното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост. Счита за неправилен извода на въззивния съд, че ответникът не е неизправна по обвързващия страните предварителен договор, като сочи, че към него е отправена нотариална покана при спазване на изискванията на договора и в дадения срок от страна на едноличния търговец не е получен никакъв отговор. Поддържа, че ответникът не е доказал ищецът да е в забава или да е неизправна страна по договора, както и той самият да е имал право да развали предварителния договор. В 1 касационната жалба са изложени доводи, че ищецът е упражнил надлежно правото да развали договора, както и че ответникът е отказвал каквото и да е съдействие на свидетелката арх. Колева за приключване на процедурите и за реализацията на проекта в най-кратки срокове. Касаторът поддържа, че въззивният съд е тълкувал предварителния договор, без да се придържа към критериите на чл. 20 ЗЗД, като е достигнал до различни изводи от тези на първоинстанционния съд. Моли обжалваното решение да бъде отменено.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се поддържа, че са налице основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и ал. 2, пр. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение. Касационният жалбоподател поставя въпроса „Представлява ли обективираното в покана изявление за разваляне на договора валидно основание за разваляне на същия преди срокът за дружеството изпълнител да е започнал да тече, доколкото дружеството е изпълнило задълженията си и има готовност да продължи по-нататъшната работа по договора?“ Твърди, че въззивното решение противоречи на практиката на ВКС, без да сочи актове на касационната инстанция, на които произнасянето на Софийски апелативен съд по формулирания въпрос не съответства. Релевира доводи, че постановеното въззивно решение е очевидно неправилно, тъй като съдът не е приложил правилно материалния закон.

Ответникът Р. М., действащ като ЕТ „Румекс – Р. М.“, е депозирал отговор на касационната жалба, в който изразява становище, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване, респ. – за неоснователност на касационната жалба.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, като извърши преценка за наличието на предпоставките за допускане на касационно обжалване, прие следното:

Касационната жалба е подадена от надлежна страна, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт в преклузивния срок по чл. 283 ГПК и е процесуално допустима.

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че видно от нотариален акт № 197/2003 г. на нотариус Валентина Георгиева ответникът Р. Н. М., действащ като ЕТ „Румекс- Р. М.“, е собственик на парцел II от кв. 87, отреден за аптека и офиси, находящ се в гр. София, бул. „Бели Дунав“ - ъгъла с ул. „Екзарх Стефан“. Установил е, че с предварителен договор за учредяване 2 на право на строеж срещу строителство от 21.05.2018 г. ответникът едноличен търговец в качеството му на учредител се е задължил да учреди право на строеж в полза на приемателя „Надежда Естейт“ ООД за изграждането на жилищна сграда в урегулиран поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. София с площ от 892 кв. м., трайно предназначение на територията - урбанизирана, с начин на трайно ползване за друг вид застрояване, съгласно издадена виза за инвестиционно проектиране, срещу уговорено обезщетение, като е запазил за себе си и съответните идеални части от правото на строеж за съответстващото договорно обезщетение. Посочил е, че срещу отстъпеното право на строеж ищецът се задължава от свое име и за своя сметка да възложи проектирането и извърши изграждането на сградата. Съдът е констатирал, че съгласно договора страните са се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма за учредяване право на строеж върху имота в 14-дневен срок от датата на одобряване на работен /технически/ проект за сградата и влизане в сила на разрешение за строеж при условията на договора, но не по-късно от 30.11.2018 г. Въззивният съд е отразил, че изпълнението на задълженията на страните, респ. строителството съобразно договора следва да се извърши на етапи както следва: 1) изработка на идеен проект в срок от 45 дни от датата на подписване на предварителен договор; 2) изработка на технически/работен проект в срок от 90 дни от датата на съгласуване на идейния проект; 3) срокът за съгласуване и приемане на идейния и на технически/работен проект от ответника е седем дни от получаване на поканата и екземпляр от съответния проект; 4) внасянето за одобряване на технически/работен проект е в срок 1 месец от изготвяне на доклад за оценка на съответствието на проектите; 5) нотариалното учредяване на право на строеж е в срок 30 дни от датата на одобряване на технически/работен проект и влизане в сила на разрешение за строеж, като най-малко пет дни преди нотариалното изповядване приемателят предоставя на учредителя проект на нотариалния акт за съгласуване.

Констатирал е, че според чл. 35 от договора при едностранно прекратяване на договора по вина на учредителя /ответника/, същият дължи на приемателя /ищеца/ неустойка в размер на 50 000 евро и заплащане на всички направени разходи до момента на прекратяването, а според чл. 36 в случай, че приемателят, поради негово виновно поведение или вина на изпълнителите не започне строителните работи най-късно до 6 месеца, считано от датата на 3 получаване на строителна линия, учредителят има право да развали едностранно договора с едномесечно предизвестие, като се възстанови учреденото право на строеж, като приемателят заплаща неустойка в размер на 50 000 евро.

Въз основа на представените по делото писмени доказателства решаващият състав е приел, че процесният УПИ е с начин на трайно ползване - за друг вид застрояване, като ответникът е упълномощил Михаил Матеев Вълчанов, в качеството му на управител на „ММВ Инженеринг“ ЕООД, и Милена Кръстева Колева, в качеството й на управител на „Аркиграф“ ООД, да го представляват като консултанти и проектанти пред общинските и държавните институции във връзка с подаване и получаване на книжа и в процедури във връзка с промяна на кадастралната карта, ПУП-ИПРЗ, получаване и издаване виза за проектиране, разрешения за строеж и одобряване на инвестиционни проекти за собствения на ответника процесен имот; с договор за изпълнение на проучвателни и проектни работи от 2.06.2018 г. възложителят „Надежда Естейт“ ЕООД е възложил на изпълнителя „Аркиграф“ ООД изготвяне на ПУП-ИПРЗ и проектна документация за обект жилищна сграда в процесния имот.

В решението е посочено, че с нотариална покана с рег. № 14048/2.12.2021 г., връчена на 15.12.2021 г. лично на управителя на ищеца, ответникът е заявил, че прекратява действието на процесния договор от 21.05.2018 г. поради виновно неизпълнение на задълженията на ищеца, който е поканен да заплати неустойка в размер на 50 000 евро по чл. 36 от договора в 7-дневен срок от получаване на поканата. Установено е, че с нотариална покана с рег. № 23143/12.08.2022 г., връчена на адреса на ответника по ТР на 19.10.2022 г. и на адреса му по договора в гр. Банкя – на 30.09.2022 г., последният е поканен от ищеца в 7-дневен срок от връчването на поканата да окаже съдействие по съгласуване на идейния проект на бъдещата сграда, като при неизпълнение в този срок договорът ще се счита за развален по вина на ответника.

Въззивният съд е посочил, че по делото липсва спор и се установява от доказателствата, че между страните е бил сключен процесният предварителен договор от 21.05.2018 г. с описаното по-горе съдържание. След анализ на клаузата на чл. 35 от договора, на която се основава претенцията на ищеца, и 4 като е съобразил неоспорените констатации на първоинстанционния съд, решаващият състав на САС е заключил, че се касае до уговорена неустойка за разваляне на договора.

Софийски апелативен съд е посочил, че за процесния договор от 21.05.2018 г. е приложимо извънсъдебното разваляне, като е извършил преценка дали отправеното от ответника изявление за разваляне на договора с представената нотариална покана с рег. № 14048/02.12.2021 г. е породило желаните правни последици. След тълкуване на клаузите на договора съдът е счел, че се касае до договор с комплексен характер, а именно до предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу строителство, включващ и изработка, който предвижда изграждане на висока жилищна сграда. Подчертал е, че изграждането на такава не е било допустимо според ПУП, действащ към момента на сключване на договора, и договорът не е предвиждал изрично действия по промяна на ПУП, съответно не е възложил подобно задължение на някоя от страните. Посочил е, че според ЗУТ застрояване се допуска, само ако е предвидено с влязъл в сила подробен устройствен план, а самото инвестиционно проектиране в трите му фази се извършва само в съответствие с предвижданията на действащия ПУП. По тази причина не е споделил приетото от първоинстанционния съд, че е възможно изработване на идеен проект по смисъла на чл. 139, ал. 1, т. 1 ЗУТ, който да не е съобразен с действащия ПУП. При това положение съставът на САС е формирал извод, че страните неформално са се съгласили да бъдат извършени действия по промяна на ПУП и едва след това да се пристъпи към етапите по изпълнение на процесния договор, като всички уговорени срокове да се съобразят спрямо влизането в сила на изменението на ПУП, разрешаващо реализирането на желаното високоетажно жилищно застрояване.

В решението е прието, че според чл. 20 от договора единственият етап, срокът за изпълнение на който тече от сключване на договора, е първият етап този за изготвяне на идеен проект /45 дни от подписване на договора/, като е очевидно, че в рамките на този срок е обективно невъзможно изпълнението на етапа „изготвяне на идеен проект“ без влязло в сила изменение на ПУП.

Поради това и с оглед горните съображения съдът е счел, че този срок тече от влизане в сила на изменение на ПУП, предвиждащо уговореното от страните 5 високо жилищно застрояване. Като е съобразил събраните по делото доказателства, съдът е посочил, че с влязла в сила на 27.07.2020 г. заповед е одобрено изменение на плана за регулация и на плана за застрояване, според което процесният имот се отрежда за магазини и жилищно строителство и за свободно малкоетажно застрояване. Счел е обаче, че предвиденото малкоетажно застрояване също не съответства на уговореното в процесния договор, поради което се е наложило иницииране на последващо изменение на ПУП, а именно от ниско във високо с височина 22,5 м. и с преход в етажността, за което е издадена заповед за одобряване от 29.08.2022 г., за която няма данни да е влязла в сила. Съдът е посочил, че необходимостта от двукратно изменение на ПУП е изяснена в показанията на свидетелката Колева, които следва да се кредитират с оглед съответствието им със законовата регулация, и се свързва със забраната за изменение на ПУП за имоти, какъвто е и процесният, в срок от 5 години от влизането им в сила по отношение на характера на застрояване. В атакуваното решение е формиран извод, че едва от влизането в сила на заповедта от 29.08.2022 г. може да се приеме, че е отпаднала правната пречка за реализирането на стопанската цел на процесния договор, поради което 45-дневният срок по чл. 20, т. 1 от договора относно изработването на идейния проект следва да тече именно от този момент, до когато ищецът не е в неизпълнение, а още по-малко - виновно такова. Изразено е разбиране, че ако той не е в неизпълнение на първия етап, то не може да бъде и в неизпълнение на следващите етапи, които са зависими от реализирането на първия етап. Ето защо съдът е счел, че към момента на отправяне от ответника на изявлението за разваляне на процесния договор с нотариална покана с рег. № 14048/2.12.2021 г., връчена на 15.12.2021 г., ищецът не е бил във виновно неизпълнение на договора, поради което в полза на ответника не е възникнало потестативно право на разваляне на договора към този момент и изявлението не е довело до разваляне на същия.