Решение № 4075 от 12.06.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 4075 гр. София, 12.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-В СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Елена Иванова

Членове:

Иванина Ив. Пъстракова

ПЕТЪР М. МИЛЕВ при участието на секретаря Яна Огн. Лалова като разгледа докладваното от ПЕТЪР М. МИЛЕВ Въззивно гражданско дело № 20241100508813 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба с вх. № 148193/07.05.2024 г., подадена от Столична община, срещу Решение № 6754 от 15.04.2024г. по гр. дело № 60497/2023г. по описа на СРС, 180 състав, с което са отхвърлени предявените от Столична община срещу „БУЛМЕДИЯ“ АД осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумите както следва: 1288.50лв. – дължима се наемна цена по Договор за наем на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи № СО-РД566-8/17.04.2014г., актуализирана на основание чл. 13, ал. 3 от „Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община“, от които 257.70лв. – за м.01.2021г., 515.40лв. - за м. 02.2021г. и 515.40лв. - за м. 03.2021г., ведно със законна лихва от датата на подаване на исковата молба – 03.11.2023г. до окончателно плащане на сумата, както и 6 608.72лв. – неустойка за забава, на основание чл. 11 от Договор за наем на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи № СО-РД566-8/17.04.2014г., от които 1369.68лв. – неустойка за периода 05.12.2020г. – 03.11.2023г., 2 659.46лв. – неустойка за забава за периода 05.01.2021г. – 03.11.2023г. и 2579.58лв. – неустойка за забава за периода 05.02.2021г. – 03.11.2023г.

Въззивникът счита, че първоинстанционното решение е неправилно. Не е съглА. с извода на районния съд, че за общината не съществува законово основание да извършва актуализация на наемната цена по реда на чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община. Основанието за извършване на индексацията е чл.

13, ал. 2 от Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община.

Сключеният договор попада в предметния обхват на Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община. Видно от самия договор било, че е сключен на основание чл. 14, ал. 7 ЗОбС, с който се предвиждало, че свободни имоти или части от тях публична общинска собственост, могат да се отдават под наем за срок до 10 години при 1 условията и по реда на ал. 2 след решение на общинския съвет. От систематичното място на чл. 13 от Наредбата следвало, че индексацията не се отнася само за наемите при преференциални условия. Единственото изключение от индексирането било изрично посочено в ал. 2 – за наемните цени на общинските жилища и наемните цени, определени със Закона за политическите партии. Процесният договор бил извън посочените две хипотези, поради което индексацията по реда на чл. 13, ал. 2 от Наредбата била приложима.

По отношение на констатацията на съда, че клауза за индексация не е включена в договора следвало да се има предвид, че ответникът в първоинстанционното производство е търговец, поради което дължал полагане на завишената грижа на търговец, в която се включва и познаване на нормативните разпоредби, отнасящи се до предмета му на дейност и наемните отношения с публичен орган. „Булмедия“ АД само било определило цените, които да предложи с оглед спечелване на конкурса и които са поносими за него, като носело и риска от упражняваната от него търговска дейност, включително и от промени в пазарните условия. Индексацията на основание чл. 13, ал. 2 от Наредбата възниквала автоматично по силата на закона, поради което същата не била извършена със задна дата.

Първоинстанционният съд неправилно приел и че правилата, установени в Наредбата, приети на основание ЗОбС, макар императивни, не предвиждали отклонение от общия принцип в гражданското право, че договорите имат силата на закон за тези, които са ги сключили. Управлението и разпореждането с имоти общинска собственост се уреждало по правилата на ЗОбС. Предвид „надделяващия обществен интерес“ нормите били императивни, поради което имали примат над диспозитивните норми, уреждащи различните видове договори в ЗЗД. Наредбата била приета в изпълнение чл. 8, ал. 2 ЗОбС, т.е. при спазване на изричната законова делегация, поради което било налице уреждане на отношения с частноправни субекти, което имало императивен характер. Предмет на сключения договор били имоти - публична общинска собственост и именно специалната уредба по отношение на публичната собственост била от такъв правен ред, който дерогирал приложението на принципа на свободата на договаряне, залегнал в ЗЗД. Поради това моли съда да отмени атакуваното решение и вместо това постанови друго, с което да уважи предявените искове. Претендира разноски, като за тези във въззивното производство представя списък по чл. 80 ГПК

Въззиваемата страна „Булмедия” АД не е подала отговор на въззивната жалба в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК. В проведеното по делото открито съдебно заседание въззиваемият се представлява от процесуален представител, който оспорва въззивната жалба. Претендира разноски.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените доводи на страните, приема следното:

Въззивната жалба е допустима – същата е подадена от легитимирана страна в процеса, в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК срещу подлежащ на въззивно обжалване съдебен акт.

Съгласно нормата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта му – в обжалваната част, като по останалите въпроси той е ограничен от наведените в жалбите оплаквания, с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т.1 от Тълкувателно решение /ТР/ № 1/09.12.2013 г. по тълк.дело № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

При извършената проверка настоящата инстанция намира, че атакуваното съдебно решение е валидно и процесуално допустимо в обжалвана част, както и че настоящият казус не попада в двете визирани изключения в ТР на ОСГТК на ВКС, поради което следва да се обсъдят релевираните доводи относно неговата правилност.

Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба на Столична община с предявени срещу „Булмедия” АД осъдителни искове с правна квалификация чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД и 2 чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 1288,50 лева, представляваща неплатена част от наемна цена по Договор за наем на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи № СО-РД-5668/17.04.2014г., от които 257.70лв. – за м.01.2021г., 515.40лв. - за м. 02.2021г. и 515.40лв. - за м. 03.2021г., ведно със законна лихва от датата на подаване на исковата молба – 03.11.2023г. до окончателно плащане на сумата, както и сумата от 6 608.72 лева, представляваща неустойка за забава, на основание чл. 11 от Договор за наем на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи № СО-РД566-8/17.04.2014г., от които 1369.68лв. – неустойка за периода 05.12.2020г. – 03.11.2023г., 2 659.46лв. – неустойка за забава за периода 05.01.2021г. – 03.11.2023г. и 2579.58лв. – неустойка за забава за периода 05.02.2021г. – 03.11.2023г.

Ищецът, твърди, че с ответника са обвързани от облигационно правоотношение по Договор за наем на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи № СО-РД-566-8/17.04.2014г., за срок от десет години. Излага доводи, че договорената между страните месечна наемна цена е 23 861.00лв. без ДДС или 28 633.20лв. с вкл. ДДС. Поддържа, че съгласно чл. 13 от Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община е предвидена веднъж годишно актуализация на наемните цени при сключени договори за наем, включително такива, сключени преди влизане в сила на Наредбата, с индекса на потребителските цени – месечен, спрямо същия месец на предходната година. Ищецът сочи, че от страна на ответника е заплатен наемът в уговорения в договора размер за м. 01.2021г., м.02.2021г. и м.3.2023г., но е налице неизплатена част за всеки от месеците, представляваща увеличение на наемната цена по договора, което увеличение било извършено по реда на цитирания чл. 13 от Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община. С писмо с рег. № СОА23-ТД269829/28.06.2023г. ищецът е уведомил ответника за актуализацията на наемната цена, като на 17.07.2023г. е постъпило възражение от последния относно увеличението на наемната цена.

Твърди, че с оглед забава в изплащане на процесното увеличение на наема за м. 01.2021г., м.02.2021г. и м.3.2023г., ответникът на основание чл. 11 от Договора дължи неустойка за забава върху неплатената част от наем.

В срока по чл.131 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба, с който оспорва основателността на предявените искове. Сочи се, че в сключения между страните договор не е уговорена клауза за актуализация на наемната цена. Твърди се, че начисляването на наемна цена в размер по-висок от уговорената в договора такава представлява едностранна промяна на условията на договора.

Правилно е указано от районния съд, че основателността на предявените искове по чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД е обусловена от установяването от страна на ищеца на следните обстоятелства: наличието на облигационно отношение между него и ответника по валиден договор за наем, по силата на който ищецът е предал на ответника държането на процесния имот, както и че за ответника е възникнало задължението за плащане на наемна цена, размера на уговорения наем и основание за актуализиране на регламентирания в договора размер на наема по реда на чл. 13 от Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община, а по иска за заплащане на неустойка следва да се установи наличието на неустоечно съглашение за обезщетяване на вредите от забавата, изпадането на ответника в забава, както и размера на уговорената неустойка.

Не се спори между страните, че между тях е сключен договор за наем № СО-РД-5668/17.04.2014 г., по силата на който ищецът, като наемодател, е поел задължението да предостави на ответника за временно и възмездно ползване части от имоти - публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи, а ответникът, като наемател, е поел задължението да заплаща месечна наемна цена от 23 861 лева без ДДС (28 633.00 лв. с ДДС). Договорът е сключен за срок от 10 години, като в него не се установява да има клауза 3 за индексиране на уговорената наемна цена. Към договора е било сключено допълнително споразумение на 24.03.2021 г., с което страните са намалили размера на наемната цена за м.01.2021 г. на основание чл. 306 ТЗ.

Не се спори също и от приетото заключение на счетоводната експертиза се установява, че ответното дружество е заплатило наемната цена за процесния период до уговорения с договора и допълнителното споразумение размер. Съобразно Индекса на потребителските цени, актуализираният размер на наемната цена с вкл. ДДС след индексация възлиза на 14 574,30 лева за м. януари 2021 г.; 29 148,60 лева за м. февруари 2021 г. и 29 148,60 лева за за м. март 2021 г. Претендираната от ищеца разлика е в общ размер на 1288,50 лева.

Спори се между страните дали ищецът – наемодател е имал право да индексира едностранно наемната цена по процесния договор, което право ищецът обосновава с чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община (приета с Решение № 81 на СОС по Протокол № 7 от 28.02.2008 г.).

Съгласно чл. 13, ал. 1 от Наредбата, договорите за наем се сключват с клауза за ежегодна актуализация на наемната цена, при която е сключен договорът. Актуализация на цената се извършва и по договорите за наем, сключени преди влизане в сила на наредбата, в които липсва такава клауза. Според ал. 2 ежегодно, през месеца, следващ месеца, в който е подписан наемният договор, наемната цена по сключените договори се актуализира с Индекса на потребителските цени - месечен, спрямо същия месец на предходната година, по формулата ИПЦ, м (см пг) = 100,%, официално обявен от Националния статистически институт, с изключение на наемните цени на общинските жилища и наемните цени, определени със Закона за политическите партии. Съгласно ал. 3 (Изм. - Решение № 281 по Протокол № 17 от 09.07.2020 г.), актуализацията на цената се извършва по силата на договора за наем веднъж годишно, като наемателят се уведомява от Столична община.