Решение № 3752 от 04.06.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3752 гр. София, 04.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Невена Чеуз

Членове:

Наталия П. Лаловска

Василена П. Мидова при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Василена П. Мидова Въззивно гражданско дело № 20241100512477 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С Решение № 13037 / 02.07.2024г., постановено по гр. д. № 11285/2024 г. по описа на СРС, 167 състав, ответникът Ф. Ч. е осъдена на основание чл. 232, ал. 2, пред. 1 ЗЗД, вр. чл. 228 ЗЗД, да заплати сумата от по 1505.40 евро на всеки от В. З. и М. З., представляваща неплатени наемни вноски по договор за наем от 20.07.2021 г. за недвижим имот, находящ се в административен район Панчарево, за периода м.09.2021 г. до м.02.2022 г., ведно със законна лихва от подаване на исковата молба, като искът е отхвърлен за разликата над уважения размер до пълния предявен от 2550 евро, както е отхвърлен и иска за сумата от 63.01 лв., представляваща заплатена по фактура от 21.07.2022 г. електрическа енергия за имота за периода 12.06.2022 г. до 15.07.2022 г.

С решението Ф. Ч. е осъдена на основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД, да заплати на всеки от В. З. и М. З. сумата от 1534 евро, представляваща обезщетение за ползване на същия недвижим имот в район Панчарево за периода 03.2022 г. до 06.2022 г., ведно със законна лихва върху тази сума, като искът е отхвърлен за сумата над присъдената до пълната претендирана такава, а именно 1700 евро.

Срещу първоинстанционното решение е постъпила въззивна жалба от Ф.

Ч., в която се сочи, че решението е неправилно в частта, с която ответницата е осъдена да заплаща съответните суми. Позовава се на първо място на сключената по друго дело спогодба между страните, която била подписана от всички, който вече е разрешил спорът за процесните в настоящото производство суми. Установявало се от св. М., че бащата на ищците е 1 възпрепятствал ползването на имота от ответника и след подписване на спогодбата, което възражение е било заявено и пред СРС. По делото били налице множество доказателства, че ответникът не е могъл да ползва имота, че е имал претенции за подобрения по същия. Твърди, че изпратената покана за разваляне на спогодбата, не е връчена на ответницата, а тя се е запознала със същата едва в това производство. Счита, че отношенията между страните са се новирали със спогодба. Моли решението да бъде отменено, а исковете отхвърлени.

Постъпил е отговор на въззивна жалба от ищците М. и В. З.и, в който се оспорва основателността на жалбата. Оспорват спогодбата, защото същата била подписана само от ответницата и не представлявала правнообвързващ страните документ. Дори и да се счетял за релевантен, твърди се, че ответницата не изпълнилна задълженията си така, както били посочени в спогодбата.

От М. З. и В. З. е подадена в срок и насрещна въззивна жалба. С нея се обжалва решението в частта, с която е отхвърлен предявеният иск за разликата над 1505.40 евро до пълния предявен от 2550 евро, както и отхвърлен искът за сумата над 1534 евро до предявеният от 1700 евро. Моли птредявените искове да бъдат уважени в цялост.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите, наведени с въззивната жалба, за наличието на пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, приема следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна правна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните /в този смис. т. 1, ТР № 1/09.12.2013 г. тълк. д. № 1/2013 на ОСГТК на ВКС/.

Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и е допустимо. Не са допуснати нарушения на императивни материални норми, за приложението на които въззивният съд е длъжен да следи служебно.

По наведените в жалбите доводи за неправилност съдът намира следното:

Предмет на въззивна проверка е цялото първоинстанционно решение, доколкото е подадена въззивна жалба срещу уважената част от иска и насрещна въззивна жалба срещу отхвърлителния диспозитив.

Предявените искове са такива по чл. 232, ал. 2, пр.1 ЗЗД за заплащане на наемна цена за периода м.11.2021 г. до 02.2022 г. в размер на 2550 евро на всеки от ищците съобразно уговорената схема за плащане, а именно:

До 10.11.2021 г. ответницата е следвало да заплати по 1275 евро на всеки от ищците, представляваща наем за м.11.21 г., м.12.2021 г. и м.01.22г.

До 10.02.2022 г. ответницата е следвало да заплати по 1275 евро на всеки от ищците, представляваща наем за м.02.22 г., м.03.22 г. и м.04.2022 г.

2

Предявен е иск по чл. 236, ал. 2 ЗЗД – обезщетение за ползване на имота за м.03.22; м.04.22 и м.05.2022 г, - по 1275 евро на всеки от ищците.

Предявен е иск по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за заплатени от ищците консумативи в размер на 63.01 лв., в която част решението на СРС не е обжалвано и е влязло в законна сила.

По предявения иск с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД:

За да бъде уважен иск с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД следва да се установят следните кумулативни предпоставки: 1/. наличие на валидно наемно правоотношение между страните в рамките на исковия период с уговорена наемна цена в посочения от ищеца размер; 2/ че ищецът е изпълнил своето задължение да предаде имота на ответника; 3/. че наемателят не е заплатил уговорената наемна цена. Доказателствената тежест за установяване на първите две предпоставки е възложена на ищеца при условията на пълно и главно доказване, а установяването на положителния факт на изпълнение на задължението за заплащане на дължимата наемна цена е в тежест на ответника.

За страните не е спорно, а и от представения по делото договор за наем се установява, че ищците и ответницата са сключили такъв на 20.07.2021 г., с който са се съгласили наемодателите-ищци да предоставят за временно възмездно ползване на наемателя-ответник процесния недвижим имот. В чл. 4, ал. 1 от договора е уговорено, че месечната наемна цена е в размер на 767 евро, като тя се заплаща авансово на тримесечие и се дължи между 1-во и 10то число от всеки първи месец на даденото тримесечие.

Малко по-надолу в същия член е записана и схемата, по която се заплаща, като е посочено, че:

1-во плащане до 10.08.2021 г. за 1275 евро на В. З. и 1275 евро на М. З.;

2-ро плащане до 10.11.2021 г. за 1275 евро на В. З. и 1275 евро на М. З.;

3-то плащане до 10.02.2022 г. за 1275 евро на В. З. и 1275 евро на М. З.;

4-то плащане до 10.05.2022 г. за 1275 евро на В. З. и 1275 евро на М. З.;

Не е спорно между страните, а се установява и от неоспорената и приета като писмено доказателство нотариална покана, че на 27.01.2022 г. ишците са връчили на ответницата нотариална покана, в която са посочили, че следва да им заплати дължимия наем, за което са й предоставили 7-дневен срок, като в случай, че не го стори, са посочили, че тази покана представлява 30-дневно предизвестие за прекратяване на договора. Посочват, че считат договора за наем за развален от 27.02.2022 г. Ответницата не е оспорила получаването на такава покана, като не твърди да е заплатила сумата и не оспорва твърдението, че договорът е развален.

Между страните не е спорно, а се установява и от представените доказателства, че след съдебно производство и решение на СРС, което е влязло в сила, процесният апартамент е бил освободен от ответницата и предаден на ищците на 04.07.2022 г.

Като взе предвид горните факти, съдът намери въззивната жалба за 3 дължимост на наемни вноски за частично основателна.

На първо място, неправилно СРС е приел, че следва да уважи за исков период от м.09.2021 г., за м.10.2021 г., както е претендиран с исковата молба.

Периодът, за който ответницата следва да бъде осъдена да заплати е м. 11.2021 г. до м.02.2022 г. Това е така, доколкото в представения договор за наем, както бе посочено, е уговорено, че наемът се заплаща в началото на всяко тримесечие, за което се дължи. Така в исковата молба се посочва, че първото плащане е сторено, поради което не се претендира. То е било дължимо до 10.08.2021 г. и съгласно уговореното в договора е следвало да обхване наем за м. 08.21 г., м.09.21 г. и м.10.2021 г. Ищците не претендират първото плащане, като твърдят, че сумата е била издължена от ответницата. В исковата молба се твърди, че не са извършени 2-ро, 3-то и 4-то плащане. Следователно се претендира плащане, дължимо до 10.11.2021 г., което покрива дължимият наем за този и следващите 2 месеца, а именно за м.11.21 г., м.12.2021 г. и м.01.2021 г. Поради това исковият период, за който следва да бъде осъдена ответницата да заплаща, няма как да стартира от м.09.2021 г., а следва да бъде от м.11.2021 г.

На следващо място, настоящият състав съобразява, че в договора за наем в чл. 4 е посочено, че месечният такъв е в размер на 767 евро, уговорен за период от 13 месеца и 10 дни. Общата сума за този период е посочена и същата е 10 201 евро. Тази обща сума е разсрочена съгласно план за плащане, уговорен малко по-надолу в чл. 4 от договора, като е разпределена в 4 плащания по 1275 евро за всеки от ищците.

От страна на ответницата се твърди, че между страните е била сключена спогодба, която уреждала имуществените им претенции и, в която се сочило, че единствено се дължи 4000 лева общо на двамата ищци. Разглеждайки така приложения по делото документ, наименован „спогодба“ /л.71/ в действителност прави впечатление, че същият е следвал да послужи по гр.д.

№ 7835/2022 г. на СРС, който и спор е целял освобождаването от ответницата на имота. Този документ, във вида, представен пред съда, е бил подписан с нотариално заверяване на подписа единствено от ответницата Ф. Ч.. Липсват подписи на ищците, в който смисъл са и техните възражения срещу този документ, а именно, че същият не поражда правни последици между страните.

Същевременно обаче в представена от ищците в открито съдебно заседание нотариална покана /л.96 от първоинстанционното дело/ е налице признание от страна на ищците, че такава спогодба съществува между страните по наемното правоотношение. В тази покана, изхождаща от ищците, изрично се сочи, че е сключен договор за спогодба, с нотариално заверяване на подписите както на ответницата, така и на ищците. В този смисъл е неоснователно възражението на въззивника-ищец, че не е налице подобен договор за предоговаряне на дължимите суми. Следващото отрпавено възражение обаче, а именно, че спогодбата е била развалена, е основателно, доколкото на л.4 от нотариалната покана е посочено, че спогодбата ще се счита развалена в случай, че не бъде заплатена посочената в спогодбата сума. Тази нотариална покана е била връчена на ответницата по реда на чл. 47, ал. 1 ГПК, като възражението й, че не е надлежно получена е преклудирано като отправено за пръв път пред 4 въззивната инстанция и не следва да бъде взимано предвид. С оглед на тези съображения така сключената съдебна спогодба се явява развалена и отношенията между страните, респективно дължимите от тях суми, не почиват на друго освен уговореното в договора за наем.

Настоящият съд следва да разгледа и отправеното своевременно правоизключващо възражение на ответницата, а именно, че не са и били осигурени необходимите условия, за да упражнява възможността си да ползва имота съобразно договора за наем. Същото по своето естество представлява възражение по чл. 230, ал. 2 ЗЗД и с него се цели оспорване дължимостта на наема поради причини, че наемодателят не е изпълнил задължението си да предостави на наемателя имота за възмездно ползване. В защита на това твърдение по делото ответницата е ангажирала свидетелски показания на св.

М. В. – годеник на ответницата. В така изложеното от него обаче съдът не констатира факти, подкрепящи изводите за възпрепятствано ползване на имота и то по вина на наемателите. Както посочва свидетелят в своя разпит – „беше ни спрян токът накрая, интернетът също“. Показанията на свидетеля не са конкретни, не сочат период, в който са били затруднени да използват имота, заедно с неговата годеница. Изразът „накрая“ може да визира всеки един момент до освобождаването на имота на 04.07.2022 г., като по-скоро явно свидетелят твърди, че се касае за период по-близо до именно до тази дата.