Решение № 11794 от 15.06.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 11794 гр. София, 15.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ЙОАННА Н. СТАНЕВА при участието на секретаря С. ЕМ. Д. като разгледа докладваното от ЙОАННА Н. СТАНЕВА Гражданско дело № 20221110142937 по описа за 2022 година

Предявени са от „Имотека“ АД срещу Е. В. К. осъдителни искове с правно основание чл. 79 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на следните суми: 3564 евро, представляваща посредническо възнаграждение по Договор за специално обслужване от 21.01.2021г., ведно със законната лихва върху сумата от датата на подаване на исковата молба- 08.08.2022г., до окончателното им изплащане, както и 697,06 лева, представляваща неустойка за забава, начислена за периода от 31.03.2021г. до 09.04.2021г.

Ищецът твърди, че на 21.01.2021г. бил сключен договор за специално обслужване /договор за посредничество по чл. 51 ТЗ/ с ответника, по силата на който било възложено на дружеството изключителното право да посредничи при продажбата на следния недвижим имот- апартамент, находящ се в гр. София, АДРЕС с продажна цена 99 000 евро. Сочи, че брокерът, който работил въз основа на договора бил С.П.. Твърди, че в имота е имало наемател, като уговорката с ответника била да се организират огледи най-много един път седмично в рамките на два часа за съответния ден, за да не се създава дискомфорт на наемателя. Поддържа, че в изпълнение на задълженията по договора били извършени следните дейности- снемане на имота от професионален фотограф, реклама в сайт на имотека, в imot.bg и alo.bg. Осъществена била реклама и по различни групи за продажба в социалните мрежи, реклама в социалната платформа Workplace на Имотека. Ежедневно бил презентиран имотът на колеги на П. от всички агенции във всички социални мрежи.

Първата серия огледи била девет на брой и били извършени на 29.01.2021г. в интервала между 15:45- 18:30. След това на 05.02.2021г. имало 10 огледа на имота, на 12.02.2021г.- пет огледа; на 19.02.2021г. нови пет огледа. На 26.02.2021г. били проведени последните четири огледа, след което ответникът уведомил, че временно се налага да прекратят огледите, 1 докато наемателят не замине на ваканция. Сочи, че С.П. предоставила подробна, точна и навременна информация на ответника относно проведените огледи като били осъществени около 38 телефонни разговора между тях. Въпреки положените усилия не се стигнало до сделка с представените купувачи поради висока продажна цена на процесния имот.

Поддържа, че към настоящия момент договорът с ответника не бил прекратен и продължавал действието си. Съгласно чл. 4.1 от договора ответникът се била задължила по време на действието на договора да не продава имота самостоятелно или чрез посредничество на друго лице освен Имотека. Въпреки това на 30.03.2021г. бил сключен договор за покупко- продажба, обективиран в Нотариален акт № 179, том 47, вх. рег. № 19021 от 30.03.2021г. Поддържа, че съгласно чл. 4.6, изр. 2 от договора се дължало възнаграждение независимо дали купувачът е представен от Имотека. Възнаграждението се дължало в деня на сключване на нотариалния акт. Размерът бил посочен в чл. 4, т. 6, изр. 2 от договора и възлизал на 3 процента без ДДС от продажната цена на имота, а именно на 3564 евро или 6970,58 лева. За продажна цена се считала цената, посочена в договора за специално обслужване, а именно сумата от 99 000 евро. Претендират и неустойка за забава в размер на 697, 06 лева. С уточнителна молба от 19.08.2022г. е посочено, че се претендира неустойка за забава за периода от 31.03.2021г. до 09.04.2021г. Искането към съда е да уважи предявените искове. Претендира разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който се оспорват предявените искове. Счита е потребител и процесният договор се регулирал от разпоредбите на ЗЗП. Твърди, че договорът бил сключен извън търговския обект на ищеца. Оспорва подписа на лицето, положил такъв за ищеца. Сочи, че ищецът не бил изпълнил задълженията си по чл. 47 ЗЗП преди сключване на договора, а именно- не била предоставена информация по ясен и разбираем начин относно основните характеристики на услугите, крайната цена на услугите с включени всички данъци и такси, условията за плащане, срока на договора и условията за прекратяването му. Поддържа, че сключването на договора, както и самото му съдържание са резултат на нелоялна търговска практика по смисъла на чл. 68б и сл. ЗЗП. Сочи, че развалят договора на основание чл. 123, ал. 3, in fine ЗЗП. Твърди, че всички клаузи, на които се позовава ищецът, са нищожни.

Поддържа, че нищожни като неравноправни са следните клаузи от договора- чл. 4.1, чл. 4.6 и 9, чл. 4.1., изр. 2, чл. 4.6.1, чл. 4.6.2, чл. 4, т. 7, чл. 4.8 и т. 6. Заявява, че е сезирала КЗП за грубо нарушаване на правата й като потребител по ЗЗП, вкл. и за наличие на множество неравноправни клаузи и нарушения в договора. Твърди, че при посещения в дома й брокерката не била представила никаква предварителна информация на хартиен или друг носител. Устните й разяснения били повече от неясни, объркани и подвеждащи. По думите й ангажиментът на агенцията се свеждал до осигуряване на купувач и постигане на максимална цена със сключване на сделка в много кратък срок. Посочила е, че цените в района са над 100 000 евро и опредЕ.ла цена за имота в размер на 99 000 евро. Представила била договор, за който казала, че е стандартен и ексклузивен и че не можела да работи с друга агенция. Без да е имала достатъчно време се доверила на брокерката и подписала договора, като влияние оказало и че ситуацията се развивала по време на епидемията от 2

Ковид – 19. Представеният договор бил на бланка, типов, без възможност за промяна на клаузите му, а само с място за нанасяне на идентификационни данни на ответника като „продавач“. Сочи, че не е имало заснемане на имота от професионален фотограф, както и че имотът не бил широко рекламиран. Твърди, че брокерката била абсолютно неподготвена и се държала непрофесионално. Поддържа, че се касаело за пълно неизпълнение на договора от страна на ищеца. Сочи, че предоставената услуга не отговаряла на изискванията на чл.

122, ал. 2 ЗЗП. Прави възражение за нищожност на разпоредбата на чл. 4.6.1, изр. 2 от договора съгласно която възнаграждение било дължимо независимо дали купувачът е представен от Имотека. Прави възражение за нищожност на клаузата на точка 6 относно определението „продажна цена“. Прави възражение за прекомерност на претендираната неустойка. Искането към съда е да отхвърли предявените искове. Претендира разноски.

Съдът като взе предвид становищата на страните и въз основа на събраните по делото доказателства, намери за установено следното от фактическа и правна страна.

Исковата молба е редовна, а предявените с нея искове са процесуално допустими.

По иска с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 286 ЗЗД подлежи на пълно и главно доказване от страна на ищеца валидно възникнало облигационно отношение по договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 21.01.2021г. , по силата на което същият се е задължил да извърши възложените му действия; че е изправна страна по договора, т.е. престирал е възложената му услуга; че страните са уговорили възнаграждение и неговия размер.

По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже валидно сключване на договор, в който е предвидено при неизпълнение на задължение на насрещната страна, за нея да възниква вземане за обезщетение-неустойка в посочения размер и съответно неизпълнението на това задължение.

При установяване на гореописаните материални предпоставки ответникът следва да докаже плащане на сумите.

Страните не спорят и с обявения за окончателен доклад по делото съдът е обявил за безспорно и ненуждаещо се от доказване по реда на чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК обстоятелството, че между тях е бил сключен Договор за специално обслужване на продавач от 21.01.2021г., както и че Е. К. е продала апартамент № 39, находящ се в гр. София, АДРЕС на 30.03.2021г.

От приетия Договор за специално обслужване на продавач от 21.01.2021г. се установява, че същият е с предмет осъществяване при изключителни права на посредничество при продажба на апартамент в гр. София, АДРЕС за продажна цена в размер на 99 000 евро.

Съгласно чл. 2 от договора „Имотека“ АД е поела задължение да предлага имота, предмет на договора, на потенциални купувачи; да рекламира имота по начин, какъвто прецени; да организира огледи на имота с потенциални купувачи; да информира продавача за предлагането на имота по начин, какъвто прецени или като изпраща отчет за продажбата на имота; да рекламира имота и разпространи характеристиките на имота до всички свои 3 кантори и партньори; да осигури организационното обслужване на сделката до сключване на окончателен договор.

Съгласно чл. 3 от договора „Имотека“ АД има право да получи възнаграждение в размер и срокове, посочени в договора.

В чл. 4 от договора са регламентирани задълженията на продавача, както следва: за срок от 3 месеца да не продава имота самостоятелно или чрез посредничество на друго лице освен Имотека, който единствено получава изключителното право да предлага имота и да посредничи при сключване на сделка за продажба на имота; да представи всички необходими документи, доказващи собствеността върху имота и необходими за продажба на имота; да информира за ипотеки, възбрани и други тежести върху имота, вкл. при промени след подписване на договора; да осигурява достъп за огледи на имота или да предостави ключ за свободен достъп до имота; да информира при продажба на имота без посредничество на Имотека. В чл. 4.1, изр. 2 е посочено, че договорът автоматично продължава действието си за нов тримесечен период при същите условия в случай че липсва писмено волеизявление за прекратяване, направено от някоя от страните не по-късно от 5 дни преди изтичане на предходния тримесечен период, като клаузата има многократно действие.

Съгласно чл. 4.6, ал. 1 продавачът се задължава да заплати на Имотека еднократно възнаграждение при продажба на имота в деня на сключване на предварителния договор, а ако не се подписва такъв- в деня на продажба на имота /чрез сключване на нотариален акт или по друг начин/. Уточнено е, че възнаграждението е дължимо независимо дали купувачът е представен от Имотека. В чл. 4. 6, ал. 2 е посочено, че размерът на възнаграждението без ДДС е 3 % от продажната цена на имота, но не по-малко от 600 евро.

В чл. 9.1 е договорено, че при забава на продавача за заплащане на цялото или на част от възнаграждението на Имотека се дължи неустойка в размер на 1 % на ден от дължимата сума, но не повече от 10 %. Ако забавата продължи повече от 1 месец, продавачът дължи неустойка в размер на 4 % от продажната цена, посочена в договора.

От приетия препис от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 30, т о м III, рег. № 3063, дело № 319 от 2021г. на нотариус Г.Г.- помощник-нотариус по заместване при И.И. се установява, че на 30.03.2021г. Е. В. К. е продала на Б.Б.Б. и С.Н.Б. апартамент № 39, находящ се в гр. София, АДРЕС, на първо подпокривно ниво /седми надземен етаж/ за цена в размер на 82 000 евро.

От приетите писмени документи /регистри за документирани огледи/ и от свидетелските показания на св. С.П., св. Я.Л. и св. А.Т., се установява по категоричен начин, че за процесния имот са били организирани огледи от страна на служитЕ. на ищцовото дружество.

В тази част показанията на свидетЕ.те са еднопосочни, вътрешнонепротиворечиви и взаимодопълващи се. В този смисъл св. С.П. /служител на „Имотека“ АД/ е заявила, че са били организирани голяма серия от огледи, съобразявайки се с времето, което е препоръчано и обстоятелството, че в имота е имало наемател. Сочи, че са били извършени над 30 огледа за кратък период от време- около един месец като огледите се 4 извършвали един път седмично, в рамките на 2-2,30 часа се извършвали 9-10 огледа. Твърди, че имало интерес, но предлаганата цена била ниска и не се приемала от Е. К.. Св. Я.Л.

/служител на „Имотека“ АД/ е посочила, че се е включвала в един от етапите на огледи с нейни клиенти, като била водела 3-4 човека. Уточнила е, че огледите били на конвейер- един влизал, друг излизал, пазили имота с калцуни, като било видно че имало посещаемост на жилището. Св. А.Т. /съсед на Е. К./ е посочил, че идвали постоянно брокери в апартамента, които водЕ. клиенти.