Решение № 3745 от 24.10.2025, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3745 гр. Варна, 24.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 19 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Кристиана Кръстева при участието на секретаря Мариана Д. Димитрова като разгледа докладваното от Кристиана Кръстева Гражданско дело № 20243110100199 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по предявени Производството по делото е образувано по предявен от К. ЕООД, със седалище и адрес на управление гр.Б. ул.И.Ш., ет.

1, aп. 1 срещу Етажна собственост на сграда с идентификатор ***, с адм. адрес гр. Б., ул.Ц.И. област Варна, иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решения на Общото събрание на етажната собственост, обективирани в Протокол от 13.12.2023г.

Ищцовото дружество основава исковата си претенция на следните фактически твърдения: Ищцовото дружество се легитимира като собственик на ап. 36, намиращ се в сградата на ул.Ц.И. гр.Б., област Варна, с идентификатор ***. На 13.12.2023г., било проведено Общо събрание на Етажната собственост на сградата, находяща се на ул.Ц.И. гр.Б., област Варна. Сочи, че същото било свикано от управителя на ЕС - И.Г.Н., на основание чл. 12 ал. 1 ЗУЕС, с покана, закачена на вратата на сградата (получена от М.М. по имейл на 05.12.2023 г.). Изложени са твърдения, досежно взетите решения, а именно: 1. решението, с което за управител на ЕС в сграда, Апартамент /студиен/ хотел, корпус „А“ в ********, УПИ ***, **** на гр. Б., с адрес: гр. Б., кв. Л., ул. Ц.И. е избран И.Г.Н. за срок от 2 години; 2. решението, с което е приета предложената оферта за честотен регулатор от 11 кW, за 2800 лв. без ДДС и е одобрено да се извърши ремонт на панорамна асансьорна уредба, смяна на честотен регулатор от 11 кW, съгласно предложената оферта в размер на 2800 лв. без ДДС; 3. решението, с което е приета офертата на досегашната фирма – Експрес консулт Варна-БМ ЕООД за извършване на годишно обслужване и проверка на пожарни кранове и шлангови системи на корпус А, с цена за абонамент от 160 лв. без ДДС, както и да й се възложи извършването на годишното обслужване, проверка на пожарни кранове и шлангови системи на корпус А, с цена за абонамент 160 лв. без ДДС, както и 4. решението, с което се приема предложената оферта за поддръжка на пожароизвестителна инсталация на корпус А, с цена на абонамента от 75 лв. без ДДС, на месец, както и да се възложи извършването на абонаментна поддръжка на пожароизвестителна инсталация на корпус А, с цена на 1 абонамент от 75 лв. без ДДС на месец, са незаконосъобразни, доколкото е нарушена издадената по гр. д. № 14522/2023г. обезпечителна заповед, с която е спряно изпълнението на взетото решение на проведеното на 09.10.2023г. ОС на ЕС за избор на И.Н. за управител на процесната ЕС. Поддържа, че идеалните части, притежание на всеки отделен обект в сградата, са спорни, че Общото събрание не е надлежно свикано, че процесното ОС е председателствано от управител със спрени права, а не от действащия такъв – Г.Н. че не е налице необходимото мнозинство за избор на управител, съответно, че няма яснота с какви пари ще се заплаща дейността по останалите три взети решения, тъй като няма бюджет на ЕС. С тези аргументи, ищцовото дружество отправя искане до съда за уважаване на исковата претенция и присъждане на разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът - Етажна собственост, находяща се в гр. Б., област Варна, ул.Ц.И. корпус А, представлявана от управителя И.Г.Н., чрез пълномощника адв. С. З., депозира писмен отговор на исковата молба, с който я оспорва като неоснователна. Оспорва твърденията, че Общото събрание на етажните собственици от 13.12.2023г. било проведено в нарушение на обезпечителна заповед № 274/07.12.2023 г., издадена по гр.д. № 14522/2023г. на PC Варна. Поддържа, че тази заповед не била връчена към датата на провеждане на събранието на управителя И.Н., по реда на глава шеста „Съобщения и призовки" - чл. 37 и следващи от ГПК. Сочи, че И.Н. е бил избран за управител на Етажната собственост с решение от 09.10.2023 г., оспорено по гр.д. № 14522/2023г. на ВРС, по което няма решение. На следващо място, излага твърдения, че съгласно чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС, решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове, а когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7. Сочи, че съгласно чл. 40, ал. З от ЗУЕС, подаването на исковата молба не спира изпълнението на решението. На база гореизложените твърдения, формира извод, досежно обстоятелството, че И.Н. е управител на етажната собственост, считано от датата на избора му на 09.10.2023г., в това число е бил управител на ЕС и към датата на провеждане на оспорваното решение от 13.12.2023г.

Оспорва твърденията, че поради наличието на обезпечителна заповед № 274/07.12.2023г., събранието от 13.12.2023г. не било свикано редовно и поради това било незаконно. Излага, че поканата за свикване на събранието била залепена на видно място в сградата на 05.12.2023г. в 13,30ч., към който момент обезпечителната заповед не е била издадена.

Оспорва твърденията, че идеалните части, прилежащи към всеки от обектите в сградата били спорни. Твърди, че идеалните части, описани в приложения 1,2,3 и 4 към Протокол за проведено общо събрание от 13.12.2023г., били взети от актовете за собственост на съответния самостоятелен обект в сградата. Оспорва твърденията, че не била установена собствеността на присъствалите и на гласувалите на Общото събрание на етажната собственост, проведено на 13.12.2023г., респ. не бил установен кворума при провеждане на събранието във втория час на обявената дата - 12,00ч., както и че не са били установени процентите идеални части от общите части на сградата, които са гласували за приемане на решенията взети на това събрание. Оспорва твърденията, че не са били уведомени собствениците за свикване на общото събрание, проведено на 13.12.2023г. Отделно от горното, поддържа, че поканата за свикване на Общото събрание съдържа всички изискуеми от закона реквизити и е била поставена на 05.12.2023г., в 13,30ч. на видно място на информационното табло във фоайето на сградата. Твърди, че съгласно изискването на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС е бил съставен и изричен протокол, удостоверяващ поставянето на поканата.

Излага, че поканата за ОС е била изпратена и по електронна поща и на всички собственици, които са вписали електронната си поща в книгата на процесната ЕС. Оспорва твърденията, че провеждането на общо събрание на етажните собственици, извън летния сезон - 15.07. 15.08., опорочава взетите решения на общото събрание, проведено на 13.12.2023г.

Поддържа, че съгласно протокол от 13.08.2021 г., с взето решение по точка 1, било видно, че общите събрания на етажната собственост могат да бъдат проведени, извън датите по 2 преходно решение от 30.08.2017г. - извън периода 15 юли - 15 август. Сочи, че решението на ОС на ЕС от 13.08.2021г. било потвърдено с Решение № 2525/10.07.2023г. по гр.д № 12524/2021г. - 25с. на Районен съд Варна, невлязло в сила, което обстоятелство било служебно известно на настоящия състав. Излага, че по аргумент на чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС, решението от 13.08.2021г. има действие занапред, в това число и към датата на провеждане на общото събрание на ЕС на 13.12.2023г. Поддържа, че в последните години, част от апартаментите се обитават целогодишно, което обстоятелство налагало и решаването на спешни въпроси от компетентността на ОС през цялата година - например пожарната безопасност. Излага, че в ЗУЕС нямало ограничение за датата на провеждане на ОС на ЕС, освен посочените в разпоредбата на чл. 13, ал. 8 от ЗУЕС. На следващо място, твърди, че съгласно разпоредбата на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС не е налице задължение да бъдат изпращани пълномощните на лицата, които са се явили на Общото събрание. Отделно от горното, сочи, че липсва норма в ЗУЕС, която да посочва, че пълномощните на лицата, явили се на общото събрание, като пълномощници на етажни собственици, за задължителна или неразделна част от протокола за проведено общо събрание. Оспорва твърденията, досежно неправилно проведено ОС на 13.12.2023г. Поддържа, че лицето З.Г е оформила готовия протокол, доколкото има по-добри умения на „Уърд“ и то под контрола на М.Н. Оспорва твърденията относно незаконен избор на управител на ЕС. Поддържа, че след внимателен и задълбочен прочит на чл. 17, ал. 7, т. 2 от ЗУЕС е видно, че изменението на ДВ бр.82/2023г. не засяга чл.17, ал. 7, т. 2 от ЗУЕС, който предвижда, че общото събрание „може да реши“, че решението за избор на управител следва да бъде вземано с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части. В подкрепа на горното, излага, че не е било взето решение от ОС на процесната етажна собственост, с което да е регламентирано, че управителят се избира с повече от 50 на сто от идеалните части от общите части на сградата.

Липсвали и твърдения в исковата молба да е взето такова решение. Сочи, че лицето И.Н. е съсобственик на студио № 18 от сградата на основание нотариален акт № 158/2023г. (въз основа на който е придобил 1/50 ид.ч. от студио №18), както е посочено на стр. 2 от протокола от 13.12.2023г. Оспорва твърденията, че са налице основания за незаконност на решенията по т. 2 и 3. /по т. 5 на стр. 6 от ИМ/. Поддържа, че от обстоятелството, че няма бюджет на етажната собственост, не следва нищо. Оспорва твърденията, че подмяната на честотен регулатор на панорамния асансьор бил основен ремонт и за което е било необходимо решение с мнозинство 51 % ид.ч. от общите части. Видно от информацията от доставчици на такива асансьори в Интернет -панорамен асансьор струва между 20 000 и 40 000 лева. Публикуваното в сайтовете на доставчиците на асансьори представлява общоизвестно обстоятелство и не подлежи на доказване. Честотния регулатор по представената оферта струвал 2 550 лева или 2 800 лева, според предложените два варианта.

Очевидно било, че подмяна на част, която струва 10-15% от стойността на асансьора, не може да бъда квалифицирана като основен ремонт. Оспорва твърденията, че поддръжката на пожароизвесителната инсталация не касаела цялата сграда, а само онези обекти, които са регистрирани като хотелски обекти. Сочи, че решенията по т. З и т. 4, са с изключителна важност за живота и здравето на всички собственици и обитатели на сградата, а не само на хотелската част, тъй като са свързани с противопожарна и аварийна безопасност на сградата. Излага, че съгласно Наредба № 8121з-647 от 1 октомври 2014 г. за правилата и нормите за пожарна безопасност, при експлоатация на обектите сградата е с клас на функционална пожарна опасност Ф1, подклас Ф1.2, за която се изисквало наличието на пожароизвестителна система. Поддържа, че поради оспорване на решенията по точки 3. и 4., поддръжката на пожароизвестителната система, не е могла да бъде извършвана, в съответствие с нормативните изисквания. Твърди, че по тази причина на процесната етажна собственост, неколкократно, били давани предписания и били съставяни актове от РСПБЗНД.Ч., включително имало наложени административни санкции - глоба. В този смисъл, твърди, че било необходимо Общото събрание на ЕС да вземе решенията по т. З и т. 4. В 3 заключение, сочи, че решението било взето с необходимото мнозинство от представените на ОС на ЕС ид. части от общите части на сградата.

В проведеното открито съдебно заседание исковата молба и отговора се поддържат от страните чрез процесуалените им представители.

След съвкупна преценка на събраните по делото писмени и гласни доказателства, съобразявайки становището на страните и приложимия закон, и по вътрешното си убеждение, съдът приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС.

Основателността му предполага проведено успешно доказване от ищеца, че е собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост и че са налице приети решения на ОС с атакуваното съдържание. При такова доказване, в тежест на ответника е да докаже, че решенията са взети валидно, при спазена процедура за свикване, покана, обявен дневен ред, кворум, мнозинство, компетентност съгласно изискванията на ЗУЕС, и че взетите решения са в съответствие със законовите разпоредби.