Определение № 1135 от 09.03.2026, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1135 гр. София, 09.03.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 3-ТО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 1-ВИ СЪСТАВ, в закрито заседание на четвърти март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мария Иванова

Членове:

Даниела Стоянова

Бисера Максимова като разгледа докладваното от Бисера Максимова Касационно гражданско дело № 20268002100091 по описа за 2026 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационни жалби на Х. П. С. и С. И. Й., и двамата действащи чрез адвокат Р. А. от АК – Я., против въззивно решение № 14 от 14.10.2025 година, постановено по в. гр. дело № 212/2025 година на Ямболския окръжен съд, с което е потвърдено изцяло решение № 101 от 05.03.2025 г. на Ямболския районен съд, постановено по гр. дело № 3637/2024 г. по описа на този съд.

С потвърденото от въззивния съд първоинстанционно решение съдът е осъдил С. И. Й., на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД да заплати на Т. Д.

В. и Р. Г. М. сумата от 14 300 лв., ведно със законната лихва, считано от 20.01.2025 г. до окончателното изплащане, а Х. П. С., на основание чл. 55, ал. 1 предл. 3 от ЗЗД, е осъден да заплати на същите лица сумата от 2 800 лв., ведно със законната лихва, считано от 25.11.2024 г. до окончателното изплащане.

И в двете касационни жалби се твърди, че въззивното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост; че същото не е мотивирано и липсва произнасяне по всички доводи и възражения на 1 страните.

В изложението си по чл. 284, ал. 1, т. 3 ГПК касаторът С. И. Й., като основание за допускане на съдебното решение на касационно обжалване, сочи разпоредбите на чл. 280, ал. 1, т. 1, ГПК като поставя следните въпроси:

1. Приложим ли е института на неоснователно обогатяване при наличие на подписан предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и платено капаро по него?

Посочва следната съдебна практика, в противоречие на която твърди, че се е произнесъл въззивният съд, а именно: решение № 220/18.12.2023 г. по гр. д. № 1513/2023 г. на ВКС, IV г.о., решение № 60313/12.08.2022 г. по гр. д. № 512/2021 г. на IV г.о на ВКС, решение № 406 от 14.01.2014 г. по гр. д. № 1585/2013 г. на ВКС, IV г.о.

2. Какви са предпоставките за разваляне на предварителния договор по чл. 87, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД?

Посочва следната съдебна практика, в противоречие на която твърди, че се е произнесъл въззивният съд, а именно: решение № 178 от 12.11.2010 г. по т.д. № 60/2010 г., II т.о., решение № 231 от 25.03.2010 г. по т.д. № 226/2009 г., II т.о. решение № 203 от 30.01.2012 г. по т.д. № 116/2011 г., II т.о. решение № 257 от 24.03.2010 г. по гр.д. № 508/2009 г., I г.о., решение № 63 от 21.06.2013 г. по т.д. № 1133/2011 г., I т.о., решение № 35 от 06.03.2013 г. по т.д. № 74/2012 г., II т.о.

3. Как се прилагат критериите по чл. 20 ЗЗД при тълкуване волята на страните по договор?

Посочва следната съдебна практика, в противоречие на която твърди, че се е произнесъл въззивният съд, а именно: решение № 89 от 17. 07. 2009 г. по т. д. № 523/2008 г., II т. о., решение № 167 по т. д. № 666/2010 г., I т. о., решение № 81 от 07. 07. 2009 г. по т. д. № 761/2008 г., I т. о., решение № 115 от 01. 11.2010 г. по т. д. № 939/2009 г., I т. о., решение № 54 от 23. 07. 2010 г. по гр. д. № 856/2009 г., IV г. о., решение № 16 от 28. 02. 2013 г. по т. д. №218/2012 г., II т. о., решение № 67 от 30. 07. 2014 г. пот. д. № 1843/2013 г., II т. о., решение № 150 от 22. 12. 2016 г. по т. д. № 1704/2015 г., I т. о.

4. Какви са задълженията на въззивния съд при разглеждане и решаване на делото като втора инстанция по същество?

2

Сочи т. 19 от Тълкувателно решение №1/04.01.2001 г. по тълк. дело №1/2000 г. на ОСГК на ВКС.

В изложението си по чл. 284, ал. 1, т. 3 ГПК касаторът Х. П. С., като основание за допускане на съдебното решение на касационно обжалване, сочи разпоредбите на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК като поставя същите въпроси и със същата обосновка (с изключение на въпрос втори), каквито са поставени в изложението на касатора С. И. Й..

Ответниците по касационната жалба Т. Д. В. и Р. Г. М., действащи чрез своя процесуален представител адвокат Х. К. от АК - Я., са депозирали отговор по касационните жалби със становище за тяхната неоснователност.

Настоящата касационна инстанция приема, че депозираната от С. И. Й. касационна жалба е процесуално допустима, подадена е в срок, от надлежна страна, срещу решение на въззивен съд по гражданско дело, което е достъпно до касационен контрол с оглед цената на иска - чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК. Що се отнася до депозираната от Х. П. С. касационна жалба, същата е недопустима и не подлежи на разглеждане, тъй като не подлежат на касационно обжалване решенията по въззивни граждански дела с цена на иска до 2 556.46 евро (5000 лв.). Ищците,макар и на едно и също основание, са предявили в условията на обективно кумулативно съединяване иск срещу С. И. Й. за сумата от 14 300 лева и иск срещу Х. П. С. – за сумата от 2 800 лева. Въззивното съдебно решение в частта му, в която е потвърдено първоинстанционното решение за осъждане на Х. П. С. да заплати на ищците сумата от 2 800 лева на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД не подлежи на касационно обжалване с оглед цената на иска, поради което касационната жалба на този касатор се явява недопустима.

За да се произнесе по основанията за допускане на касационно обжалване, Върховният касационен съд, състав на трето гражданско отделение съобрази следното:

Въззивният съд е постановил обжалвания правен резултат като е приел, че предмет на делото са предявените от Т. В. и Р. М. против Х. С. и С. Й. искове с правно основание в чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, вр. с чл. 93, ал. 1 ЗЗД - за заплащане от С. Й. на сумата 14 300 лв., дължима на отпаднало основание поради разваляне на предварителен договор от 27.06.2024 г. и за заплащане от Х. С. на сумата 2 800 лв., дължима на отпаднало основание поради 3 прекратяване със споразумение по отношение на С. на същия предварителен договор.

Въззивният съд е установил, че на 27.06.2024 г. ответниците Х. П. С. и С.

И. Й. като продавачи и ищците Т. Д. В. и Р. Г. М. като купувачи, са сключили предварителен договор за покупко-продажба по чл. 19 от ЗЗД, по който продавачите-обещатели са се задължили да продадат на купувачите съсобствените си недвижими имоти в [населено място], намиращи се на адм. адрес [улица], а именно: шест сгради, построени в общинско дворно място, съставляващо ПИ с идентификатор №****; че купувачите са се задължили да заплатят на продавачите договорената между тях цена в размер 143 000 лв. по следния начин: сумата 14 300 лв. - капаро /задатък/ в двудневен срок от деня на подписването на предварителния договор, която сума да бъде заплатена по банковата сметка на продавача С. Й. и сумата 128 700 лв. - по банкова сметка отново на С. Й., която сума ще бъде изплатена със заемни средства след нотариалното изповядване на покупко-продажбата и вписване на договорна ипотека в полза на банка „Обединена Българска Банка“АД; че с предварителния договор страните са се задължили да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт най-късно до 30.09.2024 г.; че няма спор между страните и е установено от договорното съдържание, че на уговореното в договора капаро е придадена функцията на задатък по чл. 93 от ЗЗД.

Съдът е констатирал, че на 27.09.2024 г. страните по предварителния договор са сключили Анекс № 1 към този договор, с който са изменили предмета на договора и срока му, като сградите, предмет на бъдещата продажба са индивидуализирани като три, а именно: сграда с идентификатор №*** със застроена площ 71 кв.м, обединена и образувана от сгради с идентификатори № *** , №*** и №*** ; сграда с идентификатор №*** и сграда с идентификатор №*** , всички построени в общинското дворно място, съставляващо ПИ с идентификатор *** ; продажната цена е договорена в размер на 143 000 лв., като наред с капарото в размер на 14 300 лв. е постигнато съгласие за плащане и на сумата 2 800 лв. по банковата сметка на продавача Х. С., а остатъчната сума за цялостното изплащане на договорената цена да е в размер 125 900 лв., платима с лични заемни средства веднага след нотариалното изповядане на сделката, вписване на договорна ипотека в полза на О., застраховане в полза на О. и представяне на удостоверение за тежести, 4 че ипотеката в полза на О. е първа и единствена по реда на вписванията и че върху продавания имот няма никакви други права на трети лица; срокът за сключване на окончателния договор съгласно този анекс е променен до 31.12.2024 г.

Въззивният съд е отбелязал, че няма спор и е установено с представените по делото две преводни нареждания от 27.06.2024 г. и от 28.06.2024 г., че по сметката на С. Й. ищците са заплатили сумите съответно 10 000 лв. и 4 300 лв., или общо 14 300лв., а с нареждане за кредитен превод от 10.08.2024 г. в полза на Х. С. са заплатили сумата 2 800 лв.

Съдът е посочил, че от представеното от ищците споразумение от 21.10.2024 г. към предварителния договор е установено, че със същото страните са постигнали взаимно съгласие за прекратяване на предварителния договор за покупко-продажба и анекса, считано от 21.10.2024 г., като продавачите са се задължили да възстановят на купувачите платеното от тях капаро /задатък/ в размер на 14 300 лв., преведено по сметката на С. Й. и в размер 2 800 лв., преведено по сметката на Х. С.; не е имало спор и е налице признание от страна на ищците на факта, че споразумението за прекратяване на предварителния договор е подписано за продавачите само от Х. С., който е положил подпис и за С. Й., но не е разполагал с пълномощно и е действал без представителна власт по отношение на продавача С. Й., която в процеса е заявила възражение за липса на упълномощаване.

Съдът е установил, че продавачите по предварителния договор са се легитимирали като собственици на първоначално обещаните за продажба шест сгради като с представения констативен нотариален акт № *** от *** г., том *** , нот. дело №*** /2018 г. на нотариус с № *** в НК праводателят им М. Д. Д. е признат за собственик по давностно владение и наследство на недвижимите имоти в [населено място]: шестте сгради, построени в дворното място, съставляващо ПИ с идентификатор *** , а с нот. акт № *** от 05.06.2018 г., том *** , нот. дело №*** /2018 г. на нотариус № *** в НК ответникът Х. С. е придобил чрез покупко-продажба собствеността върху шестте сгради от М. Д. Д., след което с нот.акт № *** от 05.11.2020 г., том *** , нот. дело № *** /2020 г. на нотариус № *** в НК Х. С. е дарил на майка си С.

И. Й. 1/3 ид.ч. от тези недвижими имоти, а с нот. акт № *** , том*** , дело №*** /20.10.2023 г. Х. С. и С. И. са ипотекирали в полза на кредитора „К. К. Г.

5

БГ“ Е. процесните шест сгради, които са обещали за продажба със сключения с ищците предварителен договор.

Въззивният съд е констатирал, че за обещаните три сгради, индивидуализирани с анекса към предварителния договор, по делото са представени скица-проект от 03.09.2024 г. на АГКК за изменение на КККР за сградите с идентификатори *** , *** , *** и *** , съгласно който проект сградите 3, 4 и 5 са обединени в една - 9, а сграда 8 е премахната; така предвиденото обединение и премахване са отразени на скица № *** /10.09.2024 г., в която сградите, предмет на предварителния договор, са вече три с идентификатори № *** , № *** и № *** - така, както са индивидуализирани в Анекс №1 към процесния предварителен договор, а съгласно скицата, собственик на поземления имот е [община], съгласно Акт за частна общинска собственост № *** /10.09.2018 г.,

Безспорно е, според въззивния съд, че не е имало спор между страните, че до изтичане на срока за сключване на окончателния договор и до момента, те не са се явили пред нотариус за изповядане с нотариален акт на окончателен договор за процесните сгради.

Съдът е посочил, че от ищците е представено становище на Нотариус С.

М. с рег. № *** в НК, в което този нотариус е изложил, че в нотариалните актове, удостоверяващи собствеността върху шестте сгради, не са описани приложени разрешения за строеж на сградите; на нотариуса също не са представени такива, а обединението на три от сградите под един покрив след ремонт през 2021 г. могат да бъдат предмет на продажба и ипотека, но след представяне на удостоверение за търпимост, издадено от [община]; представено е и писмо от 10.09.2024 г. на [община] до Х. С., чрез неговия пълномощник М.А., в което главният архитект на [община] е изразил становище по снабдяване на съсобствениците с удостоверение за търпимост за сградите.